横浜駅周辺中古タワーマンション価格動向

横浜駅最寄りのマンションと、MMのマンション、これは、人好き好きでしょうね。

前者は何より交通や買い物など、利便性が、都内でもほかに見当たらないほど圧倒的。
MMも徒歩圏ですが、東口と西口を、完全に庭の感覚で動けます。
休日など、駐車場に長蛇の列をなしている車をみると、大変だな～って感じる。
今後も開発が進む点は、県の中心駅ならではでしょうね。

後者は、MMの整備された街並みや海を少しでも近くに感じたい人にはお勧めでしょうか。
MMも確実に開発が進んでますし、（34街区など）今後も期待できます。
なんといっても、横浜随一の観光地。

どちらも好みでしょう。

>21
中古の成約価格が下がりだしているのは事実ですよ。
ナビューレは強いですね。MMだとやはり眺望のいい部屋は値崩れしにくいです。
それ以外は今が過熱感のある一時期という見方が強いです。

みなとみらいの埋め立て地は液状化対策がとられているようですね。全く液状化しないということでもないみたいですが。以前横浜市のどこかのサイトに書いてありました。

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私は今だけじゃなくて、今後も比較的落ちにくいと予想している方でしたけど、
これは楽観的すぎですかね。

過熱感のある一時期、今だけの話で、ここも他の大部分と同様に徐々にでも下がる傾向で
購入時の価格を下回る予想になりますか？

>26さん、築30年でも新築価格を上回っていると思いますか？

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さすがに３０年もするとどうかと思っています。

ですがここ１０年１５年程度ですとまだそんなに下がることはないかと感じています。

レインズ見る限りだと、ナビューレは坪400超えで成約してる部屋もあるし
他のタワマンも坪300-350で約定多数だから、こんなもんだと思うけどな。

提示値は元々が高値設定しすぎだから、現実的に売れる値段に下がってきてるのは
まあ予想の範囲内かと。都内並みの値段で売れるのだから、悪くは無いと思う。

その下がった値段というのが、元値の１２５％くらい？

悪くない思いをするのは新築購入者だけで、中古購入者はどうなんでしょうか？

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ある程度環境も良く（西口は雑然としていて駄目、東口は海を感じる）
しかも百貨店や商業施設をスーパー感覚で使えるエリアは、そうそうない。
都内なら、新宿駅・渋谷駅・池袋駅のいずれか。

横浜駅徒歩5分以内は、パ－クタワーステーションプレミアとナビューレだけで
稀少性が高い。

ナビューレはよいと思うけど
ステーションPは、周りや下の店舗の雰囲気、高速目の前、駅への動線、全然良いと思わないね。

タワマンって補修とか建て替えとかってどうなるんですかね。
最後は結局、ババ抜きになるんじゃないかな。

ババ抜きって？

ナビューレって、制震なんじゃないの？

ナビューレって、良いと思ってたけど、
横浜市の液状化マップ見ると、
もろに液状化の可能性大の位置なんですね・・・

そういうマップがあるんですか？
みなとみらいもそうでしょうか？

38さん

あります。
みなとみらいは場所によります。

http://www.city.yokohama.jp/me/shobo/kikikanri/ekijouka_map/
を見て下さい。

まあ、こんなものはすでに公表されているわけですから、何かの影響力にはならないでしょうけどね。

37ですが、
公表されてから、造られたものは
液状化に強い造りにはなっているはずですよ。
対策はあるようですから。

では、液状化したとしても、今まで通り住み続けられる可能性もあるということですか？

免震、制震、地盤含めて、地震が起きてみないと、わからないんじゃないですか？
この国は地震大国ですしね。
阪神大震災の時は、埋立地で同じく液状化の可能性があった、
アイランドのマンションが無事であったことも事実ですし。
大丈夫と思われていた、灘の方が全壊だったりと、
ほんとに起きてみないとわからないと思います。

まあ、でも横浜駅周辺のタワーマンションは高値維持しているどころか、
益々上昇しているところをみると、その恐れは感じさせないですよね。
東京の湾岸エリアのマンションもどこかの掲示板ではよく地震が起きたら、アウトみたいな言われ方してますが、
そうなるかなんてわからないですよね。
造る方もその場所を理解して、造ってるわけですから、悪くならにように、建設していると思いますが。

>>33
パークタワーPの周辺の雰囲気は、駅の大改造事業で変わりますよ。
デッキの横浜駅南口改札へ直結は、市も認めてますし、徒歩4分は更に短くなります。

あと高速はまったく気になりません。むしろ、静かで夜景がきれい

パークタワー良いですねー。
いつまでに、デッキは完成するのでしょうか？

京急の帷子川にかかる橋梁架け替えと郵便局再開発の一体事業でやると市は言ってました。
そのため、とりあえず万里橋まで伸ばした未完成の状態です。
駅の大改造事業は
東急とJRの再開発が発表になったばかり、大規模開発ですから長い目が必要かもしれません。

確かに現在の、駅からの動線の小奇麗さ、雰囲気は、ナビューレに軍配ですね。
でもパークタワーステーションプレミアの長所もありますよ～。
東口のそごうだけでなく、西口の高島屋、ジョイナス、ルミネ、クウィーンズ、成城、ハンズなどに
すぐにアクセスできる点。
MMもデッキを渡ってすぐ、地下鉄・みなとみらい線の高島町駅も2・3分なので、関内・中華街界隈にすぐ行けて助かります。
6階までの階高が高いので、7階部分からの住居が普通のマンションの12階の高さに当たります。
オール電化ですが、停電時や災害時などでも、マンションの下に東京電力・横浜支店が構えているので心強いです。
保育園もありますし。
でも、毎日使うスーパーが下にある、生活染みるけど、正直これが一番助かります。牛乳や野菜が足りない時、ジュースが欲しい時、ちょっとサンダルで行けるのは大助かり。周辺にビストロなど色々と凝ったお店はありますが・・。

そう、高速道路を欠点に上げる方がいますが、車の音は本当に一切しません。
シーバスの汽笛の音のほうが大きく気になります。
経験上、車の音は、信号・交差点付近が一番ひどいです。特に赤信号から青へ変わる発進時。

最近ではMMの開発も進み、夜景がきれいになりました。今後、横浜駅の駅ビルもできると、更に明るくなるでしょう。工事の一部始終も観察できて、楽しいですよ。

東口徒歩5分の分譲マンションを借りていました。平成元年近くの築で安普請なのかひどくうるさかったですね。
窓をしめても閉めているのか開けているかわからないくらい車の音が入ってくる。
普通車ならいいのですがトラックが道路継ぎ目を越えたときのがたーん！！！って音。(荷車と本体の暴れる音でしょうか)あれは酷い。高速であれ下道であれ同じような音が強烈に響いていました。
あとはビックスクーターのマフラーですか。あれもとんでもなくうるさい。

>>48
窓・壁の遮音性能の善し悪しと、マンションと道路が同程度の高さだと、ダメなのでしょうね。

パークタワー横浜ステーションプレミアでは、まったく問題ありません。
金港ジャンクションのヘッドライトとテールランプの曲線の明かりが綺麗ですよ。

＞阪神大震災の時は、埋立地で同じく液状化の可能性があった、
＞アイランドのマンションが無事であったことも事実ですし。
＞大丈夫と思われていた、灘の方が全壊だったりと、

へ～そうなんですね。
市などからの調査、情報として知られていたことなんですか？
だとするといろいろ出ている被害マップのようなものはあまり当てにならないのかなと思いました。
情報とは逆の現象は地元の方も驚かれたでしょうね。

液状化で、現代の耐震基準に適した建物が崩れるとは全く考えられませんね。

丸の内も、かつては入り江。埋立地であることはあまり知られてませんが、
関東大震災で崩れた丸の内の建築物は、ゼロ。
頑丈な鉄筋コンクリートのためだそうです。

じゃそんなに災害マップを気にする必要はないのか

液状化でアスファルトは舗装しなおさないといけないという恐れはあるが
支持層まで杭を打ち込んだ建物自体はびくともしないと思われる。

液状化の問題点が本当に判って騒いでいるのかな？
今時のマンションに限って言えばアスファルトが水浸しになる程度ではないか？
建物の問題じゃない。地面の問題。
高層マンションは地面には建ててないよ。
戸建てを地面に乗せるように建てていたらそれは危険だけど。

神戸の震災のポートアイランドの記事でも見てみれば？
逆に液状化で何が怖いのか、教えてください。

資産価値への影響

そんなに影響ないよ、多分。

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その神戸の震災と、今後予想されている災害の規模は同レベルの予想だっけ？

同レベル

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何だかんだ言っても、そうそう良い空き物件は出ないですよ。このエリアは。

あまりの便利さに、皆さん、本当に気に入って住んでますもん。
空きが出ても、良い部屋は非公開が多そうだし。

パークタワーPの横浜駅の直結は5年後。
先行する桜木町駅からの旧東横線跡地を利用した遊歩道の完成が2015年。桜木町駅から工事をすすめて、横浜駅に向かって整備中。
先に桜木町駅に繋がるようになる。
エキサイト横浜の完成が2020年。

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不動産業界の友人に聞いたら、みなとみらいの10年後の中古価格は今の15％くらいさがるだろうといわれた。
7000万の部屋なら6000万弱。マンションとしては、相当さがりにくいらしいよ。
現在、分譲価格の20％くらい上がっているから、あと10年後ぐらいに売却すればベストだろうとアドバイス受けた。
やはり、築30年後までいくと、大規模修繕の費用がどのくらいかかるか検討もつかないって。

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>>60
みなとみらい全体、平均的に見てなんですか？
過去レスにはこのように業界の常識があって、横浜駅で１つみなとみらいで１つという話が出てるようですが。

＞横浜駅付近のマンションとしてはナビューレ
＞みなとみらいのマンションでは、初代MMタワーズと海の見える眺望のいい部屋。
＞確実に生き残れるのは上記だけというのが業界の常識。

MMタワーズってどうしてそんな＊＊＊＊されているの？あんなに囲まれたところ・・・
北側だったら５０００出せば買えるしプレミア感もないような気がするが仕様がいいのかね？

資産価値物件については２人の方のレスがありますがどちらがでしょうかね。

>パークタワーPの横浜駅の直結は5年後。

今、徒歩4分ですよね。
南口通路に直結されると、徒歩2分位？。
これだけの乗降客数を数えるターミナル駅で、これ以上の近さは無いね・・これからも出なさそう。

やっぱりナビューレ最強ですが、住めば都といいまし、
資産価値よりコミュニティのほうが大事ですよ！
↓


高層マンション資産価値ランキング
匿名さん 2010-09-19 01:40

昨日「コワ～い高層マンションの話」という書籍が発売されていました　宝島社より

数千人の女性に対するアンケート調査による高層階居住による
流産、神経症の増加や子供への影響の問題や

首都圏における超高層マンションの騰落率の資産価値ランキングなど
興味深い内容がいっぱい

ちなみにランキングではベスト１はナビューレ横浜タワーレジデンスでした。

>>20

>みなとみらいのマンションでは、初代MMタワーズと海の見える眺望のいい部屋。


海の見える眺望がいいというのはわかるとして、
みなとみらいで唯一、初代ＭＭタワーズに限る根拠ってなんなんだろう？

最近下がってきてるというか、今まではすぐ売れてた価格でも売れにくくなってきてるのは事実ですね。
理由は簡単で申込は今までとさほど変わってないみたいですが、銀行の審査基準が厳しくなってます。
頭金を厳格に求めるようになりましたし、希少価値も薄れたので資産価値の高い物権としても見られにくくなってますしね。
ローンが通りにくくなっている現状ではから今までのような売れ行きは難しいでしょうね。
今の状況が続くなら実際に価格が下がってくるのはこれからってかんじと思います。
どこもかしこもタワマンで希少価値がなくなってきたのである程度は仕方ないかな。

確かにタワマン珍しい物ではないですね。
でも今以上マンション建設がないはずのみなとみらいにおいても下がるのでしょうか。
購入時価格は最低でも維持できると思ってる方々が殆どだと思うのですが。

ローン審査の厳しさのお話もありますが
ただ経済がこのまま、また悪化するとやはりいくらみなとみらいの物件でも下がるのは
仕方のないことかもしれないですね。

日本経済良くなる見通し、、、あるんでしょうか。

みなとみらいですか、、
MM地区は居住人口1万人計画しているけど今は7000人ぐらいでしょ、。
59街区に住友のマンション。
ジャックモール跡地もマンション計画。
20街区にもマンションが建つ可能性ある。
普通に考えて20街区とか59街区は企業は来ないでしょう、駅から遠すぎる。マンションが建つと思います。

分譲時に買った人は別として、今の中古水準で買った人は、普通に下がりますよ。
ただでさえ人口減少時代です。
10年後は今の中古価格の17％ぐらいは下がるでしょう。

中古で買ってはいけないということかな？

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ここはこれ以上マンション建設されないんじゃかなった？

確か駅近くの場所のマンション計画も流れてる。

あれは定期借地権のマンション計画でしたよね、たしか。そして最近の不況で採算がとれないという判断で商業施設だけになりました。

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反対運動もあってだよね

>73
マンションなんて空間消費財ですよ。
経年的に価格が下がるのは当たり前です。
MMタワーマンションはデベが弱気で底値の時期だったから分譲価格がかなり安かった。
現在のように中古水準があがってしまい、かつ供給過多気味の状態では、今後は普通に下がります。

マンションとはそういうものですよ。
今7000万円の部屋が10年後には5800～5900万くらいですよ。
まあ、下がり方としては少ないほうでしょう。

私は分譲価格でMMマンションを購入しましたが、これほどあがるとは思っていませんでした。
しかし、不動産関係者に聞いてもこれからは下がるだろうというのが一般意見です。

今後もマンション建つのかな。

販売時、デベが弱気だった要因っていうのは何でしょうか。

アネハ事件の正にイーホームズ物件だったから。
とりあえず売り抜けて、次着手したかっただけ。

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少し驚きました。
現在ある全てがそうなんですか？

MMタワマンは再開発地域の先駆けだったし、タワマン自体が珍しくて、
販売時期と完成時期が大幅にずれることもあって早く売り抜けたかったんだろうね。
今でこそ実績があるから買う人多いけど、
あの時点で買うのならあのくらいの価格じゃないと誰も買えなかったと思う。

買ってから色々調べたけどタワマンは修繕費の関係や投資がけっこう入ってることもあって、
築10年～15年くらいに結構価格がガクンと落ちやすいみたいなんで、
そのくらいになったら購入価格と同程度の水準で落ち着くかもね。
まあそれでも他のマンションよりは十分資産価値保ってるから心配はしてないけど
修繕費のことはかなり不安。大規模修繕時に積立金不足するんじゃないだろうか。
だとしたら相当揉めるだろうなぁ。年配の人も多いし。

管理・修繕費が跳ね上がった時点で価格は下がりはじめると思う。

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タワマンは売れ行きに影響が出ないように、修繕積立金などを安めに設定しているという話を聞いた事があり、
実際その時になると費用が足りるのかどうか疑問だと聞いた事があります。

それに便利さゆえ、駐車場契約も少ないとそれも影響出てきそうですよね。

って言うか、すでにこの時点で管理費や修繕費が他のマンション比べて高い状態なのはお気づきですよね？
まだ、年数がこんなにも若いマンションなのに、管理費にせよ、修繕費にせよ、高過ぎます。
今後、いくらくらいになるのかの検討もつきません。
それゆえ、マンション自体の価格よりも、毎月の維持費の時点で、躊躇してしまいます。
駐車場も空きが多いしね。
まあ、お金のある人には、そんなものって感じなんでしょうけど・・・

他のマンションとは、低層や小規模マンションという意味合いでしょうか。
それともMM以外地域のタワマンとという意味でしょうか。

マンション自体お得だったとしても、いろいろな費用の負担分を考えると結構な金額になりますね。

まあ、キツキツで苦しく、奥さんもパートをしないといけないような余裕のない方々ではないでしょうから
たいした金額ではないのでしょうけど。

結局タワマンは最後はババ抜きでしょ。
築20年すぎたら住み続けるのはかなりハイリスク。

それごときで資産価値影響するの？
考えた事もなかったけど、皆さんどう思う？

88
同意。
某物件だが、修繕一時金が一千万ちかく発生すると思われる。
その前に売り抜けたいね。

資産価値に影響するよ。
修繕金がかかるってことはその分自分の手元に入るお金（販売価格が）が減る。

91>>
某物件って、MMタワーズフォレシ○だよね。
せっかくの積み立て修繕費を、理事会が飲食やわけわからないことに使ってると、ずっと揉めにもめてる。
みなとみらいで、あのあのマンションだけはやばいね。

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>>92

91は削除された89へのレスで、修繕費に対しては何も言ってないよ

少しびっくりしてるんだけど、住民から集めた修繕費はそういう目的でも使える物？
修繕が必要な部分に利用して、残りはきちんと積立て将来に備えるものかとずっと思ってたので
その理事会が自由にきままに使用されてしまうんだとかなり衝撃受けています。
たまたまここでは問題になっていますが、他のみなとみらいのマンションでも一般的ですか？

皆修繕のために出費しているはずなのに、将来必要な時に足らないとなると怖いですね。

>>92
修繕費というか管理費の使い込みは結構あるよ。
前に保有してた投資用マンションは使い込みで裁判沙汰になった。
裁判は勝ったけど、お金はほとんど戻ってこなかったよ。

バブル期にそういうのが多発したんで、
修繕費に関してはそういうのをしにくいように
定期とかに積立にして使い込みしづらくするのが普通だから
理事会が使ってるのはたぶん管理費だと思う。
↓こんなスレがあるくらいだしね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46016/4

なんで人のお金使うんでしょうね。

普段、社会的にどういう人達なんでしょう・・・。

タワマンは、大規模修繕時に莫大な額がかかると考えられる。
フォレ〇シスに限ったことではないよ。

＞みなとみらいで、あのあのマンションだけはやばいね。

そのマンションに限ったこと？

ММタワーズの住民に聞いた話であるが、マンション建物内の通路を小学生がスケートボードで走り回って困るということでした。三菱地所の管理人もその事実を知りながら、手をこまねいているとのこと、
マンションは、管理を買うものです。残念！

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