横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

「１円も引きそうもない」はちょっと大げさですが、１８０のリストにあるデベはおおむね渋いです。
まあ、零細デベではないので、極端な安売りはしないのかも。
竣工後、日が経って新古または中古扱いになれば、値引き幅はひろがるでしょうが、リストの物件は新しいものが多いので、あまり期待できませんね。

横浜郊外になりますが、半年の交渉の結果、今月契約ならば
3400 -> 2998 (諸経費込み）と言う回答がありました。

職場に近く、以前から候補だったのですが、契約率50%程度の物件の為
迷ってます。

どこまで下がると思いますか？

＞事実として、「値引きしている物件はある」という事が確認されたんだから、「絶対に値引きは無い」と主張してた人は謝るべきでしょう。」

誰も、絶対値引きはない、なんて言い切ってないし。
180のリスト全部の物件が、値引きありと確認されたわけでもない。
確認しようがない。チラシが配られたり、看板が立ったりでもしない限りね。
この時点で、疑う人がいても仕方ないでしょ。
疑う＝絶対値引きはない　ではないよ。
なんで、そんなに怒ってるの？

>都内の山手線徒歩物件でも、「完成済みにつき家具付きで500万引き（2割くらい）」というDMが来てましたよ。

この世の中に、値引き物件が一つもないわけはないでしょうよ、そりゃ。
とにかく、180のリストについて、みんな言ってるんだよ。
値引き予備軍ではあると思うよ。
でも、そんな部屋しか残ってないんだろうね。

＞２０３
半年経っても契約率５０％なんて、止めといた方がいいんじゃないの？
なんで人気がないのか、冷静に分析してみたらいいと思いますよ。
どこまで安くなっても、何千万何百万の買い物ではあるんだから、後々
不安を残す（売却に不利など）物件は避けた方がいいです。

神奈川は小杉も含めて郊外物件。
売れないんだから今後はどこも値引きするしかないでしょ。
まあみなとみらい、鎌倉は別かな？

旧興和不動産の債務管理会社、ケイアール不動産が倒産。

倒産情報(速報)を見ると、負債額が飛び抜けてます。
http://www.tsr-net.co.jp/new/sokuho/index.html

>>206

180はすべての物件が2割引と言ってますが・・・
いくらかもわからず、ただ値引きがあったという事実では意味がありません。
昔から1%程度の値引は普通にありましたから。

２０７さん、倒産したのはケイアール不動産であって興和不動産ではないですよ。

ケイアール不動産は2004年にもともとの興和不動産から問題となった資産と債務を分割継承し、処理するために作られた債務管理のための特別清算会社でしょ。

これが最終的に法的に特別清算されたという既定路線の処理が報道されているだけではないのですか？


http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080415-00000069-mai-bus_all

興和不動産自体は、その後優良な港区内の資産を中心に業績も回復し、現在ではムーディーズからBaa2の投資適格の格付けも得ている健全な会社になっていますよ。

「興和不動産が倒産」などというデマを飛ばすのは問題ですよ。

「旧興和不動産の債務管理会社、ケイアール不動産」が正解？

207はニュースの見方も知らんのか。。。

首都圏のマンション市場動向
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

今、マンションが絶対欲しい人と言う人以外は、購入しない方が良さそうだな！
４割引きとかで投売りだったら別だけど・・・
購入価格が最安値になるまでは（４、５年前くらいの価格）この業界も冬眠ですね。

マンションはなんで駐車場やバルコニ−にお金かかるの？
いまだに理解できません。部屋以外は賃貸じゃないか。
高すぎる。これがようやく理解されだしたのだな。半分くらいは
利益の部屋数らしいし。

これから出てくる物件もまったく下がる気配なしなんだけど

そりゃ、すぐには下げた値段でださないよ。土地は高値で取得しちゃってるしね。これから５年周期くらいで下がっていく、ということだけ。すぐ欲しい人は物件にもよるだろうけど、そんなに低い値段では買えないかな。ただ、販売戸数が少ないのに契約率も低い現在の状況をみるとかなり、今度の下落の底も深そう。よく雑誌で団塊ジュニアの買い時が続くから需要は底堅いとあるけど、いわゆる大企業、公務員だとかなり若い年齢で取得する人が多くピークを超えたなぁ。不動産を売る立場じゃないけど、やっぱりローンも売れなくなってくるだろうし、一件あたりの金額も少なくなるし、オイラも困る。

２０７さんは「興和不動産が倒産」などと言っていないとおもうのですが・・・。
「ケイアール不動産が倒産」と書いてありますが・・・。
何が違うのかな？わからん。

↑
もともと誤って２０７さんが「興和不動産が倒産」という主旨で書いてあったのに対して、その後それではデマになりますよ、というコメントが入りました。
２１１さんあたりまでは、このもともとの誤解に基づく文章を見て書いておられます。

こうしたコメントをご覧になった管理人さんが、２０７のスレの文章を修正されたのか、あるいは２０７さんがご自分で文章を修正されたのだと思います。
今見てみると、「何が違うの？」と思われるのは当然ですね。

>２０７さんがご自分で文章を修正されたのだと思います。

自分のレスを修正する方法があるのですか？

２２１さん、

誤った内容を記入してしまった場合などに、当該レスの右上の×をクリックすると、削除や修正ができますよ。

以下のような説明が出てきます。ご参考まで。


（引用）
削除を依頼頂く際のご説明

必ず具体的に明記してください。削除依頼が不明な場合は削除できない場合があります。
削除依頼された内容は、Web上で公開されます。
ご自身の個人情報等、公開されて困る情報の記載をされないようお願い申し上げます。
重複、二重投稿や誤字脱字、途中で送信してしまったなどは削除依頼を受付致しかねます。
投稿に間違いがあった場合には、間違いがあったことを次のレスにて訂正頂きますようお願いします。
事実と明らかに異なり他の方に迷惑が掛かると思われるものについては削除のご依頼をお願い致します。
※削除依頼は全て一般に公開されますので、個人情報の記載等ご注意下さい

２２３さん
どうもありがとうございます

>>220

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/sakujo/

これですかね。
後の文脈がさっぱりになっちゃいましたね。
後にレスした人が修正してくれているから修正しなくても。と思いましたが

首都圏の住宅地・既存マンション価格は下落基調続く　三井不動産販売http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200804240002.html

08年第１四半期（１月から３月）の「住宅地」の価格状況は、前回調査時点（07年10月から12月）から1.8％下落となった。東京23区が3.5％下落で最も下落率が高く、その他の地域も横ばいからやや下落傾向となっている。
　「既存マンション」は、前回調査時点から0.4％下落となった。東京23区は1.4％下落となったが、埼玉県や神奈川県ではなどではやや上昇し、全体ではほぼ横ばい傾向にある。
　なお、07年４月から08年３月の年間変動率では、住宅地が1.7％下落、既存マンションが1.3％上昇となった。


首都圏の住宅地・既存マンション価格は下落基調が続いているそうです。

参考までに、中古マンションの情報。

07年度の首都圏中古マンション成約件数、３年ぶりに前年割れ　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25577

記事より
中古マンション成約件数は２万8667件（前年度比３.５％減）となった。３年ぶりに前年度を下回り、千葉県を除く地域でそろって減少した。
・東京都区部では５年ぶりに減少して、昨年後半からの市場の冷え込みが数字となって現れた。
・神奈川県その他（横浜・川崎以外の地域）では、２ケタ減となった。
・新規登録件数は15万2711件（同30.４％増）で、11年連続の増加。全地域で大幅な増加を記録し、埼玉県以外の地域で２ケタ増となった。
・特に東京都区部では前年から５割近く増加している。成約は減少しているものの、新規登録が大幅な増加となっていることから、在庫物件の増加が顕著なことがうかがえる。


中古在庫物件の増加が顕著だそうです。

値引き1000万円！—— マンション不況の出口は？
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/87/

モデルルーム・販売センターへの来場者数が格段に減少してしまった。
その上、歩留まりも悪い。歩留まりとは、「来場者数に対する契約率」のことだ。
不動産経済研究所は新築マンション契約率を発表しているが、２月の契約率は60％とのこと。だが、この数字はあくまでも、マンションデベロッパーの自己申告数字を足し合わせたもので、さくら事務所の現場体感数値は、もっと低い。実際はその半分もいっていないのではないだろうか。自社での販売をあきらめて、転売業者にバルク売り（まとめて安く売ること）した分も含まれているだろう。市場が下振れする現在のような局面では、この指標は参考にできない。
500万円引き、1000万円引きなどという事例はもはや珍しいことではなく、値引き販売がそこかしこで行われている。…(続く)

都心地価下落に拍車　１−３月期　取引不調が頻発
http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2008041502003691.ht...

記事より
・東京都心部の地価の下落に拍車がかかっていることが、複数の不動産関連会社などの調査結果で鮮明になってきた。
・都心部の下落率は２０％を超えた。下落傾向は住宅、商業地とも共通している。
・国土交通省が所管する財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のまとめた「首都圏土地レポート」では、都内で売買が成立した土地の平均単価（一平方メートル当たり）は、前年同月比で今年一月が１３％減、二月は２０％減、三月は２８％減とマイナス幅が拡大。昨年二月にバブル崩壊後のピークの四十五万円を付けたが、今年三月には三十二万円まで落ち込んだ。
・都心部を含め首都圏各地では、消費と投資両面での冷え込みに加え、金融機関の不動産向け融資の減少で取引が成立しない事例が頻発している。高い水準で在庫が積み上がっているため、不動産業界では信用不安が広がりつつある。


都心地価下落に拍車がかかっているそうです。

首都圏マンション・本当の資産価値
【第1回】新築物件、“在庫処理業者”が大繁盛
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080423/154058/?P=1

記事によると、在庫処理業者は販売価格の3〜5割ほどの値段で仕入れ、一般の購入者に従来の販売価格よりも1〜3割安く販売するのだそうです。

定価で買ったマンションが在庫処理業者に流されたりしたら…

首都圏中古マンション、価格調整が本格化　東日本不動産流通機構調べ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25399

記事より
・中古マンション成約件数は3089件で前年同月比５.14％増加。６カ月連続の減少から２カ月連続の増加に転じている。新規登録件数は１万5415件（同38.18％増）。１、２月の２カ月連続40％超増加から、増加率こそ落ちたものの依然として急激な増加ペースが続いている。
・１平方メートル当たりの平均成約単価は、40万円（同６.12％上昇）。約１年２ケタ上昇が続いていたが２、３月は上昇幅が緩んでいる。前月と比べると１.10％の下落。いずれも１％台のわずかな下落幅だが、２カ月連続で下落しており価格調整が本格化しているようすが読みとれる。


中古マンションの在庫が急激なペースで増加し、且つ価格が２カ月連続で下落しており価格調整が本格化しているそうです。

ついに田園都市線沿線大手デベ物件の値引きがはじまりましたよ

232さん
どこですか？

1割くらいさがりそうですね

やはりレインズの情報が一番信頼できると思う。

月例速報マーケットウォッチ　平成２０年０４月
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

【マンション】
　首都圏マンション成約件数は、全体で3,089件、前年比＋5.14％と２ヶ月続けて上昇した。
　成約㎡単価では、40.00万円（前年比＋6.12％，前月比▲1.10％）と前月比で２ヶ月続けて下げた。
　また、成約平均価格は、2,618万円（前年比＋7.59％，前月比▲0.86％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。
　成約平均面積については、先月同様、65㎡台となっている。　　（次ページ以降参照）
　　
【　土　地　】
　首都圏土地（面積100〜200㎡）成約件数は、321件（前年比＋9.93％）と２ヶ月振りに上昇した。
　成約㎡単価では、21.78万円（前年比▲17.59％，前月比▲10.32％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
　また、成約平均価格は、3,137万円（前年比▲17.07％，前月比▲9.08％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
（28ページ以降参照）
【　戸　建　】
　首都圏戸建成約件数は、1,044件（前年比▲2.79％）と１３ヶ月続けて減少した。
　成約平均価格では、3,584万円（前年比▲1.70％，前月比▲2.01％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。　（35ページ以降参照）


中古マンション、土地、戸建　共に価格が下がってきているようです。

↑あと、中古マンションについては、在庫が急激に積みあがってますね。

中古マンションでも物件によっては急上昇

首都圏マンション・本当の資産価値
【第2回】検証、「品川戦争」「下丸子戦争」の勝者

http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080425/154247/

「…意外なことが明らかになった。全277物件のうち220物件で現在の中古坪単価が新築時の坪単価を上回っていたのだ…特に、2004年と2005年には18％のプラスを記録した。大規模物件に限定した話だが、2000年から2006年の間にマンションを購入した人は「勝ち組」と言える。」

中古騰落率（＝時価上昇率）

３位　JR京浜東北線 東神奈川 コットンハーバータワーズ 47%
４位　JR東海道本線 横浜 ナビューレ横浜タワーレジデンス 45%

２０位　JR東海道本線 川崎 ラゾーナ川崎レジデンス 32%
２２位　みなとみらい線 みなとみらい Ｍ．Ｍ．ＴＯＷＥＲＳ　ＦＯＲＥＳＩＳ 31%
２４位　みなとみらい線 みなとみらい ブリリアグランデみなとみらい 30%

…　　みなとみらい線 みなとみらい みなとみらいミッドスクエアザ・タワーレジデンス 21%

どれも2005年〜2006年の平均以上です

↑日経BP記事の最後の締めとしては以下。

騰落率に大きな影響を与える１つの要素は購入時期。ただ、個別の物件を仔細に見ると、騰落率上位の物件にはいくつかの特徴がある。

　まず、「駅近一番物件」の強さだ。南北線と都営三田線という２つの地下鉄が交差する白金高輪駅。その駅の真上に建つ「白金タワー」は、利便性や規模などから見て白金高輪エリアでのランドマーク的なマンションである。同じことはほかの物件にも当てはまる。

　東池袋の「エアライズタワー」、浜松町の「東京ツインパークス」、秋葉原の「TOKYO TIMES TOWER」、錦糸町の「ブリリアタワー東京」、先に出た「品川Vタワー」や「エアレジデンス新浦安」「ザ・リバープレイス」なども、その駅の“一番星”と言っても差し支えないだろう。



5.湾岸エリアの地図

　お台場海浜公園の「ザ・タワーズ台場」も台場エリアに１つしかない大規模タワーマンション。右の地図の丸印のうち、湾岸エリアではないところにプロットされている物件の多くは駅近一番物件。こういったマンションは価格が高い反面、値下がりリスクも小さいと言える。

　次に、年を経るごとに街の魅力が高まる「街作り型マンション」。「Ｗコンフォートタワーズ」がある辰巳駅や東雲駅周辺は2000年以降、大規模マンションの開発が相次いだ。それとともに、「イオン東雲ショッピングセンター」やアミューズメント施設など生活インフラが整備されている。年々、街としての機能が向上し、魅力が高まっていくため、物件の資産価値が下がりにくい。

　総戸数1500戸超。米カリフォルニアのキャンパスタウンをモデルにした大船（神奈川県）の「ガーデンアソシエ（愛称：ビックオレンジ）」もこうした街作り型マンションの典型。マンションや商業施設が整然と立ち並ぶ新浦安や高層マンション群が屹立する「芝浦アイランド」も街作り型と言っていい。豊洲もこの範疇に入るだろう。徐々に街が形成されていく駅も狙い目だ。

キーワードは、駅近一番星物件、街作り型。
神奈川県で冷静に当てはめると武蔵小杉駅のパークシティ武蔵小杉が最有力物件。
残念ながら私は買っていませんが・・

>>240さんは、昔の武蔵小杉しか知らないみたいですね。
再開発が落ち着いたら、素晴らしい街になりますよ。
神奈川県下では、ダントツに高い地価にもなりますが。

No.243 by 匿名さん　2008/04/29(火) 14:02

>>240さんは、昔の武蔵小杉しか知らないみたいですね。
再開発が落ち着いたら、素晴らしい街になりますよ。
神奈川県下では、ダントツに高い地価にもなりますが。

２４３へ
武蔵小杉を買って後悔したからといって、
負け惜しみはやめましょう。

パークシティー武蔵小杉買えなかったって……？？？？？？？？
まだ売れ残っていますよ。

パークシティ武蔵小杉については、絶妙な価格設定だったってことですな。
（みんなが期待する伸びしろ分が織り込み済み）」
なにせ竣工まであと１年近く残してほぼ完売、モデルルーム取り壊しですからね。

あれ以上安いと瞬間蒸発となってしまい、デベとしては儲けそこねてしまいますし。


しかしながら小杉は神奈川県下でダントツに高い地価ではないですよ。
トップグループではありますが、ほかにもよい場所はたくさんあります。

武蔵小杉って、地盤悪そう…。

多摩川流域の典型的沖積低地。活断層は無いけど。液状化や洪水は大丈夫なのかね。
同じ多摩川の反対側の田園調布や雪が谷とは全然地盤が違うよね。

昔は地盤がいいところが高級住宅地としてもてはやされたんで、そういう意味では単なる川べりの武蔵小杉は昔のイメージだと溝の口と並んでかなり『地くらい』が低いんだけど。
二子玉川も用賀、上野毛に向かって地盤の固いところが昔の邸宅地だったし。

今はムサコがダントツな地価なのか…。人の価値観は分からんもんだね。

私だったら、日吉の方がいいな。（日本軍の司令部が防空壕にがあったくらいだしね）