横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

イタイ物件は値引でも買いたくないなあ

4、5年前は大手マンションでも下がっているのが実感できていたけど、今はまだそこまでの感覚はないですね。最近見始めた人はわからないかもしれませんが、ラゾーナが出たときとか、ようやくここまで来た的なのがありました。

大手同士で比較して、同じエリアの駅近で下がってますか？
上がるのがとまっただけでは？
無名デベやバス便エリアが売れなくて値下げの話が出てるだけでは？

２月のマンション新規発売、大幅減に・首都圏は前年比28％減
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080313AT1D1307U13032008.html

いつまで耐えれるだろうか？

都心の地価下落鮮明　２月宅地　前年比２０％減
2008年3月14日 07時11分

　ここ数年、国内外の投資マネーが集まり上昇を続けていた東京都心部の地価が、住宅地を中心に下落を始めたことが分かった。米国の信用力の低い人向け住宅ローン（サブプライムローン）問題に端を発した市況の悪化を背景に、国内外の金融機関が不動産向け融資に慎重な姿勢を見せ始めたことも下落に拍車をかけている。

　都心部の宅地の下落傾向が鮮明になったのは今年一月から。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のまとめた首都圏土地リポートによると、東京都内の土地面積百−二百平方メートルで取引が成立した宅地の一平方メートルあたり平均単価は、昨年三月の四十五万円をピークに徐々に下落。今年一月に前年同月比マイナス１３％、二月には同２０％と下落傾向が鮮明になった。

　実際に売買取引が行われた場合を想定した価格を、三カ月おきに調査している野村不動産アーバンネットによると、一月一日時点で二十三区内の調査地点五十一カ所のうち、前回調査と比べ半数以上の二十八地点が「下落」し、十九地点が「横ばい」。最大の下落率となった「渋谷区神宮前四丁目」（マイナス１７％）のように、これまで上昇率が高かった地域ほど下落幅が大きいという。

　一方、都心部だけでなく首都圏各地でも、不動産向け融資の減少で取引が成立しない事例が増加。在庫を抱えて損失覚悟の処分売りに走る不動産業者も多く、地価の下落傾向は首都圏全体に広がりつつある。

　今月下旬には国土交通省が一月一日時点の公示地価を発表する。同地価は、今回の下落傾向が出始めた時期より少し前の実勢の評価で、こうした傾向が反映されているかが注目される。

■『バブル崩壊よりひどい』　不動産業者ら悲鳴

　東京都心部の地価下落の影響が不動産業界を直撃している。サブプライム問題への不透明感が一段と強まりつつある中、金融機関の態度がひょう変。資金不足に陥った不動産業者は悲鳴を上げている。　（花井勝規）

　「年が明けたら、手のひらを返したように銀行の態度が変わった」

　渋谷区内の幹線道路沿いの土地約三百平方メートルを約六億円で購入する取引を進めていた都内の不動産業者は一月中旬、本契約の直前で取引の中止に追い込まれた。大手銀行からの融資が契約直前で急きょ実行されないことが決まったためだ。

　取引が成立すれば六億五千万円で開発業者に転売する段取りだった。業者は５％の手付金を地権者に支払っている上、２０％の違約金も請求される。業者は傷口をこれ以上広げないため、廃業の準備に入った。

　「前回のバブル経済崩壊の時よりひどい。あの時はじわじわ影響が出てきたが、今回は一気に冷え込んだ」。東京都中央区のマンション開発会社の中堅幹部は嘆く。

　同社のもとには連日のように、完成したマンションの在庫の処分売りの依頼が届く。都心から離れた郊外の物件が多い。売り出し価格の半値近いものもあるが「冷え込んだマンション市場では、駅から離れた郊外物件はリスクが高過ぎる」と敬遠する。　

　冷え込んでいるのは消費者の購買意欲の減退に加え、金融機関が不動産向け融資に慎重になったためだ。不動産業界団体の幹部は「年明けから異変が起きた。事業者間取引への融資は事実上凍結されている」と言い切る。

　二年前からの不動産価格の急騰を支えたのは国内外の投資マネーだった。その受け皿となっていたのが不動産ファンドだが、ここへ来て世界的な不動産市況の悪化に加え、金融機関からの資金供給が滞っている。

　ファンドは投資家からの出資金に加え、その数倍の資金を銀行からの借り入れに頼っている。「住宅からオフィスに重点を移した」（大手銀行幹部）など、金融機関は融資先の選別を強めている。

　ファンドへの融資も同様に選別され、いったん融資が滞ると旺盛だったファンドの物件取得の動きが止まり、個人も含め不動産業界全体へ影響が広がる。今回の地価下落の裏では、こうした悪循環が始まっている。

（東京新聞）

>>23
銀行から融資が受けれない！
つまり、資産が無いデベは、もう終わりと言う事？

価格動向ということであれば確かにここ１０年でみれば上げ下げはあると思う。ただ、もっと長いスパンで見れば、波打ちながら下っていくということ。この事実に関してはたいていの不動産屋も「そうだね」って言ってくれると思うよ。欲しい人は買うべきだし、今必要無い人は後で買えばいいよ。なんてたって人口が減っていくんだから。鋼材価格云々にしたって、物価上昇率が例えば４％くらいの時がくるとして建物価格の上昇率はせいぜい１％くらいじゃない？仕事柄不動産屋と話すとき、たまに聴く言葉「お客さんは待てるなら待った方がいいに決まってるよ。」

大手でもマンション専業デベは苦しかろう

大手でマンション専業ってどこ？？

29さん
藤和だよ

マンションは高い買い物ですから、いろいろ見て、「眼を肥やす」
ことが大切です。
午前に1件、午後に2件とすれば、1日3件回れます。1ヶ月に12-15件は
見学出来るでしょう。出来れば50件くらい見学して購入物件を決定
するのがいいでしょう。

いろいろ見ると逆にどうでもよくなってくる　作業化するからな

見学者は登録されるから、同じデべのを何件も見学してたら全部記録に残って、
営業もそれなりの扱いになっていく。

こっちが何も言い出さないうちから300万引きやがった。まだまだ引けるはずだから、
ああそうですかと聞き流しておいた。1000万引いたら買ってやってもいいよ。ｗ

>>34
竣工済み物件ですか？？

マンション価格って難しいですよね。
私が参加している「マイスミ」というサイトでは、マンションの売れ残りが増えてきている。なんてことが書かれていましたが、その影響でマンション価格も下がっていくのでしょうかね？

マンション在庫は激増中。でも、デべも簡単に価格を下げれない、っていう状況かな。

地価暗転 忍び寄るバブル崩壊の足音
http://dw.diamond.ne.jp/index.shtml
http://dw.diamond.ne.jp/number/080329/index.html

さあー株の次は、不動産の暴落だ！どんどん安くなるぞ！

まぁ確かに株には先見性があるからね。
不動産株がこれだけ下げたってことは、不動産がこれから
下がっていく、もしくは下がらなかったとしたら、買い手がいなく売れないってことを織り込んだってこと。
確かにこれから、不動産には下落圧力がかかり続けるだろうけど、じゃあ、買うのを先に延ばしたらいいかっていっても、必要なときってどうしても決まってくる。これから買う人が羨ましい。先であればあるほど・・・。

安くなっても、住みたい場所に欲しい間取りの部屋が無ければ意味がない。
横浜中央部の新築物件激減してるからなあ。

利便性の良い物件は、中古でも比較的高値で即売。悪い物件は新築で激安でも売れない。そんな二極化が進みそう。

ここ数年でマンションを購入した人は比較的いい時期に購入したと思います。
マンションバブルといわれていたけど、駅に近い立地のいいところに建設された物件が多かったから多少高くてもいいと思います。加えて金利も低い水準でしたからね。

私の生活圏限定ですが、立地がいい場所はもう出尽くしている感じがします。立地に多少難ありマンションにどれだけの価値を見出せるか、逆に言えば魅力的なマンションが作られるかを見るのも面白いと思います。

マンションの価格は土地の価格が占める割合が大きいです。
相対的にでは無く、建築費の金額が大きくなればいいマンションが増えないかなと淡い期待もあります。

これ
http://www.traders.co.jp/domestic_stocks/domestic_market/kokunai_index...
と
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php
これ見て、比較的いい時期に購入したといえるキミは凄い！

ついでに、海外の都市やリゾートにある
本物のマンションと景観や住み心地を比べれば
スラムの建物の一室に高い金を払ってるようなもんだな〜と
駅前や電車の中と外の空間の煩さにウンザリしてしまう

MM21には何らかの景観規制をして欲しいね、数少ないレスポンスを持った場所なんだから

横浜市の喫煙条例のお蔭か、駅前の臭さが少しは緩和されたようで、
ちょっとは良い方へ向かっているのかな？

>>42
>本物のマンションと景観や住み心地を比べれば
比べる対象が根本的に間違っている。5千万程度の部屋と10億の家を比べるなど無意味。それに海外生活経験あるけど、同価格帯で比べた場合、あっちは部屋は広いが快適性が良いかは微妙。

そんなに海外が良いならさっさと移住してしまえば？私は医療も生活も日本の方が格段に快適だけどね。

住宅ローンで苦しまない方法（１）〜「借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

私の生活圏限定では、立地のいい場所がまだ沢山残ってますよー。

昔から「立地の良い場所がなくなるか、なくなりつつある」と宣伝されていますが、ぜんぜんなくなりませんねぇ。

>>46
そう、たくさんある。地上げ屋さんに頑張ってもらいたいですね。

田舎だからじゃないですか？

＞私の生活圏限定では、立地のいい場所がまだ沢山残ってますよー。

立地の良い場所といえば。
田園都市線急行停車駅、徒歩３分、三面が公園・桜・眺望に囲まれた場所。
前を通るたび、デベからのお伺いはさぞかし・・・と思います。
ついついマンション用地としてみてしまうのも世知辛い話ですが。

H20年度地価公示(H20.1.1時点)の速報です。
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20080324/index.html

平成20年地価公示に基づく地価動向について(圏域別)
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20080324/02.html

・都下郊外部では、都心と結ぶ鉄道沿線の駅周辺地域を中心に、武蔵野市、立川市、府中市等に
おいて、また、川崎市、横浜市、千葉市、さいたま市等においてそれぞれ上昇幅が拡大した
が、これは駅周辺の利便性を背景とした住環境の優れた地域でのマンション需要の増大、
住宅需要の回復等により上昇地点が増加したためである。

第5表　東京圏の市区の住宅地の平均価格等
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20080324/12.html

平均価格 上位の価格 下位の価格
横浜市 227,100 500,000 128,000
川崎市 262,600 466,000 147,000

第7表　東京圏の市区の対前年変動率
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20080324/14.html

横浜市住宅地 5.1%（前年3.2%）
川崎市住宅地 8.0%（前年5.3%）
神奈川県平均 4.4%（前年1.7%）

>>49
どこですか？？

結局今年いっぱいは価格下がりそうもないな・・・
新しくでてきているところもまだまだ強気だ

地価が上がって、建築材料が上がって、マンション価格が下がることはなさそうですね。
そのうち消費税も上がって、物価も上がって、上がらないのは給料だけ(泣)

>50

公示地価の記事をくまなく見ましたか？記事は概ね、不動産市況の悪化を伝えていたのですが…。

例えば、

2年連続上昇の公示地価、不動産株下げ止まり要因にならず
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-30967420080324

記事より
・注目されていた公示地価は２年連続上昇となった。このところリバウンド態勢に入っていた不動産株にとって好材料となるものの、足元の不動産市況は急激に悪化しており、関連銘柄の下げ基調を止める要因にはならないとの見方が支配的だ。
・公示地価について遅効性が強いとの指摘が多いが、今年に入ってから不動産市況は急速に悪化しており、足元の実態を必ずしも反映していないとみられるためだ。
・実際、毎年７月に実施している都道府県地価調査との共通地点で、半年ごとの地価動向を分析すると、０７年の前半（１—６月）に比べ後半（７—１２月）では上昇基調に鈍化がみられる一方、調査時点である今年１月１日以降に、状況はさらに悪化したとの見方が広がっている。
・今回の結果について、野村証券・チーフエコノミストの木内登英氏は「住宅地、商業地ともに今まで地価の上昇をけん引してきた東京都区部や政令指定都市を中心に、既に地価の頭打ちあるいは一部で下落傾向が生じている」と指摘。「２００９年の公示地価で全国平均（全用途）が、再び下落に転じる可能性も否定できない」と予測していた。


公示地価について遅効性が強いとの指摘が多いが、今年に入ってから不動産市況は急速に悪化しており、足元の実態を必ずしも反映していないとみられる

とのこと

さらに、

不動産市況の転換を暗示　国交省の公示地価
http://www.chugoku-np.co.jp/NewsPack/CN2008032401000433_Detail.html

記事より
・国土交通省が発表した今年の公示地価は、戦後最長の景気拡大を背景に一部関係者から「土地バブルの再来」ともいわれてきた大都市圏の地価上昇が都心部で減速、不動産市況が転換点を迎えたことを暗示する内容となった。
・公示地価は１月１日現在の価格を示すものだが、民間の東日本不動産流通機構がまとめた「首都圏土地レポート」などによれば、１月以降、東京都内の上昇率鈍化傾向は一段と強まっている。
　国交省幹部も記者会見で、年明け以後の継続的な地価データが手元にないとして明言は避けたが「１月１日以降、好転したとの情報は持ち合わせていない」と指摘。昨年、１６年ぶりに全国平均がプラスに転じ、今年は上げ幅を拡大した公示地価が、既にピークを過ぎた可能性を否定しなかった。
・建築基準法改正の混乱は収まりつつあるが、原油高やサブプライム問題の影響は不透明。地価を下支えする要因は見当たらず、今後の地価動向が日本経済の景況感を悪化させる懸念が高まってきそうだ。


今回の公示地価は、不動産市況が転換点を迎えたことを暗示する、そうですよ。

東京のマンション価格の下落をもろに受けそうですね。サブプライムの影響が東京に来て、東京の影響が横浜に来る。今後もどんどん下げていくでしょう。

>48
>田舎だからじゃないですか？

ぜひ、今出てる週刊ダイアモンドの

Column 埋め立て地、国有地、農地……「日本に土地はない」のウソ を読んでください。

埋め立て地にはまだまだマンション候補地があるし、
今後、都心では国有地が大規模に売却されるそうです。

また、記事には書かれていませんでしたが、UR都市機構も今後多くの所有地を民間に売却する計画です。

ね？なくなりそうにないでしょ！？

マンション値崩れ再び？　郊外では２０〜２５％引きも
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/080324/fnc0803241859012-n1.ht...

記事より
・だが最近、郊外を中心に、当初の販売価格を値下げして売り出す事例が出ている。背景には、初めてマンションを買う団塊ジュニア世代が、価格高騰についていけなくなったためとされる。値下げはまだ財務体力のある業者にとどまるが、年内には本格的な在庫調整が始まるとの見方もある。マンションの“値崩れ”が、再び起きるかもしれない。
・　売れ行き不振を受けて始まった値下げの動き。だが、みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは「（値下げに）踏み切ったのは、財務体質に余裕のある業者だ」とみる。財務体質に余裕のない業者は、高値で仕入れたマンションを値下げして売る力がない。このため、「在庫を抱えたまま倒産するところが出ており、今後もその傾向は続くだろう」（石沢氏）。
　立地面では都心マンションの魅力にかなわない郊外マンションの販売は厳しい。在庫調整は９月以降始まるとみられ、「郊外マンションを中心とした値引き販売も本格化するのではないか」（同）との見方が広がる。


郊外マンションを中心とした値引き販売が本格化

>>55、56
それは半年後の地価調査を待ってみないことには、何とも言えないな。
上昇が鈍化してそのまま下落するのか、あるいは持ち直すのか。
それは結果論でしか言えないし、今の時点では誰にもわからない。
経済現象に関しては専門家の予想など、競馬評論家の馬予想とほとんど大差がないのが実情。
実際マーケットでは利回りからみたリート指数の底打ちがそろそろ言われ始めているし、
半年後には案外回復基調が鮮明なんて記事になってるかもしれんよ。

今のところ、価格上昇要素しかないにも関わらず、一旦需要がストップしてます。

要因として

　１．金利はまだしばらく上がりそうにない
　２．消費税ＵＰももう少し先のようだ
　３．価格上昇にビビッた

しかし、買う人の数が減っていても、買いたい人の数は変わっていない。
とすれば、１・２（必ず来る要素）がまた近づけば、当然需要もまた跳ね上がる？

もっとビビッた時には、手遅れかも。

注目されていた公示地価は２年連続上昇となった。
このところリバウンド態勢に入っていた不動産株にとって好材料となるものの、
足元の不動産市況は急激に悪化しており、関連銘柄の下げ基調を止める要因にはならない
との見方が支配的だ。

市場では、最近の市況悪化を株価に織り込んでいないとの声も出ている。

直近では、再生事業を手掛ける企業を中心に、
不動産会社の大幅下方修正が相次いだほか、
２０日にはレイコフ(8941.OJ: 株価, 企業情報, レポート)が民事再生手続き開始の
申し立てを行ったばかり。こうした点から市場参加者は、
不動産株に対して不安の目を向けている。


三末引渡し物件が売れてなくて
いや〜な汗かいてる人は手を挙げて

もう評論家は不要です

サンケイの記事見たけど値引き連呼してる人は久米川あたりを狙えばいいんじゃないの？

久米川ねー。値引きは嬉しいけど、売れ残った物件ってなんか魅力に欠ける。それにこれから発売される新築物件もなんだか狭くて安っぽい。本当に今後買い時って来るのかな。決断に困ります。

59の産経記事って、週刊誌などでさんざん書かれた久米川物件の話を蒸し返しただけだものね。
目新しい話ではないよ。

久米川って何処にあるのかみんな知ってるのでしょうか。
志村けんで有名な東村山市にある町。埼玉県の近くです。

それを事例にして、東京のマンション価格が下がったと書いてるわけです。ま、東京都内ではありますけど。

事例はそうだけど、都心だって裏で値引き始まってるよ。新聞は裏付けが取れないと書けないから、この例を出してるだけだね。週刊誌の後追っかけって言ってたけど、週刊誌が正しいことを書いていたっていう証明になるよね。大手マスコミがお墨付きを与えたんだから。

横浜市内でも、やはり郊外物件では500〜600万引き、という話がでています。
但し、100戸以上の大型物件に限るようですが……。

サンケイが大手マスコミか…
朝日読売だけかと思ってたけど。