アイランドグレース

金利が高くなったんならそれはたんに399さんの友達の資金内容とか属性の問題でしょう。

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401さん、友人の資金内容と属性ですか？
不動産担当の人が提携ローン先(何ヶ所)に審査を通し、早めに反応した銀行に勝手に決めた？流れだったと聞きました。
その後に他銀行が低金利だった様です。
本契約をしなければ、他銀行に変更可？だったのでしょうか？
友人は奥さんと共働きになり、家庭内別居らしく。

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アイランドグレースの購入予定者さん！
住宅ローンはどちらにしました？私の叔父(元銀行役員)聞いた話で、中央三井信託＆みずほ銀行がなかなか◎！と言ってましたが…どうでしょうね。

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403さん！
マジっすか！オレ、全く金無くて、、、親に頭金(1500万)用意してもらっちゃって、、、いちよ、ボーナスを返済に回すつもりっす！初ローンなんで、、、大丈夫か—オレ？？？

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402さん

選択肢が無いのならともかく、もし選択肢が有る中で勝手に銀行を決められたとしたら
それは取引した不動産会社か若しくは担当者の問題ですね。

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４０５さん

　まったく同じ意見です。

そろそろ、住民版を新設したほうがいいと思うのですが、皆さんいかがでしょうか？

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結局、今現在の契約数と残戸数はどのくらいなのでしょうか？
購入を検討しているのですが、ＭＲで購入の意思について迷っている旨を伝えたら残戸数を濁されて教えてもらえませんでした。
契約状況とかも重要な判断材料だと思うのですが、どうして教えてくれないのでしょうか？
誰かご存知の方がいらしたら教えて下さい。
お願いします。

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407さん、
契約数も残戸数もパラボードを見れば分かるでしょう。大体の数なら過去レスにもあり。

以上。

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>>392さん、406さん、入居予定の皆さん

住民板を立てましたので、こちらで情報交換しましょう！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2827/

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アイランドグレースを含め、いろいろと物件を検討している最中の者です。
少々気になる点があるので、質問させて頂きます。
以前の書き込みでアイランドグレースについて

・バス便であることは利便性をレゾンデートルとするマンションにとって致命的欠点
（538戸の大型物件であることが更にバス便の欠点になる）
・主な売主がナイス（鶴見駅前土地入札で超高値掴み、尻手日野車両跡地の土地は汚染まみれとの噂、利益率・株価低迷）とゼファー（子会社の近藤産業を見殺し）であること。
・値引き得意のナイスは、売れ残り物件に対し値引きの大盤振る舞いをする可能性あり。
・バス便の大型物件は、売却時に多くの売り玉が出ているため、値下げ競争になることが多く、安値で買い叩かれる場合が多い。

との指摘がなされておりましたが、皆さんはこれに対しどうお考えでしょうか？
荒しとかそうゆう意味ではなくて、個人的な検討材料としてお聞きしたいと思っております。

また、未契約戸数についての値引き販売についても、かなり具体的な話の情報が出ているようですが、この辺はどうなのでしょうか？
契約数の実績と未販売数についても、いろいろな情報が錯綜し信憑性のあるデータが出てきていないのも気になっております。

このような話題で気分を悪くされる方もいるかと思いますが、物件検討者がMRや広告媒体では得る
ことの出来ない生の情報や意見がこの種の掲示板にとって一番重要なものだと思い書き込みました。
物件のメリットなんぞMRに行けば針小棒大に教えてくれますし。
検討者が正しい選択をするために情報・意見交換をする場として、どうかよろしくお願いします。

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賢明さんはここの常連じゃないですぞ
現に、未だ一度も出現していません
どうして賢明さんと呼ばれる常連さんに見えるのでしょうか？
白々しいのはどっち？

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いや、本当に意見を聞きたいのか疑問だなぁ。
文章が変だよ

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全くですね。何があったのか知りませんが、内容がすごく敵視しているような。
フランス語好きなようで。
何回もコピー書込みしているだけの様な感じに見えます。

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父さんしちゃったね
フォレシアムにするか。。。

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倒産ですか…
資産価値の低下が心配です。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080719-00000209-reu-bus_all

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ゼファーは民事再生手続き中であって倒産ではないですよ。
それと、この手続き前にナイスに権利譲渡しているので今は売主ではないです。

アフターサービスが受けられないってこともまったくないので、憶測や短絡的な書き込みに
振り回されずに本当に気になる方はナイスに確認しましょう♪

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やっぱり売主はブランドかな？
鶴見の三菱○所にすれば良かった・・。
こんなことになるとは。ナイスも危ないという
噂だし・・。
解約してくれそうにはないしな。

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>>421
三菱○所も利益率、株価とも低迷中ですがな。しかも鶴見の物件は立地、設備ともイマイチなのに価格帯がこの物件より５００万以上高い。同じ広さの部屋はまず買えないよ？何を優先するか、だけどね。
ちなみにナイスグループではマンション販売等の不動産事業より住宅資材事業で６割以上占めているようなのでマンション不況のみで潰れることはないと思うよ。

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ナイス（すてきナイスグループ）の株価は200前後で低迷しています。
ゼファーの次に潰れるカタカナデベは興味があるところですが、
ダ○ア建設（株価15円）、ノ○ル、ゴール○○レ○○、・・・・
の次にナイスといったところでは。
ナイスは住宅不況で住宅資材もキツイし、利益率は非常に低い。何より
鶴見駅前や尻手日野車両跡地を超高値で購入してしまったみたいなので、
つらいとこと。

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>>423
>>鶴見駅前や尻手日野車両跡地を超高値で購入してしまったみたいなので

どっかからのコピペに見えてしまいますが、ソースってあります？うわさだけ？
それと収益率って何の収益率を指してるのでしょうか。。自分でも調べたいので。

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424さん
ナイスの営業マンから聞いた話。
「鶴見のナイスの威信にかけても鶴見駅前の土地は絶対に入手しろ」との平田社長の
命令で、三井・野村等の大手よりかなり高額な価格で鶴見駅前の土地は落札したこと
こと。マンション建てても最低300万円/坪程度になりそうとのこと。
尻手の話は新聞等で出ています。高値落札に加え、土壌汚染の問題が発覚してナイス
は対応にアタマを悩ませているとのこと。

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424さん
決算報告みれば一目瞭然。
とくに売上高経常利益率は0.6％と低い。

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なにそれ？自転車操業じゃん。

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424です。425さん、ありがとうございます！自分でも調べてみます。ドキドキ・・

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前期利益率は確かにひどかったが自己資本比率がまだ２７．６％ある。自己資本比率は倒産の可能性を知る指標のひとつで値が高いほど経営の安定度が高く倒産しにくい会社となるわけだが、この値はどう読み解くか。
「ＴＫＣ経営指標のデータによると自己資本比率の平均は赤字企業で−４％、黒字企業で２７％、優良企業（黒字企業中上位１５％）で５３％」という記事もあり、黒字企業の平均並みは維持しているようだ。よって今のところ心配には及ばないが、あとはどれだけ住宅不況と戦えるかの体力勝負かも知れんね。

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過去にゼファーの子会社の近藤産業が倒産？
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200806020003.html
そしてとうとうゼファーが…
次はナイスがヤバイと噂されているし…
ちょっと心配です。大丈夫ですよね？

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はい、大丈夫です。
でも心配で心配で仕方ないならこの物件はやめればいい、ただそれだけ。

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>>430
ちなみにナイスよりずっと有名な長○工さんは自己資本比率２２．８％でナイスより低いです。
つまり利益率が高くても他人資本による利益であれば「借金によって上げた利益」、と
単純に言えばそうなります。経営状況を知る指標は利益率だけではないのでお間違えないよう。

昨年はサブプライムローン問題やら原油高騰、そして何より住宅業界は改正建築基準法により
着工件数が大幅に減になったことが影響していて相当厳しい状況だったことでしょうが、
これはナイスに限った話しではないのですよ。他の企業についても調べてみれば分かります。

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一連の倒産と権利譲渡で、この物件の資産価値の低下が心配です。
契約して手付けを払ってしまいましたが、この件が理由で手付けを帰してくれるでしょうか？

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432さん
ナイスの純資産の中身を見ると、利益の蓄積＝利益準備金がほとんどなく、自己資本
と資本準備金が9割以上を占めます。つまり紙切れを刷って集めたカネが純資産の殆ど
を占めていることになります。
自己資本比率は安全性を見る重要な指標ですが、その中身を吟味しないと誤った判断
をしてしまいます。

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>>434さん
以下の通り、利益剰余金も２８％ありますが「ほとんどない」とはどのデータからですか？
　　　　　（単位：百万円）
純資産　　：51,663
利益剰余金：14,333（２８％）

あと、紙切れ刷ってカネ集めするのは株式会社の仕組みそのものですよね。

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>>433さん、それこそナイスに問い合わせれば一発解決ではないでしょうか。

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>>435さん
横から割り込みで失礼します。
株式を発行して集金するのがまさしく株式会社ですが、その株価の低下がナイスさんの場合は危ないのではないでしょうか？

>>436さん
ナイスさんは電話での匿名では何故か教えてくれません。
あまりこうゆう質問は素性を名乗って聞きづらいものですから。
ナイスさんが気軽にそうゆう情報を提供してくれればこんなところでは聞かないですよ。
だから不安になっているのです。

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>>437さん、435＝436です。

確かにナイスの株価低迷は不安要素かも知れません。では長谷工さんはどうですか？
同じく株価低迷中ですよね。しかも現在の取引値が「107円」にまで暴落しています。

以前出てきた三菱○所も同じ状況です。ぜひ他も見てみてください。
ナイスに限ったことではなく業界全体が落ち込んでいることを考慮して、
大局を見てから判断することが重要と思います。

--------------------

それと、契約者であるならナイスに匿名で問い合わせる必要もないかと。
素性を知られて何かまずいことがあるのでしょうか。

契約者として不安に思っていることに誠実に対応するのはデベの当然の業務ですから
逆に契約解除されないよう貴方へは特別な注意を払って対応してくれると思いますよ。

人生で一番大きな買い物を「ちょっと聞きづらい」で台無しにしたくはないですよね。
そもそもここで聞いてもその回答通りナイスが動いてくれるか分からないわけですから、
最後的にはナイスに素性を明かして聞くことになると思います。

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>>一連の倒産と権利譲渡で、この物件の資産価値の低下が心配です。

資産価値を気にするならこの物件はありえませんよ？
大規模バス便なんて・・・
住んで数年で半額って覚悟が必要

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437です。
他の関係ない企業はあまり比較に出したくありませんが…
でも大手のデベは体力もありますし、信用もあるので資金調達は有利だと思います。
小さいデベは銀行からの借り入れにも限度があり、その点で他人資本比率が低い要因だとも感じます。
業績が順調な時は良いですが、今回のように一連の倒産に絡むと不安が生じるのは当然かと？
業界全体が落ち込んでいるからといっても、大手の体力や信用と同等には論じられないのではないでしょうか？
現に関連していた近藤産業やゼファーが連鎖的に倒産しているので…

あと、もちろん最終的にはナイスさんとの交渉になるのは当然です。
この掲示板で最終結論までは求めていません。
あくまでも皆様との情報交換としての範疇で書き込みをしております。
人にはいろいろな考え方や経験談がありますので、情報交換の一つとして考えております。

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アイランドグレースの擁護者が、やたら長谷工を意識し比較対象としている件について…

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>>433
資産価値やデベについての欠点は、以前の書き込みに出ています。

>>・バス便であることは利便性をレゾンデートルとするマンションにとって致命的欠点
>>（538戸の大型物件であることが更にバス便の欠点になる）
>>・主な売主がナイス（鶴見駅前土地入札で超高値掴み、
>>尻手日野車両跡地の土地は汚染まみれとの噂、利益率・株価低迷）と
>>ゼファー（子会社の近藤産業を見殺し）であること。
>>・値引き得意のナイスは、売れ残り物件に対し値引きの大盤振る舞いをする可能性あり。
>>・バス便の大型物件は、売却時に多くの売り玉が出ているため、
>>値下げ競争になることが多く、安値で買い叩かれる場合が多い。

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>>441
マンション最大手であり、最近ニュースがあったので比較対象にしただけです。
長谷工を比較対象にすると何か不都合があるのでしょうか？

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長谷工が売られる——業績への警戒感が最大手にも波及

　長谷工コーポレーション<1808.T>が売られ、一時１２円安の１０４円を付け７月１６日の年初来安値１１４円を大幅に更新した。「景気の先行きに対する不透明感からマンションの売れ行きが悪化、業績への警戒感が業界最大手の同社にも波及した。また、大口で売買するディーラーが１円の幅をもうけるために売買を繰り返しているようだ」（市場筋）との見方がある。

［ 株式新聞速報ニュース／ＫＡＢＤＡＳ−ＥＸＰＲＥＳＳ ］
提供：モーニングスター社

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はははw
相変わらずいつものパターンだね。

ネガ情報に反論する人がいると荒らしくんとコピペくんが『もれなく』ついてくる(((^^;)

『〜の件について』ってガチャピンの掲示板でも多数発見。契約者？とすると長谷工に反応するのも納得(((^^;)

まぁ、それだけこの物件も注目されてるってことかな〜
売れてほしくないから荒らすのかな〜よく分からんけどお疲れ様です。


ところでサマーフェア行った人いますか？
宝くじでWiiがまだ当たってないか気になってたりして(*^o^)
バラボードの様子も気になりますが・・・

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昨日の時点では，Wiiまだ出ていないと，言ってました。

バラボードは，かなりバラがついていて，赤くなっていましたよ。
第４期も即日完売だったようです。

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445さん
ありがとうございます。

では、わたくしが当てに参ります！
なーんて、懸賞・クジにはめっぽう弱いですが(((^^;)
以前、MRに行ったときにはD棟が大人気でしたが、
今はほとんど埋まっちゃいましたかね・・・
また遊びに行ってみようと思います。

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4期が即日完売したとしても、残り約200戸。竣工前の完売はキツそうですね。
私は、少し待つことに決めました。値下げしてくれるのを期待しています。

それにしても「即日完売」ってカラクリは何なんでしょう？

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私も様子を見る方向でおります。
個人的には値下販売の可能性がかなり濃厚だと判断します。

理由は…
販売からだいぶ経っているのに、売れ残り２００戸もを今後売り切るのはキツイです。
それに加えて売主であったゼファーの倒産は痛手。
一部では連鎖倒産も危惧されております。
子会社である近藤産業の危機も救えずにいたゼファーも倒産。
そのゼファーから権利譲渡を受けてしまい、売れないでいた残りの物件を捌けるか…
ナイスは鶴見駅前の入札での痛手と尻手日野車両跡地の問題、業績や株価の低迷と問題は山積みです。
はっきり言って、このご時勢に売れ残り物件ほど手を焼くものはないです。
売れ残っていた物件を捌く体力と実力がナイスにあるのか…？
そう考えると結果は値引販売という手段を連想してしまいます。

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売れ残り２００戸と言っても、期ごとに分けて販売してる訳ですから、残りの期の販売住戸と考えれば売れ残りではないでしょう。

サマーフェア６等でした(涙)

Ｄ棟はほぼ完売でしたね。６期販売予定の箇所は埋まってましたが、３７００万円台〜しか残ってなさそうな雰囲気でした。。

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値下げ待ちも一考でしょうけど、問題は希望にあった部屋を契約できるか、でしょう。
残り物にはなんとやら？そんなうまい話しがあるならみんなそうしてるのでは。
しかも待ち過ぎて入居が来年になれば、住宅ローン控除の対象外。
控除額１６０万捨てることになるので値引きもそれ以上してもらわないと結局は損になる。
値引きがすぐ始まれば別だけど、遅いと駐車場や駐輪場の位置も選べないだろうし、
その他でもデメリットがありそう。
買うタイミングはいろいろ絡んでくるので難しいところですね。


Ｄ棟ほぼ完売ですか・・・ちょっと狙ってたんですが・・・残念。

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皆さんご存じでしょうけど金利も上昇中ですよね！
待って買うならその計算も忘れずに！

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>>448さん
ぜひ教えてください。

> 販売からだいぶ経っているのに、売れ残り２００戸もを今後売り切るのはキツイです。

販売期間はどれくらいでしたっけ？いつからの販売で何ヶ月でどの程度売れて、
月平均どの程度売れたんでしたっけ？当然ご存知でおっしゃっているのですよね。

> それに加えて売主であったゼファーの倒産は痛手。

どう痛手なんですか？
具体的に何がどう経営状況に影響を与えてどの程度の損失を見込まれて
「痛手」と仰っているのでしょうか。

> 一部では連鎖倒産も危惧されております。

「一部」って何ですか？何か報道などソースがあるのですよね？お示しください。

> 子会社である近藤産業の危機も救えずにいたゼファーも倒産。

これは事実ですね。

> そのゼファーから権利譲渡を受けてしまい、売れないでいた残りの物件を捌けるか…

権利譲渡されたのは事実ですが、もともとナイスが販売活動していてゼファーからの
仲介なんてたかが知れてると思ってますが（憶測です）・・
しかも「売れないでいた」って今までの販売計画とどう乖離があって
「売れないでいた」という解釈をされているのでしょうか？今まで売れてなかったですか？

449さんも仰るように計画販売中で、今までもほぼ即日完売ですので、
まだ販売中のこの時期に「売れ残り」というのは理解できないのですが・・
どういう解釈でしょうか？

> ナイスは鶴見駅前の入札での痛手と尻手日野車両跡地の問題、業績や株価の低迷と問題は山積みです。

鶴見駅前入札は高値掴みの真実はだれも分からない様子ですよね、これまでのレスだと。
だれも「どの程度高値掴みして会社運営に影響する程度かどの程度なのか」も
分からないですよね？448さんが詳細知っているならぜひ教えてください。
今まで噂のレベルを超えた話しが出てきていませんので・・

業績、株価低迷は事実ですね。でも既出ですが大手・中堅問わず業界中どこも同じ状況ですね。
ぜひ448さんの知っている、前期羽振りのよかった住宅関連企業を教えてください。

> はっきり言って、このご時勢に売れ残り物件ほど手を焼くものはないです。

まだ竣工前販売中ですが、なぜ売れ残り扱いになるのか、その解釈を詳しく教えてください。
ちょっと理解できませんので・・
同じ論理だとマンション販売開始の第一期からでも「売れ残りマンション」になりますか？

> 売れ残っていた物件を捌く体力と実力がナイスにあるのか…？

そうですね、ここはポイントですね。
では、448さんはナイスについて、どういったデータからどう分析して体力と実力が
あるのかないのか判断されていますか？
それこそ検討者にとっては有益ですのでぜひご披露頂きたいです。

「私も様子を見る方向でおります。」ということはこのマンションも検討範囲に
入っているのですよね？どなたかの受け売りいっぱいのネガティブ情報ばかりのお考えで、
しかも今まで出てきたポジティブ意見を完全無視しているようにお見受けしますが、
そのお考えでも値引き販売が開始されたら購入するのでしょうか？

失礼ながら、甚だ疑問です・・

そしてまた、コピペくん登場でしょうか？
・・ワンパターンはもう飽きましたので勘弁してください・・

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この物件は免震構造みたいですが、全棟が免震になってるのですか。
いまＡ棟を検討中なんですけどＢ、Ｃ棟だけだったりしますか。

それと、となりのアイランドブリーズからバルコニー丸見えにならないか心配です。
現地まで遠いのでなかなか行けないんです。

どなたか分かるかたお願いします。

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４５２さん…　責めるのも結構ですが、なんか怖いんですけど…

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４５３さん、建物は駐車場棟以外の住戸棟は全て免震構造って説明受けましたよ。あとバルコニーは全てアイランドブリーズの逆向きですね。Ａ棟の前に建物がありますが、あれはアイランドブリーズではなく老人ホーム施設ですよ。２、３階辺りなら見えるかもしれませんが、施設の玄関側なので、さほど気にすることないと思いますよ〜

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453です。
456さん、回答ありがとうございました。

すごく大規模なので心配してたんですが居住棟はぜんぶ免震なんて嬉しいですね。

老人ホームでしたか、失礼しました(汗)よく位置関係がわかってないですね。。。

生活利便性も良さそうなのでマンションとその周りもいっしょにちゃんと見に行こうと思います。

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別にどうでもいいけど…
今も売れていなく残っているのだから「売れ残り」…
違うのかな？
それが現在でも２００戸近くあるって事では？

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じゃ、完売以外のＭＳはすべて「売れ残り物件」ってことですね！しかも販売開始時点から(笑)

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でも、実際に２００戸という数が売れないで残っているというのは事実では？
この物件が発売されたのはいつでしたっけ？
ある意味、この２００戸という数が厄介だと思います。
それに加えて売主の倒産ですから…
残った物件を捌ききれるかという不安はあって当然だと思います。
その不安要素の書き込みに対して、逆ギレしている姿は情けないですね。
冷静に考えてみな。
売主の倒産は普通に考えて痛手です。

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４６０さんＭＲ行ったことあります？？私たちは、いまＭＲから帰ってきたところです。第５期も順調で赤札だらけですよ！私たちの希望に合う部屋は第５期では検討中の方が多数いらして抽選になるそうです。第６期の際に公表される時に早めに希望されれば、何とかなります。って説明受けました。現にＭＲは人がすごいですし。Ｄ棟希望してましたが、希望物件完売のため、やむなくＡ棟の第６期で購入しようと考えています。４６０さん、ＭＲのボード見てから売れ残りとか言って欲しいですね。２００も空いてるのかぁと余裕でＭＲに行った私たちは＊＊丸出しです。ここの掲示板の書き込みを信じて購入を考えている方もいるので、適当な書き込みはしないで下さい。

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自分が情報収集を掲示板まかせにしたから出遅れただけでしょ？
４６０さんが見た情報では２００戸残ってたのかもしれないじゃん。

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≫462
まともな反論しようよ(笑)しっかし、いろんな立場でご苦労様ですね〜(笑)

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販売前の物は普通“売れ残り”と言いませんよね？
今第5期のモデルルームがオープンしていて、第4期まで販売したんですよね。
HPを見たら第1期が80戸、第2期も80戸、第3期75戸で第4期が100戸との事です。
で、200戸売れ残り？？
200戸売れ残り状態のボードを見る方が難しいかと。。。

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普通は抽選以外に先着順で案内出来る同タイプ部屋があって、抽選を嫌がる方や抽選に漏れた方にどんどん案内し、出来るだけ早く売り切るのが、マンション販売の常套手段です。販売が4期、5期と時期がかさんでいる事が、売れ行きが決して好調で無い事を示しています。

　実際、ガチャピン、ムックは2期までで完売してしまいましたよね？

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４６５さんの言っている事って…どうでもいい内容ですよ。ここは検討版ですし、デぺの販売方法はそれぞれ違うんじゃないかなぁ…。ここを検討している立場の方から見れば荒らしにしか見えませんよ。売れ残りだろうが、売り主が変わろうが気に入った人が購入すれば良いのですし。４６５さんが言うほど大きな問題だと思っている人は少ないと思いますけど。。検討版は検討している方々の貴重な情報交換の場ですよ(^-^)/

他の物件が完売したとか、そんなことはどうでもいいんです。もっと楽しい書き込みが増える事を期待します！

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466さんと同感です。
もう少し勉強して頂ければわかりますが、販売戦略によって販売手法は変わってきますよ。
そろそろ気付いてほしいですね、自分が無意味なことをしていることを。
どんなに立場を変えて書き込んでも「語るに落ちる」とはよく言ったもので
書き込めば書き込むほど特定の人が検討目的外で書き込んでいることは自然と見えてきます。
もっと時間を大切に使いましょう。

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素朴な疑問。
売れ残りの実態や売主倒産のマイナスイメージは重要な要素だと思うのですが違うのですか？
この物件の販売計画を誰か明確に知っているのだろうか？
現在は第５期との事ですが、一体このまま第何期まで販売が続くのだろうか？

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重要な要素と捉えるかどうかも人による、という意味でしょ。分からない？

販売計画ならナイスに聞けばいい。答えてくれないならココで聞いても当然解決しない。分からない？？

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1、2、4期は完売したみたいですが3期は完売という情報を見ていないので多少残っているのかな？という感じですが、そんなに売れ残り情報って大事なんですか？
何故“売れ残り”がマイナスイメージなのですか？
誰の目を意識したマイナスイメージなのかよくわからないのですが。。。
売れ残りについては気になりませんがゼファーについては気になるので先日MRに行った時聞きました。
子会社の近藤産業の倒産がきっかけだったみたいですが倒産前にナイスが買い取ったとの事で、ゼファー自体たしか1％程度の持ち分しかなかったみたいで特に影響はないと聞きました。

自分が気に入れば購入を検討すればよいし、そのマイナスイメージが自分にとって大きいのであれば他にも物件は沢山ありますから無理にここを買う方向で考える必要もないと思うんですけど。。。

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おそらくナイスに聞いてもはっきり答えてくれないでしょう。
何故なら販売計画は流動的だからです。
だからこの掲示板でも誰もはっきり答えられないのです。

普通、デベはいち早く物件を売り捌く事を優先します。
なので、通常は販売予定公表数よりも余裕を持って物件を用意し契約を取りに行きます。
>>465さんのコメントも一理あるのは事実です。
販売計画なんてものは流動的で売れる時に売るのがこの業界の常識です。
申込者が殺到しているのに、物件を小出しにするメリットはないのですから…
物件の売り渋りはデベにとって百害あって一利無しという事です。

では何故、期別に区切って物件を小出しにする戦略を採るのでしょうか？
それは売れ残りを目立たなくさせる為なのです。
公募の数を少なく設定し、小出しにする事で完売の印象を持たせるのが狙いです。
つまり売れ残りという事実を隠すための戦略です。
これなら申込者が少なくても完売を唄えるし、申込者が多ければ物件を追加販売するだけです。
当然売れ行きが悪いと小出しにする期別が５期６期と増えていく訳です。
なので第何期で完売するかなんて計画は誰も教えてもらえないのです。

当然販売期間が長くなると、人件費やそれに掛かる費用も積もります。
そんな中での売主の倒産ですから、心配する気持ちは分かります。

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ここの物件は昨年の第１期の時点で、第６期までの期分けで販売します。ってパンフレットに記載がありますよ！売れ残り！？現時点で言う言葉じゃないでしょう(笑)

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あとあえて付け加えるならば、流動的な期別の小出し戦略を採用する事で、捌ききれなくなった物件の値引き販売がし易くなる。
一度、価格設定した物件を値引きすると既に契約を済ませている者からクレームが付くが、小出しにしている事で、後出しの物件はあらかじめ価格設定を下げて当たり前のように販売できる。
（実際は値引き販売！）

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ここで売れ残りとか倒産したからまずい(-.-;)
とか書き込んでる人って、「小さな親切大きなお世話」だよね〜！

話変わりますが、かなり出来上がってきましたよ！！エントランス迫力◎かなり良い雰囲気ですよ〜(^O^)/

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物件を比較している私にとっては、とても貴重な情報なんですが…

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契約済みの者からしたら“売れ残り”も“倒産”もどうでも良い話ですが、ここは検討板ですからっそういう話題が出るのは別にいいのではないでしょうか？（住民板でやったらそれこそ『大きなお世話』ですけど）
No.472さんの書いていらっしゃるように『今から“売れ残り”って何が？』という感じですが、それをどう受け取るかは個人次第ですしね。

エントランス完成したのですね！
今度MRに行く予定なので見て来ようと思います＾＾

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物件比較中の皆さん！！どちらの物件と比較されてます？？
我が家はフォレシアムと検討しています。小さい子供がいるので、迷ってまして、年内に入居出来るという点とキッズルーム(ミキハウス監修の)でこちらは魅力的なのですが。

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予算に余裕があるならフォレシアムがいいと思います。
やはりバス便と支線駅前の差は大きいと感じます。
私は予算が厳しかったので…

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確かに‥予算があるなら、フォレシアムがいいですよね。
これから周辺に動きがあるみたいだし。
※島忠、OKストア
バス便より電車は確実！予算があれば、、、

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バス便は避けたいけど、出来れば京急支線も避けたいところ。

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フォレシアムの最近出た物件広告に３０００万円台が出ましたね。すごく迷います。メリット、デメリットはどこの物件でもあって当然ですよね(^_^;)

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単なるバス便ではなく、大規模物件でのバス便というのがネックだと感じ躊躇しております。
戸建てや小規模マンションならまだしも、大規模マンションの住民達がバス停に集中する事を考えると…
ちょっとローンを無理して、フォレシアムやカワサキ006等を視野に入れております。

「フォレシアム」
http://www.kawasaki777.com/
「カワサキ006」
http://www.kawasaki-303.com/

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うちもフォレシアムと比較したことがありますが、単純に"バス"か"電車"ではなく「川崎・臨港バス」と「京急大師線」として比較しました。すると、運行本数、編成(車両)数、運行時刻、都心部アクセスの容易性、イベント時の混み具合などから、利便性の点では特段「京急大師線」が優れているわけではないと思いました。
逆にここはバス便かぁ・・・と思っていたのですが運行本数が多いし渋滞する路線ではないことが分かり悪いイメージを払拭できました。となりのアイランドブリーズ掲示板を見ても今のところバス停で渋滞ということもないみたいですが、>>482さんが心配されるようにアイランドグレースの影響がいかほどか、というのは確かにありますね。個人的には、ここのバス停からはほぼ座れると言う点、通勤時間も様々であることからも３、４分おきにバスが来ているので、さすがに捌けるんでは？と思いました。楽観的でしょうか・・・ここは感じ方ですかね。
一方、フォレシアムも大師線の本数は少ないし４両編成という運行状況で小さな駅に超大規模ＭＳの住民を受け入れますので渋滞度は相当かと想像します。また、川崎大師の参拝などで電車だけでなく道路も激混みになるようですし、家に帰るだけなのに渋滞にハマるのはちょっと耐え難いです。。なので予算があったら本線などの車両数・本数の多い駅近を探したほうがよいかと思います。
うちはローンを無理してギスギスした生活したくないし、かといって同じ予算で考えると希望より狭い部屋になるだろうし・・・と考え、バランス的にこの物件に魅力を感じています。あとは免震構造、屋上庭園、住宅ローン控除対象って点もいいですね！

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バス便は終バスの時間も見たほうがいいです。
終バスは23:11のようです。
帰りが遅くなることが多い場合は、タクシーの利用頻度が高くなることも考えたほうがいいですね。

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バス便については、私もかなり検討しましたので参加させて頂きます。
私は親元から近いという理由でこの物件を契約しました。
しかしバス便という事でかなり悩んだ事は事実です。
結論から言うと、バス便物件と駅前物件ならバス便物件は明かに不便です。
例え、支線の駅前物件でもバス便よりは有利だと考えたほうが良いです。
それは単なる利便性だけに留まらず、将来中古で物件を再販する場合でも資産価値として駅近物件の方が断然有利となります。

万が一、交通の便という面で大師線とバス便物件を比較検討しているのでしたら、正直に言ってバス便物件は見送った方が良いと感じます。
（別の面で魅力を感じているなら別ですが…）
大師線については朝夕は５分間隔で運行していますし、何よりもホームでは当然に雨風が凌げるし、バス便に比べると時間的なイレギュラーの心配が無い。
何よりも、今後の地下化に伴い終電や運行間隔や車両編成も大いに改善される予定です。
利便性について迷っているならバス便物件に妥協はしない方が良いと強く感じます。
「マンションには利便性を求める…」と言われる程ですから。
ここでバス便についてのフォローをしたくなるのは分かりますが、その辺は正直で的確な情報交換がなされる必要があると感じます。

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うな重（川崎駅前物件）が食いたいが、懐具合と相談して、日替わり定食Ａ（フォレシアム）か、それよりか少し安い定食Ｂ（アイランドグレース）にしようかという話みたいだね。

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482です。
483、484、485、486さん
なるほど！
大変参考になりました。
今の所、優先順位的には
支線沿線（または小さい駅）＞バス沿線＞＞ターミナル駅前
の不等号の順で検討しようと思っています。

川崎駅前の物件は検討外です。
ターミナル駅前の物件には環境的に住もうとは思っておりません。
繁華街の近くに住むより、繁華街からちょっと離れて気軽に利用できる距離が理想です。

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うな重（川崎駅前物件）は毎日食べると胃にもたれるから、生活感ある日替わり定食Ａ（フォレシアム）か、それよりか少し安い定食Ｂ（アイランドグレース）にしようかという話のようだね。

川崎駅前物件なんて、たまに友人宅として遊びに行く程度なら良いが、実際に毎日生活するとなると疲れるって事ですな。

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488さん
川崎駅前物件に住んでいますが、便利至極ですよ。
毎日駅まで行くのに何らストレス感じないし、商業施設の充実で毎日が楽しい！！！
年寄りになってからも不便を感じないだろうしね。
そういう利便性が価格に反映されるものなのですよ。
狭くてもターミナル駅駅近に住むことをお勧めします。

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川崎駅前の住んでる人は何処で生活実需品を買い物しているのでしょうか？
ラゾーナ？百貨店？？
近所に気軽に行ける安いスーパーとかあるのでしょうか？
あと幼稚園や学校は選択できるほど複数あるのでしょうか？
商業施設の充実で毎日が楽しいのは分かりますが、生活には楽しさの他に必要なものって沢山あると思いますがその辺はどうですか？

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毎日うな重を食べて悦になってるつもりは本人だけだったりして。ｗ
周りからしてみたらウザイだけ。ｗ

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>490
落ち着いて。
気軽にいけるラゾーナにはスーパーもホームセンターもダイソーもあるし、西口は元々商店街だからそういうお店も保育園もたくさんありますよ。
逆にエスパのまわりの方が心配ですが。

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490さん
私は川崎駅西口ですが、買い物はラゾーナで十分です。特にサンワは安いので
大変助かります。その他「スーパーいなげや」とかコンビニとかドラッグストア
とか何でも徒歩3分圏にありますよ。
子供は私立に通わせています。息子は西日暮里、娘は石川町ですが、両方とも
京浜東北線なら一本でいけます。川崎駅からだと都内でも横浜市内でも難関中学高校
にアクセスしやすいので、志望校の選択肢が広がります。

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>492
×商店街だから
○住宅街だから

訂正します

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ちょっと脱線しますが、、、
川崎市(または国)では住宅取得のための補助制度とかはないのでしょうか。
また、この物件はフラット35の優良物件優遇制度(？)の対象になっているのでしょうか。
ご存知の方いらっしゃいましたらお願いします。

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優良物件優遇制度の対象では無いと思います…

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正しくは「優良住宅取得支援制度」ですね。
http://www.flat35.com/kaitei/yuryo19.htm

「省エネルギー性」、「耐震性」、「バリアフリー性」、「耐久性・可変性」から２点とのことで、「耐震性」と「バリアフリー性」は該当しそうですけど・・・どうなんでしょうね。

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↑すみません、リンク誤りでした。
http://www.flat35.com/kaitei/yuryo19.html

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残念ながら「優良住宅取得支援制度」は適用外だったと思います。

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>>482
>>483
住宅ローン減税の措置が継続されるようです。
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200807310273.html
更には来年からの適用には減税措置が拡大される見込みもあるようです。
そうなると来年完成の物件に期待が持てますね。

私もフォレシアムやカワサキ006等も検討に入れています♪

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この物件、住宅情報ナビでみますと、
70平米台で4LDKとか、無茶苦茶な部屋割りをしていますが、
壁をぶち抜いて多少ゆとりをもたせたセレクトプランはあるのでしょうか。

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う〜と・・厳密に言うと、すでに一切の変更は不可でし＞＜

変更希望の場合は、入居後に自費にて変更ですが〜（エレー高い金額言われたよ＾＾；）

変更希望だったら、これから販売　or 販売しているっが入居が来年になる物件の方が良いですよ〜

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>>501さん
>>壁をぶち抜いて多少ゆとりをもたせたセレクトプランはあるのでしょうか。

モデルルームで展示しているタイプは４ＬＤＫを３ＬＤＫにしたゆとりをもたせた
タイプでそのままの間取りで販売されていましたよ。まだ空いているかは分かりませんが・・・

それと、他物件ですが間取り変更を受付けてくれないところもあるので、そこだけ注意ですね。

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502さん、503さん、
早速教えて頂き誠に有難うございました。
可能性無きにしも非ず、確認余地ありと分かり、大変助かります。
物件探しは早め早めに動かないとダメ、と今更自省しています。
これから聞いてみます。重ねてお礼申し上げます。

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残念ながら４ＬＤＫを３ＬＤＫにしたゆとりあるタイプは完売してました。１階から１７階まで綺麗に花がついてました(*_*)同じ様なタイプが他にもあるのかも知れませんが…

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住宅ローンは変動？固定？ですか？

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８月８日（金）〜第５期登録開始。今回も販売戸数は「１００戸」。

　販売戸数　　：　100戸
　販売価格　　：　3,340万円〜5,100万円
　最多価格帯　：　4,300万円台（18戸）
　間取り　　　：　3LDK〜5LDK
　住居専有面積：　66.61m2（1戸）〜100.39m2（1戸）

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確かにかなり無理のある間取りプランですよね・・・。
７０平米台で４ＬＤＫって、結局収納で１部屋使っちゃいますよね。
うちもフォレシアムなど川崎区内の他物件も検討中です。
フォレシアムはすぐ完売になったみたいですけど、ここはまだ大丈夫そうですね。
ここの余裕のある４ＬＤＫ、もう完売なんですね。

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住民版の上棟見学会の感想を見ました。かなり皆さん不満があるみたいです。３ＬＤＫでも狭く感じると書いてあるのですが、一体どのような部屋なんでしょうか？ホームページで間取りを見る感じでは他のマンションと大差なく見えるのですが、何が違うのでしょう？

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私も上棟会に参加しましたが、とても満足でしたよ。
モデルルームと比較すれば狭く感じますが、他と違ってるとは思いません。
部屋は6〜7.5畳がニ部屋と5〜5.5畳が一部屋で、リビング・ダイニングは約12畳
天井高は約2450㎜。他もこんなものでは？
しいてあげれば、収納が少ないことくらいですかね。

狭く感じるとすれば、モデルルームに慣れてしまっているか、
よっぽど今住んでる家が広いかどちらかでしょうか？？

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天井高が2450は少しひくいですよね。
他の物件を見ると2550くらいが平均なんじゃないかと思います。
皆さんが受けてる圧迫感はおそらくここから来てるんじゃないかと…

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我が家は満足して帰ってきましたよ。

この書き込みを見て「上棟会で天井低く感じたかなぁ？・・・」と思わず、今の家の天井高を計っちゃいました！結果２３５０ｍｍ（ＩＧより１００ｍｍ低い）。これでも低く感じたり圧迫感を感じたりしなかった私たちは不思議ちゃんなのでしょうか（＾＾；

ちなみに私は身長１７５ｃｍです。妻も「確かに特別高くはなかったけど圧迫感を感じるほど低くはなかったよ」と言ってました。ただ、想像するに下がり天井部分が気になる！という方はいるのかも知れませんね。うちはコレも気になりませんでしたが；

たぶん人それぞれ、今の住環境や感じ方の違いもあると思いますので、気になる方は現地ＭＲに足を運んでみてはいかがですか？体感できますし。

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新築マンションは入居する楽しみの醍醐味を味わえるかもしれませんが‥現実の間取りを観て、、、自分に落雷が墜ちる、、、

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520さん、経験談ありがとうございます。
間取り見て想像できない人は他の竣工済み物件へどうぞ！さようなら〜

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>>521さん
そうゆう言い方やめましょうよ。。。
とても感じ悪いです。
ご近所さんでそうゆう人がいると…嫌です…

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ウチは３ＬＤＫですが…
私も想像してたより狭く感じたので、ちょっとがっかりでした。
天井は明らかに他の物件よりは低いですね。
天井高は確認済みでしたが、それでも全体的に狭い印象はあります。
７０㎡の４ＬＤＫと迷った部分もありましたが、３ＬＤＫでもかなり狭いなぁ…って感じです。
あと、エントランスの狭さにも驚きました。
やっぱ現物を見てから買えば良かったかなぁ…とも思いました。

>>間取り見て想像できない人は他の竣工済み物件へどうぞ！さようなら〜
最悪ですねぇ…
同じ契約者でしょうか？
私も、こんな人と共同生活は送りたくないなぁ〜

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５２５さんのお部屋は天井高、何mmなんですか？

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エントランスは確かに期待ハズレだった...

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521>>
524>>
こんな発言をする人がIGに居ると思うと、、、物件で悩む前にトラブル起こりそうですな、、、。
522さん、525さんの様な思いやりを持って、IGを住みやすい環境にして頂きたいものだ。
やはり、物件内容次第で住人の質が問われるのか、、、o(_ _*)o

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>>527
確かに!!あのエントランスは…詐欺に等しい位…期待ハズレですよ??ね??
エントランス側物件を選んだ方達はどう思っているのだろうな…。

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>>527
↓
>>528

ごめんなさい

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今日外観をチェック!!行っちゃいました(・ω・)/
なかなか迫力が出て来て、感動!!
個人的にはＡ棟が気になっていたんですが…奥様はＢ棟を気に入り(苦笑)娘もＢ棟(苦笑)

皆様はどちらの棟が気になってますか？

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アイランドグレースを検討中です。
掲示板を一通り読ませて頂きました。
以下のような欠点が挙げられていましたので、まとめてみました。

・交通利便性、特にバス便であることは致命的な欠点と言える。
・更に、538戸の大型物件であるという事はバス便の欠点に追い討ちをかける。
・バス便物件は資産価値も低い傾向があり、中古での再販は期待できない。
・共同売主のゼファーが倒産してしまった。（子会社の近藤産業も倒産？）
・売主のナイスも入札での超高値掴みや、汚染土壌の所有、利益率・株価低迷の諸問題あり。
・ナイスは値引き販売が得意で、売れ残り物件に対し値引きの可能性が高い。
・70㎡台に４ＬＤＫの部屋割りなど無茶な間取りが多い。
・間取図と実物のギャップが激しく、契約者に不満の声が多い。
・エントランスなど実物をみるとかなりショックを受ける。

特に、間取図と実物のギャップに関しては、住民板でも不満が多いので不安になりました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2827/res/56-70

あと事前に間取図を確認しているのだから実物に文句を言うなとの意見もありますが…
図面を見ても全てが分かる訳でもなく、そのような事を言う契約者にも非常に不安になってしまいました。

皆さん、どうお考えですか？？

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No.534さんはアイランドグレースに対してこれほど沢山不安要素を持っておられながらも、
この物件を検討されているのですね。
沢山の不安要素を持ちつつも検討されているということは他に何か魅力を感じてだと思う
のですが、アイランドグレースのどこに魅力を感じて検討しているのでしょうか？
参考の為に教えて頂けないでしょうか。

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５３４です。
はい。
最初は価格に魅力を感じました。
正確には「沢山不安要素を持ちながらこの物件を検討している…」のではなく、「この物件を検討してここを覗いていたら沢山不安要素が出てきた…」ので質問させて頂きました。
価格の割りに魅力ある物件なら良いと思っておりますが、上記の要素を検討すると価格の割りには不安が多いかなぁ…とも思っております。
こんな感じでよろしいでしょうか？

今度は逆に私から質問ですが…
５３５さんは上記の不安要素についてどうお考えでしょうか？
参考の為に教えて頂けないでしょうか。

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No.535です。（前の書き込みでは匿名になってました、すいません）

・交通利便性、特にバス便であることは致命的な欠点と言える。
・更に、538戸の大型物件であるという事はバス便の欠点に追い討ちをかける。
・バス便物件は資産価値も低い傾向があり、中古での再販は期待できない。

…うちの場合、5年10年で売るつもりもありませんので物件に資産価値については求めていません。
本当は川崎駅徒歩圏内が良かったのですが予算が合わず、電車通勤をする家族が電車乗り換えより
駅までバスの方がマシというので（これは個人の好みかもしれませんが）。

・共同売主のゼファーが倒産してしまった。（子会社の近藤産業も倒産？）

…ゼファーの件は契約後でしたし、これについては営業の方から話を聞いて納得しているので。

・売主のナイスも入札での超高値掴みや、汚染土壌の所有、利益率・株価低迷の諸問題あり。
・ナイスは値引き販売が得意で、売れ残り物件に対し値引きの可能性が高い。

…これについてはよくわかりません。

・70㎡台に４ＬＤＫの部屋割りなど無茶な間取りが多い。

…どう考えても狭苦しいのでこの間取りは選んでません。

・間取図と実物のギャップが激しく、契約者に不満の声が多い。
・エントランスなど実物をみるとかなりショックを受ける。

…うちは特別ギャップを感じなかったので。。。
MRに言ったときも自分たちの部屋タイプとの大きさの違いを聞きながら見たので、実際に見ても『まぁこんなもんだよね』程度でした。

＞あと事前に間取図を確認しているのだから実物に文句を言うなとの意見もありますが…
＞図面を見ても全てが分かる訳でもなく、そのような事を言う契約者にも非常に不安になってしまいました。

まぁ500以上の世帯が集まれば色んな人がいるでしょうし、ネットだと顔が見えない分面と向かって会話するときよりキツい事を言う人は多でしょうね

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５３７さん、ありがとうございます。

>>電車通勤をする家族が電車乗り換えより駅までバスの方がマシというので…
これは何故でしょうか？
バスで一本の通勤ならばバズを選択するのは分かります。
でも電車通勤するならば、バスより電車乗り換えの方が断然便利だと思うのですが。
バスの方がマシという理由はどうしてですか？

>>ゼファーの件は契約後でしたし、これについては営業の方から話を聞いて納得しているので。
倒産の件、営業の方は何とおっしゃっていたのでしょうか？

>>どう考えても狭苦しいのでこの間取りは選んでません。
そうですか。。。
やはりこの間取りは無茶のようですね…

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No.537です。
＞バスの方がマシという理由はどうしてですか？

これは私の意見ではないのですが。。。
ここの他に検討していたのが京急沿線の物件でどちらにしても川崎駅を使わないと仕事に行けないので、たぶん『最寄り駅から京急川崎駅まで行き駅を出て歩いてJR川崎駅に行く』よりも『バス1本でJR川崎駅に行く』方がマシという事だと思います。

＞倒産の件、営業の方は何とおっしゃっていたのでしょうか？

もともとゼファーの持ち分が1％程度（うろ覚えですが）で、ゼファー倒産前（子会社倒産時？）にその1％も買い取ったとのことで特に問題ないそうです（IBの方はゼファーがアフターサービスをしていたみたいですが、それもナイスがするようにしたそうです）
私たちはこれで納得しましたが、気になる方は気になるのかもしれませんが。

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５３５さん

５３４さんは誰か知りませんが、過去に何回もコピーペーストの書込み（レゾンデートル何とか）にネガティブイメージを加えたものであり、本当に購入検討している方には見えない感じがします。（わざわざそのような内容を人に意見を求める感覚がわかりません）
不安なら自分で確認し、納得できないなら他物件にすれば良いだけの事ですし、購入条件は人によって異なる訳ですから。

あまり真面目に回答しない方が良いと思ったのは自分だけでしょうか。
もしかして自分も釣られているのであろうか？

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まあ。釣りかどうかは別として。
「いろんな考えを出す」という機会にするには良い肥料です。

＞交通利便性、特にバス便であること
JR川崎駅を考えれば、この距離のバス便というのは、生活する上では問題にはなりません。
例えば横浜方面などが顕著ですが「バス使わなきゃやってられない」のと「自転車orバス」というのは大きな違いがあります。
そして、元木町交差点に自転車路が確保されていなかった頃を知っている私からしてみると交通安全性を含めた利便性に著しい問題は感じていません。　むしろ駐輪場確保の懸念を声に出すべきです。

いや。本当に、あそこの交差点は、危険だったんですよ。


＞更に、538戸の大型物件であるという事はバス便の欠点に追い討ちをかける。
これについては、IBで増便しているばかりなので深刻な問題が生じるのは、もう1区画予定されているものが実現する時が問題になる可能性があります。
もっとも川崎市営および臨港バスのルート。例えば臨港バスであれば渡田地区、鋼管病院前、臨港中学校、ＪＦＥあたりのホールが出来ているので改善余地があります。

IB単独では、管理費分担上の問題から実現できなかったようですが。 IB,IG,そして第三のマンションが建てられる頃には、再度シャトルバス運行の考案がなされるにも良い時期になるでしょうね。

＞バス便物件は資産価値も低い傾向があり、中古での再販は期待できない。
こればかりは、人それぞれの考えやその時の状況があるので何とも言えませんが
バス便物件だから再販期待不可というのは、あまりにもネガティブすぎますね。
「貸して、差額だけ払う」という手もあるわけで。　少なくとも最初から中古再販を狙うような投機的なものとしては不適格でしょうが、その手の市場は最適物件であっても供給過多なわけで。

＞共同売主のゼファーが倒産してしまった。（子会社の近藤産業も倒産？）
良いんじゃないでしょうか？
むしろ前述のシャトル再考案の為にも、ナイスの息で纏まってると相談しやすいというものです。
(無論、IBなりIGなり第三がナイスを外すという選択もあるわけですが)

＞売主のナイスも入札での超高値掴みや、汚染土壌の所有、利益率・株価低迷の諸問題あり。
＞ナイスは値引き販売が得意で、売れ残り物件に対し値引きの可能性が高い。
このあたりはコピペもどきなので一括で。
ナイスの経営問題を考えるなら当然「すてきナイス」単位で考えなきゃいけませんね(株価低迷にも触れてますし)。
昨年度に比べて自己株取得額も増えてますし、固定資産増加分を超える純資産増加もあるし、仮に高値掴みやら何やらがあったとしても、この過去3年分の推移なら落ち着いてるもんです。
株価低迷については、業界全体が低迷していますし。　私は嫌いなのですが持合傾向が強いのが良い方向に働いていると評価していますが。 (別の不動産業の株を持っていますが。まー。ファンドの圧力の強いこと強いこと)

＞70㎡台に４ＬＤＫの部屋割りなど無茶な間取りが多い。
ナイスらしいですね。　ただ少子化を考えると実は「１部屋５〜６畳」というのは理にかなっていたりします。
そもそも昔の武家屋敷でも１部屋３〜４．５畳だったわけで。　部屋割りが問題なのではなく「インテリアを考えた間取りなのか」とは、いつもナイスに言ってるんですけどねー。
ほんと。子供2人を想定すると、ある程度成長した時点で生活に乱れが生じる可能性あるんですよ。
企業的には仕方ない事かもしれませんが。住居を預かる立場として子供(青少年)を育てにくい家を提供していいのかって思うんですけどねぇ。

＞間取図と実物のギャップが激しく、契約者に不満の声が多い。
＞エントランスなど実物をみるとかなりショックを受ける。
あー。あっち見ました。　「ギャップ」というのは言いすぎでしょう。　本当にギャップがあるなら大問題です。
私なんて、間取図から立体に起こしたりデッドスペース探すの大好きですけどね。

エントランスについては、中庭あるんですよね？　十分じゃないですか。
あまり広くしたところで面積に対する使用頻度が少なくなって「埃たまる」だけですよ。

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No.540 さん

No.535=537=539です。
わたしもNo.540 さんと同じよう過去のコピペであることもすぐ分っていましたし、釣りかな？と思いました（特に『高値掴み…』のことなどここに書き込むただの検討者や契約者に聞いても本当の事などわかることではありませんし、この物件に直接関係ないと思います）
でも自分たちが考えて契約を決めた物件ですので答えられる事は答えようと思ったのです（暇でしたし）

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釣りだろうが何だろうが、マイナス面について尋ねてきてるんだから返答すればいいんじゃないの？
この物件を選択した人は、それなりの自信や信念があるはず。
図面を見てるんだから実物見ても文句言うな…とか、不安要素を書き込む人間は相手にするな…では、検討板という掲示板の意義は無くなるし、住民の品性も疑われると思う。

ちなみに私も検討中のものですが、大規模マンションでのバス利用は正直キツイと思っております。
でもそのへんの判断は人それぞれ…
契約者の自信ある返答を期待しています。

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＞契約者の自信ある返答を期待しています。
引っかかる言い方をしますね。

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＞釣りだろうが何だろうが、マイナス面について尋ねてきてるんだから返答すればいいんじゃないの？
＞契約者の自信ある返答を期待しています。

他人に意見を聞く人の書き方じゃないですね。
“品性も疑われる”と思いますよ？

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フォレシアムの下層階とＩＧの中層階以上、どちらか選ぶとしたら、皆さんはどのような選択をしますか？

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私は、ＩＧの中層階にしました！理由は、川崎まで自転車圏内であることグリーンメガは、自転車だとかなり厳しい(≧ω≦)環境は、そんなに大差ないと思います！静かなのはグリーンメガだと思います窓を閉めれば変わらないと思いますが！あとＩＧは、免振がありますし以下の事からアイランドグレースにしました！

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>>543
マンション購入するポイントは、人それぞれ異なるし、メリット＆デメリットの捉え方、違うと思います。

例)価格が手頃なら、駅遠く、バス利用…日当たり、南向き以外…等。

第三者の意見で、納得したり、その人の発言にもの申す等…
そんな考えの人にはIGを検討して貰いたくないですね…

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>>546さん、
実は、我が家も検討しました。結果、物件内容、周囲環境を観て、「Ｆ」に家族意見一致しました。ですが、一致迄の何週間は寝不足の毎日(Θ_Θ)問題は資金繰り、、、僕の親は資金に力無く、嫁の親に借りる事に。
マンションで一番外せない部分は、階数、日当たり、収納等とは思います、、、価格に出ている、階数、日当たりを断念すれば、生活面(通勤、買い物、遠出等)が全く問題無いはずかと、、、。
生きていて、一番高い買い物ですから、色々な部分で理想を追ってしまいますよね。
検討中ならば、なるべく、納得出来る部分を見つけた方が、この先のビジョンを計画？想像？出来るのでは無いでしょうか？

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５４９さん
ありがとうございます。ウチも今現在、寝不足の状態が続いています。ウチも日当たり、階数なども大事ですが…
色々悩んでいます。

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５４９さんがＦに決めた最大のポイント！よろしければ教えてください！！参考にしたいので…お願いします。
５４６で書き込みしたものです。５４９さんが悩んでいたポイントが、今の我が家そのものなので…

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>>551さん
ポイントですか、、、
私は環境(電車&車通勤、マンション地区、多摩川土手等)、妻は物件内容(オール電化、収納、買い物店等)、子(5才0才)
大まかでスミマセン(>_<)
強いて言えば、子の部屋が狭いですかね(涙)

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私はまだ検討中ですが、商業施設から丸見えのＦ低層階は選択肢から外しました。
家にいる時間の一番多い妻の意見を優先していますよ。

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丸見えなんですか？？
商業施設はＦ側には出入り口が無いって言われたし、窓も少ないのかと思っていました。

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ＭＲは二度行きましたし、実際の部屋はＣ棟の２部屋程を見せてもらえたのですが、ＭＲのイメージや、カタログとのギャップについては感じませんでした。

エントランスは見ていませんが、ギャップについての質問です。
どのようなところが、パースとのギャップと思えたのか教えていただけますか？

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>>553
フォレシアムは商業施設の中からは丸見えにならないはずです！
しかも現在検討中（コンフォートタワー）ならば位置関係では全く影響なしだと思いますが。
どこをどう検討したのでしょうか？

>>555
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2827/res/56-70
ここを参考にというレスが過去にありましたが。

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バス便で自転車圏内でもいいんですが、雨が降ると正直言ってキツイです。。。
台風や梅雨の時期が特に苦労しますね。
バス待ちや自転車だと雨風が凌げませんから。
もともとバスの時刻表はあてになりませんが、雨の日は停留所で傘を差していつ来るか分からないバスを待つのが嫌かな。
なので普段は自転車を利用しています。
あとバス便の自転車圏内というのは、雨の日になると普段は自転車の人がバスを利用します。
そうすると朝のラッシュが更に増すんですよねぇ。。。
特にこれだけ大規模な物件ともなると、乗れない時もある…
そう考えると雨風が凌げるホームがあって規則的に運行している電車は便利だと思います。
あとここは終バスは早いのが不便だと思います。
本音で語るなら、バスで悩んでいるなら他を検討したほうが良いと思います。

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私も今現在バス便ですが557さんと同じ意見です。バス便は不便な面が多いです。川崎駅は駐輪場も満杯な状態で自転車で通うと言ってもなかなか難しい面があると思います。路駐もできないとなると歩きかバスかの選択になるかと思います。結局は駅近には勝てないと思います

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555さん

モデルルームやパンフレットとのギャップですが…
私も先日、上棟会で実際の部屋を確認してきましたが、
ギャップは全く感じませんでした。当然モデルルームよりは
狭くは感じますが、自分のイメージ通りでしたよ。
たぶんギャップを感じている方は、モデルルームを見慣れてしまっているか
今の家の方が広い（天井が高い、キッチンが広い…）ので、圧迫感を
感じたりしているのではないでしょうか。
間違っても図面とのギャップはありませんでした。

エントランスですが、エントランスは確かにパンフレットの方が
見栄えが良く書かれているかもしれませんが、それは他の物件にも
いえることでは。
まだ入り口は未完成ですし、完成すればまた見方も変わるのでは
ないでしょうか。

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ありがとうございます。
文面を読むと、ちょっと無理して納得している感じに…？汗
（↑失礼な表現で申し訳ありません）

実際に見て狭く感じたり、エントランスとかがパンフレットの方が見栄えが良く書かれていて、実物を見てあれ？と思うなら、それがギャップというものだと感じます。

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５５９さん　ありがとうございました。
部屋についてのギャップは想像の範囲内であることで安心しました。
確かにＭＲを見る視点としては、別の意味で疑ってかかるくらいの心構えが必要かも知れないと思います。
どれがオプションで・・・通常サイズのシングルベットや勉強机を置くと子供部屋がどうなるのか・・・
現住居の家具を図面の縮尺で落としたところ、正直ゾッ！として希望の間取り変更しましたから。

エントランスはまだ見ていませんが、パースに近い施工だといいですね。
天井の高い開放感、素材の質感、あとは光が注ぐ・・・
この辺りがクリアされていれば合格かなって思っています。
またＭＲに行ってエントランスがいつ見ることができるか聞いてみます。

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部屋のギャップはそれぞれの間取り次第だと感じます。
確かに７０㎡台の４ＬＤＫだと無理な間取りに感じますが、３ＬＤＫならば感覚次第ですね！
エントランスのギャップは個人的には酷いと感じました。
広さもそうですが、それ以上に創りが貧弱というか…（苦笑）
まぁ、全体的に価格も抑えめなので仕方ないのですが…

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もう少しローンを頑張れば、駅近物件が買えるんですよねぇ。

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まだ売ってるんですね＾＾；

ヤフーのトップとかにも掲載されてたり、非常に多く広告を拝見いたしますが、実数で残っている部屋をちゃんと把握してるんでしょうね＾＾

まーワタシは川崎区で良い物件だとは思います（フォレシアムとかはド地元か知らないエリアの人が買うだけですよ）

ただ・・・こんなに広告しているワリには残っている住戸の数が比例しませんね＾＾；
うちの会社（電気関係ですが）ヤフーのトップに広告を１週間で５００万円とかではゼンゼン足りませんでしたよ＞＜

これだけ広告するのですから、さぞかし残っている部屋があるのでしょうけど、あまり販売に危惧を持っていないんでしょうね〜
お近くに更にデカイものを販売予定のようですから、そちらからお客さんを引っ張ってくるのでしょう＾＾

ワタシは他の物件を購入してしまいましたので、検討できないのですが、ハッキリ言って４０００万円を高いと思う方にはお勧めですね。理屈ではどーとでも言えますが、たかだか４０００万円の買い物でしょ＾＾

大学出て就職先決める時の方が、よほど悩みましたよー
住宅ごときに時間掛ける人の感覚がわかりませんねー
イヤになったら売りゃいいじゃんね〜
資産性なんてどこのマンション買ったって１０００万も変わらないって・・思いますよー

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>>フォレシアムとかはド地元か知らないエリアの人が買うだけですよ

けっこう失礼な表現ですね…
文章分かりにくいし…

５７０さんの買った物件はどの辺りですか？
イヤになったらすぐ売れるような素敵な場所ですか？
教えて

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ども＾＾５７０です

プラウドの中古ですね＾＾；

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プラウドって良いんですか？

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フォレシアムって地元の方が多く購入されているんですね？
それって良い住環境にあるということじゃないですか？
住みにくい所だったらわざわざ高いお金払ってマンション買いませんよね・・・。
ちなみに私はフォレシアムも含めて検討中ですが、川崎市在住です。
川崎区に住んではいませんが、川崎区に住んでいる友人も親戚もおりますし
よく知っているエリアですよ！　
５７０さんは何を根拠に言っているのかわかりません。
住宅探し以外に悩むことはたくさんあると思いますが、我が家では妻と子供のことを
考え時間をかけて家族で話し合って住宅探しをしています。
家族と暮らす場所ですから僕にとってはとても大切な買い物です。

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最近物件を探し始めました。
ＭＲもまだ数件しか見学していないのですが、ここはすごく宣伝に力をいれているように思いました。
リクルート系の情報誌のページ数もここだけ巻頭見開き＋３ページと多いし。
川崎地下街には小冊子が置いてあったり。
なんだか販売が思わしくなくて、必死で宣伝しているように見えて不安になってしまうですが…

みんなこんな感じですか？

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もうじき建物完成ですが様子はどうでしょうか？

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ここ2年くらいいろいろと探していて、情報誌なども毎週見てますが、どこも広告は多いですよね。
やはり売れないと死活問題ですし‥
販売終了しても空き住戸があるところは電話やポスティングなど頑張ってますし。

フォレシアムもここも700以上、500以上と規模が大きいので、販売期間も長いし、
区切り区切りで広告がどーんと出ている気がします。
どちらもMRも見学に行きましたが、比較的売れている方の物件だと感じました。
しかもIGは最終期ですからね、気合いも入っていそうです。

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>５７７さんへ

５７５です。そうなんですか、やっぱり最初と最後にどーんと力をいれるんですね！
近辺を走る市バスの側面にも広告がペイントされていて、びっくりしました。

フォレシアムはまだ予告広告だからか、毎週同じ写真が載ってるだけでちょっとつまらないです。

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この間 見に行ってきました エントランス以外はほぼ出来てましたよ 屋上庭園もなんとなく出来てたかな早く 住みたいです

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住民板に書いてある、値引き販売しているって本当ですか？

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５８０さん、先日ＭＲで確認したのですが売り主が幾つかに分かれている場合、値引きは困難だそうです。

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値引き…実際に行われているじゃないですか。。。
住民板で書かれています。。。
やはり売れ残りを値引き販売…ですか…

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５８２さん
もし値引きがあるのなら、してもらえばいいんじゃないですか？？

川崎の他社物件のＭＲに行ったら、買いたい気持ちがあるなら値引きします！って言われましたよ！！ 私も初めての買い物なので、よく分からないのですが…住宅の値引きって、ここに限らず珍しくないみたいですね。
我が家は今週末にアイランドグレースのＭＲに行ってみようと思ってます。現地で実際の部屋も見れるみたいなので‥楽しみです。

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今、検討中ですが、上下左右の騒音はどうなんでしょうか？
他の物件では二重天井や二重床になっているところがほとんどですが、アイランドグレースはそのあたりの説明がなかったので、わかる方は教えてください。
よろしくお願いします。

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上下の騒音は二重床・二重天井かではなく、
スラブ厚の厚さが影響すると聞いたことがありますが。

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ＩＢの掲示板で騒音問題が話題になっていたので、気になって聞いたんですが、
ＩＧの床や壁は、ナイスの既存物件よりもかなり厚くなっているそうです。
そういう意味では、左右上下の生活音は、ＩＢよりも相当聞こえにくくなって
いるはずですよ。という担当者さんの説明でした。
もちろん、飛んだり跳ねたりラッパ吹いたりしたら、その範疇ではないかも
しれませんが(笑)

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585さん天井は、二重で床は、直床だと思いますよ！他の物件よりもスラブ厚いと思いますよ！私も子供がいるので気にして聞きましたがＩＧには、子供中心に考えているためミキハウスの認定を取っていると説明され少し安心しました！

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皆さんどうもありがとうございました。
二重床と二重天井ではないということですが、実際に内覧したときはそれほど違和感はなかったです。

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ミキハウスの認定って何か意味あるんですかね。
住宅性能評価とかとはちがうでしょうし。
あと二重床二重天井は騒音じゃなくてリフォームのしやすさに影響するのでリフォームしないなら直床でいいのでは

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小さいお子さんのいる子育て世代に対してイメージ↑効果があるのでは？

「色々配慮していますよー」という事を判り易くアピールする為とか

子供が小さくて手がかかるのはほんの4〜5年ですし、実質的には大きなプレミア感は感じませんが、悪いことではないと思います。

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いや、ミキハウスが子育てと住宅に関して認定できるほどの見識があるとは思えない。
そんないいかげんなものうたってるマンションなんて他にあきいたことない。

この分野におけるミキハウスの実績って

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>>592
なんで敵視してんのか知らないがその前に敵をよく知ってはいかが？
企業もおバ カじゃないので何の見識もない認定をわざわざ取りはしないかと。

http://www.55192pub.com/environment/index.html
「現場の目や声、豊かな経験、専門家・有識者の知識が集結し、「子育てにやさしい住まいと環境」というソフト面の評価基準を体系化することに成功！」とのこと。実績も紹介している。

子供にいい環境を、と思っている検討者にはいい判断材料のひとつになると思う。

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>>子供にいい環境を、

ミキハウス以前に、マンションの立地が子供にいい環境なのでしょうか？

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594さんは話しをすり替えている気が・・・ミキハウスの話しだったのでは？

まぁ、臨海部ってだけで治安を気にする人はいるみたいだけど、教育施設・公園・病院・スーパー・外食処など近場に揃ってるから子育て家庭にも結構いい条件だと思いますよ。

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>592さん
593さんも言われていますが、きちんと調べてから物を言いましょう。
本当に他のマンションでうたっているのを見たことありませんか？
ミキハウス認定は、ブリリアシリーズや、プラウドシリーズでも、近年取得しているところが増えて来ていると思いますよ？
本当に他も真剣にご覧になってますか？？

>594さん
子育て環境長所
・周囲に公園が多い
・都会に近い割に、車の交通量は以外と緩やか
・幼、小、中と学校施設が近接
・キッズルームなど、子育てに配慮した設備の充実
・小さな子供のイタズラ事故防止を考慮した設計

子育て環境短所
・踏み切りが近い(小さい子供には、１人で近づかないように注意しないと…)
・川崎工業地帯による大気の心配は、やはり少し
・それでもやはり、大通りに出ればそこそこある交通量


でも、MRを見るかぎり、小さいお子さんのいる若い家庭が多いみたいですから、子供は友達作り易くて良いかもね。

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どこでもそうですが〜望む環境は人それぞれによって、ハッキリと異なりますから一概に
長所・短所と区切るのは如何でしょうか？？

反論・文句を言われるのを覚悟で言いますと・・

最近の人達は子供の為などの理由で住宅を購入されますが、ワタシ達から見て、子供中心で住宅を本当に購入している人は減ってきましたね。

結局は、リビングは○○畳欲しいとかこの間取りは気に入らないとか・・・

それって自分の主観なんじゃ・・・・orz

姉歯さんじゃナイですけど、良いものは高い。悪いものは安い。これは当たり前ですよね。

このマンションは・・・ま〜安い方ですよね。いまの現状ではモデルルーム使用住戸として、価格値引も行っているでしょうから、買い頃だと思いますよ。

私情ですが・・・

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ミキハウスの子育て支援認定って、結構まだ新しいよな？
知らない方が普通なんじゃね？

>597
東京建物のブリリアでは二件見た事がある。
うち一件は、六会のコンクリート問題で販売中止になったはず。
プラウドは見たことねーなぁ。
何処の物件？
どちらにしても、認定内容の中身云々はともかく、
まだ知名度ないのは確かだな。

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