横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

不動産不況の影響でしょうか。
東京建物が08年12月期第１四半期の決算において、分譲マンション事業で営業損失を計上したようです。

分譲マンション事業で営業損失を計上
http://zai.diamond.jp/servlets/Query?SRC=zai/news/top&newsid=1132

東建物が急落、第１四半期経常利益は前年同期比で減少
http://money.jp.msn.com/newsarticle.aspx?ac=K20080501031&cc=12&...

融資審査厳格化で法人仲介が不振　東京建物不動産販売第１四半期
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25673

東京建物が30日、08年12月期第１四半期（1月から３月）の決算を発表した。売上高は370億2600万円（前年同期比41.7％減）、営業利益は39億6800万円（同66.3％減）となった。第１四半期は分譲マンション事業において、新規竣工物件が少なかったことに加え、平均販売価格の低い地方物件が多かったため、若干の営業損失を計上した。

三井不動産(8801)が手仕舞い売りに押されて値を消す　CSの格下げが嫌気される
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/2008043080721.html

クレディ・スイスが「過度な信用不安は払拭される過程にあるが、今後はファンダメンタルズの悪化を株価が織り込む局面になる」と予想し、投資評価を「Neutral」→「UNDERPERFORM」に格下げしたことが嫌気されているという。

>>250

日吉って安いですか？結構高いと思いますけど（分譲だけでなく賃貸も）。
武蔵小杉の高さは単に交通の便利さの分だと思いますが。

いいところ同士で比べるなら、それは好みの差だけでしょう。

武蔵小杉も、川崎西口も、横浜・みなとみらいも、田園都市線沿線も東横沿線も、どれもいい場所だと思いますよ。地価高いし。

０７年度住宅着工は４１年ぶりの低水準、市況悪化の影響も
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080430-OYT1T00679.htm

記事より
・昨秋以降の住宅市況の悪化の影響も顕在化してきた.
・国交省は、昨春のマンションブームの反動のほか、資材費の高騰、国内外の金融環境の変化でマンション需要が下火になった点を指摘している.
・マンション市場では昨秋以降、郊外物件に売れ残りが目立ち始めている。値下げ販売も増え、「マンション供給は過剰な状態」（ＴＯＴＯの木瀬照雄社長）だ.


値下げ販売が増え、マンション供給は過剰な状態だそうです。

２５３さん、
だれも日吉が安いとは言ってないのではないでしょうか。しかも、好みの差だけって、、、それを言っちゃあここのような不特定多数の掲示板は意味を失いますよ。

>>252
三井不は昨日、年初来高値2740円付けてるよ
ここ１ヶ月半で1000円以上上げてる
クレディ・スイスなんかにだまされて売ったやつは大損だよ

日吉は開発済みの住宅地だし、一戸建て中心。戸建ては文句なくいいけど、完成されている住宅地で伸びしろはない。駅前商店街などは、停滞しているよ。
日吉のマンションは、用途地域の問題もあって小規模中心で、しかも狭い間取りばかり。（中古調べるとわかるよ）新築マンションは駅から遠いところばかりで魅力がない。戸建て用の土地を探すのはかなりむずかしいね。完成されている町だからこれから買うのはもう遅いかな。

一方、武蔵小杉は駅周辺の大規模再開発。駅前に発展性がない日吉とは違う。
マンションは新築で、駅近がいいと思う人が多いから、注目が集まるのは自然の摂理。しかも新駅効果も加わっているから地価があがらないわけがない。

２５７が武蔵小杉に期待しているのは、川崎ラゾーナで活性化した川崎駅みたいな
イメージなのかな。日吉が好きな人と武蔵小杉が好きな人はきっと好みが違うだろう
から、比較しても意味はない。

それと既に街の活性化期待で武蔵小杉のマンションや地価は上昇しているのでは。
それよりダビンチの明かりのついていない高層マンションがどうなるかの方が心配。

発展性を望むなら、港北とか埼玉に行けばいいと思うんだが。
まあ、それじゃ遠すぎるってことなんだろうけど。

武蔵小杉ってやたらに高層マンションが林立してるけど、それを吸収する学校や商業施設はどうなんだろうか？
なんか、再開発地域一体だけ整備されてるけど、道路事情もあんまりよくないし。
環境的にもいまいちな感じ。（通勤だけは便利なんだろうけど）

でも人気があるってことは、みんなブランド志向というか新しいもの好きなんだね…。

あと、同じ様な所得水準と年齢構成の人が密集してる点では昔のニュータウンのマンション版って感じでなんとなく個性的じゃない気がする。

個人的にはやっぱり古くからの住宅地の方がいいな。
たとえば、みなとみらい よりは 山手の方がいい。

武蔵小杉はすでにある街の駅前再開発ですよ。

再開発地域以外にかなりの人数が住んでいます。
もともと商業施設とか道路とか、あまり恵まれていないような街が、なぜか（っていったら他の住民に怒られるけど）坪単価が高い場所でした。

⇒正直交通の便だけでここまで高いかねえ・・・って感じです。


確かに高層マンション・ビルは目立ちますし、デベは新しい街であることを宣伝していますが、ちょっと違う気がしますね。


例えば川崎西口は、駅前再開発を大規模にやっていますが、あそこをニュータウンっていう人はいないでしょう。小杉も同じですよ。

一方、武蔵小杉は駅周辺の大規模再開発。駅前に発展性がない日吉とは違う。
マンションは新築で、駅近がいいと思う人が多いから、注目が集まるのは自然の摂理。しかも新駅効果も加わっているから地価があがらないわけがない。


→すでに１０年先まで取り込んでいるから、ムサコは割高、あとは
価格が下がるだけだし。

武蔵小杉、いっぱいタワーマンション立ってるけど。完売してるのかな？

あのタワーマンション群って駐車場あるんですか？
あっても高そう…。管理費・修繕積立金も高そう…。

駅近はいいけど、住環境は二の次かい？
駅近以外のメリットは、もし売るときに値段が下がりにくいってことぐらいかな？住宅としてはどのポイントがいいのかな？

タワーマンションが好きなら、豊洲とか芝浦とかの方がまだ良さそうだけど…。

あ、そっか。豊洲は値段が高すぎて買えず、芝浦は駅から遠いのか…。

多摩川の洪水は大丈夫？

>>262
そもそも豊洲はそんなに高くないですよ。
せいぜい1割程度の差なので小杉買える人は十分検討可能。
豊洲は色々とめんどくさい地域なのでそもそも検討対象外としてる人も少なくないようです。
芝浦は現在新築の物件がないですね。その内売り出されるようですけど。

住宅購入はファミリー次第ですから「正解」はないですね。

めんどくさい地域？いわゆる門地の関係ですか？もしその意味なら、ムサコも元々は…。

武蔵小杉は多摩川決壊のリスクあるし、豊洲云々いうなら、武蔵小杉
も川砂だよ。どっちもどっちだけど、ダンボールハウスがない
豊洲に決めたわけです。

まぁ、豊洲も、小杉も地域としてみれば勝ち組に入るのだから良いのではないですかね。

個人的には私は武蔵小杉の方が好きですが、豊洲も有望だとは思いますので、豊洲を買われたのであれば、それはそれで良かったのではないでしょうか。

小杉界隈は昔からの宿場町で歴史がある人間味のある町。その良さを生かしながら近代都市の魅力をどう付加して融合していくかということが、これからの町の価値を左右するでしょう。

一方豊洲は住人がいないところに一から町づくりができるので、ハード面の整備は自由に絵が描き易くやり易くてよいのですが、人間味のある温かい雰囲気を加味していくことが町の永続的な発展の鍵になってくると思います。
267さん自身も温かい心を持って、是非頑張ってください。

>>267さん
地盤や治安ネタで勝負するならば豊洲は圧倒的に不利ですよ。
せめて丸の内からのタクシー料金とかの方が良かったですね。

>>豊洲も、小杉も地域としてみれば勝ち組に入るのだから良いのではないですかね。

どのへんが勝ち組？

地価の上昇率という意味じゃないよね？タワーマンションが林立＝勝ち組のイメージ？

すると、埼玉県川口市まで勝ち組…。ちょっと違うな。

逆に、どの地域が＊＊＊なんでしょ…

負け 組

273さんフォローありがと。

こんなのも伏字になるんですね。

勝ち負けを論じるのもいいけどさ、神奈川に限らず、
便利で、空気がきれいで、安全で、治安が良く、
雰囲気も良くて、誰もが住みたくなるような
そんな完璧な街なんてある？

田園調布があるじゃないですか？（ちょっと環８の関係で空気はいまいちだけど）

横浜開港150周年。市民パワーで日本丸を海に出そう。

ご賛同のかた署名をお願いします。

http://www.yokohama-kaientai.com/kaientai-wiki/

武蔵小杉は＊＊＊み。
延々と武蔵小杉が最高だ−とますかくんじゃないよ。

No.269 by 匿名さん　2008/05/05(月) 10:58

>>267
豊洲周辺は近年の集中豪雨でも冠水した地域があるから多摩川の洪水と比べたら頻度が違いすぎます。
礫層はしまっていればとてもいい土台になることご存知？

多摩川沿いは砂礫層で、大地震時にマンション倒壊のリスク大なのは
常識です。
知らないのはどっち？

>多摩川沿いは砂礫層で、大地震時にマンション倒壊のリスク大なのは常識です。

ソースは？

>>279さん
まあまあ落ち着いてください。
住宅地としては武蔵小杉の方が豊洲より上ということで問題ありませんので不毛な話はやめにしませんか？

そうです。武蔵小杉は世界一です。

>>そうです。武蔵小杉は世界一です。
ぷっ。世界一どうだっていうの？
みなとみらいのスレではみなとみらいが世界一だってさ。どっちもウマシカだね。

>>砂礫層で、大地震時にマンション倒壊のリスク大なのは常識です。

やっぱ横浜の土炭層が一番。でも土炭層に直接基礎が置ける地域なんてないでしょうね。たいがいは２０M位試掘しててやっとＮ６０以上ってのが普通でしょ。

西新宿みたいにちょっと掘ったらＮ８０〜１００なんて地域はそうはないでしょ。

ところで、砂礫層の場合は摩擦杭なんですか？ムサコにあんな高いマンション建てて長周期地震動でコケないんですかね？（もしコケても傾いても国や県からの財政出動での救済はイヤだよ）

地盤は実際に道路の下を掘ってところ見るとイメージだけは実感できます。
昔、茅ヶ崎の人気の住宅地で隣地境界確認の立会いをやったときは凄かった。ツルハシでアスファルト剥がして50センチくらい掘ってみて境界杭があるかどうか見たんだけど、地面は砂浜の砂と同じでサラサラでした。

そんな経験もあって、私は住宅選びは、まず、地盤構造分布図とハザードマップとボーリング調査資料（どれもネットで見れます）から入りました。
川崎・横浜は地盤の良いとこは少ないですよ。そもそも今の横浜駅周辺は江戸時代は海です。
ランドマークタワーが直接基礎で建っているいうのはにわかに信じられないけれど、現在桜木町駅前での工事現場を見ると、土は堅そうなので、まあそうなのかな、と一人で納得してます。

どのみちパークシティが倒れるような超大地震だったら、他も壊滅状態だろ。
そんなこと言いだしたら、究極的には地震国日本には住めなくなっちゃうね。

>>どのみちパークシティが倒れるような超大地震だったら、他も壊滅状態だろ。

ふっ。甘いな…

長周期地震動は高層ビルに集中してダメージをあたえるのだよ。

それに関東平野の地盤構造は貴様が考えるよりずっと複雑なのだ…

いずれにせよ、豊洲も武蔵小杉も価格はピークアウト

ここいつから2chになったの？

＞長周期地震動は高層ビルに集中してダメージをあたえるのだよ。

だったら、そんな危険な高層ビルがこんなに建つはずないだろ。
阪神大震災あとの、神戸の六甲アイランドだって、周辺の地面は亀裂だらけだったけど、
高層マンション自体はほとんど無傷だったの知らないのか？
長周期地震動だろうが短周期だろうが、揺れ方に大きな差があるわけではない。
しかも、高層タワーがピンポイントで壊滅するなんで全くナンセンス。
よほどタワーマンションの住民が羨ましいんだね。

>>神戸の六甲アイランドだって、周辺の地面は亀裂だらけだったけど、
>>高層マンション自体はほとんど無傷だったの知らないのか？

当時、六甲アイランドには高層マンションはありませんでしたよ。
一番高い建物はベイシェラトンホテル。
オマケに阪神大震災は短周期地震波。西宮市では850ガルの加速度を記録した。

>>長周期地震動だろうが短周期だろうが、揺れ方に大きな差があるわけではない。

あきれた。テレビ見てないの？物理で『共振』って習わなかった？
あ、ごめん高校出てないのか…

ボウヤだからさ。

>>290
長周期地震動はまだ解明されていない部分が多いのは確か。
新潟の震災のときに、遠く離れた六本木ヒルズでエレベータ損傷被害が
あったことで明らかになったばかり。これが長周期地振動の仕業。
建物が長い場合、被害が出やすいということが叫ばれているが、
明確な対策はこれから。１０年もしたら長周期地振動対応の
免震構造マンションが登場するだろう。

↓を見ると、相場賃料と資産価値維持率には高い相関があるそうですが…
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/contents/feature/market07/03/ind...

高い賃料で話題になった、武蔵小杉のダビンチの高層賃貸マンションの入居率はどれくらいなのでしょうか。

↓ここを見ると、ガラガラみたいですけど…
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/347/

自宅に資産価値を追求しちゃいかんよ。

値上がり率に一喜一憂するのもね…。

＞291
＞当時、六甲アイランドには高層マンションはありませんでしたよ。
Ｗ３，Ｅ３、セントラルタワー棟は９１年から９３年にかけての建築ですが
いずれも３０階建以上のマンションです
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/kobe/birukobe.htm
室内は相当な被害だったようですが躯体が大破したとは聞いていません
当時の付近の写真はここが詳しいです
http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/photo/oogimoto/time/000492.h...
室内は
http://homepage3.nifty.com/nobukoba/jisin.htm

兵庫県南部地震（阪神大震災）では直下型でしたからいわゆる長周期振動被害ではありません
関東地区では長周期、直下型とも同じように被災する確率はあります
どちらのタイプの地震でも高層階では室内に相当な被害が想定されますから居住されている方は
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/39/
の記事やリンク先の実験動画をご覧になって対策された方が良いでしょうね
躯体が大丈夫でも怪我をしてはね

296さんすご〜い。良く調べましたね。

私もこんな記事見つけました。物理の苦手な人も、25話のページだけでも読んでほしいです。

http://www.kozosoft.co.jp/gijyutu/jisindou.html

軟弱地盤に高層ビルは危険ですよ。やっぱり。
ムサコのマンションもランドマークタワーみたいに振子制振装置が付いてたら安心だったのに…。

296さん

特に実験動画は衝撃的ですね。

あんなに船みたいにゆっくり揺れたら、寝入ってたら、地震だって理解できる前にタンスの下敷きになりそうです。
オマケにやっぱり窓から什器が落下してましたね。コワイ。

私が西宮で被災したときは、もっとシェーカーみたいな揺れで、テレビが飛行しましたが、長周期地震＋高層ビルではコピー機がダンスするんですね。

まじめにタワマン居住者の方は必見です。

建物に振動を伝えない免震構造の高層マンションの場合は大丈夫と理解して良いのでしょうか？

297で指摘したリンク先に免震構造のメリットが書いてありますよ。読み進んでみてくださいな。
大丈夫ってわけじゃなさそうだけど。かなり応力を低減できるみたいです。