港北センターヒルズ【3】

確かにセンタープレイスの人達はお買い得な買い物ができましたよね。
この立地とあの広さをあの値段で買えたのは、「賢者のお買い物」だったと思います。

でも、センターヒルズも、「今このエリアで買える新築マンション」としては
バランスが取れてるので、決して「割高な買い物」ではないと思いますよ。
確かに絶対値としての金額は高いですけどね。

という事で、共に「よいお買い物」って事でいいんじゃないですか。

あれるのは、それだけ注目されている証でしょう。センター北のあの立地に建つ大規模マンション
なんだから。あえて言うならスレ立上げ当初（当初はセンプレ２とか言っていた）から
お隣のセンプレとの比較をし過ぎたのがまずかったなか。既に入居済みのマンションと比べても
あんまり意味がないのに。

＞６１９さん
このマンションって，ALCでできているんですか？

外壁とは廊下側、ベランダ側のことをいうのでしょうか？
窓がほとんどなので、
それほど面積はなく、それでも耐震性に影響あるのでしょうか？

また、戸境壁は220mmと標準よりも厚めですよね。

ここ見た方が早いです。

http://www.center-hana451.com/06quality/01structure.html

>619さん

引用とは別に、上記URLの内容について、プロの目からみたコメントを
是非お願いします。

私は、専門家ではありませんが、ＡＬＣについて、ある時期に相当程度勉強させて頂きましたので、迷いましたが、投稿させて頂きます。
　私は、妻の希望もあって、当時、この物件の購入を真剣に検討させて頂きました。購入対象は、南西又は南東の角部屋でありました。図面で、隣部屋との間仕切り以外のすべての壁に、ＡＬＣが使われているのに気付きました。営業の方に聞いても　まともな説明がありませんでしたので、ＡＬＣ協会やＡＬＣを造っているメーカーへアプローチしていろいろと勉強しました（私にとっては、大金をつぎ込むことになりなすので、必死でした）。その中で、某大手メーカーの関東支店長さんとコンタクトでき、４０分間位、お話を聞くことができましたので、この方の話を紹介させて頂きます。
「①ＡＬＣ(軽量気泡コンクリート)は、耐熱性と遮音性では、ＰＣに引けをとりません。しかし、ＡＬＣは、大変、水に弱いものです。マンション建設の際は、パネルを繋ぎ合わせて壁を作っていくので隙間が生じますが、これを埋めるシーリング材ついては、劣化や剥げ落ちが生じると、そこからＡＬＣパネルの劣化が比較的早く進行します（劣化が進むと雨水漏れ等が心配）。また、外側を覆うタイルは、状況によって剥離しやすく、一部でもタイルが取れるとＡＬＣパネルの劣化の問題が生じます。従って、シーリング材の状況とタイルの剥離状況に絶えず目を光らす必要があります。」
「②このようなＡＬＣの特徴を前提とすると、分譲マンションについては、雨水が当たりそうな場所や、北側の凍結が起こりそうな場所（凍結するとタイルとＡＬＣパネルとの間に結露が生じて、タイルが剥離しやすい）では、ＡＬＣパネルの使用は、避けて欲しい（個人の家や小さな賃貸マンションは、建物所有者が自分の問題として目を光らした管理と対応をされるでしょうから許されるでしょう）。なお、南側のベランダに囲まれて雨に濡れ難い構造の場所に使用することは、問題ないと思います。」
「③メーカーとしてのＡＬＣパネルの保証期間は、１０年間ですが、使用場所が不適切で、管理が行き届かなかった場合は、この保証は適用しません。」
（1年以上前の話でありますので、言葉の使い方に不正確な部分があればお許し下さい。趣旨は、この通りだと思います。）
　私は、ＡＬＣを売る立場の方であるにもかかわらず、このようなＡＬＣについての厳しい意見を頂戴し、直ちに、外壁全体にＡＬＣが使われている（億ションはＰＣ）このマンションの購入を中止することにし、別の物件に鞍替えしました。
　その時に、このブログで、あまり営業妨害にならない範囲で「ＡＬＣを含む構造問題や建物の耐久性について、専門家に相談するなどして勉強されたら如何ですか」と、皆さんに注意喚起しました。しかし、皆さんは、大金をつぎ込むことになるのに、この問題について全く無関心でした。
　私は、他社の工作員でもありません。善意から、１年ぶりに投稿した次第です（629さんの答えになっているか心配ですが）。不愉快であれば、削除して頂いて、結構です。
　今の段階(ほとんど売れてしまった)で、購入された皆さんにアドバイスできることは、マンション管理組合で、シーリング材の状況とタイルの剥離状況について、くどいほど絶えず目を光らし、不具合箇所には、直ちに対応する仕組みを作っていくことをお勧めします。
(特に、東西の角部屋の東側と西側の壁については、狭いベランダがあっても、ちょっとした横風で、雨水が吹き付けると思われます。)

住宅性能評価における劣化対策等級(構造躯体等)については３となっています。
そんなにALCが弱いのなら、３がつきますか？
それとも、外壁は含まれないのでしょうか。

３とはこのレベルです。
↓
通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で3世代(おおむね75〜90年)まで、大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策が講じられている。

最近どこもかしこもＡＬＣの話題ばかりですねえ。

ＡＬＣ大手のハウスメーカーであるへーベルハウスを検討したことがあります。
そのときに多少ＡＬＣについて勉強しました。

まずＡＬＣの特性自体は６３２さんのおっしゃる通りかと。
軽量で断熱性と遮音性に優れ、工業製品であるため精度が高く、施工もしやすい。
が、打撃や圧力に弱く、また、水を吸収してしまう点が弱点。

打撃や圧力に弱いため、施工時には「ぶつけて欠けた」という事がないように
注意が必要。
耐震性も期待できないし、大地震発生等で建物全体にゆがみが生じた際には
破断する可能性もある。
まだ水にも弱いため、防水加工が必要であり、また、定期的にメンテナンスも必要。

が、総合的には、きちんとメンテナンスさえしていれば、優れた建材だと思います。

ここ最近、ここを含めた掲示板で吹き荒れている「ＡＬＣ＝駄目マンション」と
短絡的な自分の価値観を押し付けるような風潮には、激しく違和感を感じます。

大事なことは、ＡＬＣを全面的に否定するではなく、購入検討者各個人が
ＡＬＣという建材の特性を理解し、その上で自己責任において判断・行動する事だと
思いますが、いかがでしょう？

632＞＞
所詮区分所有なんだから100点満点の物件なんかありえないでしょ。
そんなに建材のことにこだわるなら自分でＲＣの戸建に住めばいいでしょ。
多分ほとんどの人が良い夢見てる状態なんだから冷や水ぶっ掛けるようなこと言って何の得になるのかな??
高い買い物といったって命とられるわけではないしそんなに大事ではないでしょ？？
躯体がしっかりしてる建物が買えたとしても配管が安いの使われたり、ボードがランクが低かったりもあるだろうし。
マンションは最大公約数として販売されてるものなんだからどこも五十歩百歩でしょ。
基本不動産業の観点からすると立地でしょ。
同じ構造の三井の物件だってＡＬＣなんだから。
立地をアピールして販売してるじゃん。
建物は所詮消耗品だし取り壊して再建築だってできるけど立地は交換できないんだから。
もともと団地みたいな見てくれにＡＬＣもへったくれもないよ。

ここを選択した人は、殆ど立地と規模を優先して決めたのだとおもいますよ。
但し、構造、プラン面はそこそこ、設備はアウトのような感じです。

構造面では、
床スラブはボイドでもないのに２６０mmあり、戸鏡壁も２２０mmと、マンションで一番気になる遮音性は○。
コンクリも地盤も問題なさそうなのも○。
問題となる外壁のALCは断熱姓は高そうなので△。
専用配管は普通の分岐方式なので今後のメンテは×。

プラン面では、
セキュリティは、ゲートがあるし、通常玄関はインターフォンだけなのにここは最後まで画面でみられるから○。
敷地内車歩道分離してるから○。
全面南向きだから○。
駐車場は１００％だけど地下じゃあないから△。
駐輪場は２００％じゃあないから△。
エレベータは各棟２機あるから○。

設備面は
センプレが食洗機標準なのに、こちらはオプション×。
ガラスもエコガラスでないし、魔法瓶浴槽でもない、ミストでもない、トイレもタンク付き、
キッチンも静かに締まるタイプでもない×。
（まあ、設備面はライオンズ系の方が全然いいですね。ただし、駅から遠いし、管理費高いし、規模が小さいですけどね）。


金額がもう少し低ければだれも文句いわなかったんでしょうけどね。

センプレ住人です。センプレ住人がカキコすると荒れるかも知れないので気に入らなかったら
削除してください。センヒルの最前列の棟は随分出来上がってきていますね。１階部分の
センプレ駐車場側の工事シートも外れて、センヒルの庭が見えてきています。とても綺麗で
整然とした感じの庭で、お蔭様でセンプレの殺風景だった駐車場の景色が格段に良くなりました。

>638

いえいえ、センプレ住人の方々は、いわば先輩ですので、
友好的な書き込み大歓迎です。
ご近所さんにもなる事ですし、今後とも宜しくお願いします。

どなたか教えていただきたいのですがこの物件は網戸ありましたっけ？
モデルルームにほとんど行かなかったため確認忘れてしまいました。。。。