横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

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>その不動産を、国としても見過ごすということはないでしょうか？

その不動産を、国としても見過ごすということはないのではないでしょうか？
の間違え

マンションが値崩れを起こし、購入のチャンスが近づいている。１０００万円の値引きなんていう話があちこちから聞こえてくるが、これからまだ値下がりするのは間違いない。どのくらいまで下がったら買いか。狙い目のエリアはどこか——。

●赤字覚悟の値下げ、値引き合戦

　いま、マンション業者はジャブジャブの在庫を抱えて、赤字覚悟の値下げ、値引き合戦を演じている。

「でも、マンション値下がりは始まったばかり。１０００万円の値引きなんて聞くとずいぶんお得な感じがしますが、これまでが高すぎたのであって、２割程度の値引きでやっと適正価格。だから、値引き後からが本当の値下がり時代ということになります」（不動産評論家・石井勝利氏）

　大手不動産会社によると、９月ごろから郊外マンションの投げ売りが始まるという。在庫を抱え続けられなくなった中小業者が、手じまい売りや再販業者に買い叩かれるケースが急増するとみられるからだ。

「旧住宅金融公庫の金利が史上最低だった１９９８年に２％で借りた人は、今年から来年にかけて金利４％になり、返済額が２割ほど増えます。秋口には返済が追いつかなくなったローン破綻が急増しそうで、そうした物件も市場に出回ってきます。秋以降はマンションのバーゲンセールが始まります」（経済ジャーナリスト・荻原博子氏）

●どんな物件を狙うのが賢いか

　マンション価格は０６年前半までの１０年間はほぼ横ばいで、これがバブル崩壊以後の平均相場。０５年前後の水準以下の物件ならば、購入検討対象というわけだ。

「完成物件は在庫になっているということですから、値引き率も大きくなります。まずは狙い目と言えるでしょう。中古物件はまだ強含みですが、新築の値下がりに伴ってこちらも下がる。湾岸や都心部は中古物件、郊外は新築の完成物件ということになるでしょうか」（不動産アナリスト）

●値下がり大きいエリアはどこか

「都心から２５キロ以遠の地域。新線が相次いで開通しているので、距離の割には通勤時間は短く不便はありません。再開発事業がある程度終わっているエリアも、販売ピークが過ぎているので分譲価格が低くなっています」（石井勝利氏＝前出）

　大宮、柏、船橋、調布、西東京あたりから先の大規模マンションは、すでにかなりの値引き合戦に突入。これがさらに都心寄りに波及し始めている。横浜の元町、山手線の田町、湾岸の辰巳・東雲などの周辺は再開発関連エリアで、割安中古物件も多い。都区内でも荒川、足立、江戸川などの城東エリア、中野、杉並の城西エリアは値下がり傾向。大阪では豊中、吹田、東淀川、平野などが下落している。

●安くなってもまだガマン

　秋から投げ売りが起こるとはいっても、慌てて飛びつく必要はない。

「バーゲンセールのあとも、住宅価格は下がりこそすれ上がることはありません。サブプライムローン問題が片付くのに数年はかかるからです。上がる物件と下がる物件の二極化も進むので、来年まで様子を見るというのもいいでしょう」（荻原博子氏＝前出）

サンクレイドルマンション分譲のグローバル・ファンデックス（株）倒産したんですね。
東京の会社ですが、神奈川ではサンクレイドル横濱やサンクレイドル相模原淵野辺があります。

http://www.tsr-net.co.jp/new/sokuho/1178092_717.html
建築基準法の改正による着工遅れや景気の先行き不透明感によるマンション市況の悪化で売上が落ち込み、財務内容が急速に悪化していた。

三月から始まる予定の値下げ投売りが、九月に延びちゃったんですね。

↓　一般銀行の安い金利に借り換えているのでは・・・　ちなみにこの発言をしている荻原博子氏は経済の専門家？？？　
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「旧住宅金融公庫の金利が史上最低だった１９９８年に２％で借りた人は、今年から来年にかけて金利４％になり、返済額が２割ほど増えます。秋口には返済が追いつかなくなったローン破綻が急増しそうで、そうした物件も市場に出回ってきます。秋以降はマンションのバーゲンセールが始まります」（経済ジャーナリスト・荻原博子氏）


↓　？？　住宅価格は上がることはないと言いながら、上がる物件・・・の二極化？
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「バーゲンセールのあとも、住宅価格は下がりこそすれ上がることはありません。サブプライムローン問題が片付くのに数年はかかるからです。上がる物件と下がる物件の二極化も進むので、来年まで様子を見るというのもいいでしょう」（荻原博子氏＝前出）

値引きはあくまでも見切り品。
いくら安くなろうが、住みたい住戸は残ってない。

そうそう。

それを買い時だと思って、買い時を待ち続ける方はどうぞ・・
って思っちゃいますよね。

全然下がってないが・・・むしろ田園都市沿線の最近でてきたのはやや上がり気味だぞ

そうなんですよねー。
今、マンションの価格が高いのは、デベが(先を読み間違って)土地を高く仕入れちゃったのを
そのままエンドに押し付けようとしてるからなんですよ。

多少前の記事ですが、

日本綜合地所(8878)が大幅続落して900円をも割り込む　供給過剰によるマンション価格の大幅値下げ等を警戒
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/

不動産関連の証券化商品が海外で売れなくなったため、国内金融機関が不動産業界への融資を減らしていることや、国内景気の減速でマンション購入の実需が減退することも懸念されているという。
日本綜合地所(8878)の14時50分現在の株価は、113円安の899円。
また、一昨年から急騰を続けてきたマンションでは売れ行き不振から大幅な値下げを余儀なくされるケースも出ていることも警戒されているとのこと。


大幅な値下げを余儀なくされるケースが出てきているそうです。

長谷工が大幅反落
http://moneyzine.jp/article/detail/45182/

　長谷工コーポレーション(1808)が大幅反落、建設セクターで値下がり率ランクトップに沈んだ。
2008年3月期の連結純利益は従来予想より120億円下方修正し、前期比41％減の200億円になる見通しと一部で報道されたのがきっかけ。
マンション市況の悪化で、建設受注を目的に代行取得した土地取引の採算が低下したほか、建材価格の高騰が影響したとのこと。
15時00分現在、同社の株価は16円安(9.04％安)の161円。
このほか、奥村組（1833）、ＮＩＰＰＯ（1881）、福田組（1899）も値を下げた。
一方、小田急建（1834）、鉄建（1815）、飛島建（1805）などが頑強。

>146
>値引きはあくまでも見切り品。
>いくら安くなろうが、住みたい住戸は残ってない。

そう？
最近見たマンションでは、(値引き住戸に)住みたい住戸がいっぱい含まれてたけど。

向き、間取りも、階数もなんの問題もなかったですよ。

ただ、値段が高かっただけ。(それでも定価で買っちゃった人はいっぱいいるんだけど。)

ちなみに、ここは財閥系の大規模マンションです。

なら買えばいいじゃん
私の住みたい地域には新築マンション自体が出なくなりましたよ

>146

そう思います。

住みたい住戸は必ず抽選になり
値引きなしでも売れますから。。。

でも最近は、魅力無い売れ残りばっかりですね！

2004年前後を見てしまった人は、やっぱり今の状況では買えないですよね。
でももっと前も知ってる人は今の状況って一概に買えないって判断はしないでしょう。

2008年後半は、結局面白い事件（暴落とか）も起きず、値段変わらず、売れ行き上がらず、供給戸数が減ったまま何も変わらない状態の気がします。

マンションの時代はすでに終わってます。
マンションなら賃貸がベスト。
なんで駐車場、管理費、修繕、バルコニー、庭代
などとられて平気なのかわかりません。
もったいなさすぎ。
戸建も下がってくるし、マンション選択の魅力なし。

>>157
戸建も何かと維持費かかりますよ。
維持費がかかってない戸建は、ＤＩＹの技量と熱意のある人がまめに動いてるのか、ずぼらな住人が放置プレイしているのか、どちらかでしょうね。
前者のマンナワーは大変なもの、後者は資産価値は急減で、かつ、地域の迷惑、どちらにせよ、あまり楽しい話ではありませんね。
といって、賃貸も安くないし。マンションの時代が終わったのなら、一体、何を選べば良いのでしょうね。

東京マガジンというＴＶ番組で、家賃（現在の）２５年分を超えるマンションを購入したら損になる。と言っていました。

横浜駅周辺の物件もかなりだぶついてきましたね。値下げも目立ち始めました。やはり株安も原油高も一時的なものと楽観していましたが、ここまで長引いてきるとじわじわと投資目的の不動産にも影響が出てきたと言う印象ですね。まあ、中古の場合は時勢価格と表示価格は素人には読めないところがありますが。

>>158
一般的には分譲戸建ての方が維持費は安くつきますね。

マンションデベロッパーのランド(8918)に対する見切売りが続く　株価は2連続STOP安に沈む
http://moneyzine.jp/article/detail/47074/

08年2月期連結営業利益が前期比44.8％増益の75.40億円となったのに対して、資金調達難から不動産ファンドがの物件購入意欲が減退していることや、首都圏の分譲マンション契約率の低下などが見込まれていることを踏まえ、今09年2月期は同27.1％減益の55.00億円に留まるとの見通しを示したことが引き続き嫌気され、本日も見切売りに押されて値幅イッパイまで売られている。

ランド(8918)の10時37分現在の株価は、5,000円安の45,000円でSTOP安特別売り気配。

田都駅１０分以内物件はまったくさがる兆しなしなんだけど

今年の２月頃は、デベロッパーの３月決算対策で在庫処分売りが大量にでるから暴落するとか
マスコミが騒いだ割に大した下げもなく。
一体いつになったら暴落するの？
そうこう言ってるうちに株とか何気に上がり出してるし。

164さん
3月決算でかなり下がりましたよ。
1月で「1割引」だったのが、3月に「2割引」となった物件がかなりありましたよ。
交渉がマズかったのではないのですか。
「値引き話」ってあまり表に出ませんが、暴落に近い値引きをgetした人も多かった
ですよ。

165さん

値下がりした地域は具体的に何処でしょうか？
久米川や多摩センターとかですか？
少なくても私が検討している物件は値引きはしておりません。

こんどドレッセあざみ野、鷺沼、美の森のドレッセがでてくるから
この辺がどんな値をつけてくるかだな

166さん
交渉がヘタなんですよ。デベ担当者に真剣さが伝わっていないというか。
購入意思と能力があることを立証した上で、希望の部屋を伝え、実印・収入証明・
住民票を持参し、「○○○○万円まで下げてくれたら必ず買う」と伝えてごらん
なさい。（提示価格が2割引程度なら）2-3日後には電話があったハズ。

>>168

166はどこの物件かと聞いている。
全部じゃないでしょ
すくなくとも、川崎駅バス便でも値段は下がるどころかあがっているしね

値引き交渉は、ここに詳しく書いてありますね。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/

>>168
ひねりが足りませんね。
その程度の内容しか書けないようでは先生はとても残念です。

程度の差はあれ、3月はどこの地域もほとんと値下げしている。住友などのデベ
は例外だが。田園都市線しかり、小田急線しかり、東横線しかり、東海道線しかり。

結局、ココロコス久米川みたいな値下げの具体例を誰も出せない。
だいたい20%も下げたら確実に去年のレベルより低い水準になるわけで
そんなとこあったら是非教えて欲しい。
ちなみにYahoo不動産の新築坪単価みても去年の水準まで下げてる地域なんてないね。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

＞去年の水準まで下げてる地域なんてないね。
ほとんどないね。の間違い。

あんたら実際に3月にMR行って交渉したんか？？？
オレはいっぱいやったぞ。みんな「決算ですから」といって1-2割引きを提示
してきた。

だからどこが？
伏字でも良いから具体的な物件名をあげてくれよ。

たしかに。
このスレってそもそも神奈川県内の価格情報とかを交換するスレじゃなかったの？
自分も教えて欲しいです。

2割って、３ＬＤＫで１０００万くらいの値引きでしょ。
坪単価で４０〜５０万違ってくるよ
眉唾もいいとこ。

2割程度の値引きを提示してきた物件の一部は下記のとおり
ドレ○○美しの森
グラン○メ○ンタマプラーザ
ミレ○リータ○ーズ
ナイ○ブラ○トピ○
ブ○○ア元○吉
ラ○フレビュー綱○○
ア○ニ○○菊○
ユニ○○○ー○学園
パークハウス美○○○
ブラ○○宮○台
ミ○カス○○新川崎
プラ○○藤沢
マスター○○○横浜
ロイヤル○○○○下○○
アク○リ○ナ川崎
○○ーリオ横浜根岸
クレストシティ○○○○横浜
ライ○○○○横浜関内
ドレ○○青○台

>>180
本当に買う気あるの？
これで一部なんて、どんだけモデルルーム行ったら気が済むんだ？
逆に冷やかし客じゃなきゃ、こんなに回れないよ。

だいたい、これが本当かも結局わかんないよね。
今のところ売れ残ってるマンションを、ただあげてるだけ。
まあ、まけてくれる可能性があるマンション一覧ではあるけど　笑。
どこもイマイチな部屋しか残ってないんでしょうね。

>今のところ売れ残ってるマンションを、ただあげてるだけ。

こちらの見解に一票。

１８０のようなことしてたら、ブラックリスト載りますよ。
もしくは、個人情報偽っているんでしょうね。
買う気はないんです。

>182

あんた、見苦しいね。

ハナから信じる気がないんでしょ。

”値下げしている物件はない”というのなら、逆にその証拠を挙げてみ。

まあ、とにかく(信じたくない人は信じないかもしれませんが、)

神奈川県内でも、至るところで値引き販売されているということですね。

結論が出ましたね。

リビティ、全国の新築マンション「値引き物件」を調査、前月比70％
http://www.muraokoshi.jp/XP/fd1363.html

新築マンションの値引き情報（アウトレット物件）検索サイト「リビリィ」を運営する株式会社リビリィ(新潟県新潟市、永井正喜代表)は、1月末の新築分譲マンション値引き情報件数が、先月比70％増と大幅に増加したと発表した。 同調査は、全国で分譲中の新築マンション公式ＨＰ約2,700件を同社が独自に調査し、値引き情報の掲載数をカウントしたもの。その結果、2008年1月末の値引き情報の件数は195件となり、2007年12月末の115件に比べ、約70％の増加となった。


値引き物件が１２月末から１月末で、70％増加したそうです。急増ですね。

サイトを見てみると、神奈川県内の物件も結構載ってますね。

下記物件を定価で買ってしまった皆様。ご愁傷様です。
平均4,000万円の物件だとしても800万円。外車が買えましたね。
ダメもとで業者に掛け合ってみては？値下げするなんて聞いて無いと。
ソースとして>>180さんの書き込みもあることですし。

>2割程度の値引きを提示してきた物件の一部は下記のとおり
ドレ○○美しの森
グラン○メ○ンタマプラーザ
ミレ○リータ○ーズ
ナイ○ブラ○トピ○
ブ○○ア元○吉
ラ○フレビュー綱○○
ア○ニ○○菊○
ユニ○○○ー○学園
パークハウス美○○○
ブラ○○宮○台
ミ○カス○○新川崎
プラ○○藤沢
マスター○○○横浜
ロイヤル○○○○下○○
アク○リ○ナ川崎
○○ーリオ横浜根岸
クレストシティ○○○○横浜
ライ○○○○横浜関内
ドレ○○青○台

情報ありがとうございます。
小杉とか武蔵中原の駅近は値引きしないのね。残念。

180とか187の話って間違いないんですか？

事実でもそうでなくっても大きな問題になりますね。

半分以上は事実、ただ上がっている物件の中に絶対値引きしない物件も混じっています。
2割引きでも売れない物件もありますが。
なので、値引きが期待できそうな物件、くらいに思ったほうがいいですね。