プラウドシティ浦和について（旧称：南浦和　住宅展示場跡地）

迂回する道とは、どこへ迂回する道ですか？

小学校は、野村が教育委員会に掛け合っているそうですが、選択制にはならなそうですよ。

管理人がいないマンションに住むってどうなの？

これじゃ空き巣されほうだいだね。

だから気になるなら営業に電話して聞いた方が良いかと思います。

これだけの規模でエントランスに管理人がいないのは普通はあり得ない。
時間とともにボロボロに劣化していくのが目に浮かびます。
管理状態が悪くなり、将来失敗したなと思う典型かも？

購入を検討していて、営業の人にも尋ねたりして疑問や不安などを解消しようとしています。
以下の各項目についてハッキリと説明などを受けた方はいますでしょうか？

◆コンクリートの原産地はどこかのか？
このスレの中にもありましたが、使用しているコンクリートの放射能問題についても確認しました。
私の場合は「何も出ませんでしたよ」と言われましたが、この時期にあれだけの量をどこから調達したんだ？と、かえって疑問に思いました…。
野菜とかでさえ、原産地表示をしているのだから、高額で終の住み家になるかもしれない資材に関しては尚の事、どこから持ってきたものなのかを細かく表示して欲しいものです。

◆表面部分の模型などは立派だったが、地下部分の耐震などについての模型はないのか？
ビデオとかを見て、カッコいいなぁ♪と思ったり、その後に全体的な模型を見てすごいなぁ♪と思っていたんですけど、震災後の関心は、地下にも及んでいるんですよね。「あれ？」と思い、営業マンに尋ねてみたんですけど、「長い支柱が入っているので大丈夫です♪」と言われただけで、「どこがどう大丈夫なんだよ!！」と思ってしまいました…。
震災時のアイテムとかの説明はしっかりするのに、肝心な耐震構造とかこちらが聞きたい事には、向き合ってくれないのが残念です。

◆元々この土地は池か沼じゃないのか？
これも前に他の方々が書いておられましたが、私がギャラリーで営業マンに尋ねても「どういう風に聞かれてます？」と逆に訊かれ、「は？何なのそれ？」とキレそうになりました…。
…で、古地図で調べました。
確認出来るのは、明治・大正は、今のゴルフ場を挟んで沼地っぽい感じで、昭和４２年には旧住宅展示場のみ沼地っぽい状態。その後に田んぼか畑かになって…という状況でした。
年代別に見れるサイトがありましたので、間違いないですね。
さいたま市が出している浸水ハザードマップを見て、思い切り納得してしまいました。

◆仮にマンション自体の耐震がしっかりしていても、立体駐車場や広大な敷地はどうなのか？
プラウドシティ浦和は敷地の広大さがウリになっているようで、私もそこに惹かれていました。
ただ、地盤が怪しい事と敷地が広すぎる事を考えると、ずっと住んでいる事に不安を感じるようになりました。
まず、友達が浦安のマンションを購入した後、震災に遭い、あの液状化に思い切り巻き込まれてライフラインが寸断されていました。
マンションの建物自体は大丈夫でも前を通る道路が陥没で下がってしまっていて…などの話を聞いて、プラウドシティ浦和の敷地がそういう事になった場合、恐らく管理費の中で補修や修繕をしなければならないと思いますから、生活していく為に管理費が突然跳ね上がるような事態になりそうな気がしています。

◆第二期販売分は、全然よくないと営業マンが言っていたが何故なのか？
これも疑問といえば疑問なんですけど、確かに１４階建てが建つので日照の問題とかはありそうですが…。
これだけの敷地なのに、南向きの棟が無いのが不思議ですね。
既に前に立っている９階？のマンションは日照が悪い部屋もあり、その前に１４階が建ったらどうなるんだろうと考えますけど、第二期分譲分はそれと同じ状態になりそうが気がします。

この物件は割安だ♪と思っていましたけど、このスレを読んだ後、自分なりに色々調べまくったら、これは結構大変な物件になってしまうんじゃないのかなぁ…と考え始めました。

１棟に結構な世帯数があるのに、真ん中に２つしかエレベーターが無いのも、各世帯に子供とかが増え始めたら、乗るのにかなり時間がかかりそうだし、朝とかは大変だなぁ～とか思ったりもしています。
出入り出来るとこは防犯の関係上、センターの所からだけみたいな事も言っていたし、何気に不便かな？

非常に長くなってしまいました。すみません。

野村も三井も営業マンがキチンと答えてくれないんですね。
会社＝営業マン＝会社　回答がない　キチンとした返答がない。
価格が安くてもウラがあります。しかもこちらは過去沼地。

人それぞれ価値観は違いますが、却下物件でした。

そこまで言うなら住まなくて結構です。ご自身で満足する物件探してください。以上

一生の買い物だから、慎重になるのは分かりけど、どこまで気にするかだよね。
気にし過ぎたら、何にも買えないからね…

営業マンは都合の悪いこと、マイナス要素は言わない。

数年したら売り物件だらけになりそうだな。
プラウドは築浅ですぐ売りに出ているケースが多いからね。
みんなモデルルームと実物のギャップが激しいんだろうか？

535さん
古地図は図書館で閲覧されたのですか？それとも、他にも見る方法があるのでしょうか？

>535さん
>購入を検討していて、営業の人にも尋ねたりして疑問や不安などを解消しようとしています。

ここまで盛大にネガキャンしていて、購入を検討している、とは何を持って思われたんでしょうか。

>この物件は割安だ♪と思っていましたけど

これくらいのメリットで、購入を検討している、とは思えないのですが・・・。

埼玉県文書館で閲覧できますよ。ネットからでも見られます。
http://www.i-repository.net/infolib/meta_pub/OdnCsvDefault.exe?DEF_XSL...

既存不適格になる可能性はパンフレット見て容積率計算すればわかります。現場の図面の容積率は199.9%？で道路が市に提供されたら不適格になるようなギリギリだったと思います。
営業マンも認めてますので、この土日の重要事項の説明会でも話があるのでは？
あれだけ広大な敷地であればいくらでも調整できたはずですが、あえてこのようにしたのは野村不動産に聞かなきゃわかりませんね。
野村不動産が問題なしとした理由に納得できれば前向きに検討できるかもしれません。
納得いかなきゃ買わんでしょ！

545さん、ありがとうございます。

将来、計画道路が開通して、既存不適格になった場合、どのような不都合があるのでしょうか？
よく知らないので、教えてください。

道路が広がれば容積率は増やす事が可能か？

容積率は増やせないでしょ！
緩和措置が有るにしても角地だけじゃないかな？

この土地は窪地で水はけが悪いと言われていますが、液状化マップやハザードマップで確認するかぎりでは大丈夫そうですね。
工事現場を見に行きましたが、確かに西側に水溜まりができていたのが少し気になりました。どのような水はけ対策をとる予定なのかが気になります。

既存不適格になった場合、将来(50年後くらいか)全面的に建て替えをする時に同じものは立てられません。したがってその時点の建ぺい率、容積率の規制範囲内に収まるように建て替えねばなりません。都心のマンションと違って、いろいろ余裕があるので、おそらく共用部を縮小するとかを検討すれば足りるかもしれません。
あとは中古市場でどう評価されるかですが、世の中既存不適格の中古は山ほどあります。物件の価値は立地、方角、間取り、デベロッパー、施工業者あたりが最も重視されますので、気にする人は少ないかも。

うちも重要事項説明会が楽しみな人間です。
今まで聞き忘れてた事や
新たに色々聞かなければならない事もありますし･･･


不安はあると思いますけど納得できるだけ内容なら
契約すれば良いだけですよ！

我が家も初めてマンション購入を真剣に考えているので
不安だらけです。

ここも参考にして色々営業さんに聞かなければ。

そもそも建て替えってあるんですか？マンションの建て替えなんて聞いたことがありませんが

＞５５６

コープオリンピアとか、
ブリリア多摩ニュータウンとか、
聞いたことありませんか？

お勉強不足だと思います

コープオリンピアぐらい知ってるに決まってるでしょ、失礼な！！
建て替えに不安があるなら、この物件やめたら？建て替え可能なマンション探しな！

建て替えの時、全戸数が残る可能性は少ないと思うので、今と同じものを作る必要はないと思いますが…。
また、これから作られるマンションは、駐車場の割合が厳しくなるので、既存不適格のマンション続出だと思われ、さぼど気にしなくて良いような…。
計画道路を通すには、北側のマンションをどうするかがありますから、早期にはなさそうですよね。

>>559

それは言い過ぎw

変な制限や欠格はない方が断然良い。

要するに、この価格・場所、仕様でプラウドだからと言って有り難がって買うほどの物じゃないという事です。
所詮イメージ先行で中身が伴っていないのが現実なのでは？
実際、プラウドだから中古になって高値取引されたなんて聞かないし。

以前来場者2000組突破記念みたいな事
やってましたよね。
第一期即日完売を狙ってますと言われましたが
売り物は200戸位でしょうか。
色々な情報がありますが楽しみにしてます。

明日にでも要望書を出したいんですが、ガーデンコートセンターにするかウェストにするか迷っています。どちらも気に入っていまし……
最終的には自分自身で決めますが、皆さんのご意見もお聞かせください。なお、
この物件そのものを否定される方はご遠慮ください。

昔は沼地　子供のころザリガニ釣りをしていました。
ここの過去の記事もよく読んでください。
ゴルフ場の音、照明、下水問題、近隣にスーパーがないこと等々。
要望書を出すのはいいですが、最終的に重要事項までよく聞いて、よく読み、納得してから契約した方がいいですよ。
重要事項によくないことまで記載していれば良心的ですけどね。不動産業は悪しき習慣のうえに成り立っていますから、気を付けてくださいね。

近隣にスーパーがないとおっしゃっていますが、歩いていける距離にないことがメリットともなります。
人通りが少ないことと、放置自転車にイラツクこともないです。
歩いていける距離にはセブンイレブンやローソンがあります。
自転車では５分～１０分でいけるところは、近い順にコモディ・イイダ、マルエツ、来年にはダイエー系の店が新設。丸広とサミット、大丸、伊勢丹。ずいぶん便利な地区だと思います。

沼地だったというのは真実ですか?それはいつ頃ですか?古地図には出てないので…。沼の名前もあったんですか？それとも湿地帯で水がたまって沼みたいな状態だったんですか?過去に人が住んだ歴史のない土地みたいなので、良い土地でないことは確かだと思いますが。 しかしながらこの広大な土地に１つの街ができるのは魅力的ですよね。公園も沢山できる予定ですし子育て環境は良いですよね。実際要望書も沢山出てたので人気の物件なのは間違いないですね。

歩いて10分位にスーパーが無いと無理だ、大丈夫な人もいるでしょう、でも私にはダメだ無理だ…

No.412さん：
近くに住む者です。
沼地かどうかは分からないけれど、地盤は悪いですよ。
前にあった住宅展示場にあったハウスメーカーの営業
さんから、地盤は悪いんでモデルハウスが沈んで傾いたって言ってた。
うちも家建てる時は杭入れた。

No.413さん：
沼地ではないけど、昔は雑木林で池みたいな溜まりになってたよ。
まぁ、上の人も言ってるけど地盤は最悪よ

No.431さん：
そこの土地は田んぼでした（昭和40年頃）。
中に通っていた小川でザリガニを取って遊んだ覚えがあります。
第3ガード付近～一女の下辺りまでの馬場先通り沿いは冠水・浸水するというのは地元では有名な話です。

池・田んぼ・小川？？？

ここで沼地だったと書かれてる方がいるので営業さんに聞いたら沼地ではないと言われました。
どちらもどこまで信用してよいのかわからないので今日図書館に古地図を見に行ってきました。
司書の人に説明してもらいながら見ましたが明治時代は畑だったようです。
土地条件図などを見ると元沼ではないにしても低地で地盤は良くないようですが・・・

支持地盤までの深さは52～55mとあります。浦和としては特別深すぎるわけではないかな?

今は地震で液状化が心配ですが、ちゃんと調べであるんですか？今度いった時きいてみますが、聞いた方いたら教えてください

液状化については、ちゃんと調査してあり、可能性は低いそうです。
難しい資料になりますが、営業に言えば、調査結果を見せてもらえると思います。
液状化とは関係ないと思いますが、地盤改良した部分もあるようです。

>564さん

どの棟が良いかは、その家庭によると思いますが、第一期についてはほとんど要望書が出ているので、どうしても購入したければ、どちらかの棟の重ならない部屋を選ぶというのもありだと思います。

元沼地ではないと記憶してますが
地盤は悪いです。

周辺の土地が高いのはご存知ですか？
敷地は窪地になってるかと思います。

周辺に住んでいる方なら
皆さん馬場先通りの冠水も知ってますよ。

まぁ杭打ったり地盤改良してるでしょうし
大丈夫なんじゃないですかね。
根拠は無いんですが。

>566さん

近隣にスーパーがないことがメリットになることも、広い意味でいえばあるかもしれませんが、それ以上にデメリットの方が多いでしょう。

放置自転車なんて別にあってもいいから、買い物が便利な方がよくないでしょうか。

南浦和寄りのメインゲートからだと徒歩10分くらいにスーパーがあるので、そこまで不便ではないと思います。雨の日なんかはネットスーパーなど利用すればいいわけですし。 数種類のスーパーがあるのは便利だと思います。

今日の登録手続き説明会に行かれた方にお聞きします。新たな或いは詳しい説明はありましたでしょうか？特に此方で話題になってる地盤や不適合？の件など野村さんから説明がありましたか？

スミマセン、不適合ではなく既存不適格でした……

千葉県で液状化した場所は、以前水があった所と、ニュースでいってましたので、この前まで水がでた所はいざって時はなるんでしょうね。

既存不適格の説明は特にありませんでしたが、資料の中にはハッキリ書いてありました。都市計画道路が事業化されたら同規模、同形状の建物はたてられませんって。
あと道路の騒音、センタープロムナード沿いの歩道や植栽などの形状変更、撤去など・・・市道になるんだからあたり前ですがね。
気に入らんヒトは買うなってことでしょう。
まあ、説明会も盛況でしたし、ケチつける人も多い物件ですが、値段とバランス取れてると感じてる人も多いんでしょうね。
今日の雰囲気だと1期は即完っぽいなあ。

液状化より地震でゴルフのお山の木が倒れてきませんか？今は浦和らしい所にすんでいるので、あえて坂道を買うのに迷いがあります。

確かに・・・買い物、通勤通学、坂道が気になります。老後は大変かもしれないです。

個人的な意見ですが、中々痺れる内容でした。

都市計画道路って、あの一戸建てさんが
立ち退かれたら事業化されるんでしょうかね。
マンションとマンションを抜ける様に道路が出来ると。

すぐ事業化はしないと思いますよって聞いたのに
すぐ実行しそう。。。

行ったことにより余計悩むわ～

予算の問題もあるからすぐにはできないんじゃないか？

都市計画道路ができるのは非現実的です。さいたま市が本気であれば、既に建っているマンションが建築する際に認可していなかったでしょう。100年後と言われとわかりませんが…(笑)

航空写真見てると、北側のマンションがあっても道路は通せると思いますが・・・一軒家が一つだけ残ってますのでそこだけクリアすれば事業化すると思います。
100年後ではなく10年以内事業化の可能性もあるのでは？
と思ってしまいます。皆さんいかがでしょうか？

そう言えば、今建っていたマンション間が道路用に空いて、平屋の家のみち側に空き地にくいで囲んてました、今日見て来ました。

>>587さん、

北側の２つのマンション（グランシエロとローヤルシティ）の間隔が道路の幅です。
計画道路を避けて建てられています。

こちら側が全部完成してあの一戸建てが立ち退けば、
とりあえず道路は貫通してさいたま市に移管になると思います。
たぶん２～３年後？？？

また、そうなってくれなければ浦和方面へ遠回りで不便です。

数年でできることなら我慢して待てるけど、１０年～って事になると・・・。
そのころには他の場所に越してしまったりする可能性も出るからなぁ

交通量がかなり多くなるって根拠なく不確かな情報は言わないでください。仮に道路が出来たとしても利用するのは南浦和に行く人ぐらい。ドライバー視点から見れば便利な道とは思えません。つまり、抜け道にはならないということです。そして……
そもそも出来るかどうかの道路について意見交換？するのには辟易しました。物件そのものや入居後の管理体制などについて意見交換しませんか？

交通量が増える事をみこして
センターとか道路を向く側が二重サッシ。
防音に配慮してとの事だったが
へ～しっかりしてると思ってたが
そういう事ね、と納得。。。

まあまあ掲示板ですから
色んな意見や話があって良いじゃないですか。


ネガティブな意見もあり
ポジティブな意見もあり

道路の話は物件そのものの話だと思います。
資産価値に直結しますよね？
道路開通して、市から道路分の代金もらっても、既存不適格になる資産価値の下落の幅の方が大きいと考えている人が多いと言うことだと思いますし、検討中の人は結構悩んでるのではないでしょうか。
物件価格に織り込んでるかよくわからないし、野村の説明はないし、管理体制は買ってからでも何とか修正できるソフト部分ですが、まずはハード部分でしょ！

しかし、592さんの話が事実だとすると衝撃的ですね。

>>593さん
ここってスクールゾーンで時間帯によっては通行不可ですよね？？
マンションの道出来たら間違いなく裏道で使いますよ。

592さん、貴重な意見ありがとうございます。
資産価値的にはネガティブなことは間違いなさそうですが、どれくらいの影響があるもんなんでしょうかね

何千万円の買い物ですよ？

モデルルームに一杯お客さんがいて
あ～人気なんだ～とりあえず買っちゃえ！
なんて軽い感覚で誰も考えてませんよ。
本当に検討してる人なら。

主人の通勤なんてどうでもよいけど(笑)
資産価値と周辺の住環境はしっかり考えたいですね。
気に入ったからこそですが･････
もちろん計画道路だって重要性だと思いますが？


592さんがすごい詳しくてビックリです。
営業さんからまったく聞いたことが無い話でした！
検討の参考になります。

営業さんはネガティブなことは知ってても、積極的いわないどころか、言う必要のないことは、知らないと言うでしょう

私もこちらの物件が気に入り購入を真剣に考えているのですが、こちらの書き込みで既存不適格物件というものを初めて知りました。営業さんからは一切そういった話はないので、とても参考になります。
都市計画道路が開通した場合、この物件は必ず既存不適格物件になるのでしょうか?

そりゃ、そうでしょ。
現状で容積率が目一杯なんだから

数年以内に計画道路開通して、既存不適格になると思いますが、路線価は上がるんじゃないかな？
今、サンライズの前の通りが215千円/平米だけど、ウエストの前が160千円/平米→215千円/平米にはなるかもしれない。
デメリットばかりじゃないかもよ。

592さんは野村が借家の人と大家に上手にたのんで、この物件が売れるまで市に同意しないようにしてるってこと言ってるんじゃないかと思いますがさすがに野村もそこまでするかね？
住宅展示場時代から状況変わってないし、単に大家が相続とかで金がいるまで粘る気なんじゃないか？
結局真実は不明なので議論するだけ無駄。

既存不適格はなぜ価値が下がるのでしょうか？
マンションの躯体は７０年は持つようにできているので
老朽して新しく建築する時には購入者はこの世にいないはず。。
どこかのデベがこの建物を買って新規で計画するなら
所有者の売値は下がらないはずですが。。

計画道路開通して,りっぱな建物が立ち並び、きれいな町並みに多くの人が住む地域ができる。
地域の価値が上がるから路線価は上がるかも。デベってそういうことをするのが一つの目的ですよね。

既存不適格か・・。ここの場合、具体的にどんな不利益があるんだろう。

このマンションが完成し、数年後に計画道路が開通し、万が一大震災が起きて建物を建て直したり修繕しなくてはならなくなった時に既存不適格物件だとどうなってしまうのでしょうか…。気に入った物件ですが不安も残りますね。

もし、既存不適格により、資産価値が下がらないなら、なぜ、野村の営業は誠実に説明してくれないのでしょうか？

５０年以下で建て替えってすごいですね。
住宅性能評価上７５年はもつんではないでしょうか。。
実際はもっともつ。
３０年前に建った建物とは設計プログラムが根本的に違いますものね。。。

建物を建て替えるということがどういうことか。。
基準法にもきまりはあります。
あと費用。
このマンショングレードの設計料、建設費がいくらで
壊すのにいくらで
仮住まいがいくらで。。
それを住人の何割の同意が必要か。。

５０年後程度の建て替えってそんなに現実的なのか。。。
躯体がもって内装改修で間に合うのに
どんな理由で建て替えってするのでしょうか？

そもそも昭和56年に耐震基準が変わっている。いま築30年のものと、いま新築で30年経過するものでは
全く別の物。同じ土台で議論するのがおかしいよ。

こちらのコンクリートには放射性物質入り瓦礫の混入は問題ないでしょうか？

議論の土台が違うとは思わないなぁ。
つまり、既存不適格はそんなに価値を下げるものかってことですよ。

こういった質問に対する誠実な返答がある程度の長さになるのは仕方ないことだと思いますよ。616さんの言いたいことはよくわかります。

私も、リセールを視野に入れているのなら、既存不適格はやはりマイナスにならないことはないと考えます。自分は中古物件を検討していた際、マイナスポイントとしてカウントしていました。いつ起こるかわからないけれどいつかは起こるだろう建て替えの際に問題になる可能性が低くないし、そのような物件を買い手が避ける傾向は今現在、確かに存在すると感じますので（これはもう少し建て替えの事例が増えてきたらまた変わってくるとは思いますが）。

でも50年以上住むと決めているのなら、そんなに気にしなくてもいいのでは？

いずれＵターンするだろう自分としてはリセールのことは意識して買わざるをえないので、既存不適格はいくらか（自分の中での）価値を下げるものだと考えますが。

最後の文章は長すぎる、ってほどではないと思うが・・・。
それでもなるべく短く、要点を分かりやすくじゃないと見る方も大変だね。

既存不適格の話になっていますが…いま、埼玉県内で販売しているマンションはこのプラウドを除けば既存不適格ではないのでしょうか？またはここ以外に既存不適格の物件があれば教えてください。

既存不適格はそれほどめずらしいことではないと思いますよ。
近隣物件で思い当たるのはポレスター浦和常盤かな。敷地が都市計画道路にかかっていて、旧中山道が拡張した際には容積足りなくなるはず。あれも確か時期未定ですがMRで説明を受けました。
それでも、デメリットよりメリットが勝ると思う人は買う、ということでしょう。

それだと既存不適格のデメリットが何かまったくわからない。。。

住友の浦和領家も。
じきに高さ規制が入る見込みで、こんな見晴らしのいいマンションはもう建ちませんって、むしろ長所のように語ってました・・・さすが住友。

609,612あたりが具体例ですかね

既存不適格が珍しくない？？？？


いくらなんでもまずい擁護だなぁ

別に擁護ではないでしょう。ただの事実。
ほぼ同時期販売の近隣物件で２件挙げられてるんだから珍しくはないさ。

ついでに言うと、どちらもまだ売り切れてない。