グランドメゾン伊勢山

↑
違いますよ。
東京銀行の社宅の跡地。
パークシティ武蔵小杉は東京銀行のグランドの跡地。
大手の銀行はいいところの土地を持っていた、昔は。

一流企業の一等地社宅の売却がほぼ済んできました。
今後は、国や県などか保有する一等地の売却が本格化します。

今日、紅葉坂を通りましたが、GM伊勢山と紅葉坂レジデンスができることにより、新たな落ち着いた良い雰囲気の一角になりそうですね。

あ

385
おっしゃるとおり。
どう考えてもここは横浜屈指の最高エリア。

そして神奈川屈指の最高エリヤは武蔵小杉。

388
武蔵小杉？新興タワーマンション群。
こことは地格もコンセプトも違いすぎるでしょ。
坪単価もここよりはるかに安いでしょう。
武蔵小杉は投資用ならありかな。

武蔵小杉は今だけ
少しトレンドですね

東京なら田園調布が高級住宅街
神奈川なら山手町が高級住宅街
どちらも手が届かないのでここでもいいかなと思う

391
ここが買えるなら山手町も買えますよ。
最上階3億です。

じゃあ山手に買ったほうがいいじゃん。

↑それが無知ってことじゃないですか？
横浜を知れば分かりますよ

私本当にわからなくて聞きたいんですが、ここの低層で日当たり悪い部屋が、なんで1億以上の価値があるんですか？
わかりやすく紅葉坂レジデンスのプレミアム部屋の1億と比較でもいいです。
そこは同じ1億でも日当たり抜群で富士山が見える最上階だったりします。
それでいうと、ここの低層日当たり悪い部屋は、7000万～8000万が妥当ではないでしょうか？
よろしくお願いいたします。

専有面積の違いでは？

悪いことは言わない、そんだけ出すなら武蔵小杉に買っとけ。

みなとみらいのマンションがどれだけ値崩れしてるかは横浜のマンション検討中ならよく知ってると思いますが、
買ってもいいマンションは・・・
東京なら千代田・港区と品川区の一部。
神奈川なら武蔵小杉。
これはマジだ。

紅葉のプレミアムの南東110平米が1億500万ですが、ここも最低が110平米で1億ぐらいらしいです。
そしたら断然紅葉がよくないですか？

同じ1億・同じ110平米で、
紅葉：南東、11階、富士山の眺望、免震
ＧＭ：日当たり悪い、１階、見えるのは壁、耐震、＋坂きつい

どうですか？

武蔵小杉も値崩れしてるよ。
これから売り出すところは四苦八苦してるよ。
サラリーマンが買える限界を超えてしまったんだよ。
だから、実需があるところまで価格調整が始まっている。
これはどこも同じ。東京は先に始まった。

それと、いまの武蔵小杉の価格では投資には向かない。採算があう賃料では借り手がいないのがそれを裏付けている。

つまり、本当に都心の超高級物件以外は買うのはやめといた方がいいという事ですよね。

紅葉坂の物件と比べると価格帯が違うから
住む方々が違うというところに魅力を感じます。
とは言うものの、日当たり悪く眺望悪い部屋は
買わない条件ですが。

横濱紅葉坂レジデンスの南東の部屋から富士山は見えないのでは。
南西の部屋(高層階)からは見えるかもしれないが、北の方向しか眺望は抜けていない。
http://farm6.static.flickr.com/5247/5241335964_1091634b87_o.jpg

グランドメゾン伊勢山と横濱紅葉坂レジデンスは、場所が近い(斜め向い)だけで、
コンセプト・仕様・広さ(*)等が全く異なるから、比較検討している人は少ないでしょう。
(*)
　グランドメゾン伊勢山(　９９戸)：敷地面積 8,626㎡、延床面積25,878㎡
　横濱紅葉坂レジデンス(３６８戸)：敷地面積12,794㎡、延床面積40,349㎡

富士山が見えるかどうかを重視するかは、人それぞれでしょう。

敷地は紅葉坂レジデンスのほうが広いんだね。

桜木町某ビル５階から

Ｂ棟北東角

紅葉坂から(Ｂ棟、Ａ棟)

紅葉坂から(Ｂ棟、Ａ棟)

紅葉坂から(Ａ棟、伊勢山ヒルズ)

伊勢山皇大神宮から

404～409
素晴らしいですね。
あとは仕様ですね。
レジデンスのプレミアムには負けないで欲しい。
レジデンスは天板が御影石、ドアは天然木で鏡面仕上げ、天井250cm。
こっちは天井270cmはあるかな？スケルトンインフィル？
天然石をふんだんに使って欲しいです。あとは共用部とエントランスの造りこみですね。

スケルトンインフィルではないと思います。
Ｄ棟、Ｅ棟はもう紙カーテンが付いてました。
Ｃ棟、Ｂ棟を見たところ、全居室に天井型エアコンが付いてました。
エアコンだけでも、レジデンスより仕様は上です。

いつも核心をついた１億対比の話になると、画像でごまかすのはやめてください・・・。
レジデンスの南東プレミアムは角なので、横にもある二つ目のバルコニーから富士山が見えます。

同じ1億・同じ110平米で、
紅葉：南東、11階、富士山の眺望、免震
ＧＭ：日当たり悪い、１階、見えるのは壁、耐震、＋坂きつい

天井高と天井エアコンだけで上記の欠点がカバーされて妥当ですかね？
もし本当にこんなに違う条件を１億で出したら、これを割高と呼ばず何を割高と呼ぶべきでしょうか？

412(398)さん
レジデンスの南東角を是非購入してください。
そして、富士山の眺めをお楽しみください。

昨年5月に、紅葉坂のプレミアムのモデルルームを見に行ったけど
浴室や洗面所、キッチンの仕様にがっかりしました。
(私見です。悪しからず)
いくら日当たり良くて富士山が見えても、普段いつも目に付く部屋の中が気に入らないのは…

なので、今は紅葉坂は考えにありません。
こちらの仕様が良いことを祈ります。

外観がプレハブっぽいよね。これならコンクリート打ちっぱなしの方が良かったんじゃないかな。
感じ方はそれぞれだと思うけど、学校みたいだ。

>412
確かに視点によってはグランドメゾン伊勢山の1億部屋は割高ですよね。
だからといって、紅葉坂のプレミアムが割安という訳ではありません。
基準の仕様が全く違います。
たとえ割高であろうと、グランドメゾン伊勢山に住みたいという層は存在しますし、実際に売れるでしょう。
いくら富士山の見える最上階角部屋でも、建物自体や室内の仕様が物足りなければ検討外。という人もいるのです。
人それぞれ譲れないポイントがあるということをそろそろ理解して下さい。
私には紅葉坂のプレミアムの方が魅力的ですが、もう売れてしまいましたからね。
こちらに期待しています。

グランドメゾン伊勢山(　９９戸)：敷地面積 8,626㎡
横濱紅葉坂レジデンス(３６８戸)：敷地面積12,794㎡

１戸あたりの敷地面積を割り出せば、前者が87.13㎡、後者が34.76㎡
前者の方が2.5倍あるということ。
不動産というのは土地＋建物だからね。
みんなあれこれ言っているけど、まず基本として土地の持ち分のこの差を認識しないと
正しい比較にならない。

↑同意します。

で、いつ販売開始になるわけ？

>417
グランドメゾン伊勢山(　９９戸)：敷地面積 8,626㎡、延床面積25,878㎡
横濱紅葉坂レジデンス(３６８戸)：敷地面積12,794㎡、延床面積40,349㎡
住戸の広さが違うんだから、延べ床面積で計算しないと意味ないです。
敷地面積÷延床面積
GM＝0.33
レジデンス＝0.32
ほとんどかわらない

レジデンスが坪単価270だから
GMは仕様をあげてどの位にしてくるかだね

>419
教えてほしい？？

坪単価350なら文句なしに買いだね。

420
敷地面積を延床面積で割るって何ですか？(笑)
逆は容積率ですけど。

同じ110平米なのに、紅葉と比べて日当たりが悪く、１階、眺望ゼロ、普通の耐震、そして坂がきつい。
紅葉が１億の場合、上記の欠点を町歩く人々に聞いたら、たぶん同じ広さなら８０００万になるのが妥当だと答えるのではないでしょうか？
間違っても抜群の日当たりと富士山の眺望や免震などが１０００万の違いもなく９０００万台って答えることはないですよね。

一般的に後から家電や内装を加えることでいくらでも変えられる「仕様」はマンション購入において重要なポイントではないとされるので、天井や大理石などの内装は、差があってもせいぜい１０００万じゃないですか？
そしたら、仕様がすごくよくて９０００万、というのが理論値的な感覚がします。
つまり、８０００万なら割安、紅葉と同じく１億なら割高。
もしＧＭに住んだら寿命が１年延びるとか、目に見えないメリットがあるなら別ですが、そうじゃなかったら単純に仕様よりも日当たりと富士山がはるかに価値があるのが一般的な気がします。

同じ部屋の広さなら、紅葉坂よりここの方が相当高いでしょう。
土地の持ち分の差(約１５坪)は大きい(No.417参照)。

紅葉坂の南東最上階がまだ未販売なら、購入しては。＞423さん

それは420さんがすでに答えていますよね。

423についての見解がほしいです。

424
算数弱すぎ
420理解できない(笑)？

423
そもそもグランドメゾン伊勢山に110平米の部屋ってないような．．．

レジデンスの110平米は11000万、グラメは120平米〜だから、12000万円で同等。
全体の仕様からいけば14000万くらいが妥当でしょう。
グラメに住んでいるという付加価値はレジデンスでは得られません。
グラメの低層は160平米〜220平米で広めにしてくると思う、角がダイレクトウインドで2面バルコニーじゃないかな。

まあ不動産において最終的に信用できるのは土地だけだな。
天変地異でも起これば残るのは土地だけ。
不動産の定義は「土地およびその定着物」
ということだが、俺に言わせれば「およびその定着物」には
あんまり価値はないな。
「およびその定着物」は有限時間内に無価値になることが確定している部分だからな。

同じ広さの対比を簡単にまとめますと、
１、南東日当たりと富士山眺望と階数と免震の違いで、紅葉が1億ならＧＭの1階北は8000万だと町歩く人は思うではないか。
２、内装はよくても1000万アップ。
３、8000+1000＝9000万が妥当ではないか。

上記の１から３の間に、間違ってる部分はありますか？

管理費が相当違うでしょうから
購入は出来ても維持費を払い続けられるか・・・の差は
大きいと思います。

430
間違いすぎだろ。
紅葉の最上階は11500万。
グラメの紅葉坂側、北向き1階は160平米はあるだろ。
北向きといっても東にもバルコニーがついているよ。16000万はするだろ。

432

間違いというのは「南東日当たりと富士山眺望と階数と免震」の部分が、何の価値もないという意味ですか？

紅葉の11階角は最上階の一つ下で1億500万。
これが110平米で1億程度なので、ＧＭも（仮に110平米があったとして）同じ広さだけど1階北向きだったら8000万ちゃいます？
1階北向きでもやっぱり同じく1億？

433
グラメは110平米の部屋はないし、北向きもありません。
北東２F 160平米ならあるでしょう。

433
富士山好きですねぇ(笑)。
グランドメゾン伊勢山には北向きはありません。北西、北東向きの面はありますが。
（ピンボケですみません）

ここに時々書込みをなさっている積水ハウスの方、教えてください。
就職活動中、積水ハウス以外もエントリーしましたか？
他のディベロッパーではなく、積水ハウスを選んだ決め手は何ですか？
就活生に自分の会社を勧めたいと思いますか？
すごく興味があるので、宜しくお願いします。

じゃ坪単価ではどうでしょう。
紅葉の低層プレミアムが250前後ですが、少なくとも日当たりと免震の分だけ勝っています。
１、ＧＭの低層はきつい坂に不人気の北東向きで、普通の耐震「仕様」なので、これだけなら坪220ぐらいが妥当でしょうか。
２、でも、内装がいいということで、坪240。

間違ってる番号と理由を教えてください。

そんなに富士山みたいならよ、湘南に住めよ湘南！
逗子マリーナなんかどうよ？
目の前に広がる相模湾
稲村ケ崎と江ノ島の向こうに富士山がドーンとそびえたつあの景色は世界有数のロケーションだと誰かが言ってたよ。

438

富士山は書いてないので、437の間違ってる番号と理由を教えてください。

武蔵小杉に負けちゃったねｗ

437
あなたは紅葉坂のプレミアム坪単価250万買えばいいでしょう。
仕様だけで坪50は違いますよ。
天井高20cm違うだけで別世界です。

＞437
グランドメゾン伊勢山というだけで付加価値が違うんだが、貧乏人にはわからないかな？？
同じマンションにゴーン社長が住んでるというだけでプレミア度が全く違ってくる。
北東といっても2面バルコニー＋ダイレクトウインドでしょ。

437
グランドメゾン伊勢山はGMの集大成。その希少性で＋50。仕様で+50。
紅葉坂が250～ならここは350～でしょう。

↑
全くの同意

やはり、神奈川の最高級地は武蔵小杉とは格が違いますね。

>443

笑える。

437
ここと紅葉坂を比べても意味ないと思うけど。
440
武蔵小杉と比べるのは論外でしょう(笑)。

443
だとしても日当たりの悪さから２００からスタートでしょう。
なんで同じく２５０から足すんだ？

うーん、集大成も何も耐震がなぁ…。

200スタートは有り得ません
300スタートなら割安

そもそも紅葉坂のプレミアムで250って、地下でしょ？
地上からなら270〜でしょう。
グランドメゾンは370〜なら妥当。
350以下なら割安です。

希少性とか主観は要らない。
三菱とのジョイントベンチャーというのも希少性。
みんな希少性。

紅葉が270なら、日当たりが悪い耐震仕様のＧＭは220。
でも、内装仕様がいいから＋５０で２７０。
これで決まり。

300未満でしか検討できない方はお帰りください(笑)
比較検討の余地すらないのでは？

452
あなたの意見、現実離れしすぎです。
レジデンスが270〜なら320〜が妥当でしょう。
おそらくボリュームゾーンは350超えて来ますね。

そう書いてる積水関係者自身も、普通のサラリーマンだから絶対買えないのに（笑）
積水の年収はたかが知れてる。

↑
残念だけど、積水の関係者じゃないよ。
あなたの年収以上の税金を払っているでしょう。

わ、年収数億か？（笑）

積水社員などの惨めな人生じゃなかったのはよかったね。
同意だね？（笑）

455,457
紅葉坂レスでも必死だった方ですね（笑）

個人的には160平米20000万で眺望がいいなら即買いですね。
横浜を知る人にとってここほどの立地はありませんよ。

同意できない？（笑）

とんちんかんな書き込みしている貧○人は買いたくても買えないんだろうな(笑)。
積水関係者じゃなくても、検討者(買える人間)には情報が入ってくるんだよ。
知りたい(笑)？

検討者が220スタートを320スタートだと無理やり高値誘導するの~（笑）
頭いいね、さすが高年収（笑）

検討するのは勝手だが、220〜じゃ営業には相手にされないな。
残念だったな
販売時期知りたい？教えてあげようか(笑)？積水関係者じゃなくても本当の検討者には分かるんだよ。
なぜだかわかる？

>>463
どうでもいいです。

教えなくてもいいよ、高値誘導さん（笑）

高値？
坪320〜なら買う人間はくさるほどいるよ。
4億超なら購入層は減るけど、2億以下なら一目みてキャッシュだよ。
ゴーンさんに住んでほしいね。

＞466
お前に何がわかるんだ？

466
虎の威を借る何とやらか…

全く情報を知らない貧○人(笑)。
坪300以下とか吠えてる奴は諦めが肝心だよ(笑)。

質問いいですか。

紅葉坂のプレミアム、仮に110平米として11500万だったら
110÷3.3で坪数出て、11500÷その坪数で出すと
約360万/1坪、これは間違いですか？

200万台の計算を教えていただけますか。

470
110平米11,500万円なら坪約345万円。
ここは坪300万円以下の部屋は無いでしょう。

ここは土地購入費が紅葉坂レジデンスより高いのと、耐震偽装問題によって当初予定よりかなりの経費がかかっているため、割高に設定しなければ利益を出せないため仕方がないんですよ。

472
全くだ。
しかも、一度偽装をしていることで、世間の信頼は失墜しているのでは？
中古になっても、何か不安だしね。

一生無理だから、せめて掲示板ではお金持ちのふりをしてみたい積水（笑）

確かに掲示板でしか叶わない夢だよね（笑）

お金持ちのお客さんばっかり相手にするから、自分との違いを思い知らされて、鬱憤を掲示板で「貧乏人～」とか言いながら晴らしてる。
ますます惨めだね（笑）
うける。

ここが坪300万以下～と妄想している貧〇人。
積水の人間じゃなくても情報がはいっていくる人がいるんだよ、わかる？？
お前の知らない世界があるんだよ。
積水を中傷するのは勝手だが、残念ながら勘違い、アホ面丸出しだぞ(笑)

とか言って、ますます惨めになる積水社員（笑）

↑
矛先違いの積水ネタじゃつまらないな。
金持ちに対する僻みを聞かしてくれ(笑)
俺は年収の45％を貧〇人に寄付しているぞ。
もっと感謝しろ(笑)

俺は50%だから、明らかに俺が勝ってるけど（笑）

貧○人が知ったかすると恥ずかしいよ(笑)
金のある人間はみんな税金に詳しくなる。
所得の50パーセントを納税する人間はいないよ、何故だかわかる(笑)？
一晩考えてみな(笑)

45%はやっぱり釣りの気がしたよ。
経費の控除ぐらいしか自慢することないだろう？（笑）
自分よりはるかにお金持ってる検討者をけなしてみる（笑）

自慢は億越えてから言え。
越えてる？（笑）