WORLD CITY TOWERS??（再販売）??その16

このマンションの良いところ、悪いところを整理しておきます。

（良いところ）
・高い吹き抜けで広々とした高級感のあるエントランスロビー
・レインボーブリッジと海や船が見える開放感のある湾岸眺望
・マンションの共用設備として思い浮かぶものは全部揃っている（詳細はwikipediaに記載）
・隣地に数十億円かけて大きな公園が整備中であり完成すると、マンション敷地内の庭同然になる
・内廊下で、板状設計のおかげでタワーとしてはまあまあ間取が良い
・腐っても港区アドレス
・ＡＬＳＯＫ常駐、数百台の監視カメラで万全のセキュリティ体制
・超大規模なので、管理費がめちゃ安い（180円/㎡程度）
・品川駅までの直線道路ができたうえに、歩道の緑化や電線地中化などの再整備が予定されている
・道の反対側、徒歩３分の場所に新しい小中学校が新築されたばかり
・品川駅に5分おき運転の専用シャトルバスで5分でアクセスでき、直接新幹線に乗れる
・東京モノレール、りんかい線も利用できるので、交通の便は思ったほど悪くない
・空の便（国内）への好アクセスについては都内Ｎｏ．１。帰りが遅いときなど最高に楽
・駐車場設置率が良く、まだ空きがかなりあり、今からでも駐車場は確保できる（但し幅1850mmサイズまで）
・運河沿いのウッドデッキが気持ちいい。屋形船やレディクリスタル、個人のクルーザーが目の前を通る。
・天王洲や高浜運河まで、運河沿いに散歩できるコースがある。
・マンション内にスーパーマーケットや薬局、クリニック、クリーニングなどがあるので、買い物などは便利
・コンシェルジュ常駐が夜10時までと、他のマンションより遅くまで居る
・スミフの代表物件なので、管理体制が充実していて良好な共用部の維持管理が期待できる
・国内唯一の住民専用のクルーザーチャーターで、マンションに格安レンタルクルーザーを横付けして遊びにいける
・夜１０時と遅くまで開園している棟内保育園があり入園しやすい。

（悪いところ）
・向きによっては窓を開けると首都高または新幹線線路からの騒音がある
・一番眺望の良い方向が北向きか東向きになってしまう
・港区とは言っても港南の埋立地で地位（じぐらい）が低い
・専用シャトルがあるというものの、仮に品川駅から歩くと実際にはマンション自宅まで改札から18分かかる
・周辺物件より割高で、現時点では中古取引は分譲価格を上回っているが資産価値が長期に維持されるか微妙
・ダイレクトウインドウのガラスの断熱が悪く、向きによっては夏めちゃ暑い
・標準グレードの専有部分の仕様は、最新の新築に比べて劣る（天カセリビングのみ、タンクトイレ、キッチン天板人造大理石）
・ブリーズ、キャピタルにはコンシェルジュが居ない（室内のインターホンでは話ができる）
・キャピタル一階の下駄履き店舗群のおかげで、Ｃ棟のファサードが悪い（全体としてグッドデザイン賞を受賞してはいる）

実際、暑い日はバスがあると快適だろうな。

今日、山手通りを走っていたら、山手トンネルが大崎の手前まで工事が来ていた。あれが開通すりと、この辺はますます便利になるね。

住民からの反応がないと言う事は
WCTが海からの風をせき止めて、付近に排ガスが滞留しているって事でいいのかな。

常識のある人間なら徒歩１０分以上でバス便のマンションは必ず資産価値が下がるから買わない
必ず下がる

↑もっと低姿勢で質問してみたら答えてくれるかもよ。何でそんなに上から目線なの？

いや実際取引価格も上がってるし、資産価値も維持向上されてるから心配無用。

【一部テキストを削除しました。管理人】

ブリーズを除けばグローブの方が資産価値維持できているよね。

中古マンションの「現地同行」チェック依頼者の方が必ず質問される事は,価格の妥当性です。
立地条件や前住者の住まい方にも依りますが,大まかな算定式が有ります。それをこれからご説明致しますので参考にされると良いでしょう。
中古マンション価格は最初の１年で新築時購入(分譲時)価格より１０％～１４％マイナスになりその後２年目から毎年２％～４％ごとにマイナスしていくのが大雑把な概算算定式だそうです。
詳細に御説明致しますと,最初の１年で１０％～１４％と下落幅が広いのは立地条件にかなり左右されるそうです。ブランド地域では最初の１年で約１０％弱程度の下落だそうですが,最寄駅より徒歩１０分以上やバス利用(バス便)のマンションですと約１４％以上も下落するそうです。
２年目から毎年２％～４％ごとの下落についても立地が大きく左右するそうです。ブランド地域では毎年の下落率は２％弱の所が有るそうです。また,最寄駅より徒歩５～７分位ですと毎年約２％位の下落が相場だそうです。
更に,毎年の下落率が約４％強の立地は最寄駅よりバス便の地域だそうです

本当に、ここのマンションを坪240-260くらいで買った人は先見の明があるね。港区アドレスで、周囲に生活施設、子育て支援施設充実、マンション内に豪華な共用設備、専有部の眺望抜群。今じゃ坪240万じゃ、豊洲さえも有明さえ買えないことは確か。資産価値については、満足度は高いだろう。

今からならここの中古より有明の新築。
東雲、晴海でも大量供給が続くし、ここの中古の暴落も決定的

だってバスに乗っても品川駅の改札まで１５分だぜ(笑)

特に、北向き東向きの中層以上は全然中古がでませんね。

未入居中古をタイミング良く入手できた自分は幸せ者です。

>>759
何ボケたこと言ってるんだよ
WCTから品川駅改札まで徒歩でも13分とネガ自ら証明してくれたじゃねえか。

＞晴海トリトンから銀座４交差点まで2.2ｋｍは、ヤフーの表示どおり普通に歩いて25分で到達できたよ。分速度88メートルなんて時速5.28キロだから普通の早さだし、早歩きなら時速6キロも可能だね。

2.2ｋｍ普通に歩いて25分で到達できるなら、WCTから品川駅改札の1150ｍは13分となるよね。

なんせネガによるフィールドワークにもとづく実証研究の結果なんだから間違いないだろ
ＷＣＴに否定的な立場のネガ自信による実証分析は非常に説得力があるねｗ

>>756

日本全国平均を語るときの一般論としてはそうだね。しかし、最寄駅からの距離で立地を見る場合、
その駅自体の利便性が同じくらい重要な要素。たとえば、私鉄であれば、各駅停車しか停まらないのか？
急行や通勤快速も停まるのか？複数路線が走っているのか？など。

その観点で見た場合、品川駅はＪＲ山手線、ＪＲ京浜東北線、ＪＲ東海道線、ＪＲ横須賀線、私鉄京浜急行
（都営浅草線乗り入れ）、そしてなによりもＪＲ東海道新幹線、そして含みとしてＪＲ東海マグレブ始発駅
に内定、という面を織り込まなければならない。
さらに、徒歩６分のりんかい高速鉄道天王洲アイルから渋谷、新宿、池袋に乗り換え無しで直結、徒歩４分
のモノレール天王洲アイルから羽田国際空港直結というのも見落としてはいけない。

加えて、その駅から自分のマンションより距離的に近い競合物軒があるのか？その価格は？ということも
重要な要素。このとき、低借物件はそもそも物件の権利態様自体が違うためシティタワー品川はベンチマー
ク対象にならない。例えば、品川駅であれば比較対照として駅徒歩６分のＶタワー。価格は坪４００万円。
そうすると、ここが坪３００万円というのは決して割高では無いことがわかる。

さらに、立地で言えば、駅距離と同様に重要なのが周囲の生活環境。近隣に大きな公園や遊歩道があるか？
小中学校や保育園などが近いか？買い物が不便ではないか？などが、大事な要素。ここは、分譲時には公園
は無かったが、現在隣接地に公園を造成中、運河沿いに遊歩道もあるし、隣に大学キャンパスがあるなど、
都心としては緑の多い環境、小中学校は徒歩３分のところにもともとあったし、校舎をリニューアルした
ばかり、買い物はマンション内にそこそこの規模のスーパー、車５分でジャスコと便利。

立地を考えるときは、こういうことを総合的に考えるべきである。

さらに、もともとの購入価格はいくらだったか？が一番大事である事はいうまでも無い。ここは坪２４２万円
で売り出されたため、十分にキャピタルゲインを享受できているが、ここが坪３３０万円とかで売り出されて
いたら最悪なのは当たり前である。ちなみに、有明・東雲・豊洲はよく知らないが、少なくとも有明は立地と
しては最低で、これから開発が進み価値が上昇するのかもしれないが、現在の分譲価格は明らかに割高である。

１９分です。

７６２は無意味な長文
全部主観で事実は一つもない

【一部テキストを削除しました。管理人】

>>760
ずーっとウオッチしていますが、東側のリビングの大きなＤＷのあるやつは、中層以下でも出れば坪２８０万円
からだし、出れば「見に行こうかな？」と思っているうちに数週間でなくなっちゃいます。

一度、東側１５階のオープンルームに行って非常に気に入ったんですけど、翌週連絡取ったら「すいませんが、
ご成約されました」といわれてがっくり来たことがあります。

上のほうに写真が貼られているような、船が通過するのが見えるような２５階以上の高層は本当に出ません。
仲介屋さんに希望を伝えてますけど気長に待つしかないんでしょうね。

>>756

日本全国平均を語るときの一般論としてはそうだね。しかし、最寄駅からの距離で立地を見る場合、
その駅自体の利便性が同じくらい重要な要素。たとえば、私鉄であれば、各駅停車しか停まらないのか？
急行や通勤快速も停まるのか？複数路線が走っているのか？など。

その観点で見た場合、品川駅はＪＲ山手線、ＪＲ京浜東北線、ＪＲ東海道線、ＪＲ横須賀線、私鉄京浜急行
（都営浅草線乗り入れ）、そしてなによりもＪＲ東海道新幹線、そして含みとしてＪＲ東海マグレブ始発駅
に内定、という面を織り込まなければならない。
さらに、徒歩６分のりんかい高速鉄道天王洲アイルから渋谷、新宿、池袋に乗り換え無しで直結、徒歩４分
のモノレール天王洲アイルから羽田国際空港直結というのも見落としてはいけない。

加えて、その駅から自分のマンションより距離的に近い競合物軒があるのか？その価格は？ということも
重要な要素。このとき、低借物件はそもそも物件の権利態様自体が違うためシティタワー品川はベンチマー
ク対象にならない。例えば、品川駅であれば比較対照として駅徒歩６分のＶタワー。価格は坪４００万円。
そうすると、ここが坪３００万円というのは決して割高では無いことがわかる。

さらに、立地で言えば、駅距離と同様に重要なのが周囲の生活環境。近隣に大きな公園や遊歩道があるか？
小中学校や保育園などが近いか？買い物が不便ではないか？などが、大事な要素。ここは、分譲時には公園
は無かったが、現在隣接地に公園を造成中、運河沿いに遊歩道もあるし、隣に大学キャンパスがあるなど、
都心としては緑の多い環境、小中学校は徒歩３分のところにもともとあったし、校舎をリニューアルした
ばかり、買い物はマンション内にそこそこの規模のスーパー、車５分でジャスコと便利。

立地を考えるときは、こういうことを総合的に考えるべきである。

さらに、もともとの購入価格はいくらだったか？が一番大事である事はいうまでも無い。ここは坪２４２万円
で売り出されたため、十分にキャピタルゲインを享受できているが、ここが坪３３０万円とかで売り出されて
いたら最悪なのは当たり前である。ちなみに、有明・東雲・豊洲はよく知らないが、少なくとも有明は立地と
しては最低で、これから開発が進み価値が上昇するのかもしれないが、現在の分譲価格は明らかに割高である。

＞中古マンション価格は最初の１年で新築時購入(分譲時)価格より１０％～１４％マイナスになりその後２年目から毎年２％～４％ごとにマイナスしていくのが大雑把な概算算定式だそうです。
＞詳細に御説明致しますと,最初の１年で１０％～１４％と下落幅が広いのは立地条件にかなり左右されるそうです。ブランド地域では最初の１年で約１０％弱程度の下落だそうですが,最寄駅より徒歩１０分以上やバス利用(バス便)のマンションですと約１４％以上も下落するそうです。


ここのマンションは坪２４２万円で分譲され、ミニバブル期には坪３５０万円まで上がり、現在は坪２８０万円くらいで落ち着いている。最近はまた、価格が上がり始めた。日本有数のターミナル駅圏の日本一規模の大きな指名買いもある有名マンションに一般的な見方は当てはまらない。

晴海からの距離がどうとか言っていた芝浦君は携帯からの一行レスしか出来なくなった。どうやら悪菌になった見たいだね。

＞＞763
＞＞764

は無意味な短文

【一部テキストを削除しました。管理人】

今からここの中古は確実に高値掴みになる
まだ現実の見えない住民が多すぎる
３００万とかシコり物件決定

>>773
階層と方角によるね。もともと、坪１８０万円～２７０万円まで幅のあった物件。単純に平均で語れない。
今残っている中古のは坪２６０位で中庭向きの出窓のあるタイプが多い。だが、北側、東側の中層以上は
なかなか出ないし、でても坪３００前後で売れている。

そりゃあ、リビングからこの眺めが見えるマンションが坪２５０ってことは
ありえないでしょうね。ネガが現実が見えていないだけ。

ネガさん、ポジさんなんの仕事してるんだろう。

【一部テキストを削除しました。管理人】

テレビでもタンスでも飛んでこい、絶対安全

　ttp://www.yomiuri.co.jp/national/news/20100822-OYT1T00302.htm?from=main3

これにパラシュート付ければ、住民さんも安心。誰か特許取って～。

　　

>>775
は、本当に窓からの景色ですか？すごいですね。これが、バルコニーからじゃなくて室内から見られたら、それは欲しいと思う人も少なくないでしょう。眺望はすぐに飽きると言いますが、この眺望なら確実に資産価値にプラスでしょうね。

>>780
望遠レンズで撮った上に修正しまくりです。
こういう姑息なことばかりするから、ここの住民は性質が悪い。

写真での記録と、肉眼での印象は大分違うので、肉眼の印象に合わせる修正は、むしろ、正しい行為なんでは？？

では、住民が回避に必死になってるＤＷの危険性と灼熱地獄についてフォーカスを絞って議論を深めていこうじゃないか

ＤＷは地震発生時に通常物件よりも危険性が大であり、灼熱地獄という結論に異論はないかな？

【一部テキストを削除しました。管理人】

>>785
嘘に塗り固められた張りぼて物件という意味では、こういう加工処理は、逆に、この物件にふさわしいのかも知れない。

いやいや、小学生でもＤＷが危険だってのは解るだろｗ
だって、ガラス割れたら落下するしかないからね。
ベランダという緩衝材もないし、正に一寸先は闇状態。

夏場の灼熱地獄と冬場の冷却地獄（日が落ちてから）も小学生でもわかるでしょｗ

ここの最大の売りが最大のデメリットとは何とも皮肉だねｗ

他のデベがやってないのも、ちゃんと理由があるわけだ。

>>790
DWじゃないマンションに住んでいるが、真夏に空調が止まったらDWだろうと、なんだろうと熱中症になっちゃうよ。あんまり、関係ないぜ。

>>790
ダイレクトウィンドウのメリットは、明るいことと、リビングに座ったまま大きな景色を眺められること。デメリットは、熱吸収が良すぎること。どんなに素晴らしい物件でもメリットとデメリットがあるからね。あとは、自分の好みだと思うけどな。
790さんの言うように、ガラスカーテンウォールは、ガラスが割れることを防止する構造。ガラスの強度が弱かったら、部屋の中で転んだだけで窓を破っちゃう危険があるから怖くて住めないけど、相当な強度のガラスが使用されているから、この点は問題になるようなことでは無いね。

>>785さん
綺麗な写真が載っているのは、見ていて楽しいし、悪く無いと思いますよ。多少修正がかかっていても、写真があるとマンションについてよく分かるし、ネットショッピングじゃないんだから、実物を見ずに判断する人はいないでしょ？このサイトは、購入者の気持ちを応援するサイトなんだから、私としては見ていて楽しいです。そんなこと言ったら、不動産屋さんの写真なんて修正どころか、イメージイラストなんか嘘だらけ。ここの写真はまだ本物を撮っているんだからそんなに言わなくても良いですよ。

DWが大地震でも絶対に安全と証明去れていないとしたら、同様に、通常のマンションの窓、バルコニーの安全性も証明されていない。常識とか言われても、証明されていない以上、常識ではない。

>>781
ここのスカイラウンジから景色を眺めたことあるが、775の写真は望遠は使っていないな。実際にこんな感じで景色が見える。色調は変えてあるだろうがね。

>>766
不動産の中古の交渉は、他の業界と違い、非常に短期に行われるので、気に入ったのがあれば、すぐ商談したほうが良いですよ。

自分もビックリしました。