ノブレス新百合ヶ丘(グリーンダイヤモンド)

住民板観ても管理の実態なんてわからないですよ。

周囲の植栽の手入れとか、清掃状況、住民の方に声をかけて聞いてみるのが一番。
実際に見て、話をきかないと。

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＞676
気に入って永住する前提ならどちらも良いのでは？

中古の値付けとか将来的な資産価値等々を考えれば明らかにプライムでしょうね。
デベのブランド＆管理、立地は正直相当の差があると思います。
この地域自体、三井が手がけた再開発ですしね。

何を重視して選択するか、ですかね。どちらも良いマンションだと思いますよ。

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新百合山手は再開発でなくて、区画整理事業だよ。違いは分かるかな？

あと、プライムの資産価値はどうなるでしょうかね？　駅徒歩で２分違いの中古
物件の売り出し価格から考えると、あの販売価格を維持できるとはとても思えな
いけどな。新百合山手の開発で価値が出るのであれば、あちらも恩恵受けて当然
と思うのですがね。

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ここは中古価格相当下がると予想するよ
ここだけじゃなくてプライムもだけど

現在のこの地域の家賃収入を維持するのはもう不可能な状態だし、
売り出し価格があまりにも高すぎる。

2〜3年後に半値とかいうレベルじゃないかな
中古で2〜3年後に半値もしくはそれ以下で買ったほうがいいかなと
最近思い始めた。

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＞686
第三者ですがおもしろいやりとりですね。

2分違いって？？？　本当にそうなんですか？　表示違い？
別にどうでもいいのですが、ちょっと面白いですね。

で、再開発だ、区画整理だとつまらない揚げ足とってますが、三井が手がけたっていうのは本当でしょうか？
本当だとしたら良い場所はそこがとっちゃうのでしょうね。

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揚げ足取りですか。実は私も違いが分からなかったのですが、新百合山手を見て初めて
分かった次第です。

区画整理事業は、解散しちゃったけど組合によって行われ、三井はそのメンバーにすぎ
ません。三井が主体だったらもう少し全体プランがしっかりとしたものになったのでし
ょうね。

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>>681

植栽と清掃で月2万以上の管理費とは、太っ腹ですね。見て聞くのは確かだけど、それも
一面にすぎないのでは。住民板に書き込まれるのも一面にすぎないけど、他では入手で
きない情報とかが、あったりするんですよね。

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676です。

ノブレスとプライム、それぞれマンション前から駅まで歩いてみるのですが、感覚的にかなり
距離が違う感じがしてしまうのは私だけでしょうか？
逆に、駅からマンションに向かう際の坂道負担は連日だとかなりこちらは厳しい感じがしてし
まいます。う〜ん。(?_?)

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>690

住んでいる人に聞くのが一番です、と言っているのでは？
どこの住民版も基本的に同じような話題しかないですよね。

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ここは賃貸に出ている部屋が多いという話題がありましたが、どうなのでしょうか？
オーナー住民が少ないと確かに管理が心配ですね。

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多いではなく、早くも賃貸にという話題でした。今の所一部屋のみの情報です。

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>>692

住民板をチェックすると、売った後のデベの対応とかがデベや物件ごとに違っ
てたりして、いろいろ面白し、購入検討にあたって情報源のひとつだと思い
ますよ。

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あのー。680以降の書き込み読みましたが、真剣に購入を検討している方は
いないように感じました。プライムとノブレスのモデルルームすら行ってないのでは？
販売価格が高いのは承知でみなさんここを買っていると思います。価格は参考程度で
欲しい時が買い時と思います。いつまでたってもマンションは買えませんよ。

管理費についてですけど、プライムは商業施設分の管理費を住民がかぶるので（防災センター
が必要）その分高く、管理の質と内容はノブレスも変わりないと思います。
管理の質が悪いなら将来的に管理会社を変えればいいだけと思いますが・・・。
ノブレスの管理費がプライムより安いのは商業施設分の上乗せ負担がないからです。
タワマンなどもそうですが、商業地のマンションを検討している方なら一般常識と
思われますが・・・。もっとお勉強しましょう

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あと、ちなみにノブレスの土地は三井さんから買った土地です。

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ナイスのこと、もっとお勉強しましょう。

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ナイスの住まい情報を検索したら、ここが注目の賃貸物件で紹介されてます。
賃貸の人は駐車場無料のようです。売るより貸すに注力したのかな。

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>賃貸の人は駐車場無料のようです

それって不公平なのでは？？

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>>700 ナイスのこともっとお勉強しましょう

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電話もすごいし家にまで来る営業さん、熱心なのは分かるんだけど、もう少し考えさせて〜〜。

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>>696
欲しいときが買い時なんて、デベにとってカモネギ的なひたすら痛々しい考え方ですな・・・。

管理会社を変えることひとつ取っても決して簡単ではないのと、イコール毎月の支払コストが変動する
こともきちんと勉強しておかないとね。この物件は比較的安価なコスト（管理費・駐車場＝機械式！）
で売り出されていますが、常識的に考えても値上げはそもそもシミレーションしておかないとです。
デベさんなんて、売ったらハイサヨウナラ！ですからね。あれだけ広い庭園をメンテするのにどれ
くらいの相場なのか？駐車場機械式で10年後も果たして月額3,000円でペイするんだろうか？
ちょっと考えれば分かるはずです。今安くしているのは、「売るため」でしょね。プライムも意識
しているのでしょうが。（プライム高いですが、まああんなもんでしょ）

この半年で当物件含め周辺価格も予想通り下がってきていますので、新税制待ち含め、今年あせって
買う必要はないでしょう。

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↑同感。
私もそう思います。

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>>703

ナイスは日綜商法といわれてるのと同じやり方ですね。ただプライムの管理費は相場より
高いと思いますよ。それにその理由が商業施設があるので、管理にコストがかさむっての
もどうなんですかね。それならば商業施設が負担するべきじゃないかな。少なくとも管理
費が高い分、通常よりも管理がしっかりしているってことではないですよね。

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>>699,700

賃貸が1件でてるだけですよね。駐車場は、賃料に含んでる可能性もあるから、
不公平って言うには情報不足じゃないすっか。

某社さんなんか、完売と公表した物件で完成直後に系列会社からまとめて数十
件賃貸に出てました。あれには驚きましたね。

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>702

そうですね。ちょっと非常識ですよね。
マンションって無理に押し付けられて買うようなものじゃないですからね。

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とても管理が心配です。

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＞駐車場機械式で10年後も果たして月額3,000円でペイするんだろうか？

するわけないです。機械式はメンテだけでも結構かかります。
機械取替えも想定する必要があります。
計画書で30年くらいの想定金額をきちんと見たほうがいいですよ。
駐車場は使わなくても全戸均等割り負担ですしね。
同様のマンションで「とりあえず10年時に各戸50万円追加負担」というところもあります。

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>>709

機械式駐車場の取替え費用は修繕積立金から充当ですね。均等割りについては、
１階の住民がエレベータ取替え費用を負担するのと同じ論理です。異論は確か
にありますが、共同住宅なので、施設維持費用を使用してる人と、使用してい
ない人で区別するのは無理があると思います。
あと、一定期間ごとに修繕積立一時金徴収とか、修繕積立金の増額ってプラン
は、別に珍しい話ではないですよ。重要事項説明で説明してなかったら問題だ
けど。

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＞一定期間ごとに修繕積立一時金徴収とか、修繕積立金の増額ってプラン
は、別に珍しい話ではないですよ。

程度の問題です。

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>>711

プランが気に入らないのであればパスすればいいだけじゃないの。

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機械式駐車場のランニングコストってどれくらいか調べてて知ったんだけど、
地下駐車場だと消火設備のランニングコストもさらに加算なんですね。

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もー本当に何も知らない人ばかりですね。
>>703
>>709
うちのマンションの駐車場が一律３０００円なんてどこに書いてあります？
購入検討者ならわかっていることですが・・・。ホームページなど見てくださいね。
>>705
商業施設が管理費を負担するには商業施設の管理組合があるかどうかがポイントです。
プライムは残念ながら管理組合は1つだけです。プライム検討中に確認しました。
商業施設の上乗せ管理費は一般住民の負担が必要です。

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>>714

>商業施設の上乗せ管理費は一般住民の負担が必要です。

だから、ノブレスとプライムでは管理費の比較は無意味ってことを言っただけ
なのですがね。無知呼ばわりされるとは心外です。

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>662
本当のことを確認してからが良いと思ったので、かなり遅くなってしまいましたが。
HP上の値段なんて信じても意味ないですね。
これを書いたら特定されそうですが、仲介に行って本当の値段を確認してきました。
あの値段はまだ売れていない部屋への配慮らしく、実際の価格とはかなり違います。
あなたの嫌がらせとか思いたい気持ちも分かりますけどね。
ちゃんと確認してみてください。

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当然、竣工後ですから、値段は下がるでしょう。
私は定価で買いましたが、自分のほしい間取りを選べたので、満足してます。
気に入った物件が安く買えればいいですが、タイミングもありますし。

プライムと競合するしないで議論になっていますが、ノブレスとガーデンウィングの価格帯は
接近してますよね。入居者の方にお聞きしてもプライムも検討された方が多いです。

もちろんプライムにもいい点がたくさんあって、我が家も大いに悩みました。
（予算的にもプライムを買えないことはなかったので）
駅から近いし、立地は文句なし。デベも一流だし。。。

ただ、日当たりがよくないこと、梁が出ていること、ランニングコストが高いことが
ネックになって、こちらに決めました。
たくさん買い物をしたときや、雨の日に出かけるときは地下駐車場でよかったなあと思いますね。

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プライムも地下駐車場ですよね？？

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一期二期の契約者は間取りも建具も比較的割安なカップボードも選べたんだし、その点踏まえれば値下げも納得です。三期の方も自分の好きな部屋選べてるだろうし。もう批判する人はなんなんですかね…

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注目されてるってことでしょうね。
誰からも相手にされないよりはいいんじゃない？
やっぱり出来上がりが良かったよね！

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早く完売してもらいたいですね。とても住み心地はいいです！ハイサッシはホントに気持ちいい！

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このご時世、完売は無理かも。

相当値引きありなら・・・・・

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家具付き４LDKで四千万台なんて安いね。
マンション購入はあまり考えてなかったけど、本気で考えちゃうなぁ。。

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そんなに早く完売しなくてもいいんじゃないですか？
欲しい人に買ってもらって、売れ残ったら中古で流通させて・・・
ナイスさんには気長にいって欲しいです。
値引きは企業としてやむないと思いますが、あせって大幅値引きで売ったら、
購入層が落ちてしまい、住民の質が落ちそうです。
検討していたここよりも１０００万安い物件の掲示板を見ると、モラルがない方々が
多かったので、こちらに決めてよかったと感じています。

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モラルがないってどんな感じなのでしょうか？
イヤですねぇ。。

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住民の質とは？？？
家の値段１千万の違いくらいで、人間の質が変わるとは思えませんが…。

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プライムの掲示板とかに書き込む人間の質は気に入っているのかな？
724さんがどう考えているのか気になるところです

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こちらのマンションを検討しようかと思っています。

まだ、現地には行っていませんが、
魔法瓶浴槽とハイサッシはチラシで見ていいなと思ったからです。

残りの部屋は日当たりなどはどうなのでしょうか？

私は西日（めずらしい？）が好きなのですが。

ちなみにプライムはお値段と管理費が高すぎるので
MRで説明を聞いてすぐに諦めました。

新百合駅まで歩いて5分ちょっとというのは魅力でしたが。。。

魔法瓶浴槽の使い心地はいかがですか？

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魔法瓶浴槽の使い勝手は満足しています。
今の季節で自動保温を切っても３時間くらいなら沸かし直しなしで入浴できます。
夏ならもう少し長持ちするのでは？と思っています。

今まで似たような分譲マンションにいくつか住みましたが、意外に良かったのは
ガスの床暖房と浴室乾燥（サウナと暖房も）です。
電気で動くものと比べると暖まりが良いです。
他の物件を見るときにも、ガスか電気かを注目してみてください。

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残り６戸ですか？

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家具付きモデルルーム使用の部屋があと六件と言うことだと思いますよ。
まだもう少しはあると思います。

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残り、28戸プラスアルファです。

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まだそんなに余ってるんですか…。

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プライムの斜め向かいには三井の100世帯ちょっとのファミリー向けマンションとプライムモデルルーム後にももしかしたら五階建てくらいのが建つかもしれないとか。。
シンユリは供給過多ではないかと不安になる今日この頃です。

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うちのマンションでは廊下やエントランスで
たばこを吸っている人はいませんよ

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マンションは７０％売れれば成功と言われていますので、ノブレスは成功の部類に入るのではないでしょうか？緑が多くて静かで良い環境ですし、嫁も同じくらいの赤ちゃんがいる方と友達になれていて入居して良かったと思う今日のこの頃です。

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何の根拠で７０%？？？？

まぁ、ノブレスがどうこうはもういいよ。
買って入居してみて良ければ。
成功とか失敗とか誰が決めるものでもないよ。

新居で正月。めでたし、めでたし。

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ガスの浴室乾燥、良いですね〜
場所に寄っては２０分くらいで乾いてしまったので驚きました。

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売ることを前提に購入された方はまずいないと思います。
それならやっぱりプライムでしょうね。

こちらは長く住むのに適したマンションだと思います。
環境も抜群です！
冬でも日があるのって最高ですよ。

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＞マンションは７０％売れれば成功

「業者にとっては」ですよね。３０％も空室があったら入居者は悲惨です。

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一般的には採算ラインって９割って言われてると思いますよ。７割が採算ラインだと
したら、完売物件は粗利３割だからぼろ儲けじゃない。

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そーか、成約率７割ってのが、マンション販売の好・不調を判断するボーダーって報道され
てるのを勘違いしちゃってるんですね。あれって、すべてのマンションに対してだから、駅
近のこのマンションが７割販売でOKってことはきっとないでしょう。もし、そう考えて設計
したのなら100%駐車場って過剰設備ですね。

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>>740 なんか悪意のある発言ですね…。

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>>753さん
>プライムモデルルーム後にももしかしたら五階建てくらいのが建つかもしれないとか。。


↓これも、デベは三井ですか？

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失礼しました！
>>735さんへでした。。
（おまけに↑でした）

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735です。
三井の土地ではないらしいから、三井かどうかは分からないです。

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あそこは用途地域からしてマンションになると思うけど、具体的なことはまだ、公表されて
ませんね。プライムと道路を挟んだ三井物件（CASBEE川崎に公表済み）もあるから、三井だ
ったら、この状況で同じ新百合山手で販売時期をダブらせて共倒れになるリスクを犯すとは
思えないし、他社だとしても、三井にぶつけてくる勇気はないんじゃないかな。だから、数
年先でしょう。

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ここもいっぱい空いたままだし、プライムも大分売れ残ってるので、明らかに供給過多でしょ。そんな中で、この周辺に、また建てようとする業者はいないのではないでしょうか。計画があったとしても、当分凍結だと思います。

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ついに中古市場に出回りましたね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=14&md=...

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居住中なんですね。
何か事情のあってのことでしょう。
ちなみに分譲価格と同じ値段です・・・。
交渉しだいでしょうね〜。

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あーあ、こうなると早いよ

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高すぎる…

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完成物件で残りものってことを考えると今の価格から相当安くならないと触手が動かない、、、

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>>751

もし、本当にそう思っているのなら、　　甘いです。

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デベって自転車操業を繰り返してるから、一度計画がスタートしたら止めることができなく
て、売れる見込みがなくても出さざるを得ないってことを言ってるのかな。それこそ甘いで
しょう。

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>>756さん

それもあるけど、いくつかでてる北口駅徒歩７分、築浅中古物件価格と比較されたら
一発でノックアウトでしょう。

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>>752
スカイテラス付の部屋、新築でもまだ残ってますよね。これより少し狭くて４ＬＤＫですが。
こちらは３ＬＤＫに変更したのでしょうね。
間取りが違うので、新築と競合しないから強気の値段でいけるのかも。

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新築未入居の間取り変更ってデベの費用負担でやってくれるんじゃなかったで
したっけ。もう終わったのかな？

それと屋上のテラスって、最上階のどこかの部屋を突破されたら、丸裸という
防犯上のリスク付だしね。

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プライムモデルルームの場所は高さ制限があり、3階しか建ちません。持ち主は企業ですが三井ではありません。

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情報ありがとうございます。

３階だて？ちょっと中途半端なんですね。。。

それに今のところはマンションの立つ計画もないんですよね。

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>>762

あそこはノブレスと同じ高さ制限１５ｍだから普通５階建てじゃないの。他に何か制約
あったっけ？ノブレスは傾斜地だから、地下室の容積率不算入使ってるはずだけど。

http://www.city.kawasaki.jp/50/50design/tikukeikaku/manpukuji/manpukuj...

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マンションは建たないって吹聴するのって、供給過剰で販売苦戦中の何処かのデベさんかな？

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15mでは5階は建ちませんよ。戸建の二階の高さがだいたい10mです。現在あるモデルルームも二階で10mです。
携帯電話で入力しているので数字の入力はたいへんです。

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マンションは階高３ｍだよ。ちなみにプライムは２.９ｍ。

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>>765
立たないとは言ってませんよ。
ただ、今のところ予定なしと
聞きました。

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>>761

>それと屋上のテラスって、最上階のどこかの部屋を突破されたら、丸裸という
防犯上のリスク付だしね。
↑↑
意味がわからない。どこかの部屋を突破されたらって、テラス無しの最上階の部屋でも突破された時点でその部屋がリスクどころか終わりじゃないの？？

ルパンではないけど、ヘリコプター等で屋上から侵入ならリスクはあるけどさ。まぁ、そんなリスクは極めて低いけどねＷ

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ここは販売も終了近くなってからの方が
レスが活発になってるようで面白いですね

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まだまだ在庫抱えてるでしょ。
現に今、選び放題ですよ。
営業さんもしつこいくらいです。
プライムか都内中古かノブレスか迷ってますが、あまりにここは残ってるからなぁ。。
ちと心配です。
今、買おうが迷ってる人いますか？

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え、選びたい放題って
一体・・・！？

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そんなに余ってるんですか。。。

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そりゃそうだよ
だって高いもん

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＞ここは販売も終了近くなってからの方がレスが活発になってるようで面白いですね

値崩れを待ってた人が多かったのでは？

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なるほど・・！

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>>771さん
検討中です。
交渉しました？

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昨日MRに行ってきました。
営業の方は売る気満々。
ここでは書けませんが、交渉次第では・・・・・・
チャンスかも。
プライムのMRはもう冬眠に入りますし・・・・

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残りの28戸は、このまま賃貸になるのでしょうか？

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実際はもっとありますよ。。

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