横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

勝ち負けを論じるのもいいけどさ、神奈川に限らず、
便利で、空気がきれいで、安全で、治安が良く、
雰囲気も良くて、誰もが住みたくなるような
そんな完璧な街なんてある？

田園調布があるじゃないですか？（ちょっと環８の関係で空気はいまいちだけど）

横浜開港150周年。市民パワーで日本丸を海に出そう。

ご賛同のかた署名をお願いします。

http://www.yokohama-kaientai.com/kaientai-wiki/

武蔵小杉は＊＊＊み。
延々と武蔵小杉が最高だ−とますかくんじゃないよ。

No.269 by 匿名さん　2008/05/05(月) 10:58

>>267
豊洲周辺は近年の集中豪雨でも冠水した地域があるから多摩川の洪水と比べたら頻度が違いすぎます。
礫層はしまっていればとてもいい土台になることご存知？

多摩川沿いは砂礫層で、大地震時にマンション倒壊のリスク大なのは
常識です。
知らないのはどっち？

>多摩川沿いは砂礫層で、大地震時にマンション倒壊のリスク大なのは常識です。

ソースは？

>>279さん
まあまあ落ち着いてください。
住宅地としては武蔵小杉の方が豊洲より上ということで問題ありませんので不毛な話はやめにしませんか？

そうです。武蔵小杉は世界一です。

>>そうです。武蔵小杉は世界一です。
ぷっ。世界一どうだっていうの？
みなとみらいのスレではみなとみらいが世界一だってさ。どっちもウマシカだね。

>>砂礫層で、大地震時にマンション倒壊のリスク大なのは常識です。

やっぱ横浜の土炭層が一番。でも土炭層に直接基礎が置ける地域なんてないでしょうね。たいがいは２０M位試掘しててやっとＮ６０以上ってのが普通でしょ。

西新宿みたいにちょっと掘ったらＮ８０〜１００なんて地域はそうはないでしょ。

ところで、砂礫層の場合は摩擦杭なんですか？ムサコにあんな高いマンション建てて長周期地震動でコケないんですかね？（もしコケても傾いても国や県からの財政出動での救済はイヤだよ）

地盤は実際に道路の下を掘ってところ見るとイメージだけは実感できます。
昔、茅ヶ崎の人気の住宅地で隣地境界確認の立会いをやったときは凄かった。ツルハシでアスファルト剥がして50センチくらい掘ってみて境界杭があるかどうか見たんだけど、地面は砂浜の砂と同じでサラサラでした。

そんな経験もあって、私は住宅選びは、まず、地盤構造分布図とハザードマップとボーリング調査資料（どれもネットで見れます）から入りました。
川崎・横浜は地盤の良いとこは少ないですよ。そもそも今の横浜駅周辺は江戸時代は海です。
ランドマークタワーが直接基礎で建っているいうのはにわかに信じられないけれど、現在桜木町駅前での工事現場を見ると、土は堅そうなので、まあそうなのかな、と一人で納得してます。

どのみちパークシティが倒れるような超大地震だったら、他も壊滅状態だろ。
そんなこと言いだしたら、究極的には地震国日本には住めなくなっちゃうね。

>>どのみちパークシティが倒れるような超大地震だったら、他も壊滅状態だろ。

ふっ。甘いな…

長周期地震動は高層ビルに集中してダメージをあたえるのだよ。

それに関東平野の地盤構造は貴様が考えるよりずっと複雑なのだ…

いずれにせよ、豊洲も武蔵小杉も価格はピークアウト

ここいつから2chになったの？

＞長周期地震動は高層ビルに集中してダメージをあたえるのだよ。

だったら、そんな危険な高層ビルがこんなに建つはずないだろ。
阪神大震災あとの、神戸の六甲アイランドだって、周辺の地面は亀裂だらけだったけど、
高層マンション自体はほとんど無傷だったの知らないのか？
長周期地震動だろうが短周期だろうが、揺れ方に大きな差があるわけではない。
しかも、高層タワーがピンポイントで壊滅するなんで全くナンセンス。
よほどタワーマンションの住民が羨ましいんだね。

>>神戸の六甲アイランドだって、周辺の地面は亀裂だらけだったけど、
>>高層マンション自体はほとんど無傷だったの知らないのか？

当時、六甲アイランドには高層マンションはありませんでしたよ。
一番高い建物はベイシェラトンホテル。
オマケに阪神大震災は短周期地震波。西宮市では850ガルの加速度を記録した。

>>長周期地震動だろうが短周期だろうが、揺れ方に大きな差があるわけではない。

あきれた。テレビ見てないの？物理で『共振』って習わなかった？
あ、ごめん高校出てないのか…

ボウヤだからさ。

>>290
長周期地震動はまだ解明されていない部分が多いのは確か。
新潟の震災のときに、遠く離れた六本木ヒルズでエレベータ損傷被害が
あったことで明らかになったばかり。これが長周期地振動の仕業。
建物が長い場合、被害が出やすいということが叫ばれているが、
明確な対策はこれから。１０年もしたら長周期地振動対応の
免震構造マンションが登場するだろう。

↓を見ると、相場賃料と資産価値維持率には高い相関があるそうですが…
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/contents/feature/market07/03/ind...

高い賃料で話題になった、武蔵小杉のダビンチの高層賃貸マンションの入居率はどれくらいなのでしょうか。

↓ここを見ると、ガラガラみたいですけど…
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/347/

自宅に資産価値を追求しちゃいかんよ。

値上がり率に一喜一憂するのもね…。

＞291
＞当時、六甲アイランドには高層マンションはありませんでしたよ。
Ｗ３，Ｅ３、セントラルタワー棟は９１年から９３年にかけての建築ですが
いずれも３０階建以上のマンションです
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/kobe/birukobe.htm
室内は相当な被害だったようですが躯体が大破したとは聞いていません
当時の付近の写真はここが詳しいです
http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/photo/oogimoto/time/000492.h...
室内は
http://homepage3.nifty.com/nobukoba/jisin.htm

兵庫県南部地震（阪神大震災）では直下型でしたからいわゆる長周期振動被害ではありません
関東地区では長周期、直下型とも同じように被災する確率はあります
どちらのタイプの地震でも高層階では室内に相当な被害が想定されますから居住されている方は
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/39/
の記事やリンク先の実験動画をご覧になって対策された方が良いでしょうね
躯体が大丈夫でも怪我をしてはね

296さんすご〜い。良く調べましたね。

私もこんな記事見つけました。物理の苦手な人も、25話のページだけでも読んでほしいです。

http://www.kozosoft.co.jp/gijyutu/jisindou.html

軟弱地盤に高層ビルは危険ですよ。やっぱり。
ムサコのマンションもランドマークタワーみたいに振子制振装置が付いてたら安心だったのに…。

296さん

特に実験動画は衝撃的ですね。

あんなに船みたいにゆっくり揺れたら、寝入ってたら、地震だって理解できる前にタンスの下敷きになりそうです。
オマケにやっぱり窓から什器が落下してましたね。コワイ。

私が西宮で被災したときは、もっとシェーカーみたいな揺れで、テレビが飛行しましたが、長周期地震＋高層ビルではコピー機がダンスするんですね。

まじめにタワマン居住者の方は必見です。

建物に振動を伝えない免震構造の高層マンションの場合は大丈夫と理解して良いのでしょうか？

297で指摘したリンク先に免震構造のメリットが書いてありますよ。読み進んでみてくださいな。
大丈夫ってわけじゃなさそうだけど。かなり応力を低減できるみたいです。

＞３００

応力を低減できるってどういうこと？
入力する層せん断力が小さくなるから、結果的に応力が小さくなるってことですか？

最近の超高層タワーは、非常に高い建物は制振が多く、40階くらいまでの建物は免震が多い傾向があります。
小杉のタワー群も160m超級はすべて制振構造ですね。

ちなみに小杉のタワーマンションの杭はそれほど長くなく、支持層が割と浅いところにあり地盤は比較的よいことが伺えます。
パークシティなんかはベタ基礎ですし。


六甲アイランドの例を見てもわかるように、直下型地震の場合、最近の建物は基本的に耐えられると思われます。
長周期振動の場合は、やってみないとわからない（建物ごとに反応してしまう周期が違う）ので、不安になる気持ちもわかります。
ただし、中越地震によって東京のタワーのエレベータに影響があった例を見てみると、大多数は被害はなく、たまたま（？）周期があってしまったビルで問題がある、といった形です。


逆に言うと、小杉のタワーがいっぺんに被害を受けることはなさそうな気がｗ


まあ東京近辺には超高層の建物はたくさんあるので、どれかが被害を受けることはありそうですが、その確率は低そうだ、と考えられますね。

>>301さん
そのとおり、免震装置により入力される層せん断力が小さくなる結果です。
不適格な表現でしたね。すみません。

>>302さん
きわめて科学的な分析ですね。確かに個別のビルごとに周期が違うので、同じ地盤周期であれば全部振れちゃうってことはないですね。

参考までに教えていただけるとありがたいのですが、実際の地盤は起震台のように同じ周期で振れてはくれませんよね。一回の地震の何十秒かの間でも揺れは一定しないし、余震もある。
となると、全ビルがいっぺんが同時に振れなくとも、長周期には全体的に振れるってことにならないんでしょうか（振れが収まりにくい特性上）
つまり、Ａビルの共振がやむとＢビルが共振する。その場合は逆位相周波にでもならない限りＡビルの共振は収まらない。そうやって、結局は大半が振れちゃうってことはないんですか？

まあ、ご指摘の通り制震装置が威力を発揮するんでしょうけど。

ん？ここって新築マンションの価格情報のすれじゃないの？なんか違うところにきてしまったかな？

住むには地価が安くて便利なところが一番だと思うけどねぇ。なんでタワマン好きは売るときのことばっか考えてるんだろう？

タワマンバブルを経験してしまったからです。

地価が安くて便利、ということは、便利なのにみんながほしがっていないってことでしょう。

それって便利以外の部分に大きな欠陥があるってことでは？

基本的にさまざまな意味での生活環境がよい場所というのは当然高くなります。
タワーは土地の持分が小さくて済む分、同じ価格で高い土地に住めるということです。
（建物の費用が高くなる話は置いておいて）


地価が安い場所のマンションは、建物の分しか価値はないですし（そもそも物件価格も建物代しか掛かってないし）、逆もまたしかり。

複数の路線がある乗換駅の徒歩３分に低層マンションでは土地利用としてもったいない、だから公開空地を設けて容積率緩和措置を受けてタワーを建てる、というだけの話でしょう。

　※ここは神奈川のスレだから湾岸タワーの話はしなくてよいんでしょ？

参考までに

東京都の新築マンション利回り、最低水準の4.1％　不動産経済研など
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070002.html

記事より
・不動産経済研究所と不動産鑑定士市場賃料研究会の調査によると、07年に東京都全体で発売された新築分譲マンションの表面利回り（管理費などの各種費用控除前、以下「利回り」）を算出した場合、調査開始の00年以降最も低い4.1％（前年比0.7ポイント下落）だったことが分かった。
・不動産経済研究所では、「マンション価格が高騰しているなか、賃料は横バイもしくは下落基調にあることが要因」と分析している。
・調査結果によると、都内のエリア別でもそれぞれ0.5〜0.7ポイント前年を下回っており、東京23区、都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）、東京都下とも4.1％の利回り水準となった。

『首都圏不動産実勢相場、値下がり地点７割超に』　野村不動産アーバン調べ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070001.html

野村不動産アーバンネットがまとめた首都圏エリアの不動産価格実勢調査によると、住宅地地価調査の対象125地点のうち四半期ベースの値下がり地点の割合が前回の49.6％から71.2％に上昇した。住宅地地価の四半期の変動率は１都３県全エリアで下落し、下落率は過去10年で最も大きい3.8％。昨年夏以降、下落基調が続いていることから年間ベースでも3.7％の下落となった。広域的に価格調整段階に移行したと同社では分析している。


下落率は過去10年で最も大きい3.8％。

『07年東京マンション価格、平均年収の10倍』　東京カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008050808545p2

　東京カンテイが8日まとめた新築マンション価格調査によると2007年に東京都内で発売された分譲マンション価格は平均年収の9.85倍となった。06年の8.58倍に比べ一段の拡大。地価高騰や建設費上昇でマンション価格が急騰していることが主因で「適正価格である年収の5倍以内」（市場調査部）を大きく超え、消費者から縁遠い存在になりつつある。
　東京カンテイによると07年に東京都内で発売された分譲マンションの価格（専有面積70平方メートル）は6122万円で、前年比で13.3％の上昇。半面、平均年収は1.4％減の621万円と伸び悩んでおり、マンション価格の上昇が消費者に重くのしかかっている。


適正価格は年収の5倍以内だそうです。

東京はもはや平均的な年収の人が買うエリアじゃないってことでしょう。

川崎・横浜の一部では、上に出てきた東京都の平均値水準になっています。
そういったエリアを外さないと70平米でも買えなくなってきているわけですね。

年収に土地価格はリンクしないですからしょうがないことですが。

不動産ファンドを運営するダヴィンチ・アドバイザーズ(4314)の1Q純利益は92.4％減益の2.99億円に　インセンティブ・フィーが減収する
http://moneyzine.jp/article/detail/55589/

インセンティブ・フィーが減収となったことや、業容拡大のための増員等により、08年12月期第1四半期連結純利益が前年同期比92.4％減益の2.99億円に留まったのに対して、通期純利益は前期比32.3％増益の156.80億円を確保するとの見通しを示している。


(空きが目立つ)リエトコート武蔵小杉の影響もあるのでしょうか…

新光証券が格下げを報告した住友不動産販売(8870)が安い　仲介事業が落ち込みが警戒される
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/2008051282886.html

前期営業利益が10.1％減益の188億1,400万円となり、仲介事業が落ち込んだことが警戒されているという。
なお、今期会社計画の営業利益は4.7％増の197億円となっているものの、新光証券では「調整局面にある売買仲介市況の影響を乗り越えることは現状では難しい」として、レーティングを「2+」→「2」に格下げしている。


「調整局面にある売買仲介市況の影響を乗り越えることは現状では難しい」そうです。

どこを見ても、資産性を考える書き込みが多いですね。

小杉だ！、北仲だ！と注目されている方も多いようですが。
最終的な坪単価での比較では敵わないでしょうが、上げ幅的な面でいうならば、相鉄沿線は狙い目だと思います。

まだもう少し先の話になるでしょうが、今後きますよ？相鉄。

相鉄線はオシャレじゃないのでダメです。きっと

相鉄は無理があるね。上げ幅はないですよ。
分かりやすい例が、ブルーライン。泉区を通ると決まったときにも
（もう15年ぐらい前？）近隣は賑わったがこの始末。
いずみの線のゆめが丘なんか行ったことある？

未だにあの古びた町並みが発展しないのは、相鉄の商店街の組合たちが
拘りを捨てきれずにいるから、ずっと何十年も発展しないんですよ。
発展させようとも思ってないし、むしろこのままが良いって言っている
んだから。
その影響が横浜西口（相鉄寄り）あたりにプンプンしているじゃないですか。
野毛と同様にアンタッチャブルの領域ですよ。

しかも西谷あたりから乗り入れて綱島に出す話は、10年以上先の話。

首都圏中古マンションの成約件数、３カ月ぶりに前年比減少　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25780

記事より
・中古マンション成約件数は２４０４件（前年同月比０.58％減）で、３カ月ぶりに前年から減少した。新規登録件数も１万４６６４件（同38.80％増）と依然として急激な増加曲線を描いており、在庫物件数の増加傾向は止まらない。
・１平方メートル当たりの平均成約単価は40万９７００円（同７.67％上昇）。６カ月連続の40万円台となり、価格が高止まりしている様子が見て取れる。売り出し価格を示す新規登録価格は52万６０００円（同15.91％上昇）となり、成約価格とのかい離は大きいままだ。ただ、上昇傾向は続いているものの、上昇率は縮小傾向にある。


在庫物件数の増加傾向が止まらないそうです。

>315さん

オシャレになるのは横浜とみなとみらいです。
それで十分だと思います。

>しかも西谷あたりから乗り入れて綱島に出す話は、10年以上先の話。

それより先に、Ｊに乗り入れる話の方が濃厚です。

相鉄だめでしょう。
相模鉄道ですよ！
発展はするでしょうが他の
地域もっと発展してるはず。
・・・・・だめでしょうー
私が認めない！

そうてつｗ中国かベトナムへの投資投資話と同じレベルだ。

４月首都圏マンション発売戸数、29.7％減・８カ月連続マイナス
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080515NTS2IXN01212052008.html

今、テレビ東京を見ているのですが、マンション価格が材料費や人件費など高騰の影響で昨年同月費１５％アップだそうです。　販売量の落ち込みにより業者は厳しい状況のようですが、その分だけマンションの供給量も減っているので、条件の悪い値引き物件を除けは、新築マンション自体の価格は上昇傾向になるように思えるのですがどうなのでしょうか？

4月首都圏マンション発売戸数、需給とも低調＝不動産経済研究所
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000035-reu-bus_all

記事より
・民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、４月の首都圏マンション発売戸数は２８７５戸で、前年比２９．７％減少となった。減少は８カ月連続。同月の首都圏のマンション契約率は６３．１％で、好不調の分かれ目とされる７０％を９カ月連続で下回った。同研究所では「需給とも低調」と指摘した。


需給ともに低調だそうです。

大手不動産株が下落、４月の首都圏新築マンション販売戸数は前年同月比29.7％減
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000009-tcb-biz

記事より
・三菱地所 <8802> が一時、前日比40円（1.38％）安の2860円まで下落、三井不動産 <8801> が一時、前日比-15円（-0.56％）安の2680円まで下落、住友不動産 <8830> が一時、前日比60円（2.17％）安の2710円まで下落、野村不動産ホールディングス <3231> が一時、前日比20円（0.79％）安の2515円まで下落するなど大手不動産株が下落。
・不動産経済研究所がきょう15日に発表した４月の首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で29.7％の大幅減となったことが懸念材料視された。首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で減少となるのは４月で８ヶ月連続となる。