横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

「１円も引きそうもない」はちょっと大げさですが、１８０のリストにあるデベはおおむね渋いです。
まあ、零細デベではないので、極端な安売りはしないのかも。
竣工後、日が経って新古または中古扱いになれば、値引き幅はひろがるでしょうが、リストの物件は新しいものが多いので、あまり期待できませんね。

横浜郊外になりますが、半年の交渉の結果、今月契約ならば
3400 -> 2998 (諸経費込み）と言う回答がありました。

職場に近く、以前から候補だったのですが、契約率50%程度の物件の為
迷ってます。

どこまで下がると思いますか？

＞事実として、「値引きしている物件はある」という事が確認されたんだから、「絶対に値引きは無い」と主張してた人は謝るべきでしょう。」

誰も、絶対値引きはない、なんて言い切ってないし。
180のリスト全部の物件が、値引きありと確認されたわけでもない。
確認しようがない。チラシが配られたり、看板が立ったりでもしない限りね。
この時点で、疑う人がいても仕方ないでしょ。
疑う＝絶対値引きはない　ではないよ。
なんで、そんなに怒ってるの？

>都内の山手線徒歩物件でも、「完成済みにつき家具付きで500万引き（2割くらい）」というDMが来てましたよ。

この世の中に、値引き物件が一つもないわけはないでしょうよ、そりゃ。
とにかく、180のリストについて、みんな言ってるんだよ。
値引き予備軍ではあると思うよ。
でも、そんな部屋しか残ってないんだろうね。

＞２０３
半年経っても契約率５０％なんて、止めといた方がいいんじゃないの？
なんで人気がないのか、冷静に分析してみたらいいと思いますよ。
どこまで安くなっても、何千万何百万の買い物ではあるんだから、後々
不安を残す（売却に不利など）物件は避けた方がいいです。

神奈川は小杉も含めて郊外物件。
売れないんだから今後はどこも値引きするしかないでしょ。
まあみなとみらい、鎌倉は別かな？

旧興和不動産の債務管理会社、ケイアール不動産が倒産。

倒産情報(速報)を見ると、負債額が飛び抜けてます。
http://www.tsr-net.co.jp/new/sokuho/index.html

>>206

180はすべての物件が2割引と言ってますが・・・
いくらかもわからず、ただ値引きがあったという事実では意味がありません。
昔から1%程度の値引は普通にありましたから。

２０７さん、倒産したのはケイアール不動産であって興和不動産ではないですよ。

ケイアール不動産は2004年にもともとの興和不動産から問題となった資産と債務を分割継承し、処理するために作られた債務管理のための特別清算会社でしょ。

これが最終的に法的に特別清算されたという既定路線の処理が報道されているだけではないのですか？


http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080415-00000069-mai-bus_all

興和不動産自体は、その後優良な港区内の資産を中心に業績も回復し、現在ではムーディーズからBaa2の投資適格の格付けも得ている健全な会社になっていますよ。

「興和不動産が倒産」などというデマを飛ばすのは問題ですよ。

「旧興和不動産の債務管理会社、ケイアール不動産」が正解？

207はニュースの見方も知らんのか。。。

首都圏のマンション市場動向
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

今、マンションが絶対欲しい人と言う人以外は、購入しない方が良さそうだな！
４割引きとかで投売りだったら別だけど・・・
購入価格が最安値になるまでは（４、５年前くらいの価格）この業界も冬眠ですね。

マンションはなんで駐車場やバルコニ−にお金かかるの？
いまだに理解できません。部屋以外は賃貸じゃないか。
高すぎる。これがようやく理解されだしたのだな。半分くらいは
利益の部屋数らしいし。

これから出てくる物件もまったく下がる気配なしなんだけど

そりゃ、すぐには下げた値段でださないよ。土地は高値で取得しちゃってるしね。これから５年周期くらいで下がっていく、ということだけ。すぐ欲しい人は物件にもよるだろうけど、そんなに低い値段では買えないかな。ただ、販売戸数が少ないのに契約率も低い現在の状況をみるとかなり、今度の下落の底も深そう。よく雑誌で団塊ジュニアの買い時が続くから需要は底堅いとあるけど、いわゆる大企業、公務員だとかなり若い年齢で取得する人が多くピークを超えたなぁ。不動産を売る立場じゃないけど、やっぱりローンも売れなくなってくるだろうし、一件あたりの金額も少なくなるし、オイラも困る。

２０７さんは「興和不動産が倒産」などと言っていないとおもうのですが・・・。
「ケイアール不動産が倒産」と書いてありますが・・・。
何が違うのかな？わからん。

↑
もともと誤って２０７さんが「興和不動産が倒産」という主旨で書いてあったのに対して、その後それではデマになりますよ、というコメントが入りました。
２１１さんあたりまでは、このもともとの誤解に基づく文章を見て書いておられます。

こうしたコメントをご覧になった管理人さんが、２０７のスレの文章を修正されたのか、あるいは２０７さんがご自分で文章を修正されたのだと思います。
今見てみると、「何が違うの？」と思われるのは当然ですね。

>２０７さんがご自分で文章を修正されたのだと思います。

自分のレスを修正する方法があるのですか？

２２１さん、

誤った内容を記入してしまった場合などに、当該レスの右上の×をクリックすると、削除や修正ができますよ。

以下のような説明が出てきます。ご参考まで。


（引用）
削除を依頼頂く際のご説明

必ず具体的に明記してください。削除依頼が不明な場合は削除できない場合があります。
削除依頼された内容は、Web上で公開されます。
ご自身の個人情報等、公開されて困る情報の記載をされないようお願い申し上げます。
重複、二重投稿や誤字脱字、途中で送信してしまったなどは削除依頼を受付致しかねます。
投稿に間違いがあった場合には、間違いがあったことを次のレスにて訂正頂きますようお願いします。
事実と明らかに異なり他の方に迷惑が掛かると思われるものについては削除のご依頼をお願い致します。
※削除依頼は全て一般に公開されますので、個人情報の記載等ご注意下さい

２２３さん
どうもありがとうございます

>>220

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/sakujo/

これですかね。
後の文脈がさっぱりになっちゃいましたね。
後にレスした人が修正してくれているから修正しなくても。と思いましたが

首都圏の住宅地・既存マンション価格は下落基調続く　三井不動産販売http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200804240002.html

08年第１四半期（１月から３月）の「住宅地」の価格状況は、前回調査時点（07年10月から12月）から1.8％下落となった。東京23区が3.5％下落で最も下落率が高く、その他の地域も横ばいからやや下落傾向となっている。
　「既存マンション」は、前回調査時点から0.4％下落となった。東京23区は1.4％下落となったが、埼玉県や神奈川県ではなどではやや上昇し、全体ではほぼ横ばい傾向にある。
　なお、07年４月から08年３月の年間変動率では、住宅地が1.7％下落、既存マンションが1.3％上昇となった。


首都圏の住宅地・既存マンション価格は下落基調が続いているそうです。

参考までに、中古マンションの情報。

07年度の首都圏中古マンション成約件数、３年ぶりに前年割れ　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25577

記事より
中古マンション成約件数は２万8667件（前年度比３.５％減）となった。３年ぶりに前年度を下回り、千葉県を除く地域でそろって減少した。
・東京都区部では５年ぶりに減少して、昨年後半からの市場の冷え込みが数字となって現れた。
・神奈川県その他（横浜・川崎以外の地域）では、２ケタ減となった。
・新規登録件数は15万2711件（同30.４％増）で、11年連続の増加。全地域で大幅な増加を記録し、埼玉県以外の地域で２ケタ増となった。
・特に東京都区部では前年から５割近く増加している。成約は減少しているものの、新規登録が大幅な増加となっていることから、在庫物件の増加が顕著なことがうかがえる。


中古在庫物件の増加が顕著だそうです。

値引き1000万円！—— マンション不況の出口は？
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/87/

モデルルーム・販売センターへの来場者数が格段に減少してしまった。
その上、歩留まりも悪い。歩留まりとは、「来場者数に対する契約率」のことだ。
不動産経済研究所は新築マンション契約率を発表しているが、２月の契約率は60％とのこと。だが、この数字はあくまでも、マンションデベロッパーの自己申告数字を足し合わせたもので、さくら事務所の現場体感数値は、もっと低い。実際はその半分もいっていないのではないだろうか。自社での販売をあきらめて、転売業者にバルク売り（まとめて安く売ること）した分も含まれているだろう。市場が下振れする現在のような局面では、この指標は参考にできない。
500万円引き、1000万円引きなどという事例はもはや珍しいことではなく、値引き販売がそこかしこで行われている。…(続く)

都心地価下落に拍車　１−３月期　取引不調が頻発
http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2008041502003691.ht...

記事より
・東京都心部の地価の下落に拍車がかかっていることが、複数の不動産関連会社などの調査結果で鮮明になってきた。
・都心部の下落率は２０％を超えた。下落傾向は住宅、商業地とも共通している。
・国土交通省が所管する財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のまとめた「首都圏土地レポート」では、都内で売買が成立した土地の平均単価（一平方メートル当たり）は、前年同月比で今年一月が１３％減、二月は２０％減、三月は２８％減とマイナス幅が拡大。昨年二月にバブル崩壊後のピークの四十五万円を付けたが、今年三月には三十二万円まで落ち込んだ。
・都心部を含め首都圏各地では、消費と投資両面での冷え込みに加え、金融機関の不動産向け融資の減少で取引が成立しない事例が頻発している。高い水準で在庫が積み上がっているため、不動産業界では信用不安が広がりつつある。


都心地価下落に拍車がかかっているそうです。

首都圏マンション・本当の資産価値
【第1回】新築物件、“在庫処理業者”が大繁盛
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080423/154058/?P=1

記事によると、在庫処理業者は販売価格の3〜5割ほどの値段で仕入れ、一般の購入者に従来の販売価格よりも1〜3割安く販売するのだそうです。

定価で買ったマンションが在庫処理業者に流されたりしたら…

首都圏中古マンション、価格調整が本格化　東日本不動産流通機構調べ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25399

記事より
・中古マンション成約件数は3089件で前年同月比５.14％増加。６カ月連続の減少から２カ月連続の増加に転じている。新規登録件数は１万5415件（同38.18％増）。１、２月の２カ月連続40％超増加から、増加率こそ落ちたものの依然として急激な増加ペースが続いている。
・１平方メートル当たりの平均成約単価は、40万円（同６.12％上昇）。約１年２ケタ上昇が続いていたが２、３月は上昇幅が緩んでいる。前月と比べると１.10％の下落。いずれも１％台のわずかな下落幅だが、２カ月連続で下落しており価格調整が本格化しているようすが読みとれる。


中古マンションの在庫が急激なペースで増加し、且つ価格が２カ月連続で下落しており価格調整が本格化しているそうです。

ついに田園都市線沿線大手デベ物件の値引きがはじまりましたよ

232さん
どこですか？

1割くらいさがりそうですね

やはりレインズの情報が一番信頼できると思う。

月例速報マーケットウォッチ　平成２０年０４月
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

【マンション】
　首都圏マンション成約件数は、全体で3,089件、前年比＋5.14％と２ヶ月続けて上昇した。
　成約㎡単価では、40.00万円（前年比＋6.12％，前月比▲1.10％）と前月比で２ヶ月続けて下げた。
　また、成約平均価格は、2,618万円（前年比＋7.59％，前月比▲0.86％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。
　成約平均面積については、先月同様、65㎡台となっている。　　（次ページ以降参照）
　　
【　土　地　】
　首都圏土地（面積100〜200㎡）成約件数は、321件（前年比＋9.93％）と２ヶ月振りに上昇した。
　成約㎡単価では、21.78万円（前年比▲17.59％，前月比▲10.32％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
　また、成約平均価格は、3,137万円（前年比▲17.07％，前月比▲9.08％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
（28ページ以降参照）
【　戸　建　】
　首都圏戸建成約件数は、1,044件（前年比▲2.79％）と１３ヶ月続けて減少した。
　成約平均価格では、3,584万円（前年比▲1.70％，前月比▲2.01％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。　（35ページ以降参照）


中古マンション、土地、戸建　共に価格が下がってきているようです。

↑あと、中古マンションについては、在庫が急激に積みあがってますね。

中古マンションでも物件によっては急上昇

首都圏マンション・本当の資産価値
【第2回】検証、「品川戦争」「下丸子戦争」の勝者

http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080425/154247/

「…意外なことが明らかになった。全277物件のうち220物件で現在の中古坪単価が新築時の坪単価を上回っていたのだ…特に、2004年と2005年には18％のプラスを記録した。大規模物件に限定した話だが、2000年から2006年の間にマンションを購入した人は「勝ち組」と言える。」

中古騰落率（＝時価上昇率）

３位　JR京浜東北線 東神奈川 コットンハーバータワーズ 47%
４位　JR東海道本線 横浜 ナビューレ横浜タワーレジデンス 45%

２０位　JR東海道本線 川崎 ラゾーナ川崎レジデンス 32%
２２位　みなとみらい線 みなとみらい Ｍ．Ｍ．ＴＯＷＥＲＳ　ＦＯＲＥＳＩＳ 31%
２４位　みなとみらい線 みなとみらい ブリリアグランデみなとみらい 30%

…　　みなとみらい線 みなとみらい みなとみらいミッドスクエアザ・タワーレジデンス 21%

どれも2005年〜2006年の平均以上です

↑日経BP記事の最後の締めとしては以下。

騰落率に大きな影響を与える１つの要素は購入時期。ただ、個別の物件を仔細に見ると、騰落率上位の物件にはいくつかの特徴がある。

　まず、「駅近一番物件」の強さだ。南北線と都営三田線という２つの地下鉄が交差する白金高輪駅。その駅の真上に建つ「白金タワー」は、利便性や規模などから見て白金高輪エリアでのランドマーク的なマンションである。同じことはほかの物件にも当てはまる。

　東池袋の「エアライズタワー」、浜松町の「東京ツインパークス」、秋葉原の「TOKYO TIMES TOWER」、錦糸町の「ブリリアタワー東京」、先に出た「品川Vタワー」や「エアレジデンス新浦安」「ザ・リバープレイス」なども、その駅の“一番星”と言っても差し支えないだろう。



5.湾岸エリアの地図

　お台場海浜公園の「ザ・タワーズ台場」も台場エリアに１つしかない大規模タワーマンション。右の地図の丸印のうち、湾岸エリアではないところにプロットされている物件の多くは駅近一番物件。こういったマンションは価格が高い反面、値下がりリスクも小さいと言える。

　次に、年を経るごとに街の魅力が高まる「街作り型マンション」。「Ｗコンフォートタワーズ」がある辰巳駅や東雲駅周辺は2000年以降、大規模マンションの開発が相次いだ。それとともに、「イオン東雲ショッピングセンター」やアミューズメント施設など生活インフラが整備されている。年々、街としての機能が向上し、魅力が高まっていくため、物件の資産価値が下がりにくい。

　総戸数1500戸超。米カリフォルニアのキャンパスタウンをモデルにした大船（神奈川県）の「ガーデンアソシエ（愛称：ビックオレンジ）」もこうした街作り型マンションの典型。マンションや商業施設が整然と立ち並ぶ新浦安や高層マンション群が屹立する「芝浦アイランド」も街作り型と言っていい。豊洲もこの範疇に入るだろう。徐々に街が形成されていく駅も狙い目だ。

キーワードは、駅近一番星物件、街作り型。
神奈川県で冷静に当てはめると武蔵小杉駅のパークシティ武蔵小杉が最有力物件。
残念ながら私は買っていませんが・・

>>240さんは、昔の武蔵小杉しか知らないみたいですね。
再開発が落ち着いたら、素晴らしい街になりますよ。
神奈川県下では、ダントツに高い地価にもなりますが。

No.243 by 匿名さん　2008/04/29(火) 14:02

>>240さんは、昔の武蔵小杉しか知らないみたいですね。
再開発が落ち着いたら、素晴らしい街になりますよ。
神奈川県下では、ダントツに高い地価にもなりますが。

２４３へ
武蔵小杉を買って後悔したからといって、
負け惜しみはやめましょう。

パークシティー武蔵小杉買えなかったって……？？？？？？？？
まだ売れ残っていますよ。

パークシティ武蔵小杉については、絶妙な価格設定だったってことですな。
（みんなが期待する伸びしろ分が織り込み済み）」
なにせ竣工まであと１年近く残してほぼ完売、モデルルーム取り壊しですからね。

あれ以上安いと瞬間蒸発となってしまい、デベとしては儲けそこねてしまいますし。


しかしながら小杉は神奈川県下でダントツに高い地価ではないですよ。
トップグループではありますが、ほかにもよい場所はたくさんあります。

武蔵小杉って、地盤悪そう…。

多摩川流域の典型的沖積低地。活断層は無いけど。液状化や洪水は大丈夫なのかね。
同じ多摩川の反対側の田園調布や雪が谷とは全然地盤が違うよね。

昔は地盤がいいところが高級住宅地としてもてはやされたんで、そういう意味では単なる川べりの武蔵小杉は昔のイメージだと溝の口と並んでかなり『地くらい』が低いんだけど。
二子玉川も用賀、上野毛に向かって地盤の固いところが昔の邸宅地だったし。

今はムサコがダントツな地価なのか…。人の価値観は分からんもんだね。

私だったら、日吉の方がいいな。（日本軍の司令部が防空壕にがあったくらいだしね）

不動産不況の影響でしょうか。
東京建物が08年12月期第１四半期の決算において、分譲マンション事業で営業損失を計上したようです。

分譲マンション事業で営業損失を計上
http://zai.diamond.jp/servlets/Query?SRC=zai/news/top&newsid=1132

東建物が急落、第１四半期経常利益は前年同期比で減少
http://money.jp.msn.com/newsarticle.aspx?ac=K20080501031&cc=12&...

融資審査厳格化で法人仲介が不振　東京建物不動産販売第１四半期
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25673

東京建物が30日、08年12月期第１四半期（1月から３月）の決算を発表した。売上高は370億2600万円（前年同期比41.7％減）、営業利益は39億6800万円（同66.3％減）となった。第１四半期は分譲マンション事業において、新規竣工物件が少なかったことに加え、平均販売価格の低い地方物件が多かったため、若干の営業損失を計上した。

三井不動産(8801)が手仕舞い売りに押されて値を消す　CSの格下げが嫌気される
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/2008043080721.html

クレディ・スイスが「過度な信用不安は払拭される過程にあるが、今後はファンダメンタルズの悪化を株価が織り込む局面になる」と予想し、投資評価を「Neutral」→「UNDERPERFORM」に格下げしたことが嫌気されているという。

>>250

日吉って安いですか？結構高いと思いますけど（分譲だけでなく賃貸も）。
武蔵小杉の高さは単に交通の便利さの分だと思いますが。

いいところ同士で比べるなら、それは好みの差だけでしょう。

武蔵小杉も、川崎西口も、横浜・みなとみらいも、田園都市線沿線も東横沿線も、どれもいい場所だと思いますよ。地価高いし。

０７年度住宅着工は４１年ぶりの低水準、市況悪化の影響も
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080430-OYT1T00679.htm

記事より
・昨秋以降の住宅市況の悪化の影響も顕在化してきた.
・国交省は、昨春のマンションブームの反動のほか、資材費の高騰、国内外の金融環境の変化でマンション需要が下火になった点を指摘している.
・マンション市場では昨秋以降、郊外物件に売れ残りが目立ち始めている。値下げ販売も増え、「マンション供給は過剰な状態」（ＴＯＴＯの木瀬照雄社長）だ.


値下げ販売が増え、マンション供給は過剰な状態だそうです。

２５３さん、
だれも日吉が安いとは言ってないのではないでしょうか。しかも、好みの差だけって、、、それを言っちゃあここのような不特定多数の掲示板は意味を失いますよ。

>>252
三井不は昨日、年初来高値2740円付けてるよ
ここ１ヶ月半で1000円以上上げてる
クレディ・スイスなんかにだまされて売ったやつは大損だよ

日吉は開発済みの住宅地だし、一戸建て中心。戸建ては文句なくいいけど、完成されている住宅地で伸びしろはない。駅前商店街などは、停滞しているよ。
日吉のマンションは、用途地域の問題もあって小規模中心で、しかも狭い間取りばかり。（中古調べるとわかるよ）新築マンションは駅から遠いところばかりで魅力がない。戸建て用の土地を探すのはかなりむずかしいね。完成されている町だからこれから買うのはもう遅いかな。

一方、武蔵小杉は駅周辺の大規模再開発。駅前に発展性がない日吉とは違う。
マンションは新築で、駅近がいいと思う人が多いから、注目が集まるのは自然の摂理。しかも新駅効果も加わっているから地価があがらないわけがない。

２５７が武蔵小杉に期待しているのは、川崎ラゾーナで活性化した川崎駅みたいな
イメージなのかな。日吉が好きな人と武蔵小杉が好きな人はきっと好みが違うだろう
から、比較しても意味はない。

それと既に街の活性化期待で武蔵小杉のマンションや地価は上昇しているのでは。
それよりダビンチの明かりのついていない高層マンションがどうなるかの方が心配。

発展性を望むなら、港北とか埼玉に行けばいいと思うんだが。
まあ、それじゃ遠すぎるってことなんだろうけど。

武蔵小杉ってやたらに高層マンションが林立してるけど、それを吸収する学校や商業施設はどうなんだろうか？
なんか、再開発地域一体だけ整備されてるけど、道路事情もあんまりよくないし。
環境的にもいまいちな感じ。（通勤だけは便利なんだろうけど）

でも人気があるってことは、みんなブランド志向というか新しいもの好きなんだね…。

あと、同じ様な所得水準と年齢構成の人が密集してる点では昔のニュータウンのマンション版って感じでなんとなく個性的じゃない気がする。

個人的にはやっぱり古くからの住宅地の方がいいな。
たとえば、みなとみらい よりは 山手の方がいい。

武蔵小杉はすでにある街の駅前再開発ですよ。

再開発地域以外にかなりの人数が住んでいます。
もともと商業施設とか道路とか、あまり恵まれていないような街が、なぜか（っていったら他の住民に怒られるけど）坪単価が高い場所でした。

⇒正直交通の便だけでここまで高いかねえ・・・って感じです。


確かに高層マンション・ビルは目立ちますし、デベは新しい街であることを宣伝していますが、ちょっと違う気がしますね。


例えば川崎西口は、駅前再開発を大規模にやっていますが、あそこをニュータウンっていう人はいないでしょう。小杉も同じですよ。

一方、武蔵小杉は駅周辺の大規模再開発。駅前に発展性がない日吉とは違う。
マンションは新築で、駅近がいいと思う人が多いから、注目が集まるのは自然の摂理。しかも新駅効果も加わっているから地価があがらないわけがない。


→すでに１０年先まで取り込んでいるから、ムサコは割高、あとは
価格が下がるだけだし。

武蔵小杉、いっぱいタワーマンション立ってるけど。完売してるのかな？

あのタワーマンション群って駐車場あるんですか？
あっても高そう…。管理費・修繕積立金も高そう…。

駅近はいいけど、住環境は二の次かい？
駅近以外のメリットは、もし売るときに値段が下がりにくいってことぐらいかな？住宅としてはどのポイントがいいのかな？

タワーマンションが好きなら、豊洲とか芝浦とかの方がまだ良さそうだけど…。

あ、そっか。豊洲は値段が高すぎて買えず、芝浦は駅から遠いのか…。

多摩川の洪水は大丈夫？

>>262
そもそも豊洲はそんなに高くないですよ。
せいぜい1割程度の差なので小杉買える人は十分検討可能。
豊洲は色々とめんどくさい地域なのでそもそも検討対象外としてる人も少なくないようです。
芝浦は現在新築の物件がないですね。その内売り出されるようですけど。

住宅購入はファミリー次第ですから「正解」はないですね。

めんどくさい地域？いわゆる門地の関係ですか？もしその意味なら、ムサコも元々は…。

武蔵小杉は多摩川決壊のリスクあるし、豊洲云々いうなら、武蔵小杉
も川砂だよ。どっちもどっちだけど、ダンボールハウスがない
豊洲に決めたわけです。

まぁ、豊洲も、小杉も地域としてみれば勝ち組に入るのだから良いのではないですかね。

個人的には私は武蔵小杉の方が好きですが、豊洲も有望だとは思いますので、豊洲を買われたのであれば、それはそれで良かったのではないでしょうか。

小杉界隈は昔からの宿場町で歴史がある人間味のある町。その良さを生かしながら近代都市の魅力をどう付加して融合していくかということが、これからの町の価値を左右するでしょう。

一方豊洲は住人がいないところに一から町づくりができるので、ハード面の整備は自由に絵が描き易くやり易くてよいのですが、人間味のある温かい雰囲気を加味していくことが町の永続的な発展の鍵になってくると思います。
267さん自身も温かい心を持って、是非頑張ってください。

>>267さん
地盤や治安ネタで勝負するならば豊洲は圧倒的に不利ですよ。
せめて丸の内からのタクシー料金とかの方が良かったですね。

>>豊洲も、小杉も地域としてみれば勝ち組に入るのだから良いのではないですかね。

どのへんが勝ち組？

地価の上昇率という意味じゃないよね？タワーマンションが林立＝勝ち組のイメージ？

すると、埼玉県川口市まで勝ち組…。ちょっと違うな。

逆に、どの地域が＊＊＊なんでしょ…

負け 組

273さんフォローありがと。

こんなのも伏字になるんですね。

勝ち負けを論じるのもいいけどさ、神奈川に限らず、
便利で、空気がきれいで、安全で、治安が良く、
雰囲気も良くて、誰もが住みたくなるような
そんな完璧な街なんてある？

田園調布があるじゃないですか？（ちょっと環８の関係で空気はいまいちだけど）

横浜開港150周年。市民パワーで日本丸を海に出そう。

ご賛同のかた署名をお願いします。

http://www.yokohama-kaientai.com/kaientai-wiki/

武蔵小杉は＊＊＊み。
延々と武蔵小杉が最高だ−とますかくんじゃないよ。

No.269 by 匿名さん　2008/05/05(月) 10:58

>>267
豊洲周辺は近年の集中豪雨でも冠水した地域があるから多摩川の洪水と比べたら頻度が違いすぎます。
礫層はしまっていればとてもいい土台になることご存知？

多摩川沿いは砂礫層で、大地震時にマンション倒壊のリスク大なのは
常識です。
知らないのはどっち？

>多摩川沿いは砂礫層で、大地震時にマンション倒壊のリスク大なのは常識です。

ソースは？

>>279さん
まあまあ落ち着いてください。
住宅地としては武蔵小杉の方が豊洲より上ということで問題ありませんので不毛な話はやめにしませんか？

そうです。武蔵小杉は世界一です。

>>そうです。武蔵小杉は世界一です。
ぷっ。世界一どうだっていうの？
みなとみらいのスレではみなとみらいが世界一だってさ。どっちもウマシカだね。

>>砂礫層で、大地震時にマンション倒壊のリスク大なのは常識です。

やっぱ横浜の土炭層が一番。でも土炭層に直接基礎が置ける地域なんてないでしょうね。たいがいは２０M位試掘しててやっとＮ６０以上ってのが普通でしょ。

西新宿みたいにちょっと掘ったらＮ８０〜１００なんて地域はそうはないでしょ。

ところで、砂礫層の場合は摩擦杭なんですか？ムサコにあんな高いマンション建てて長周期地震動でコケないんですかね？（もしコケても傾いても国や県からの財政出動での救済はイヤだよ）

地盤は実際に道路の下を掘ってところ見るとイメージだけは実感できます。
昔、茅ヶ崎の人気の住宅地で隣地境界確認の立会いをやったときは凄かった。ツルハシでアスファルト剥がして50センチくらい掘ってみて境界杭があるかどうか見たんだけど、地面は砂浜の砂と同じでサラサラでした。

そんな経験もあって、私は住宅選びは、まず、地盤構造分布図とハザードマップとボーリング調査資料（どれもネットで見れます）から入りました。
川崎・横浜は地盤の良いとこは少ないですよ。そもそも今の横浜駅周辺は江戸時代は海です。
ランドマークタワーが直接基礎で建っているいうのはにわかに信じられないけれど、現在桜木町駅前での工事現場を見ると、土は堅そうなので、まあそうなのかな、と一人で納得してます。

どのみちパークシティが倒れるような超大地震だったら、他も壊滅状態だろ。
そんなこと言いだしたら、究極的には地震国日本には住めなくなっちゃうね。

>>どのみちパークシティが倒れるような超大地震だったら、他も壊滅状態だろ。

ふっ。甘いな…

長周期地震動は高層ビルに集中してダメージをあたえるのだよ。

それに関東平野の地盤構造は貴様が考えるよりずっと複雑なのだ…

いずれにせよ、豊洲も武蔵小杉も価格はピークアウト

ここいつから2chになったの？

＞長周期地震動は高層ビルに集中してダメージをあたえるのだよ。

だったら、そんな危険な高層ビルがこんなに建つはずないだろ。
阪神大震災あとの、神戸の六甲アイランドだって、周辺の地面は亀裂だらけだったけど、
高層マンション自体はほとんど無傷だったの知らないのか？
長周期地震動だろうが短周期だろうが、揺れ方に大きな差があるわけではない。
しかも、高層タワーがピンポイントで壊滅するなんで全くナンセンス。
よほどタワーマンションの住民が羨ましいんだね。

>>神戸の六甲アイランドだって、周辺の地面は亀裂だらけだったけど、
>>高層マンション自体はほとんど無傷だったの知らないのか？

当時、六甲アイランドには高層マンションはありませんでしたよ。
一番高い建物はベイシェラトンホテル。
オマケに阪神大震災は短周期地震波。西宮市では850ガルの加速度を記録した。

>>長周期地震動だろうが短周期だろうが、揺れ方に大きな差があるわけではない。

あきれた。テレビ見てないの？物理で『共振』って習わなかった？
あ、ごめん高校出てないのか…

ボウヤだからさ。

>>290
長周期地震動はまだ解明されていない部分が多いのは確か。
新潟の震災のときに、遠く離れた六本木ヒルズでエレベータ損傷被害が
あったことで明らかになったばかり。これが長周期地振動の仕業。
建物が長い場合、被害が出やすいということが叫ばれているが、
明確な対策はこれから。１０年もしたら長周期地振動対応の
免震構造マンションが登場するだろう。

↓を見ると、相場賃料と資産価値維持率には高い相関があるそうですが…
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/contents/feature/market07/03/ind...

高い賃料で話題になった、武蔵小杉のダビンチの高層賃貸マンションの入居率はどれくらいなのでしょうか。

↓ここを見ると、ガラガラみたいですけど…
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/347/

自宅に資産価値を追求しちゃいかんよ。

値上がり率に一喜一憂するのもね…。

＞291
＞当時、六甲アイランドには高層マンションはありませんでしたよ。
Ｗ３，Ｅ３、セントラルタワー棟は９１年から９３年にかけての建築ですが
いずれも３０階建以上のマンションです
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/kobe/birukobe.htm
室内は相当な被害だったようですが躯体が大破したとは聞いていません
当時の付近の写真はここが詳しいです
http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/photo/oogimoto/time/000492.h...
室内は
http://homepage3.nifty.com/nobukoba/jisin.htm

兵庫県南部地震（阪神大震災）では直下型でしたからいわゆる長周期振動被害ではありません
関東地区では長周期、直下型とも同じように被災する確率はあります
どちらのタイプの地震でも高層階では室内に相当な被害が想定されますから居住されている方は
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/39/
の記事やリンク先の実験動画をご覧になって対策された方が良いでしょうね
躯体が大丈夫でも怪我をしてはね

296さんすご〜い。良く調べましたね。

私もこんな記事見つけました。物理の苦手な人も、25話のページだけでも読んでほしいです。

http://www.kozosoft.co.jp/gijyutu/jisindou.html

軟弱地盤に高層ビルは危険ですよ。やっぱり。
ムサコのマンションもランドマークタワーみたいに振子制振装置が付いてたら安心だったのに…。

296さん

特に実験動画は衝撃的ですね。

あんなに船みたいにゆっくり揺れたら、寝入ってたら、地震だって理解できる前にタンスの下敷きになりそうです。
オマケにやっぱり窓から什器が落下してましたね。コワイ。

私が西宮で被災したときは、もっとシェーカーみたいな揺れで、テレビが飛行しましたが、長周期地震＋高層ビルではコピー機がダンスするんですね。

まじめにタワマン居住者の方は必見です。

建物に振動を伝えない免震構造の高層マンションの場合は大丈夫と理解して良いのでしょうか？

297で指摘したリンク先に免震構造のメリットが書いてありますよ。読み進んでみてくださいな。
大丈夫ってわけじゃなさそうだけど。かなり応力を低減できるみたいです。

＞３００

応力を低減できるってどういうこと？
入力する層せん断力が小さくなるから、結果的に応力が小さくなるってことですか？

最近の超高層タワーは、非常に高い建物は制振が多く、40階くらいまでの建物は免震が多い傾向があります。
小杉のタワー群も160m超級はすべて制振構造ですね。

ちなみに小杉のタワーマンションの杭はそれほど長くなく、支持層が割と浅いところにあり地盤は比較的よいことが伺えます。
パークシティなんかはベタ基礎ですし。


六甲アイランドの例を見てもわかるように、直下型地震の場合、最近の建物は基本的に耐えられると思われます。
長周期振動の場合は、やってみないとわからない（建物ごとに反応してしまう周期が違う）ので、不安になる気持ちもわかります。
ただし、中越地震によって東京のタワーのエレベータに影響があった例を見てみると、大多数は被害はなく、たまたま（？）周期があってしまったビルで問題がある、といった形です。


逆に言うと、小杉のタワーがいっぺんに被害を受けることはなさそうな気がｗ


まあ東京近辺には超高層の建物はたくさんあるので、どれかが被害を受けることはありそうですが、その確率は低そうだ、と考えられますね。

>>301さん
そのとおり、免震装置により入力される層せん断力が小さくなる結果です。
不適格な表現でしたね。すみません。

>>302さん
きわめて科学的な分析ですね。確かに個別のビルごとに周期が違うので、同じ地盤周期であれば全部振れちゃうってことはないですね。

参考までに教えていただけるとありがたいのですが、実際の地盤は起震台のように同じ周期で振れてはくれませんよね。一回の地震の何十秒かの間でも揺れは一定しないし、余震もある。
となると、全ビルがいっぺんが同時に振れなくとも、長周期には全体的に振れるってことにならないんでしょうか（振れが収まりにくい特性上）
つまり、Ａビルの共振がやむとＢビルが共振する。その場合は逆位相周波にでもならない限りＡビルの共振は収まらない。そうやって、結局は大半が振れちゃうってことはないんですか？

まあ、ご指摘の通り制震装置が威力を発揮するんでしょうけど。

ん？ここって新築マンションの価格情報のすれじゃないの？なんか違うところにきてしまったかな？

住むには地価が安くて便利なところが一番だと思うけどねぇ。なんでタワマン好きは売るときのことばっか考えてるんだろう？

タワマンバブルを経験してしまったからです。

地価が安くて便利、ということは、便利なのにみんながほしがっていないってことでしょう。

それって便利以外の部分に大きな欠陥があるってことでは？

基本的にさまざまな意味での生活環境がよい場所というのは当然高くなります。
タワーは土地の持分が小さくて済む分、同じ価格で高い土地に住めるということです。
（建物の費用が高くなる話は置いておいて）


地価が安い場所のマンションは、建物の分しか価値はないですし（そもそも物件価格も建物代しか掛かってないし）、逆もまたしかり。

複数の路線がある乗換駅の徒歩３分に低層マンションでは土地利用としてもったいない、だから公開空地を設けて容積率緩和措置を受けてタワーを建てる、というだけの話でしょう。

　※ここは神奈川のスレだから湾岸タワーの話はしなくてよいんでしょ？

参考までに

東京都の新築マンション利回り、最低水準の4.1％　不動産経済研など
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070002.html

記事より
・不動産経済研究所と不動産鑑定士市場賃料研究会の調査によると、07年に東京都全体で発売された新築分譲マンションの表面利回り（管理費などの各種費用控除前、以下「利回り」）を算出した場合、調査開始の00年以降最も低い4.1％（前年比0.7ポイント下落）だったことが分かった。
・不動産経済研究所では、「マンション価格が高騰しているなか、賃料は横バイもしくは下落基調にあることが要因」と分析している。
・調査結果によると、都内のエリア別でもそれぞれ0.5〜0.7ポイント前年を下回っており、東京23区、都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）、東京都下とも4.1％の利回り水準となった。

『首都圏不動産実勢相場、値下がり地点７割超に』　野村不動産アーバン調べ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070001.html

野村不動産アーバンネットがまとめた首都圏エリアの不動産価格実勢調査によると、住宅地地価調査の対象125地点のうち四半期ベースの値下がり地点の割合が前回の49.6％から71.2％に上昇した。住宅地地価の四半期の変動率は１都３県全エリアで下落し、下落率は過去10年で最も大きい3.8％。昨年夏以降、下落基調が続いていることから年間ベースでも3.7％の下落となった。広域的に価格調整段階に移行したと同社では分析している。


下落率は過去10年で最も大きい3.8％。

『07年東京マンション価格、平均年収の10倍』　東京カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008050808545p2

　東京カンテイが8日まとめた新築マンション価格調査によると2007年に東京都内で発売された分譲マンション価格は平均年収の9.85倍となった。06年の8.58倍に比べ一段の拡大。地価高騰や建設費上昇でマンション価格が急騰していることが主因で「適正価格である年収の5倍以内」（市場調査部）を大きく超え、消費者から縁遠い存在になりつつある。
　東京カンテイによると07年に東京都内で発売された分譲マンションの価格（専有面積70平方メートル）は6122万円で、前年比で13.3％の上昇。半面、平均年収は1.4％減の621万円と伸び悩んでおり、マンション価格の上昇が消費者に重くのしかかっている。


適正価格は年収の5倍以内だそうです。

東京はもはや平均的な年収の人が買うエリアじゃないってことでしょう。

川崎・横浜の一部では、上に出てきた東京都の平均値水準になっています。
そういったエリアを外さないと70平米でも買えなくなってきているわけですね。

年収に土地価格はリンクしないですからしょうがないことですが。

不動産ファンドを運営するダヴィンチ・アドバイザーズ(4314)の1Q純利益は92.4％減益の2.99億円に　インセンティブ・フィーが減収する
http://moneyzine.jp/article/detail/55589/

インセンティブ・フィーが減収となったことや、業容拡大のための増員等により、08年12月期第1四半期連結純利益が前年同期比92.4％減益の2.99億円に留まったのに対して、通期純利益は前期比32.3％増益の156.80億円を確保するとの見通しを示している。


(空きが目立つ)リエトコート武蔵小杉の影響もあるのでしょうか…

新光証券が格下げを報告した住友不動産販売(8870)が安い　仲介事業が落ち込みが警戒される
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/2008051282886.html

前期営業利益が10.1％減益の188億1,400万円となり、仲介事業が落ち込んだことが警戒されているという。
なお、今期会社計画の営業利益は4.7％増の197億円となっているものの、新光証券では「調整局面にある売買仲介市況の影響を乗り越えることは現状では難しい」として、レーティングを「2+」→「2」に格下げしている。


「調整局面にある売買仲介市況の影響を乗り越えることは現状では難しい」そうです。

どこを見ても、資産性を考える書き込みが多いですね。

小杉だ！、北仲だ！と注目されている方も多いようですが。
最終的な坪単価での比較では敵わないでしょうが、上げ幅的な面でいうならば、相鉄沿線は狙い目だと思います。

まだもう少し先の話になるでしょうが、今後きますよ？相鉄。

相鉄線はオシャレじゃないのでダメです。きっと

相鉄は無理があるね。上げ幅はないですよ。
分かりやすい例が、ブルーライン。泉区を通ると決まったときにも
（もう15年ぐらい前？）近隣は賑わったがこの始末。
いずみの線のゆめが丘なんか行ったことある？

未だにあの古びた町並みが発展しないのは、相鉄の商店街の組合たちが
拘りを捨てきれずにいるから、ずっと何十年も発展しないんですよ。
発展させようとも思ってないし、むしろこのままが良いって言っている
んだから。
その影響が横浜西口（相鉄寄り）あたりにプンプンしているじゃないですか。
野毛と同様にアンタッチャブルの領域ですよ。

しかも西谷あたりから乗り入れて綱島に出す話は、10年以上先の話。

首都圏中古マンションの成約件数、３カ月ぶりに前年比減少　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25780

記事より
・中古マンション成約件数は２４０４件（前年同月比０.58％減）で、３カ月ぶりに前年から減少した。新規登録件数も１万４６６４件（同38.80％増）と依然として急激な増加曲線を描いており、在庫物件数の増加傾向は止まらない。
・１平方メートル当たりの平均成約単価は40万９７００円（同７.67％上昇）。６カ月連続の40万円台となり、価格が高止まりしている様子が見て取れる。売り出し価格を示す新規登録価格は52万６０００円（同15.91％上昇）となり、成約価格とのかい離は大きいままだ。ただ、上昇傾向は続いているものの、上昇率は縮小傾向にある。


在庫物件数の増加傾向が止まらないそうです。

>315さん

オシャレになるのは横浜とみなとみらいです。
それで十分だと思います。

>しかも西谷あたりから乗り入れて綱島に出す話は、10年以上先の話。

それより先に、Ｊに乗り入れる話の方が濃厚です。

相鉄だめでしょう。
相模鉄道ですよ！
発展はするでしょうが他の
地域もっと発展してるはず。
・・・・・だめでしょうー
私が認めない！

そうてつｗ中国かベトナムへの投資投資話と同じレベルだ。

４月首都圏マンション発売戸数、29.7％減・８カ月連続マイナス
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080515NTS2IXN01212052008.html

今、テレビ東京を見ているのですが、マンション価格が材料費や人件費など高騰の影響で昨年同月費１５％アップだそうです。　販売量の落ち込みにより業者は厳しい状況のようですが、その分だけマンションの供給量も減っているので、条件の悪い値引き物件を除けは、新築マンション自体の価格は上昇傾向になるように思えるのですがどうなのでしょうか？

4月首都圏マンション発売戸数、需給とも低調＝不動産経済研究所
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000035-reu-bus_all

記事より
・民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、４月の首都圏マンション発売戸数は２８７５戸で、前年比２９．７％減少となった。減少は８カ月連続。同月の首都圏のマンション契約率は６３．１％で、好不調の分かれ目とされる７０％を９カ月連続で下回った。同研究所では「需給とも低調」と指摘した。


需給ともに低調だそうです。

大手不動産株が下落、４月の首都圏新築マンション販売戸数は前年同月比29.7％減
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000009-tcb-biz

記事より
・三菱地所 <8802> が一時、前日比40円（1.38％）安の2860円まで下落、三井不動産 <8801> が一時、前日比-15円（-0.56％）安の2680円まで下落、住友不動産 <8830> が一時、前日比60円（2.17％）安の2710円まで下落、野村不動産ホールディングス <3231> が一時、前日比20円（0.79％）安の2515円まで下落するなど大手不動産株が下落。
・不動産経済研究所がきょう15日に発表した４月の首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で29.7％の大幅減となったことが懸念材料視された。首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で減少となるのは４月で８ヶ月連続となる。

首都圏私鉄、５社が減収　不動産、建設事業が不振
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000955-san-ind

記事より
・首都圏の私鉄７社の平成２０年３月期連結決算が１５日出そろった。都心回帰の動きやマンション建設など首都圏の再開発が進み、沿線の就労人口が増加。輸送人員は全社が前期を上回ったが、不動産、建設事業などの落ち込みが響き、東京急行電鉄、東武鉄道、京王電鉄、京浜急行電鉄、相模鉄道の５社が減収となった。


首都圏私鉄５社、不動産、建設事業が不振だそうです。

首都圏戸建て、４月の契約率は43.7％　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805150003.html

記事より
・首都圏で４月に発売された建売住宅の戸数は494戸（前年同月比75.8％増加・前月比21.0％減少）となった。
・新規発売戸数に対する契約戸数は216戸で、月間契約率は43.7％（前年同月比7.9ポイントダウン・前月比同率）。
・１戸当たりの平均価格は4,225万円で、前年同月比8.6％ダウン、前月比で12.8％下落した。


１戸当たりの平均価格は前年同月比8.6％ダウン、前月比で12.8％下落したそうです。

『２００９年１０月以降の引き渡される住宅に義務づけられる保険制度！』

http://ameblo.jp/kyotokeiei-oe/entry-10097254064.html

これが市場に与える影響をみなさんどう思いますか？

マンション販売低調　在庫重く３割引きも
http://mainichi.jp/select/wadai/news/20080519dde001040025000c.html

記事より
・マンションの販売が全国で低調だ。
・好調だったマンションの売れ行きが鈍ったのは昨年後半。不動産経済研究所によると首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが、今年１月に５２％に急落した。買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。その後も減っていない。あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」と明かす。
・売れ残り増を見越したビジネスも活発化する。不動産仲介の新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区）は４月、売れ残った新築マンションを投資ファンドと共同で安くまとめ買いして、元の売値よりも１〜３割引きで再販売するビジネスを始めた。
・不動産情報会社「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員は「売れ残りを半値程度で処分するマンション業者も多い」と話す。「購入層の中心である３０歳代前半が、様子見になっている。１年は価格調整が続く」ともう一段の値下がりを予想する。


「ここ１年は価格調整、つまり下落が続く」そうです。

でも、いいマンションは、さっさと売り切れてしまいます。
物件の条件によって、一段と差が出てきているようですね。

>331
>でも、いいマンションは、さっさと売り切れてしまいます。

そうですか、では、神奈川県内で去年の夏以降に分譲を開始して、
さっさと売り切れたマンションを教えていただけないしょうか。

首都圏中古マンション価格、緩やかな下落傾向に　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805210001.html

記事より
・東京カンテイは５月20日、４月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された中古マンションの「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出し、70平方メートルに換算して表記したもの。
それによると、４月の首都圏中古マンション価格は、3,236万円（前月比0.9％下落）となった。07年12月をピークに緩やかな下落傾向を示している。


下降傾向が続いているそうです。

「マンション販売鈍化」
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/dr/20080520md01.htm

記事より
・首都圏などでマンションの売れ行きが低迷し始めています。マンション価格の上昇で、消費者の手が届きにくくなったのが原因です。値下げの動きも出てきました
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・とりわけ郊外の物件では値引き販売が常態化しています。郊外は今後、全体の価格水準も下がる方向に向かうでしょう。


マンションの売れ行きがあいかわらず低迷しているそうです。

「マンション大手のゴールドクレスト(8871)は本日も見切売りが続き、2連続STOP安に沈む」
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/2008051984482.html

・野村証券が「優良在庫は時間をかけて販売する方針で、業績は調整局面」と指摘して、レーティングを「2」→「3」に引き下げたことが売り材料となり、先週末から大きく値を崩している。
・ゴールドクレスト(8871)の13時30分現在の株価は、315円安の2,525円。
・一時STOP安となる2,440円まで売られる場面も。

[NSJショートライブ 2008年5月19日 13時30分 更新]

情報どうも。よくわかった。
でも、何故か希望エリアのマンションは値下げされていない。
むしろ上昇基調（資材・建築費の高騰を除いても）といえる。
もれなく下落してほしいね。

不動産セクター:下落率上位に並ぶ、「日本の地価が再び加速するのは早くて２００９年」とか
日本証券新聞　2008年05月21日 11:23
http://moneyzine.jp/article/detail/58842/

記事より
・東証１部下落率ベストテンにジョイント、日本綜合地所が並ぶほか、エスリード、ゼクス、ランド、サンケイビルなども下落率が５％を超え、上位に名を連ねる。
・前日、クレディ・スイス証券が不動産株を弱気推奨した経緯があるが、この日はゴールドマン・サックス証券が、「地価上昇加速は２００８年中は見込みがたい」などとコメントしている。


ゴールドマン・サックス証券によると、２００８年は地価が上昇する見込みはないそうです。

>336
>希望エリアのマンションは値下げされていない。
>むしろ上昇基調（資材・建築費の高騰を除いても）といえる。

希望エリアってどこですか？
上昇基調のマンションって、どこですか？
そこは(このご時世でも)売れてますか？

東戸塚、上大岡は相変わらず高いですよねー。

首都圏行政区別で1997年分譲マンションの2007年流通価格からリセールバリューを
分析したところ都心部以外でリセールバリューが最も高かったのは、
川崎市幸区で86.0ポイント、次が千葉市美浜区で80.8ポイントだった模様。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf

「失速するマンション市場　積み上がる完成在庫、都心一等地でも異変」
http://www.toyokeizai.net/life/living/detail/AC/028586a62faf982b101f2f...

マンション販売の変調が続いている。タワーマンションが集積する東京都心の臨海地区、中央区勝どき6丁目で今年1月に竣工したオリックス不動産主体の「THE　TOKYO　TOWERS」。マンションでは日本最高の58階建てが売り物のツインタワーだ。2005年の分譲時には超人気を誇ったこのツインタワーは、竣工からまだ日が浅いにもかかわらず大量に売り物が出ている。

　ヤフーの不動産取引サイト「ヤフー不動産」をのぞくと、同マンションは60件以上が売り物件として掲示されている。業界関係者は「05年当時に臨海部の人気を当て込んで投資目的で購入した層が、市況が厳しくなっていることに慌てて、一斉に売りに出している」と言う。が、なかなか成約に結び付かないようで、長期にわたって掲載されている情報が多い。いわば、売り気配の値付かず。投資目的のカネが流入したことが実需以上にブームを過熱させる大きな原因になっていたが、もはやこうした物件は、総じて”売り気配”。竣工前から転売に出される高級マンションも数多くある。

(続く)

新築マンション高止まり、在庫は減らない。ローン金利はあがると
この業界踏んだり蹴ったりだな

>>341さん の記事はなかなか興味深く最後まで読んでみました。
そしてみつけた記事のミス。

◎パークシティ武蔵小杉（東京）

>>338
336ではありませんが、横浜市中心部には1LDK以上の新築自体がほとんどありません。

ここの神奈川版見ても、川崎や小杉、港北ばかりで
中区、西、南などの中心部の物件は、ほとんど無い。

あっても２０戸程度の小規模物件で価格は高止まり。
大幅値引きの話もあまり聞かないんだよね〜

>344
>つか、東洋経済なんて年中煽ってるとこでしょ。

確かにそうなんですが、ただ火のない処に煙は立たずと言いますか、
嘘・でまかせは書かれてないと思いますが。

>336
>ではありませんが、横浜市中心部には1LDK以上の新築自体がほとんどありません。

全くないわけじゃないし、いいんじゃない。そこそこあれば。

それに新築完成在庫と中古在庫が山ほどあるわけだし。

参考までに

総武線沿線マンション価格、08年度は16％程度下落・トータルブレイン調査
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008052909596p2

調査会社のトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）はＪＲ総武線沿線（秋葉原駅—千葉駅）の新築マンション市場調査をまとめた。2007年末までの２年間で同沿線沿いのマンション分譲価格は平均で29％上昇。08年はマンション市況の低迷などを背景に07年末より16％程度の下落が予想されると分析している。
　同沿線の分譲マンションの平均発売価格は07年末までの２年間で坪（3.3平方メートル）当たり50万円上昇し220万円となった。ただ、現在販売中の物件の売れ行きが不振で完成在庫が増えていることから値引きが加速、08年末までに発売価格は坪（3.3平方メートル）当たり35万円の下落が予想されると指摘している。


総武線沿線マンション価格は08年末までに坪単価３５万円の下落が予想されるそうです。

地価上昇が全国的に鈍化、商業地ではマイナスの地点も
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080529-OYT1T00645.htm

記事より
・国土交通省が２９日に発表した、四半期ごとの地価動向報告（４月１日時点）で、地価の上昇傾向が全国的に鈍っていることが鮮明になった。
・報告は全国１００か所で、前回調査（１月１日時点）からの変動率を６段階に分類した。上昇率「６％以上」の地点はゼロ（前回５地点）、「３〜６％」が５地点（４７地点）、「０〜３％」が３６地点（３５地点）、「横ばい」が５０地点（１１地点）だった。一方、下落は、「０〜３％」が７地点（２地点）、「３％以上」が２地点（０）だった。
・前回６％以上上昇した銀座（中央区）と表参道（渋谷区）の商業地は「３〜６％」に鈍化した。また、吉祥寺（武蔵野市）と新浦安（浦安市）の住宅地、本八幡駅周辺（市川市）の商業地の３か所がマイナスに転じた。いずれも郊外型マンションに対する需要が頭打ちになったためと見られる。


地価の下落地点が増加しているそうです。

スレ違いの超遅レスで申し訳ありませんが、武蔵小杉の土地が地震に弱いと誤解されたままなのがイヤなので一言レスさせてください。
武蔵小杉の地盤についての資料がやっと出てきたんです。

>283
>やっぱ横浜の土炭層が一番。でも土炭層に直接基礎が置ける地域なんてないでしょうね。たいがいは２０M位試掘しててやっとＮ６０以上ってのが普通でしょ。
>西新宿みたいにちょっと掘ったらＮ８０〜１００なんて地域はそうはないでしょ。

中原区役所のあたりですが18m掘ると土丹で（“土炭”じゃないですよ）、三井が嘘をついていない限りN=106です。
再開発地区は分かりませんが、そう大きく違うこともないのでは？

>>351さん

地盤の目安は電信柱で判断できます。
前にテレビの特番でもやっていましたが、ネット上にもありました。
http://www.life-support-lab.jp/re/reb1003.htm

東京機械周辺の電信柱と塀の傾き具合をご確認下さい。

この近辺で地盤が強いのは、港北NTだと通信会社の友人に聞きました。地盤が強いのでデータセンターを作ったそうです。「港北ニュータウン データセンター」でググれば出てきます。

今の時代に地盤のことはあまり関係ないと思いますよ。

地盤の良し悪しが影響するぐらいの地震がきたら、どこも大変なことになっていますから。

>>348
今年になってからは、1LDK以上はそこそこ、もない。
新築完成在庫は根岸あたりまでいかないとないし、
みなとみらいには中古在庫は山ほどあるが、
勘違い高値物件ばかりで、買う気もないし手も出ない。

中心部の新築物件はすべて賃借にシフトしてしまってます。

> 353

それが来るっていってるから、皆シビアになってるんじゃないの？

そこまで地震のことを気にする人は、
みなとみらいの高層マンションに住めばいいのですよ。

関東大震災がきたときの首都圏広域災害対策拠点ですから。
マンション単体だけの耐震ではなく、みなとみらい地区のインフラ整備、
食料、水の備蓄など、金の掛かり方がすごいですからね。

＞355

意味がよくわからないんだけど・・・

実際にいつどんな大きなものがくるか誰にも分からないし、
今どきの制震や免震で対応しきれないぐらいだったら、
どこもアウトだよ。

層まで気にするぐらいシビアになるんだったら、真面目な
話、活断層がある国には住まない方がいいよ。
そこまでくるとマンションのスレとかの次元の話じゃなくて、
個々の生活や人生に関わる話だからね。

Ｍ・Ｍって逆に危ないってことじゃないんですかね。
かなり前で良く覚えてないんですけどＭ・Ｍの地下にごみの一括収集所を作って。。
なんて話が出ててかなり進んでいたみたいだけど、ポシャリましたよね。

ごみの収集がぽしゃったのと、災害時の活動拠点機能と何か関係があるのでしょうか？
地下に空洞があるからってことですか？

大地震時にみなとみらいがだめになると、首都圏の災害救助活動に大きな痛手になりますね。
耐震バースの整備やらで外からの救援部隊を受け入れ、そこから首都圏の救助活動拠点として計画されているのに。
みなとみらいに備蓄してある何十万人分の食料など救援物資もパーになる。
まぁ、だめになる可能性はありますが、一帯は強度をあげて整備されてるのも事実ですし、
そこに居ることで早期の救援も期待できるのではないでしょうか。運よければね。

>357

えっ？！
なんでそうなるの？

地盤に不安があるから制震・免震だって騒いでるんでしょ？

建物構造云々よりも、その土台である地盤に関して論じられることの方が、むしろ自然だろうに。

地震がくることありきで、より安全なのは？ということが前提でなければ、そりゃ話になんないよ。

>>360 に同意。

地盤が関係ないなら、地盤調査業者の仕事が無くなってしまうでわないですか。
地盤保証の業者もしかり。

マンション業者だって土地を購入する時に地盤調査業者に土地地盤調査報告書をもらってますよ。

＞360、361

＞地震がくることありきで、より安全なのは？ということが前提でなければ、そりゃ話になんないよ。

言いたいことは分かるけどね
むしろ、だからこそ意味がないってことでしょ。

地盤に不安があるから制震・免震て騒いでいるんじゃないよ。この地震国には、より安全なものが必要で、それが必然的に制震・免震を生んだわけでしょうが。
361も自身で書いてあるけど、地盤調査業者やら保証やらがあって、土地を購入してマンションが建つ。
ってことは、制震・免震で対応できるから結果的にマンションが建つ訳でしょ。

そのうえで地盤に関して論じることが自然？

本質をよく考えてみるといいよ。
「あっちの土地はN何某だ、こっちの土地はN何某だ」って、それを理由に決めるの？違うでしょ。
そもそも住まいを探すうえで地盤の良し悪しのプライオリティが最優先なの？
通勤圏だとかステータスだとか子供がいたりDINKSだったり、周辺環境だったり色々なものがあって、その中で地盤の良し悪しって優先順位は高いの？
あくまでも住まいを検討するうえでのひとつの参考基準程度でしょ。
住もうと思っている場所の地盤がよければ「ラッキー」程度なんじゃないの。
今どき地盤が悪くてもどこも「制震or免震だから安全です」と謳ってあれば、それでも「良かった」と思ったりするんだから。

N何某だから震度いくつまで安全だなんて、誰一人として保証できない。
デベや基礎をやっている人の本音は「あそこは土地が良くないよ。ま、でもそんな影響のある地震が来たら結局はどこも一緒だけどね」って答えになる。

仮に武蔵小杉のタワマンが残って、MM のタワマンが崩れるぐらいの地震だったら、世の中はもっと壊滅的な状況に陥っているよ。

だから全くもって不毛だってこと。

以前、コットンを検討した折 得た情報だが、みなと未来地区から橋本町にかけての地盤は非常に浅いところに堅固な支持層が存在しており、高層物件の建設に適しているそうです

大型船の建造をする為に、当時の技術者達が 海にひらいたその様な場所を見出したということなのですね

三菱造船や横浜のバックグランドをある程度知っている人にとってみれば
そんなことは当然知っているのに、コットンの営業だけがそれをしらずに
やたら売りにしていましたね。

ランドマークのドックヤードガーデンの復元が分かりやすいでしょうね。

値引きがすごいことになってきましたね

366さん
どの物件ですか？
是非おしえてください。

>>「あっちの土地はN何某だ、こっちの土地はN何某だ」って、それを理由に決めるの？違うでしょ。
>>そもそも住まいを探すうえで地盤の良し悪しのプライオリティが最優先なの？

最優先じゃないけど、優先項目のトップテンに入れました。我が家の場合。
（阪神大震災の被災者ですから。）

もともと首都圏広域で検討したので、まず取り寄せたのが国土地理院発行の都市圏活断層図面。

そこに埋立地、沖積低地、中位段丘面、上位段丘面が色分けされているので、上位段丘面が広がっている地域を選んでから、都心へのアクセスや距離や用途地域など条件を加えていきました。

それで地域を絞り込んでからネットでそれが砂礫なのか土炭なのかや、ボーリングデータを調べたりしましたよ。お金があればごく浅い層にＮ８０以上の西新宿にしましたね。

変わってますかね？

でも、田園調布が西側の扇型地形の処だけ段丘面だったり、旧軍用施設の場所とか、歴史のある大学なんてところはきれいにそこだけに上位段丘面になっていたりしますよ。
それだけ従来から地盤が重視されてきたってことなのでは？

ＭＭや横浜駅周辺（高島台とかの台地除く）は土炭層が浅いところにあり、地盤は良いけれど、所詮は埋立地。大きな地震が長く続けば表面の土砂が液状化することは避けられない。
建物は倒壊しないだろうが、地下に埋設されたインフラがどうなるか？（全部がフレックス管じゃあるまい）

あと、活断層の近くにわざわざ住む人っているんですか？立川断層とか荒川断層とか。
実際に阪神で見た、活断層ってすごいですよ、その真上の家は真っ二つですから。

国道２号線沿いの木造家屋の全壊率は凄かったです。三宮駅周辺の鉄筋で、倒壊したものがあるのは有名だが、倒壊しなくても殆どが傾いてました。それほど、都市建築は大震災に弱いのです。
362さんは現実を知らないのかね。
実際の倒壊率がどうであっても、生であの状況を見れば、埋立地や造成地（阪神では仁川高丸地区が崩壊）は買わないな。

あと、どこぞのハウスメーカーが一棟も倒壊なし、などと言ってますが、モデルハウス（たぶん用途を考えて見えない箇所を手抜きしたんでしょう）が壊滅し、翌日にはきれいな更地になっていた、というのは地元では有名な話です。

わたしも台湾で震度６以上の地震に遭遇しています。四川の地震でもわかるように、
部屋と部屋の間の壁はレンガを重ねてあるだけなので、すべて崩壊しました。
断層の走っている上のマンションなどはもう住めないほどのひどい被害で友人も
何人も引越しました。それが賃貸だったからまだよかったものの、
もし持ち家だったら修繕費はかなりのもの。。。
もちろん最近の日本の建物は造りがしっかりしてはいますが、
わたしは地盤、免震は絶対条件です。体験した人しか実感わかないと思いますが。。

台湾って震度って概念あるのか？

中国には震度ではなく、烈度というのがある
烈度６は震度４くらいでしょう

３７０です。そうですね。震度とは言いませんが、日本でもかなりのニュースになりその情報では震度６〜７だったと思います。

369さん
>あと、活断層の近くにわざわざ住む人っているんですか？立川断層とか荒川断層とか。

ずいぶん細かく調べられて、少し感心しています。
そこで参考迄に質問ですが「国土地理院発行の都市圏活断層図面」に記載されいる断層が
全てでそれ以外には無いと考えて良いのですかね？
それとも、未発見のものもまだまだ沢山あると言う事なんでしょうか？

全てであれば、購入予定のものについては確認しようかと思いますが、そうでなければ
面倒なので積極的に確認せずに断層がずれてアンラッキーと考える事にします。

＞375さん
活断層図面は調査時点が古い（80年代）なので、活断層について言えば、昔から言われているものや大規模なものしか記載されていません。
一方で、阪神大震災以降、活断層の研究が飛躍的に進み、新しいものがどんどん発見されてます。
当然ながら未発見、未認定のものがたくさんあります。（だから刈羽原発みたいなことが起きる。
耐震性抜群の原発でもあの状態ですから…）

活断層図面に断層表示がない青葉区でマンションを検討したことがあります。業者は『横浜市では活断層は発見されていません。』などと言ってましたが、最近の研究で活断層である可能性が高いと指摘されていた箇所に至近な場所だったことがありました。（ネットに載っているし、言われてみると地形も明らかに不自然な断崖となっていることがわかります）

神戸市では発見されている活断層の上にはマンションを建てさせない行政指導があるとテレビで見たことがあります。

なお、海底のものは記載がありません。（沿岸部だとあまり意味がないかも知れませんね。でも海の上に家は立ちませんから、直上というこはないでしょう。）

わざわざ買わなくても、ピンポイント調査なら立ち読みでも大丈夫でしょう。（私は最初、新宿の紀伊国屋書店で立ち読みして調べてました。国土地理院の普通の地形図より高いですからね。広域検討なので結局面倒になって買ってしまいましたが。）

あとは、ネットで公開されているハザードマップを見るのも良いでしょう。（想定震源地とタイプによって個々の場所の想定震度は異なってきますが、相対的に地盤が良いところは、そこだけ少しだけ想定震度が低く見積もられていることがあります。）

もし、横浜市内を検討されているならば、横浜市のホームページで公開されている『わいわい防災マップ』は参考になりますよ。

きわめて慎重に立地条件を検討された原発の下からも震災後に活断層が見つかったのだから、未発見のも含めて無数にあるといわれてる活断層を避けることは無理なのでは。

都区部マンション『高すぎ』　年収の８倍　６３４９万円に　首都圏白書
http://www.tokyo-np.co.jp/article/politics/news/CK2008061002000271.htm...

記事より
・年収が伸び悩む中で地価が上昇し、東京都区部のマンション平均価格は三月時点で、平均年収の八・〇倍、東京郊外でも五・二倍に上ることなどを指摘した二〇〇七年度首都圏白書を閣議に提出、了承された。
・マンションの適正価格は年収の五倍程度までとされるが、白書は「一般の勤労者世帯はマンションを購入しにくい環境になっている」と、庶民には「高根の花」の実態を強調している。
・白書によると、住宅地の価格は毎年一月時点の地価公示で、〇六年に都区部が上昇に転じ、〇七年には埼玉、千葉、神奈川の三県と東京郊外の多摩地区でも上昇。マンション価格も〇七年以降、上昇基調となり、三月の平均価格は都区部で六千三百四十九万円、東京郊外は四千百八十九万円だった。これに対し、都区部と三県の政令指定都市圏（周辺市町村を含む）の勤労者世帯の平均年収は、前年より約四十万円落ち込んだ〇三年から七百万円台後半のまま推移。マンション在庫は増加傾向にある。


マンションの適正価格は年収の五倍程度までとされるそうです。
またマンション在庫はあいかわらず増加傾向だそうです。

大和ハウス工業<1925.T>系の不動産投信がＩＰＯを中止、市況悪化で需要低く
http://jp.reuters.com/article/ipoNews/idJPnTK011965520080610

記事より
・大和ハウス工業は１０日、東京証券取引所に予定していた不動産投資信託（Ｊ─ＲＥＩＴ）「大和ハウスリート投資法人」の上場を中止すると発表した。
・投資家からの需要が低かったことが要因。サブプライムローン（信用度の低い借り手向け住宅ローン）問題に端を発した信用収縮が長期化し「今年に入ってから特に不動産やマンション・デベロッパーなどへのおカネの流れが悪くなった」（大手銀行系証券）環境を裏付けている。
・大和ハウス工業以外にも、サブプライム問題が発生してから、エイブルや米ＡＩＧ系の不動産投信が日本での上場を断念した経緯がある。


あいかわらず不動産市況は悪化しているそうです。

＞３７９
先日、業者間で流れてるある破たんした不動産ファンドの
不良債権化した物件リストを見ました。

都心からハワイや石垣島の物件まで、よくもまあここまで買ったなあという感じ。
中には１０００万円を切るフアミリータイプのマンションもあって
非常にお買い得感ありますね。

住専が今回不動産ファンドに変わっただけで
前のバブル崩壊の時と同じですね。

おそらく今回も不動産価格は、１0年位下がり続けると予想してます。

362です。

>369さん

>国道２号線沿いの木造家屋の全壊率は凄かったです。三宮駅周辺の鉄筋で、倒壊したものがあるのは有名だが、倒壊しなくても殆どが傾いてました。それほど、都市建築は大震災に弱いのです。
>362さんは現実を知らないのかね。
>実際の倒壊率がどうであっても、生であの状況を見れば、埋立地や造成地（阪神では仁川高丸地区が崩壊）は買わないな。

残念ながら、私だけでなくこのスレのほとんどの人が現実を知らないですよ。
まさに私を含め375、377の意見が象徴的でしょう。
結局は参考程度。地震が起きても免震・制震で対応できるかどうかという点ぐらいまでで、活断層云々、N何某の良し悪しは参考程度、「そうなんだ、良かった」「そうなんだ、でもどのように影響するんだろう？」と結果論に近い。

それに新たな活断層があるないと言っている時点で、やはりあまり意味を持たなくなるのかなと。そりゃ、誰だって安全な場所に住みたいのは当然。しかし、どこが震源地でどこの活断層に影響があるか誰も分からないのに、その見えない部分に重きをおいて住まいを決めるのには相当な決断力が必要に感じますね。

神戸の行政指導みたいなのがあれば本当は良いのかもしれないけど、それだと人口に対して需要と供給のバランスが取れなくなり、横浜で言えば住む場所なんか確保できなくなって、それ以前の問題になるでしょう。


>そこに埋立地、沖積低地、中位段丘面、上位段丘面が色分けされているので、上位段丘面が広がっている地域を選んでから、都心へのアクセスや距離や用途地域など条件を加えていきました。

活断層ありきでアクセスなどの条件を加えている訳ですからそれが本当であればそれは最優先にされているんですよ。
その点が被災された方とそうでない人たちの差だと思いますね。

>横浜で言えば住む場所なんか確保できなくなって、それ以前の問題になるでしょう。

そうなんですよね。横浜は凄く地盤構造が複雑なんですよ。
段丘面で地盤が良さそうと思ってもがけ崩れ崩落危険地区の指定があったりしますし。

横浜は、中央線沿線の武蔵野台地や浦和以北の大宮台地みたいに、地盤が連続していない。
だから、ＭＭのように土炭層（ベイブリッジの支柱工事は難工事だったらしい）の堅い地盤なのに埋立地って変なところがある。

でも武蔵野台地には立川断層、大宮台地には荒川断層があるから、安全とはいえない。

川崎南部などは全部沖積低地で新しい地盤（それだけ相対的に脆い）ので、割切って余り選べばあまり悩まないんでしょうけどね。

関東はホントに地盤構造が複雑みたいですよ。茨城が震源で東京がより横浜（確か鶴見か東神奈川だったか）の方が震度が大きいこともありましたからね。

ごめんなさい。価格動向のスレでしたね。そっちの方が重要な話題ですので、これでお暇します。

362さんが、地盤について語るのは不毛、と言ってくれたおかげで、
結果、いろいろ地盤について論じることになりましたね。
とても興味深く読ませていただきました。
結局地盤はどこなら絶対安全、なんてことはないわけですが、すでに市などが
公表している危険地域くらいは避けたいかなと思います・・・。

エレベータの性能が良いからでしょう

一部の方に好評をいただいたので、勝手にアンコールと理解して再登場します。

>エレベータの性能が良いからでしょう。

最新のビルですから、確かにエレベータの安全装置も最新で良いものなのでしょう。
おそらく、その評価が一番当たっていると思います。

が、疑り深い私としてはビル自体の制震装置の設定に問題があるのではないか？と疑っています。
共振現象は長さにだけ反応するわけではないのでしょうから、あのずんぐりした体積にマッチした制震装置が森タワーに設定されているのか、ちょっと疑問です。

あと、岩手の山間部の大規模崩落みたいに自然の山地盤であっても、あれだけ崩壊してしまうのですね。やっぱり、地質が何か（何万年前の形成地か、何千年前の形成地かという話）は重要なのではないでしょうかね？特に傾斜地では、いくら支持層に達する拡底杭を打ったと言ってもそれが30ｍとかで、表面地層がもろくてはね…。

あと、やはり、今回の岩手地震の東大地震研究所のＣＧ分析では揺れが関東平野に届いてから、減衰せずに大きく、長く揺れていることがよく分かりますね。関東自体が揺れやすく、複雑な地盤構造であることがよく分かります。なので、少しでも地盤の良いところを選びたいと思われても当然だと思いますね。

今回の地震では実はウチ（横浜の高台）では揺れを感じませんでした。鈍感なのかな？
でも、市の防災速報の観測地点でも震度検出がないところも沢山ありましたよ。（一番近くの検出地点では2.3だったかな？）

あ、ゴメンナサイ。

前の方が指摘されてましたが、『土炭層』ではなく『土丹層』が正しいです。
『どたんそう』と入力すると『土炭層』と変換されちゃうんで…。直すの忘れてました。
ネットでは土丹層で検索してくだいさね。硬い地盤であることが分かりますから。

確かに炭じゃ訳分かりませんよね。ウイスキー作りで使うピート（泥炭）かっ？て感じですよね。

意外とと言うか、皆さん地盤への関心が高く感じられ、とても詳しいことがうかがえますが、結論が見えません。
地盤に詳しい皆さんが、結果「ここのマンションなら安心して暮らせる」と思う物件はどこなのでしょうか？

そんなものありません。

でしょ？
だから言ったでしょうが。全くの不毛だって。

いんや、不毛ではないよ。
個人情報出したくないから、自分の買った地域を言わないだけだよん。

>そんなものありません。

　ありますよ。だが、地盤と建物の安全は経験則によるところが大きく、そんなに科学的な分析結果が完成の域に達していないから、ここが絶対安全なんて言い切れないんでしょう。
　あくまでも、地盤が固いところは揺れに強い、また開発時期も古い処が多いから、過去の大災害時の歴史からも判断できる。というような常識的一般論。そこにどれだけ重点を置くか、最新の杭基礎工法や免震・制震構造にどれだけ期待をよせて重点を修正するか、というのは個々人の判断。

390さんのように、そもそも、そんなポイントに重点を置かない人にとっては不毛な議論でしょ。

ただ、砂を盛ってボールペンを立てたのと、粘土に同じボールペンを立てたのとを１枚の板において、同一の加速度で揺らすとどうなるか？小学生の実験でもありますよね。
相対的に安心感があると思う方を探すことがそんなに不毛ですか？

私だったら、
多摩川河口付近や鶴見川河口付近と横浜の山手や高島台を比べれば、そりゃ後者だね。
ＭＭと川崎を比べれば前者だろう。水田地帯だった新横浜と、軍用施設もあった日吉なら後者。

神奈川ではないが、品川の御殿山ヒルズや広尾ガーデンヒルズと芝浦の埋立地のタワーならどっちがいいですか？たぶんあまり比較にならないと思いますよ。

>>391
>ありますよ。だが、地盤と建物の安全は経験則によるところが大きく、そんなに科学的な分析
>結果が完成の域に達していないから、ここが絶対安全なんて言い切れないんでしょう。

これって無いって言ってるようなもんだと思うが．．．

>ただ、砂を盛ってボールペンを立てたのと、粘土に同じボールペンを立てたのとを１枚の板におい>て、同一の加速度で揺らすとどうなるか？小学生の実験でもありますよね。

砂を盛っただけのところに立てないように杭基礎だと思うが、この比較に何の意味があるの
だろう？

通常、規定のN値に立てるんだから直基礎と杭基礎の比較、同じＮ値でも層による問題の比較例
を論じないと。

>391
何にしても不幸にも震源近くになってしまわない限り、多少の揺れの程度は違えど壊滅的な被害には至らないと思うのですが、
もし直下型になってしまった場合、むしろ山手などの横浜の高台の方が、急斜面地が多く崖崩れや崩落が心配な気がしてしまいますが。

基地があった周辺って地盤はいいって考えていいのかな。

↑ だから、意味ないって。人類の歴史など地殻変動に比べたら非常に短い時間なので、人類の経験や科学はあてにならない。
今回の地震だって、山があれだけ崩壊するといった、人類の想定を超えることが自然界では平然と起きる。
少なくとも日本の領土は、いつばらばらになっても不思議でない不安定なものなんだし。

ですが、地震を経験された方が慎重になることも解ります。

>390
相対論は無意味で、100点の答え以外は10点も90点も同じって事ですか？
んじゃ、あなたは一生かけて100点のマンション探してください。

>もし直下型になってしまった場合、むしろ山手などの横浜の高台の方が、急斜面地が多く崖崩れや崩落が心配な気がしてしまいますが。

がけ崩れは直下型だけでなく、プレート境界型でも同じでは？

急斜面地が多くても、斜面に建っていなければがけ崩れリスクは少ないでしょう。
危ないのは、斜面に切土、盛土を組み合わせてひな壇状にした土地、崩落危険地区に指定されている土地、活断層がずれた跡である断崖の急斜面。
（秦野市方面に行くと渋沢断層や国府津松田断層帯の特徴的地形が見られますし、関東大震災で出来た震生湖もあります。）

山手や高島台といっても全体が安全なのではなく、頂上部で地面が平らなところがだけが安全なんでしょう。少なくとも私は坂の途中にあるマンションには住みません。

心配になってきた・・・・川崎に活断層ってありますか？ネットで検索してみたけど、よくわかりませんでした。

神戸の震災のときに物見遊山で街を歩いてみたんですが
内部はともかく外見は無傷に見える家の隣で、１階部分が潰れてしまった家などがあり
地域によってどうこうといった法則性は感じられませんでした。
その家の固有振動数が地震波に合ってしまったら壊れるんだなというのが印象でした。
以来、家は諦めて命が助かる方法を考えてます。

こちらには「横浜・神奈川の新築マンション価格動向」を語る人はいないのですか？