横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

田都の新築マンション全然下がってないんだけど・・・

108さん
たまプラの美しの森マンション群は売れ残り多数あり、1-2割引きが常識です。

>108

ちゃんと調べてみ。おそらく下がってるよ。

南武線(小杉の前後)も下がってない…
前後なのに何であんな強気なんだ

値下げ地域と高値更新地域の差が激しいな。

>>110
竣工済み物件の売れ残りは下がっている場合もあるけど
最近でてきている物件もまだまだ強気ですけど・・・

>>111
小杉の鉄道利便性があまりにも凄すぎるため、乗り換えて1駅行ってもまだその利便を享受できる。
隣駅と言っても、新丸子駅は武蔵小杉北口(駅前ロータリー・バスターミナル)まで500m弱ぐらいと近い。
向河原駅は横須賀線の武蔵小杉新駅まで300mぐらいで東急線の武蔵小杉駅から横須賀線への
乗り換えと同じぐらいの距離。東急線以外は武蔵小杉と同じ利便性があるといえる。
元住吉は商店街が立派で、街としての住みやすさは小杉以上では。目黒線が6月に日吉まで延伸されて便利だし。
武蔵中原は、等々力公園が近い、駅ビル商店(アルガード)がそこそこ賑やかでダイソーまである。(ちょっと弱いか…)

114さん
武蔵小杉駅と川崎駅とでは、どちらが鉄道利便性が高いとお考えですか？

>>106さん

101です。おっしゃる通り、売ったのは失敗でした。
複数の仲介業者に「もったいない」「持ってた方がいい」と言われました。

別の投資用に資金を調達しようと、中古価格がピークの昨年10月に売ってしまいました。
その後、サブプラが来てしまい、何にも投資できず今は銀行の普通預金で寝てます。。。

>112

高値更新地域とは、どこのことですか？

日吉の徒歩圏のマンションを探しています。
新築マンションは相変わらず強気の値段設定で全然下がっている気がしません。
中古の駅から遠く(15分以上歩く)は下がっている気がします。
では駅近の新築が欲しいんですよね。
日吉は高値更新地域に入るんでしょうか？

>118

強気の値段設定のマンションは、そのほとんどが後で完成在庫になり、
値引き販売を行うことになるだろうから、
今は買わないほうが良いと思いますよ。

あと、価格はデベが付けるものだから、いくらでも高値をつけることができるけど、
それで売れてなければ、意味がないというか、少なくとも高値更新地域とは言えないでしょうね。

そういう意味では、日吉も高値更新地域ではないでしょう。

高値を更新し、且つ去年前半同様にマンションが売れ続けれているところが、高値更新地域と言えるでしょう。

高値を更新し、でもマンションが売れてないところは、高値張りぼて地域とでも呼びますか。

>>115
鉄道利便性だけ言えば総合的には武蔵小杉の方が上でしょう。
横須賀線新駅(2009年3月)が出来れば、川崎からアクセスがよい品川-東京方面や横浜へのアクセスはほぼ同等近くになる。
その上で、渋谷・新宿・池袋などの西寄りの副都心(副都心線直通予定)や恵比寿・目黒など、
山手線内側の表参道・青山・赤坂・六本木・麻布十番・四ッ谷などへもアクセスがよい。
新横浜へのアクセスでは川崎よりは優位。
さらに新横浜方面は強化の話もある。　http://www.hamakei.com/headline/photo/2309
もちろん、東横線・みなとみらい線沿いの横浜中華街・みなとみらい・日吉・自由が丘・中目黒などへもアクセスがよい。
快速エアポート成田が横須賀線新駅に停車する。(成田エクスプレスは、未定だがおそらく通過。)

逆に川崎が優れてるのは、品川-東京-上野方面が本数的にも多い、
京急川崎から京急蒲田経由の羽田へのアクセスが良いことくらいでしょう。


ただ、商業施設や行政施設やオフィス機能の充実は、武蔵小杉＜＜川崎なのは間違いない。
小杉には外部から人が来るような商業施設やオフィスは少ないので住宅街としては落ち着いているともいえる。
それをどう評価するかは、それぞれだろうけど。
マンション坪単価では川崎より武蔵小杉の方が若干高いのでは。

川崎駅については、建設反対運動で散々もめていた東北縦貫線の工事着手が、
JR東日本から先月正式発表されたのは好材料ですね。
完成予定は当初予定(2009年)よりだいぶ遅れましたが、2013年に決まりました。
東海道線が東京以北の宇都宮・高崎・常磐線と直通になるのは意外と影響大だと思います。

http://www.jreast.co.jp/press/2007_2/20080318.pdf

>>116
そりゃ勿体無い。
というか信じられない。
今は株の絶好の買い時でしょう。
私なんか目一杯買い込んでますよ。
マンション投資なんかよりよっぽど儲かります。
この間の7千円台で日本は死ぬかなんて騒がれていたとき買った株も
一年で倍になりました。

>119

高値張りぼて地域はいいっすね。＾＾

>>108-109
美しの森もセントヴェールはまったく値引きしないで、あれだけの戸数をほとんど売り切っているみたいだけど。。

今後注目のエリアはどこでしょう？
1. 横浜駅・みなとみらい
2. 川崎駅
3. 武蔵小杉
4. 新百合ヶ丘
5. 港北ニュータウン
6. 東戸塚

>>125
間違いなくみなとみらいですね。

三菱がオフィスビル建設を再開したし富士ゼロックスの研究施設の移転や大規模なオフィス建設の計画もあるしね。
東京の湾岸地域だとマンションのデザインや色がまちまちで正に乱立といった趣きだが
MM地区の物件は外観的にも統一性が保たれているから見た目もいい。
ここまで都市計画が駅から街、周辺に行き届いているところは首都圏では皆無でしょ。

>>125
どれも注目エリアですよね。順位付けする意味って有るのですか？
通勤や生活圏の都合で何を優先するかといった各個人の価値観次第でお好きなモノを選べば良いのでは？

表面的なニュースのみを鵜呑みにしているとそうした楽観論になるのかもしれないけど、実状はそう簡単ではない。
みなとみらいの業務・商業系は今後、明らかに供給過剰の状態が顕著になる。
結局は既成の横浜市街地から需要を吸い取っているに過ぎない結果に。
周辺部のスラム化の進行が心配だし、みなとみらい自体もアメリカの大都市のダウンタウンみたいに、夜は治安の悪いエリアに陥っていく危険をはらんでいると思う。

↑１２８は１２６さんへのレスです。

「東北縦貫線」横浜、川崎方面のたいがいの人には「迷惑」乗り入れと言う意味で影響大かな。横須賀−総武乗り入れのときと同じ。東京駅始発が減って座れなくなるし、高崎、宇都宮線のトラブルの影響が波及してダイヤが乱れるし。

横浜が勤務先だと、川崎か東戸塚が便利に感じるかなあ。みなとみらいは勤務先というイメージだし、小杉は出張から帰ってくると戻るのに不便。港北も同じ。家族持ちには東戸塚のほうがいいかな。勤務先が東京か横浜かで感覚がだいぶ違う。

>125
みなとみらいといいたいが、最近マンションが乱立しすぎでしょ。
事業用の土地が売れなかったので出来たマンション群。　あんなに接近してたら魅力半減ですね。
新しい街なのに、洗練されているとはとても思えない・・・

いつが買い時ってほんと難しいですよね。
原材料の高騰は進行状態だし、暫定税率廃止のしわ寄せなどで近い将来
消費税などがかなり上がれば、土地の下落があったところで、どちらがどうなのか。。。
やはり自分にとって欲しいときが買い時っていうのも一理有るのか。。

マンションばっかりまとまった所なんて
一斉に同年齢の人たちが集まるから
幼稚園が足りなくなり
学校が足りなくなり
30年後には
年寄りばかりになる。

いい街にはならないよ。

>>134
世代の新陳代謝があるかですよね。
入れ替わりがなければ今はキレイなタワマン郡も団地と変わらない。

立地が良ければ入れ替わりもあると思うけど高い維持コストが2、30年経ってどう影響するか不明。
例えば芝浦の某三角タワマンの修繕費は20年で4.5倍に跳ね上がる試算。

今でこそ人気化しているものの、元々湾岸タワマン郡はそれほど所得の高くない層向けに開発された商品なので
高い維持コストの建物に誰が住むのか、30年後高い維持コストの建物に誰が住むのか興味のあるところ。

戸建の新興住宅街も同じだと思うけど・・・

どこの住人スレでも検討版のスレ見ても所得格差の以前に人間性としての差が大きく、タワーマンションが段々面倒臭く感じて来ています。

世代の新陳代謝を願うも老朽化＆高い維持費コストでどのような代謝になるんでしょう・・・気が付いたら訳のわかんない人ばかり、と言う構図にはならないんだろうか・・・

>>136
出来のいい戸建の住宅街は毎年少しずつ売りに出すんですよ。
だから全然違います。
「みなとみらい」とか「武蔵小杉」みたいに大規模マンションを
同じ時期に何棟も作れば街づくりもなにもあったもんじゃありません。

マイナス材料続出のマンション業界、新規販売は超低水準
http://www.toyokeizai.net/business/industrial_info/detail/AC/0403da260...

記事より
・業界には昨年以降、それまで数年続いた好調ぶりにハッキリとカゲリが出てきた。不動産経済研究所の調べでは、首都圏マンションの月間契約率は２００７年は69・７％と、好不調の境界線である70％を16年ぶりに割り込んだ。
・実は、首都圏での変調は06年から始まっていた。同年の月間契約率は78・３％と一見高いが、契約戸数は５万８３１４戸へと前年から１万戸以上落ちていた。契約率が高かったのは、マンション業者が発売を１万戸近く絞ったためだ。つまり06年からすでに、供給戸数減は始まっていたのである。
・販売低迷を打開するには、新価格ならぬ「逆新価格」の提示も必要になるかもしれない。
・ただここへ来て、費用対効果など「商品の魅力度」に対する購入層の目は厳しくなっている。「逆新価格」でもダメなら下値メドを探る動きが一段と活発になる。


新規販売は超低水準だそうです。

とは言え、経済において不動産はそれなりの柱。
その不動産を、国としても見過ごすということはないでしょうか？

「消費税上がるよ！」との一言でも、それなりの需要はつくと思う。
（ま、これが一番有効な要因となり得るでしょう）
そんなやり方でも、売れ残りの物件もそこそこ埋まるのでは？？

ちょっと安くなったからといって、そんな形で手を出すような買い物はしたくありません。
それ以上に、そのような物件を既に掴んでいたとしたら、悔やむほかありませんが仕方ないのでしょう。
『家は、３回買って初めて分かる』なんて言葉もあるくらいですから。

↑
>その不動産を、国としても見過ごすということはないでしょうか？

その不動産を、国としても見過ごすということはないのではないでしょうか？
の間違え

マンションが値崩れを起こし、購入のチャンスが近づいている。１０００万円の値引きなんていう話があちこちから聞こえてくるが、これからまだ値下がりするのは間違いない。どのくらいまで下がったら買いか。狙い目のエリアはどこか——。

●赤字覚悟の値下げ、値引き合戦

　いま、マンション業者はジャブジャブの在庫を抱えて、赤字覚悟の値下げ、値引き合戦を演じている。

「でも、マンション値下がりは始まったばかり。１０００万円の値引きなんて聞くとずいぶんお得な感じがしますが、これまでが高すぎたのであって、２割程度の値引きでやっと適正価格。だから、値引き後からが本当の値下がり時代ということになります」（不動産評論家・石井勝利氏）

　大手不動産会社によると、９月ごろから郊外マンションの投げ売りが始まるという。在庫を抱え続けられなくなった中小業者が、手じまい売りや再販業者に買い叩かれるケースが急増するとみられるからだ。

「旧住宅金融公庫の金利が史上最低だった１９９８年に２％で借りた人は、今年から来年にかけて金利４％になり、返済額が２割ほど増えます。秋口には返済が追いつかなくなったローン破綻が急増しそうで、そうした物件も市場に出回ってきます。秋以降はマンションのバーゲンセールが始まります」（経済ジャーナリスト・荻原博子氏）

●どんな物件を狙うのが賢いか

　マンション価格は０６年前半までの１０年間はほぼ横ばいで、これがバブル崩壊以後の平均相場。０５年前後の水準以下の物件ならば、購入検討対象というわけだ。

「完成物件は在庫になっているということですから、値引き率も大きくなります。まずは狙い目と言えるでしょう。中古物件はまだ強含みですが、新築の値下がりに伴ってこちらも下がる。湾岸や都心部は中古物件、郊外は新築の完成物件ということになるでしょうか」（不動産アナリスト）

●値下がり大きいエリアはどこか

「都心から２５キロ以遠の地域。新線が相次いで開通しているので、距離の割には通勤時間は短く不便はありません。再開発事業がある程度終わっているエリアも、販売ピークが過ぎているので分譲価格が低くなっています」（石井勝利氏＝前出）

　大宮、柏、船橋、調布、西東京あたりから先の大規模マンションは、すでにかなりの値引き合戦に突入。これがさらに都心寄りに波及し始めている。横浜の元町、山手線の田町、湾岸の辰巳・東雲などの周辺は再開発関連エリアで、割安中古物件も多い。都区内でも荒川、足立、江戸川などの城東エリア、中野、杉並の城西エリアは値下がり傾向。大阪では豊中、吹田、東淀川、平野などが下落している。

●安くなってもまだガマン

　秋から投げ売りが起こるとはいっても、慌てて飛びつく必要はない。

「バーゲンセールのあとも、住宅価格は下がりこそすれ上がることはありません。サブプライムローン問題が片付くのに数年はかかるからです。上がる物件と下がる物件の二極化も進むので、来年まで様子を見るというのもいいでしょう」（荻原博子氏＝前出）

サンクレイドルマンション分譲のグローバル・ファンデックス（株）倒産したんですね。
東京の会社ですが、神奈川ではサンクレイドル横濱やサンクレイドル相模原淵野辺があります。

http://www.tsr-net.co.jp/new/sokuho/1178092_717.html
建築基準法の改正による着工遅れや景気の先行き不透明感によるマンション市況の悪化で売上が落ち込み、財務内容が急速に悪化していた。

三月から始まる予定の値下げ投売りが、九月に延びちゃったんですね。

↓　一般銀行の安い金利に借り換えているのでは・・・　ちなみにこの発言をしている荻原博子氏は経済の専門家？？？　
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「旧住宅金融公庫の金利が史上最低だった１９９８年に２％で借りた人は、今年から来年にかけて金利４％になり、返済額が２割ほど増えます。秋口には返済が追いつかなくなったローン破綻が急増しそうで、そうした物件も市場に出回ってきます。秋以降はマンションのバーゲンセールが始まります」（経済ジャーナリスト・荻原博子氏）


↓　？？　住宅価格は上がることはないと言いながら、上がる物件・・・の二極化？
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「バーゲンセールのあとも、住宅価格は下がりこそすれ上がることはありません。サブプライムローン問題が片付くのに数年はかかるからです。上がる物件と下がる物件の二極化も進むので、来年まで様子を見るというのもいいでしょう」（荻原博子氏＝前出）

値引きはあくまでも見切り品。
いくら安くなろうが、住みたい住戸は残ってない。

そうそう。

それを買い時だと思って、買い時を待ち続ける方はどうぞ・・
って思っちゃいますよね。

全然下がってないが・・・むしろ田園都市沿線の最近でてきたのはやや上がり気味だぞ

そうなんですよねー。
今、マンションの価格が高いのは、デベが(先を読み間違って)土地を高く仕入れちゃったのを
そのままエンドに押し付けようとしてるからなんですよ。

多少前の記事ですが、

日本綜合地所(8878)が大幅続落して900円をも割り込む　供給過剰によるマンション価格の大幅値下げ等を警戒
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/

不動産関連の証券化商品が海外で売れなくなったため、国内金融機関が不動産業界への融資を減らしていることや、国内景気の減速でマンション購入の実需が減退することも懸念されているという。
日本綜合地所(8878)の14時50分現在の株価は、113円安の899円。
また、一昨年から急騰を続けてきたマンションでは売れ行き不振から大幅な値下げを余儀なくされるケースも出ていることも警戒されているとのこと。


大幅な値下げを余儀なくされるケースが出てきているそうです。

長谷工が大幅反落
http://moneyzine.jp/article/detail/45182/

　長谷工コーポレーション(1808)が大幅反落、建設セクターで値下がり率ランクトップに沈んだ。
2008年3月期の連結純利益は従来予想より120億円下方修正し、前期比41％減の200億円になる見通しと一部で報道されたのがきっかけ。
マンション市況の悪化で、建設受注を目的に代行取得した土地取引の採算が低下したほか、建材価格の高騰が影響したとのこと。
15時00分現在、同社の株価は16円安(9.04％安)の161円。
このほか、奥村組（1833）、ＮＩＰＰＯ（1881）、福田組（1899）も値を下げた。
一方、小田急建（1834）、鉄建（1815）、飛島建（1805）などが頑強。

>146
>値引きはあくまでも見切り品。
>いくら安くなろうが、住みたい住戸は残ってない。

そう？
最近見たマンションでは、(値引き住戸に)住みたい住戸がいっぱい含まれてたけど。

向き、間取りも、階数もなんの問題もなかったですよ。

ただ、値段が高かっただけ。(それでも定価で買っちゃった人はいっぱいいるんだけど。)

ちなみに、ここは財閥系の大規模マンションです。

なら買えばいいじゃん
私の住みたい地域には新築マンション自体が出なくなりましたよ

>146

そう思います。

住みたい住戸は必ず抽選になり
値引きなしでも売れますから。。。

でも最近は、魅力無い売れ残りばっかりですね！

2004年前後を見てしまった人は、やっぱり今の状況では買えないですよね。
でももっと前も知ってる人は今の状況って一概に買えないって判断はしないでしょう。

2008年後半は、結局面白い事件（暴落とか）も起きず、値段変わらず、売れ行き上がらず、供給戸数が減ったまま何も変わらない状態の気がします。

マンションの時代はすでに終わってます。
マンションなら賃貸がベスト。
なんで駐車場、管理費、修繕、バルコニー、庭代
などとられて平気なのかわかりません。
もったいなさすぎ。
戸建も下がってくるし、マンション選択の魅力なし。