港北センターヒルズ【3】

竣工半年前で完売、人気物件ですね！
結局、値引きもなかったということですね。

先週「残り3戸、早いもの順」とか書かれたハガキが届きましたよ。
モデルルームの大通側の壁には「完売間近」と書かれていましたし、
まだ完売してないんじゃないですか？

ＨＰを見たら、完売になってました。

まぁ、ここは売れるでしょうよ。

ホントだ完売してる〜！
やっぱりここなら売れてしまいますね。
以前この掲示板の書き込みで，
どうせ売れ残るだろから，
売れ残り物件を値引き交渉したらいいのでは。
とか言われていたので様子を見ていたのですが・・・
考えが甘かったなぁ。。。

でも，ここを契約した人で，今住んでいるマンションから買い替えをする人が，
中古マンションの売却価格が下がって，予定していた値段で売れなくなったために
キャンセルするなんてこともあるかもしれないですよね。

>588さん

キャンセルはありえます。
しかし完売したので今度キャンセルがあってもHPには載らないと思います。
値段次第では購入したいのであれば明確に予算をデベに伝えてキャンセル待ちすればいいと思います。
買えない可能性のほうが高いですがいくらなら本当に購入すぅるという意思を示せば、その値段で売るしかなくなった場合は連絡があるはずです。
何も行動を起さなければそれで終わりです。

またキャンセルでたねー。
２件あるみたいですよ。
なかなか売り切れませんな。

＞２件あるみたいですよ。
もう仕様も選べないし、１０％は引いてくれる予感・・・。

竣工までは値引きしないと思いますよ。
だってあの立地なんですから。
竣工したら値引きは期待大。

今発売中の、雑誌プレジデントで『首都圏・駅別利回り』の項目で、センター北駅は７位の１４，５％となってます。ちなみに１位は白金高輪、２位は豊洲でした。また神奈川県で１位の物件はセンタープレイスで、２５，６％でした。３位は北山田のルミエラガーデンズでした。
センター北は地下鉄の新線が出来る事、そしてセンタープレイスは地域１番の大規模物件だから　との専門家の意見でした。

ＨＰでは売れ残り２件だけど、中身がかわってる・・・。
１月の完売もたぶんウソ？本当は今でも１０件くらいのこってるのでわ？
新手の、セコイ販売戦略なの？そういうウソは許されるの？
たぶん問い合わせすると「キャンセルが・・・」とかで逃げられるんでしょうけど。

物件完成前、分譲終了直後では、契約者がローンを組めず『本当のキャンセル物件』の
可能性は大きいようです。
物件がすでに完成している場合は、『売れ残り物件』と判断できるようです。

しかし不動産会社は、口が裂けても『売れ残り』とは言えないようです。
正直に言えば、買い叩かれるだけだし、ほかのお客さんに値引きした事がばれたら
大問題になるからです。

以前より、中古物件の価格が下がってきたような気がするな・・・
新築物件も高くては売れないのかね・・・・・

A棟入居予定の皆さん、大変です！！！！！！！　隣のセンプレの駐車場を自走式の立体駐車場にする計画があるようです。しかもこの計画は、センプレ入居時から議論されており、昨年の段階では、具体化の可能性に向け、より詳しく検討するという段階まできているようです。東急不動産は「まだ何も正式に決まっていない」ということでダンマリを決めているようですが、決まってからでは遅い。Ａ棟の前はただでさえ殺風景な駐車場なのに、そこへ４階建てなり５階建ての駐車場がたてば、Ａ棟はビルの狭間になってしまいます。　東急不動産ではかん口令がひかれているとのうわさもあるやにも聞いていますが・・・・・・・・。とにかく引き渡しまで知らんふりをしてにげきるつもり？？

>>603
センプレとここは犬猿の仲みたいだから仕方ないんじゃないでしょうか？
さすがにお隣の敷地のことまでは干渉できないでしょう。

>603

この件については、私は営業さんから聞いていましたよ。
なので、別に秘密にはされていないと思いますが。

ただ、現実に考えると、その工事費の捻出は大変だと思いますよ。
地面の中に埋ってる機械を全部引っぱり出して、その後整地して、
自走式駐車場の建物を建築するとなると、結構な大工事になるでしょうから。
それに、その工事期間中の駐車場の確保も大変そうです。

個人的には、センヒルも地上機械式駐車場ではなく、
地下の機械式駐車場だったらいいのにって思います。
一番いいのは地下自走式ですけどね。

私はＡ棟契約者ではないですが、契約時にそのような話は聞きました。
でも今すぐ、というのではなく「将来、大規模修繕の時などに、立替があるかもしれない」
と聞いた気がします。
さすがに新品同様の駐車場を今壊して立て替えるということはないんじゃないですかね？
でも、２０年後とかには立て替える可能性は高いとは思いますが・・・。
それに、６０５さんがおっしゃてるように、７００世帯以上もありますから、
駐車場の確保など、そう簡単にはいかないのではないでしょうか？

603
このマンションもセンプレも第２種中高層住居専用地域です。
自走式の立体駐車場にかかわらず、将来的に眺望をさえぎられる可能性は覚悟の上で
購入するべきだったのではないでしょうか。
お隣の敷地にまで口出しできませんよ。当然日照権などは考慮されるでしょうし。
ずいぶん興奮していらっしゃるようですが、
立体駐車場の件を教えてくれただけでも良心的だと思います。
隣接してるというだけで別のマンションなんですから。
戸建だったら「おとなりさんガレージ作る予定みたい」とかそんな個人的な情報ですよ。
同じデベでよかったですよね。

センプレの駐車場の件は平気ですよ。
駐車場の立替のコスト考えたらとても家族持ちが捻出できる額じゃすまないでしょ。
車を持っていない人もいることだし現実問題合意に至らないと思うよ。
駐車場の建替えは共用部分だから区分所有法のいうところの変更行為に当たると思われ
軽微変更なら議決権の過半数、重大変更にあたるなら３/４の賛成が必要なんだから。
まあ平置きしてる方なら別に変更する必要もないしね。
６０３＞＞はデベに期待しすぎですよ。
売ったら知らん振りですよデベは。
重説にも載ってたしまあなるようにしかなりませんから他人の庭のことで怒るだけ無駄というものです。

>>607
駐車場が建造物ではなく構造物である場合、法律や条令は日照権に関して
殆ど考慮されません。なので、日が当たらなくなる事も普通にありえます。

A棟入居予定の皆さん、大変です！！！！！！！　って、まあ本人がÅ棟入居予定者なんだろうが、
くだらなすぎ・・・。以降のスレ・コメントが冷静で良かったが、６０３にたなのがいると思うと
ゾッとする。

>>610
まあまあ。
603さんもびっくりされたんじゃないですか。
仲良くやりましょう。

それよりも、601さんのお話のほうが気になりますね。
完売（と言われる）前もホームページではそういった事がありましたし・・・
本当のことが知りたいですね。

それにしても、早くスッキリと完売してほしいですね。
入居後に垂れ幕がかかるのはちょっと嫌ですし。

容積率オーバーになるので４〜５階の駐車場とかは無理じゃないですかね？

早く完売すると、いいね。

とにかく、早く完売になって欲しいよね

ここの販売員が、近くの物件スレに自作自演で宣伝してます。

ここのマンションの住民の方はいいね。
いつも隣のマンションに優越感を持って
住むことができて。心に余裕ができるね。

>>No.615
本気で　いってるの？
　過去のバブルに　何も学んでないね。
　ほんと学習能力ないね。

喧嘩上等！

それにしても、何でセンプレとセンヒルを喧嘩させたい人がいるんでしょうかね？
他物件の販売関係者なのか、場が荒れるのを見て楽しむような人なのか…

センプレは、ロケーション・価格・仕様等、全てにおいて高いレベルでバランスが
取れてましたし、今思えば奇跡的なマンションだったのではないでしょうか。

総合的には、現在でもセンター北のマンションの中ではナンバーワンの
存在だと思います。
購入者の方々はよい時期によいお買い物をされたのではないでしょうか。

対してセンヒルですが、センプレに負けず劣らず高バランスだと思います。

まずロケーションですが、センプレより駅から離れてますが、注目度の高い
センター北駅の徒歩五分圏内ですから、優れた立地であると言っていいと思います。

価格もセンプレと比べれば割高ですが、市況変化を鑑みたら仕方ないですね。
設備・仕様については、センプレもセンヒルもほぼ同等ではないでしょうか。
セキュリティ性は、センヒルのウリですよね。
この物騒なご時世では、大きなアドバンテージだと思います。

センター北・南エリアでは、他にもいくつかマンションが現在販売中ですが、
他の物件は駅から遠かったり、狭い間取りばかりだったりと、やはり全体的に
センヒルより見劣りするんですよね。

という事で個人的には、現在このエリアで購入できる新築マンションとしては、
センヒルがナンバーワンだと思います。
センプレとセンヒルは共に、センター北の代表的なマンションになると思いますよ。

私個人は予算が許さず、駅近をあきらめてヴィスタシアを契約しましたが、
センヒルは今でも憧れの的です。

他のマンションも検討しましたが、どの営業さんもセンヒルを強烈に意識してました。
それはそれは痛々しいほどに（笑）

やはり、他物件の営業さんにとって、センヒルは脅威なんでしょうね。
逆に言えば、それだけセンヒルが強力な物件って事なのではないでしょうか。

>618さん。
プロの目から見るとＡＬＣ板を使ってあの場所であの価格は、はっきり言って詐欺です！！
建築関係の仕事をしている人ならＡＬＣ板を使っているマンションは、それだけで購入を避ける人が多いですよ。
ここの物件がいつまで経っても完売しない理由はそこにあります。
設備・仕様・セキュリティ等はあなたがおっしゃるように高バランスに見えますが、構造的には欠陥とまでは行きませんがイマイチです。

プレジデントの最新号にもＡＬＣ板についての見解が載っているので参考にして下さい。

ＡＬＣ板についてのメリットデメリットは他の方が某マンションについての書き込みの中で説明されていますので、そちらの説明を参考にして下さい。


【ＡＬＣ板とは軽量気泡コンクリートで出来ている薄くて軽いコンクリートの板のことです。
何故使用されるかというと、外壁を普通のＲＣ（鉄筋コンクリート）で作るとその分マンションの自重が重くなりますので構造的に耐震強度を持たせようとすると相当量の鉄筋やコンクリートが必要になります。昨今のように建築資材が高騰している場合、それはすなわち建築費コストの増加につながりますので販売価格に転嫁せざるをえません。
ここのように土地を高く買ってしまったデベの場合は、建築費を出来るだけ安く抑え販売価格を安くする為に、ＡＬＣ板を外壁に使ってしまうという暴挙に出る訳です。
もちろん風雨にモロにさらされる場所には法規上使用できませんが、廊下側やバルコニー側などには一応使用できることになっています。しかし、所詮薄いパネルをシール剤でくっつけあるだけですから、遮音性能でも問題があるばかりでなく、ジョイント部は寒暖・湿度の影響をモロに受けますので劣化が進みやすく、寿命は大変短くなります。
一般の方はそんなことを知らずに購入してしまうケースが殆どですが、港北ニュータウンのような顧客レベルの高い地域では化けの皮はすぐはがれると思います。最近の例では、鴨居のパークシティＬａＬａ横浜が同じ構造でしたが、あそこはメチャメチャ安かったので購入された方は割り切っておられるのでしょう。
ここのようにそこそこ高額のマンションでこの仕様はあり得るはずもなく、竹中という名前でごまかそうとしているのでしょうが、私に言わせれば日綜も竹中もプライドがないというか、儲ける為には何でもするんだなぁという印象です。内装なんかはお金を掛けずに豪華に見せることは可能ですが、建築費を最も左右するのは構造の部分ですのでこのような落とし穴を平気で持っている物件は私にとってはあり得ないです。
ＡＬＣ板は欠点ばかりではなく、遮音・耐久性には疑義がありますが、気泡を多く含んだコンクリートの為、断熱性には優れています。
一応私は一級建築士の資格を持っている者としての個人的な見解としてですが、さらなる欠点として耐震性能の低下が挙げられます。ＡＬＣ板を使用しても、もちろん建築基準法に定められる最低限の耐震強度は確保されるでしょうが、通常のマンションは構造計算の基礎とならない雑壁というものが多くあり、優良なデベの場合はそれもダブル配筋のＲＣで作ります。構造計算はいわゆる骨組みだけで計算上の強度を測定するだけのものですが、通常雑壁が期待以上の役割を果たす為、普通に建設されたマンションならば理論値以上の強度を発揮するケースが多いのです。
タワーマンションの場合は理屈は同じですが、通常免震構造等で補われているため心配いりませんが、この物件のように免震・制震工法を採用せず、雑壁に当たるところを強度ゼロのＡＬＣ板を使用しているような場合は、理論値ギリギリの強度しか発揮できず、阪神大震災をちょっと超えるようなレベルの地震が来た場合には倒壊する可能性すらあると思います。あの地震の時も新耐震法施工以降の建物でも１Ｆ部分がピロティ形式（雑壁のない駐車場）になっていたものは倒壊したという事例もあります。
大地震さえ来なければ何の心配もいらないでしょうが、それなりのリスクは覚悟された方がよろしいかと思います。】

確かにセンタープレイスの人達はお買い得な買い物ができましたよね。
この立地とあの広さをあの値段で買えたのは、「賢者のお買い物」だったと思います。

でも、センターヒルズも、「今このエリアで買える新築マンション」としては
バランスが取れてるので、決して「割高な買い物」ではないと思いますよ。
確かに絶対値としての金額は高いですけどね。

という事で、共に「よいお買い物」って事でいいんじゃないですか。

あれるのは、それだけ注目されている証でしょう。センター北のあの立地に建つ大規模マンション
なんだから。あえて言うならスレ立上げ当初（当初はセンプレ２とか言っていた）から
お隣のセンプレとの比較をし過ぎたのがまずかったなか。既に入居済みのマンションと比べても
あんまり意味がないのに。

＞６１９さん
このマンションって，ALCでできているんですか？

外壁とは廊下側、ベランダ側のことをいうのでしょうか？
窓がほとんどなので、
それほど面積はなく、それでも耐震性に影響あるのでしょうか？

また、戸境壁は220mmと標準よりも厚めですよね。

ここ見た方が早いです。

http://www.center-hana451.com/06quality/01structure.html

>619さん

引用とは別に、上記URLの内容について、プロの目からみたコメントを
是非お願いします。

私は、専門家ではありませんが、ＡＬＣについて、ある時期に相当程度勉強させて頂きましたので、迷いましたが、投稿させて頂きます。
　私は、妻の希望もあって、当時、この物件の購入を真剣に検討させて頂きました。購入対象は、南西又は南東の角部屋でありました。図面で、隣部屋との間仕切り以外のすべての壁に、ＡＬＣが使われているのに気付きました。営業の方に聞いても　まともな説明がありませんでしたので、ＡＬＣ協会やＡＬＣを造っているメーカーへアプローチしていろいろと勉強しました（私にとっては、大金をつぎ込むことになりなすので、必死でした）。その中で、某大手メーカーの関東支店長さんとコンタクトでき、４０分間位、お話を聞くことができましたので、この方の話を紹介させて頂きます。
「①ＡＬＣ(軽量気泡コンクリート)は、耐熱性と遮音性では、ＰＣに引けをとりません。しかし、ＡＬＣは、大変、水に弱いものです。マンション建設の際は、パネルを繋ぎ合わせて壁を作っていくので隙間が生じますが、これを埋めるシーリング材ついては、劣化や剥げ落ちが生じると、そこからＡＬＣパネルの劣化が比較的早く進行します（劣化が進むと雨水漏れ等が心配）。また、外側を覆うタイルは、状況によって剥離しやすく、一部でもタイルが取れるとＡＬＣパネルの劣化の問題が生じます。従って、シーリング材の状況とタイルの剥離状況に絶えず目を光らす必要があります。」
「②このようなＡＬＣの特徴を前提とすると、分譲マンションについては、雨水が当たりそうな場所や、北側の凍結が起こりそうな場所（凍結するとタイルとＡＬＣパネルとの間に結露が生じて、タイルが剥離しやすい）では、ＡＬＣパネルの使用は、避けて欲しい（個人の家や小さな賃貸マンションは、建物所有者が自分の問題として目を光らした管理と対応をされるでしょうから許されるでしょう）。なお、南側のベランダに囲まれて雨に濡れ難い構造の場所に使用することは、問題ないと思います。」
「③メーカーとしてのＡＬＣパネルの保証期間は、１０年間ですが、使用場所が不適切で、管理が行き届かなかった場合は、この保証は適用しません。」
（1年以上前の話でありますので、言葉の使い方に不正確な部分があればお許し下さい。趣旨は、この通りだと思います。）
　私は、ＡＬＣを売る立場の方であるにもかかわらず、このようなＡＬＣについての厳しい意見を頂戴し、直ちに、外壁全体にＡＬＣが使われている（億ションはＰＣ）このマンションの購入を中止することにし、別の物件に鞍替えしました。
　その時に、このブログで、あまり営業妨害にならない範囲で「ＡＬＣを含む構造問題や建物の耐久性について、専門家に相談するなどして勉強されたら如何ですか」と、皆さんに注意喚起しました。しかし、皆さんは、大金をつぎ込むことになるのに、この問題について全く無関心でした。
　私は、他社の工作員でもありません。善意から、１年ぶりに投稿した次第です（629さんの答えになっているか心配ですが）。不愉快であれば、削除して頂いて、結構です。
　今の段階(ほとんど売れてしまった)で、購入された皆さんにアドバイスできることは、マンション管理組合で、シーリング材の状況とタイルの剥離状況について、くどいほど絶えず目を光らし、不具合箇所には、直ちに対応する仕組みを作っていくことをお勧めします。
(特に、東西の角部屋の東側と西側の壁については、狭いベランダがあっても、ちょっとした横風で、雨水が吹き付けると思われます。)

住宅性能評価における劣化対策等級(構造躯体等)については３となっています。
そんなにALCが弱いのなら、３がつきますか？
それとも、外壁は含まれないのでしょうか。

３とはこのレベルです。
↓
通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で3世代(おおむね75〜90年)まで、大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策が講じられている。