横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

首都圏マンション・本当の資産価値
【第1回】新築物件、“在庫処理業者”が大繁盛
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080423/154058/?P=1

記事によると、在庫処理業者は販売価格の3〜5割ほどの値段で仕入れ、一般の購入者に従来の販売価格よりも1〜3割安く販売するのだそうです。

定価で買ったマンションが在庫処理業者に流されたりしたら…

首都圏中古マンション、価格調整が本格化　東日本不動産流通機構調べ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25399

記事より
・中古マンション成約件数は3089件で前年同月比５.14％増加。６カ月連続の減少から２カ月連続の増加に転じている。新規登録件数は１万5415件（同38.18％増）。１、２月の２カ月連続40％超増加から、増加率こそ落ちたものの依然として急激な増加ペースが続いている。
・１平方メートル当たりの平均成約単価は、40万円（同６.12％上昇）。約１年２ケタ上昇が続いていたが２、３月は上昇幅が緩んでいる。前月と比べると１.10％の下落。いずれも１％台のわずかな下落幅だが、２カ月連続で下落しており価格調整が本格化しているようすが読みとれる。


中古マンションの在庫が急激なペースで増加し、且つ価格が２カ月連続で下落しており価格調整が本格化しているそうです。

ついに田園都市線沿線大手デベ物件の値引きがはじまりましたよ

232さん
どこですか？

1割くらいさがりそうですね

やはりレインズの情報が一番信頼できると思う。

月例速報マーケットウォッチ　平成２０年０４月
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

【マンション】
　首都圏マンション成約件数は、全体で3,089件、前年比＋5.14％と２ヶ月続けて上昇した。
　成約㎡単価では、40.00万円（前年比＋6.12％，前月比▲1.10％）と前月比で２ヶ月続けて下げた。
　また、成約平均価格は、2,618万円（前年比＋7.59％，前月比▲0.86％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。
　成約平均面積については、先月同様、65㎡台となっている。　　（次ページ以降参照）
　　
【　土　地　】
　首都圏土地（面積100〜200㎡）成約件数は、321件（前年比＋9.93％）と２ヶ月振りに上昇した。
　成約㎡単価では、21.78万円（前年比▲17.59％，前月比▲10.32％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
　また、成約平均価格は、3,137万円（前年比▲17.07％，前月比▲9.08％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
（28ページ以降参照）
【　戸　建　】
　首都圏戸建成約件数は、1,044件（前年比▲2.79％）と１３ヶ月続けて減少した。
　成約平均価格では、3,584万円（前年比▲1.70％，前月比▲2.01％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。　（35ページ以降参照）


中古マンション、土地、戸建　共に価格が下がってきているようです。

↑あと、中古マンションについては、在庫が急激に積みあがってますね。

中古マンションでも物件によっては急上昇

首都圏マンション・本当の資産価値
【第2回】検証、「品川戦争」「下丸子戦争」の勝者

http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080425/154247/

「…意外なことが明らかになった。全277物件のうち220物件で現在の中古坪単価が新築時の坪単価を上回っていたのだ…特に、2004年と2005年には18％のプラスを記録した。大規模物件に限定した話だが、2000年から2006年の間にマンションを購入した人は「勝ち組」と言える。」

中古騰落率（＝時価上昇率）

３位　JR京浜東北線 東神奈川 コットンハーバータワーズ 47%
４位　JR東海道本線 横浜 ナビューレ横浜タワーレジデンス 45%

２０位　JR東海道本線 川崎 ラゾーナ川崎レジデンス 32%
２２位　みなとみらい線 みなとみらい Ｍ．Ｍ．ＴＯＷＥＲＳ　ＦＯＲＥＳＩＳ 31%
２４位　みなとみらい線 みなとみらい ブリリアグランデみなとみらい 30%

…　　みなとみらい線 みなとみらい みなとみらいミッドスクエアザ・タワーレジデンス 21%

どれも2005年〜2006年の平均以上です

↑日経BP記事の最後の締めとしては以下。

騰落率に大きな影響を与える１つの要素は購入時期。ただ、個別の物件を仔細に見ると、騰落率上位の物件にはいくつかの特徴がある。

　まず、「駅近一番物件」の強さだ。南北線と都営三田線という２つの地下鉄が交差する白金高輪駅。その駅の真上に建つ「白金タワー」は、利便性や規模などから見て白金高輪エリアでのランドマーク的なマンションである。同じことはほかの物件にも当てはまる。

　東池袋の「エアライズタワー」、浜松町の「東京ツインパークス」、秋葉原の「TOKYO TIMES TOWER」、錦糸町の「ブリリアタワー東京」、先に出た「品川Vタワー」や「エアレジデンス新浦安」「ザ・リバープレイス」なども、その駅の“一番星”と言っても差し支えないだろう。



5.湾岸エリアの地図

　お台場海浜公園の「ザ・タワーズ台場」も台場エリアに１つしかない大規模タワーマンション。右の地図の丸印のうち、湾岸エリアではないところにプロットされている物件の多くは駅近一番物件。こういったマンションは価格が高い反面、値下がりリスクも小さいと言える。

　次に、年を経るごとに街の魅力が高まる「街作り型マンション」。「Ｗコンフォートタワーズ」がある辰巳駅や東雲駅周辺は2000年以降、大規模マンションの開発が相次いだ。それとともに、「イオン東雲ショッピングセンター」やアミューズメント施設など生活インフラが整備されている。年々、街としての機能が向上し、魅力が高まっていくため、物件の資産価値が下がりにくい。

　総戸数1500戸超。米カリフォルニアのキャンパスタウンをモデルにした大船（神奈川県）の「ガーデンアソシエ（愛称：ビックオレンジ）」もこうした街作り型マンションの典型。マンションや商業施設が整然と立ち並ぶ新浦安や高層マンション群が屹立する「芝浦アイランド」も街作り型と言っていい。豊洲もこの範疇に入るだろう。徐々に街が形成されていく駅も狙い目だ。

キーワードは、駅近一番星物件、街作り型。
神奈川県で冷静に当てはめると武蔵小杉駅のパークシティ武蔵小杉が最有力物件。
残念ながら私は買っていませんが・・

>>240さんは、昔の武蔵小杉しか知らないみたいですね。
再開発が落ち着いたら、素晴らしい街になりますよ。
神奈川県下では、ダントツに高い地価にもなりますが。

No.243 by 匿名さん　2008/04/29(火) 14:02

>>240さんは、昔の武蔵小杉しか知らないみたいですね。
再開発が落ち着いたら、素晴らしい街になりますよ。
神奈川県下では、ダントツに高い地価にもなりますが。

２４３へ
武蔵小杉を買って後悔したからといって、
負け惜しみはやめましょう。

パークシティー武蔵小杉買えなかったって……？？？？？？？？
まだ売れ残っていますよ。

パークシティ武蔵小杉については、絶妙な価格設定だったってことですな。
（みんなが期待する伸びしろ分が織り込み済み）」
なにせ竣工まであと１年近く残してほぼ完売、モデルルーム取り壊しですからね。

あれ以上安いと瞬間蒸発となってしまい、デベとしては儲けそこねてしまいますし。


しかしながら小杉は神奈川県下でダントツに高い地価ではないですよ。
トップグループではありますが、ほかにもよい場所はたくさんあります。

武蔵小杉って、地盤悪そう…。

多摩川流域の典型的沖積低地。活断層は無いけど。液状化や洪水は大丈夫なのかね。
同じ多摩川の反対側の田園調布や雪が谷とは全然地盤が違うよね。

昔は地盤がいいところが高級住宅地としてもてはやされたんで、そういう意味では単なる川べりの武蔵小杉は昔のイメージだと溝の口と並んでかなり『地くらい』が低いんだけど。
二子玉川も用賀、上野毛に向かって地盤の固いところが昔の邸宅地だったし。

今はムサコがダントツな地価なのか…。人の価値観は分からんもんだね。

私だったら、日吉の方がいいな。（日本軍の司令部が防空壕にがあったくらいだしね）

不動産不況の影響でしょうか。
東京建物が08年12月期第１四半期の決算において、分譲マンション事業で営業損失を計上したようです。

分譲マンション事業で営業損失を計上
http://zai.diamond.jp/servlets/Query?SRC=zai/news/top&newsid=1132

東建物が急落、第１四半期経常利益は前年同期比で減少
http://money.jp.msn.com/newsarticle.aspx?ac=K20080501031&cc=12&...

融資審査厳格化で法人仲介が不振　東京建物不動産販売第１四半期
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25673

東京建物が30日、08年12月期第１四半期（1月から３月）の決算を発表した。売上高は370億2600万円（前年同期比41.7％減）、営業利益は39億6800万円（同66.3％減）となった。第１四半期は分譲マンション事業において、新規竣工物件が少なかったことに加え、平均販売価格の低い地方物件が多かったため、若干の営業損失を計上した。

三井不動産(8801)が手仕舞い売りに押されて値を消す　CSの格下げが嫌気される
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/2008043080721.html

クレディ・スイスが「過度な信用不安は払拭される過程にあるが、今後はファンダメンタルズの悪化を株価が織り込む局面になる」と予想し、投資評価を「Neutral」→「UNDERPERFORM」に格下げしたことが嫌気されているという。

>>250

日吉って安いですか？結構高いと思いますけど（分譲だけでなく賃貸も）。
武蔵小杉の高さは単に交通の便利さの分だと思いますが。

いいところ同士で比べるなら、それは好みの差だけでしょう。

武蔵小杉も、川崎西口も、横浜・みなとみらいも、田園都市線沿線も東横沿線も、どれもいい場所だと思いますよ。地価高いし。

０７年度住宅着工は４１年ぶりの低水準、市況悪化の影響も
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080430-OYT1T00679.htm

記事より
・昨秋以降の住宅市況の悪化の影響も顕在化してきた.
・国交省は、昨春のマンションブームの反動のほか、資材費の高騰、国内外の金融環境の変化でマンション需要が下火になった点を指摘している.
・マンション市場では昨秋以降、郊外物件に売れ残りが目立ち始めている。値下げ販売も増え、「マンション供給は過剰な状態」（ＴＯＴＯの木瀬照雄社長）だ.


値下げ販売が増え、マンション供給は過剰な状態だそうです。