神奈川県で資産価値の下がりそうなマンションは？

何を言ってるのかよくわからんが・・・。
てっとり早くするために瑣末な点をとらえるが、
私鉄で「急行、快速などがある東京直結路線」とやらでないのは、大手では存在しない。
中小の相鉄とか江ノ電とかくらいだ。
根拠ない意見もありだと思うが、117くらいのレベルで抑えていただきたいね。

一応相鉄も大手なのです…。

120さん
私鉄（JR以外ということ）で東京（東京駅のこと）直結ってありましたっけ？
渋谷・新宿・池袋・品川などの副都心から地下鉄に乗り入れて大手町・日本橋まで行く
のはありますが・・・。

ストライキ情報のニュースが流れるときは相鉄は中小に括られています。

無いですね。私も乗換えが面倒なので私鉄沿線は考えていません。

118の言うところ、
東横線も「東京」直結じゃないんだけどね。
東京メトロに「東京」駅があるけど。
どうでもいいけど、あげあしとるのは止さない？
念のために、乗降客が一番多いのは新宿駅だよ。

・微妙な駅
・駅から遠い
・六会コンクリート

125さん
新宿・渋谷・池袋など副都心の乗降客が多いのは、JR⇔私鉄⇔地下鉄の乗り換え客が
多いのが主因。必ずしもその駅が目的地ではない。
ところが、東京駅はほとんどそこが目的地。
私鉄の弱い点は、東京駅「直結」ではなく、副都心から地下鉄各駅停車でチンタラ
「大手町」「日本橋」に行くしかないこと。
今後「東京」の座標軸は確実に、リニア（品川）・羽田空港を擁する城南に移動
する。そうすれば、東京駅・品川駅に拠点を持たない私鉄は廃れていくと思う。

えっ！ってことは京浜急行が一番の人気私鉄になるってこと？？？

かなり斬新な意見が出てまいりました

127さん続けてください
楽しみになってきました

困った人だね。
東京駅なんて新宿駅の半分しか乗客いないんだけどね。
東海道線で東京以北に通勤する人は東京で降りるんだけどね。
東京駅が大好きみたいだけど、川崎か戸塚あたりの人？
まっ、スレのテーマから外れるので、止めておくが。
京急は昔に比べれば利便性は向上してきたけど、客層が変わらないことにはね。

ビジネスの中心地は昔から東京近辺ですよ。
ここ数年の再開発でますますその傾向が顕著になってきましたが。
新宿や池袋のような副都心とでは、主要企業の中枢機能の集積が比較になりません。

なるほど…

資産価値というと、結局、路線と駅の話になるんですね。

バス便だけど資産価値の高いところとか、駅から遠くても資産価値の高いところって無いのかな？

自分は、駅前ってごちゃごちゃしていてあまり好きではないので、住むなら少し離れたところを考えてるので…

>129
新宿の乗降客数が多いのは、JRと私鉄の乗換えが多いからだって。
東京はJR中心だから、JR駅内での乗り換え人数がカウントされない。
駅内での乗り換え人数カウントすれば、新宿とたいして変わらない数だと思うよ。
品川も同様。

＞私が見に行ったバブル前（といっても完成は一昨年〜昨年だが）のラゾーナ川崎
＞港北センタープレイス・上永谷Ｌウイングは全て駅前物件だったこともあり、
＞現在も買値より１０〜２０％価格が高くても売りが出ていない状況。
＞これが同じ駅でもバブル価格の物件は今後値下がりするしかなさそう。
同感ですね！この３つは私も見に行きましたが、立地は抜群でしたね。
しかも価格は手頃ですから、新価格物件と比べるとあがることはあっても
下がることは無いでしょう。
ただ同じ立地でもクレセントタワー・港北センターヒルズ・（上永谷は駅近
でてないので）東戸塚ベリスタタワーなんかは新価格物件ゆえ下がる確立
高いでしょうね。
駅も大切な要素のひとつではあるんですけど、やはり価格と駅からの距離が
大切では？
まあ駅前に何もない駅だと意味ないですが・・・。（笑）

駅直結＞駅徒歩4分以内＞駅徒歩10分以内＞バス便

JR私鉄乗り換え＞JRのみ＞私鉄のみ＞バス停

下がりにくい資産価値ならこういう事になると思う
ちなみに便利さ関係なく資産価値を考えるなら、土地のブランド力がものをいう
つまり不便なのに価格の下がらない田園調布と横浜山手
まあこのあたりはマンションでなく一戸建てだが

お買い得３物件を見に行って買わなかった人は結局どこを買ったのでしょう？
それよりお得と判断した物件があったのかな？

＞東京はJR中心だから、JR駅内での乗り換え人数がカウントされない。
＞駅内での乗り換え人数カウントすれば、新宿とたいして変わらない数だと思うよ。

　やっぱり、そういうカウントなんだ。
　確かに新宿は混んでるけど、東京駅の混雑振りを見ると新宿の半分って事はないよね。
同じくらいか、ちょっと少ないくらいの印象です。

全くどうでもいい話かも知れませんが、相鉄は大手民鉄です。

新宿からじゃ新幹線も乗れないし、空港も遠いしね。

湘南新宿ライナー停車駅はまだほとんど下がってないのはそんな理由でしょうかね。

JRの通勤路線の電車は、乗り心地が悪いから好きになれません。
東京駅から新幹線に乗る時も、二重橋前から歩くのが気に入ってます。

今週のマンションズで「首都圏３５４駅マンション価格」という特集を
やってましたね。

その中で「将来性に期待できる駅はドコ？」という特集がやってますね。
神奈川県では「マンションの７０㎡換算価格」※で、
下記の駅がピックアップされています。金額が高い順で
※(２００７年９月〜２００８年８月のデータ【東京カンテイ調べ】)

１位　新百合ヶ丘　　４，７９６万円
２位　たまプラーザ　４，６７２万円
３位　向ヶ丘遊園　　４，５８５万円
４位　新川崎　　　　４，４０４万円
５位　相模大野　　　４，３０１万円
６位　橋本　　　　　２，８５９万円

ちなみに以前こんなデータもありましたね。

日経BPの記事「ここは買ってはいけない！　これが新しい不動産格付けだ」
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081028/175419/?bzb_pt=0

【川崎市内】
川崎駅　格付：BB　買うとリスクあり　「投資不適格」
武蔵小杉　格付：CCC　買ってはいけない　「投資不適格」
溝の口　格付：B　買わない方がいい　「投資不適格」
新百合ヶ丘　格付：BBB　買ってもいい　「投資適格」

【横浜市北側】
青葉台　格付：B　買わない方がいい　「投資不適格」
江田　格付：BBB　買ってもいい　「投資適格」
たまプラーザ　格付：BBB　買ってもいい　「投資適格」

新百合ヶ丘やたまプラーザなど神奈川北東部の高級住宅街が今後も安定しているようですね。

マンションズって・・・単なる広告でしょ。
そんな数字は何の参考にもならないでしょう。
今広告主が販売している物件がある場所取り上げてるだけなんだから。

ではその他の地区の価格を
※２００７年９月〜２００８年８月にマンションの供給実績で７０㎡の換算価格
主な地区

川崎　　　４２９２万円
鶴見　　　４３６２万円
東戸塚　　４２９３万円
上大岡　　４７５７万円
日吉　　　４４３１万円
綱島　　　４３６０万円
溝の口　　４４３１万円
宮崎台　　４６９９万円
藤が丘　　４８９８万円

みたいです。

新百合ヶ丘や向ヶ丘遊園はわかるけど、あとはデタラメだよね。
あっ、たまプラは微妙だね。
４位以下は語る気にもならない。

>>141

今週のマンションズ読んでいないのですが、
「マンションの７０㎡換算価格」で金額の高い順ってのが何で資産価値が高いと言う
結論に繋がるのか理解できません。
金額が高い順＝バブル価格順って可能性もあるよね。
マンションズではその辺りをどう説明していたのでしょうか？
「マンションの７０㎡換算価格」で金額の高い順が資産価値が高い順に結びつく理屈を
教えて欲しい。

ぐちゃぐちゃなデータをあたかも何かの統一基準のように発表してるだけなので
物件情報だけありがたく読んでるほうがいいですね。

膨大な生データがあったら少し加工して確からしい数値に並べ替えたりしたくなるもんですが
この会社はほんとに手抜きというかそのまんま単純に発表するのが不思議です。

川崎　　　４２９２万円
鶴見　　　４３６２万円
東戸塚　　４２９３万円
上大岡　　４７５７万円
日吉　　　４４３１万円
綱島　　　４３６０万円
溝の口　　４４３１万円
宮崎台　　４６９９万円
藤が丘　　４８９８万円

川崎が一番安いのは、多数の格安バス便物件が含まれるからでしょう。
マンションの絶対条件である「駅徒歩10分以内」という括りを入れないと
実情にあった比較ができません。

こういうのはアンケートによるDI調査が一番確かでしょうね。
例えば

「７５平米、駅徒歩５分、財閥系デベ、ゼネコン施工、中層MSの中層階、南向き中住戸、付帯施設無しと仮定、二重床、ビルトイン空調、ディスポーザー、床暖房、管理費標準クラス、修繕積立金標準クラス」

この物件をあなたなら幾らなら検討しますか？

○○駅徒歩５分の場合　○○円
○○駅の場合　○○円
．
．
．

と続ける。ま、こんなこと誰もやらないでしょうがね。

こんなデータ駅近に大量供給があった駅と、その年に駅遠の物件しか出なかった駅があれば
全然物件価格変わってくるだろ。
コスギ除いた東横沿線なんて、街が出来上がってて
もう殆ど駅近建たないんじゃないか？？

> 確かに新宿は混んでるけど、東京駅の混雑振りを見ると新宿の半分って事はないよね。
> 同じくらいか、ちょっと少ないくらいの印象です。

それはビジネスマンの通勤時間帯だけ見ているからでしょう。
通勤時間帯以外では、混雑度は圧倒的に新宿＞＞＞＞東京ですよ。
新宿が若者や買い物の主婦層で混雑する時間帯に、東京駅は閑散としているし。
衣にしろ食にしろ、老若男女幅広い階層の客を集める店なんか東京駅近辺にないからね。
トータルで東京駅が新宿の半分というのは納得のいくところ。

上永谷のＬウイング売り物件出ないね。
売主の不動産屋に出たら連絡お願いしてるけど、ずっと待ちです。
新築で欲出さずに、買っとけばよかった。

>>151
あの頃の物件はどれもお買い得だったからねぇ。
今から考えると結構いい物件も多かったし。
それ故にまだいい物件があるんじゃないか的な考えで逃してた人もいるかと。

あそこは直結だから住んでみての満足度はさらに高そうだからなかなか出てこないのも
納得かと。

出ても新築時の＋1500万〜2000万くらいなのかな。

やはり港北ニュータウンではないでしょうか。
２０分も３０分も時間をかけてようやくあざみ野か日吉。
下手をすればその前にバス。
そんな不動産をあの金額でというのは、バブルの含有率が高いような気がしてなりません。

東戸塚はどうでしょうか？

何が上永谷だよ笑わせんな

上永谷って何線が通ってるの？

>>155
笑ってもいいだろうが現実問題それくらいの人気度合いなはしょうがないことだ。

上永谷も港北も市営地下鉄ですね。
両方住んだことあるけど、住みやすい街だったよ。
上永谷も港北も駅前でそこそこ生活が完結しました。
駅自体の価値はそんなに高くないかもしれないけど、その地域の一番物件で
人気があるけど、売り物がでない。
いくら人気の駅でも物件価格が高くて駅からの距離があればあなり買い手も
いなさそうだしね。
結局、上にも書いてあったけど、駅も重要ではあるが、買った時の価格・駅からの距離
とかを含めた総合的な見方で資産価値って決まると思いますよ。

地域一番物件の物件の資産価値が下がりにくいということは
当然バス便・駅遠はダメってことだよね？

ブランド力ある高級住宅地以外は駄目だろうね

上永谷という時点でいくら便利でもイラネ

やはり神奈川でやばいと言えば東戸塚は外せません。特に駅前のタワーさんとか。

高級住宅地って一般的に戸建て中心でしょ。
マンション販売って少ないんじゃないの？

>>162
東戸塚って行った事もないし、興味もない。

お前以外に話している。

だから駅遠だとマンションより戸建て
買った方がいいってこと

市営地下鉄の何がイヤって、駅が暗すぎる。薄汚れている。
あの沿線だけには絶対住みたくないって思っている。
新しくできたばかりのグリーンラインも同様。なぜだ？

>>167
センター南に行ってみな。考え変わるよ。
俺も昔は同じ事思ってたけどセンター南に行って考え変わった。

前にも出ているかも知れませんが、スレ主の
『マンション購入を検討中・・・資産価値の維持出来ないマンションを
購入したくない・・・』

聞くなら、値下がりにくいマンションを聞くのが筋でないの？？

ということで、港北ニュータウンと東戸塚ということで、このスレの結論にしていいかな。

プチバブルでこれまでの地域相場以上に暴騰した地域が暴落するでしょ。
当たり前のことです。
武蔵小杉は横須賀線新駅特需を除いても明らかに供給過剰＆バブっちゃいました。
一体開発でないため商業施設の少なさが致命的です。
他、京急支線物件や近隣のバス便大規模物件なんかは暴落確実でしょう。
スレッドでもプチバブル崩壊前の早い段階から警鐘が鳴らされていましたが・・・

値下がりしにくい〜というスレもあったよ。沈んでるけど。。。
東京、千葉、、、あちこちの板でおっ建ててるみたい。
完全な愉快犯ですね。

>>161
ブランド志向ですな

地下鉄沿線なんて横浜じゃ一番地価低い

オメーラそんなに駅近がいいなら屏風浦徒歩三分の新築戸建でも買っとけ

今ならたった4000でお釣が来るぜ

上永谷も港北の団地も本来はそれ以下の価値しかない

話題に出てもよさそうだけど、意外と出ていない町田近辺というのはどうなのでしょうか？
新百合ヶ丘と相模大野以外は、価値自体も高騰していないだけ暴落しにくい感じもするのですが・・・。

町田は東京都だから話題に出ないのでは？


釣られてみた（笑）

＞上永谷も港北の団地も本来はそれ以下の価値しかない
＞地下鉄沿線なんて横浜じゃ一番地価低い

でも現実には価格が買値より高くても売りが出ないというのは、周りの評価より
住んでいる人の満足度が高いということでしょうね。
このご時世で値上がりしているマンションて珍しいよね。
たぶんほかの駅でも個別にみるとあるんじゃないの？

>>176
ただ小田急沿線と横浜沿線に住んでいると、色々な意味で町田抜きに語れないのは事実。
相模大野・新百合ヶ丘が人気なのも町田が手に届く距離にあるから、ということも要素の一つにはなっているでしょうから（庶民の街だから品はあまり無いけどね）。

六会コンクリートのマンション

↑それ鉄板ww

>>179
それは東戸塚の大規模なところ？？
ちなみに東戸塚の駅前タワースレって購入者が見張っていて値下げネタ少しでも書くと削除されてるみたいだね。
今見たら、購入者一人で自問自答してスレを盛り上げているように見えるよ。プッだな。
ということで東戸塚駅前タワー！
って出てたっけかな？

「東戸塚の駅前タワー」って「東戸塚の大規模なところ」とは別の物件の話？

東戸塚駅前ビル、住民版も皆ご大層なハンドルネームつけて
一人で自作自演してるんじゃないの？
と思える。

東戸塚駅前タワー＝ベリスタ
東戸塚大規模＝グランドメゾン
であると思われる。

駅前タワーの方の住民版のハンドルネーム確かにすごいね。。。

東戸塚以外にも六会コンクリート物件何個かあったよね？
戸塚かどっか取り壊されたらしいけど、その他って普通に人住んでるの？

ここも自作自演のオンパレードだね。

神奈川ってモリモト系あったっけ？

上永谷＊＊の＊＊＊＊がひどいな

一生地下鉄の山の中の僻地で国道の排気ガス吸いながら埋もれとれ

>187

知ってる限りでは
川崎
平間
保土ヶ谷
矢向(予定)

新川崎も激落必至だろう。

大師線沿いの物件でしょう
これほんと
川崎の末端、底辺ですから

モリモトデザイナーズマンション・・・。

>191
バス便もいれとけよ。

では、港北ニュータウン、東戸塚、新川崎、大師線、バス便のところ、
以上が奈川県で資産価値の下がりそうなマンションの中間報告の結論、でいいかな。
個別の名前はよそうね。

青葉台も今後下がるよ。

大師線なんぞ坪100万〜140万で相場が低値安定してた地域。
プチバブルに煽られて高値掴みしてしまった方は勉強不足ってことですね。

>>188
なぜそんなに上永谷をねたむのかが不思議

>バス便もいれとけよ。

バス便の物件ってもともと価格が安いから、値下がり額的には、意外と下げ幅が小さいかも知れないと思う。
大きな駅にバス便の物件と、乗り換えが多い路線の駅近物件って、新築の時の価格は後者の方が高いことが多いけど、中古の価格を比べると差がほとんど無いんですよね。

乗換えが多い路線のバス便は、ちょっと厳しいとは思いますが…

上永谷はどきゅーん！が多過ぎる。

昨夜のNHKで荒廃するマンションをやってた。
供給過剰が１０年以上続き、地方や東京郊外で増えてる。今後も増え続ける見込み。
悲惨だった。中古価格がゼロに等しくても買い手がない…。

バス便の物件はもともと価格が安かったのに、
駅近物件に便乗して実力以上に値上がりしてしまったからダメージが大きい、
という意味じゃないかな。
バスなんて考えたこともないから想像で言ってるだけなんだけど。

私もみました、結局投資用の物件に下手に手を出すと。
市況の悪化でイッキに荒廃が進むという流れでしたね。
画面で出ていた２，３百万の物件はワンルームが多かった
さもありなん。といった所でしょうか。

こう考えると、下手にＰＥＲの良い物件に手をだすのも
考え物ですね。

>>194
>>では、港北ニュータウン、東戸塚、新川崎、大師線、バス便のところ、

こうやって並べられると、港北ニュータウンはなんかちょっと違うような気がしてきた。
ここがもし下がったとしても、それでも庶民じゃ手に入んないような。。。

大師線と言ったって最近の大型物件はあれしかないし。
東戸塚や港北と同レベルに考えるなんてかなり歪な思考能力としか思えない。
東戸塚もいいところだよ。
新川崎の駅前は三菱の異臭に我慢できるかだ。

元の値段や下がったあとの値段はどうあれ、
「下げ幅」が大きくなりそうな場所ってことではないかと？
そういう意味ではかなり納得できます
＞港北ニュータウン、東戸塚、新川崎、大師線、バス便

なんだかんだ言っても下がらないのは東横

港北地区は、販売価格を下げるくらいなら、土地の塩漬けを選びそう。
そうなると、新築物件も確実に減るんだろうなー。

>>206

今、塩漬けにしちゃったら、一生漬けてないといけないんじゃない。

港北ニュータウンは電車の便が悪くて地の利がないので。
来るべき人口現象時代には、多摩ニュータウンの二の舞になるでしょう。
駅遠物件から衰退は急激にすすむでしょうね。

港北ニュータウンが多摩ニュータウンの二の舞？
ブルーライン、グリーンライン、そして第三京浜
東京の中心部だけが職場ではありません。

弱小ラインを並べても説得力なし。
また、東京の中心部だけが職場ではないが、圧倒的に集中しているのは間違いない。
ブルーライン、グリーンラインも主として東京に通勤客を輸送する手段として機能している。

多摩ニュータウンのようにいっときに爆発的に人口が増えた訳ではないから、
あれほど極端にゴーストタウン化することはないのではないかな。

上大岡の駅前タワー

最新の国土交通省発表地価動向レポート
http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/look_rep/pdf/20081121a.pdf
の27〜29ページに鑑定評価員のコメント付きで各地の動向が掲載されている。

マンション分譲価格については（□＝横ばい、▽＝下落）
みなとみらい□、センター南▽、センター北▽、美しが丘▽、元住吉▽、武蔵小杉▽、新百合ヶ丘▽

鑑定評価員のコメントは、例えば、

[麻生区新百合ヶ丘]（抜粋）
・マンション適地について、これまでのトレンドを割り込む事例が見られるようになってきた。デベロッパーは土地価格及び分譲価格について先安感を強めており、取引価格は下落傾向にある。
・マンション分譲価格は概ね下落傾向で推移しており、契約率も低下傾向にある。
賃料は横ばいで推移し、取引利回りはやや上昇傾向にある。また、取引価格は下落傾向にある。駅近接のマンション適地はその優位性を未だ維持しているが、分譲マンション市況が悪化しており、さらにデベロッパーの資金調達もより困難となってきている。従って地価動向は若干の下落傾向にある。

少なくとも新百合に関して安くなっているのは駅から離れた新規物件と、
竣工後の売れ残り物件だけなのでは？
駅近某物件が安くなったという話は聞いたことがないし。

新百合に限らず、立地などの条件が良い物件は、今後もそれほど安くならないだろうし、
全体の平均価格が下がると、そういう立地が良い物件は今よりも出なくなる気がする。
実際、数年前のお買い得だった時期に欲しいと思った物件って少ないでしょ。

>>実際、数年前のお買い得だった時期に欲しいと思った物件って少ないでしょ。

そうであるような、ないような、、、。
まず、良好な土地は価格が低いときに市場に出てくる印象です。
戸建であれば、そのときに良好な土地を買うのが一番お得。土地さえ入手してしまえば上物はいつでもご自由なときに。
しかし、マンションは業者が安く土地を仕入れてもすぐに販売するとは限らず、上昇局面に入るころに売りに出される傾向があるように感じます。ウォッチしてたわけではないので。

確かに。
チラシみてても宅地に関しては、おぉこの立地が出たか！いままでどうして眠ってたんだ？
というものが多いです。
逆に言うと、それだけ一般媒体に募集かけなければならない程
需要が減ってるわけでしょうけど。

>202

番組では投資用マンションだけを対象にしてたわけではないでしょう。

・長年続くマンションの大量供給
・市場価格の周期変動
・国の無策

以上の理由により、地方や郊外の不便な場所のマンションの荒廃が進むというシナリオです。
市場価格が低いときは都心回帰がおこり、価格が上昇するにつれ市場が郊外に移る。
そして、また市場価格が低くなったときに都心回帰がおこる。
この繰り返しで郊外の不便な立地のマンションは空き室が増え、負のスパイラルに入って荒廃する。
最近のマンションバブルの崩壊が、荒廃するマンションをさらに加速して増やすと予想されていた。
これを防ぐために、国は住宅政策をしっかりするようにと締めくくっていた。


昔から言われてますがマンションは立地ですね。一般的には便利さを求めて住むもの。

新百合は下がるに一票。
バス便物件は特にやばそう。。。
だって徒歩9分の物件ですら数百万値引きでしょ。700万でしたっけ？今はさらに？
駅遠物件やイメージ先行で中身が薄いエリアは下げるんじゃないでしょうか。
美しの森も新百合もそれに当たると思いますが。

>215

そうなんですよねぇ。
景気が悪いときに企業や個人が仕方なく良好な土地を安い価格で手放す。
でも、市場が冷え込んでるからそれでも売れない。
このときに買うのが一番！！
景気が良いときは良好な土地を所有し続けられるから市場に出にくい。出たとしても大変高価。
こんなものを掴む必要なし。景気が悪いときの方が良好な土地がたくさん出回るのですから。

東急田園都市沿線が下がっていると言う記事アエラに出てますね。