パークハウスつくば研究学園ってどうですか？Part10

↑は１４８さんへのレスね。
１４９は何を的外れなことを言ってるんだか！いくら見合わない値付けで販売したところでそりゃ少しずつは売れるに決まってるでしょーが。現にこの売れ行きの悪さは価格と価値が全く釣りあってないことをよく示してます

>>高額と割高の区別もつかないようですね。
価格が釣り合ってないんだから割高ってことだろ。

>>着々と売れていると言う現実
どこにそんな現実あるの？また妄想？
まあ年に１戸しか売れてなくても着々と売れてるとは言えるけどね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

研究学園はTX沿線で都内にでるのに一番時間を要する、一番不便な駅だからね。
こんな駅前にいくらハイスペックなマンション建てたところで、あの価格帯はどう考えても身の程知らずとしか思えない。
以前誰かが言ってたけど、適正価格より約1000万高いね。

さくらは確かに割高な感じはするけど、けやきはそんな事ないと思いますね。
それぞれの物件で構造も仕様も、そして広さも違うのだから、単なる販売価格じゃなくて坪単価にして同じ土台にのせて比較しなきゃダメじゃない？

その視点でみるとパークはとなりのサーパスとたいして変わらない。免震や仕様を考えたらかえって割安と感じる人もいるだろう。
他にも築５年はたつエスぺリアともたいして変わらない。こちらは立地の違いが大きいけど、仕様は圧倒的にパークの方が上。

本当に比較をするならそんな風に比較した方が合理的なはず。てか通常そうするよね。

それでもパークは占有面積広いから絶対的な価格があがっちゃって買えない人は実際いるでしょ。
実際、それでやむなく周りの物件にしてしまった人を何人も知ってるし。

↑148さん

永久に完売しなくて問題が発生したマンションは
例えばどこのマンションでどんな問題ですか？

検索してもなかなかヒットしないので教えてください。

俺は148じゃないけど、普通に考えて問題だらけでしょ。

①駐車場問題（法的に地所は払う義務がなく、あくまでも善意であるゆえに、いつまで払ってもらえるかの確約をした契約書はない）

②基本この物件は分譲だが、大多数が売れ残っている現状を考えると、多くの部屋が賃貸に出る恐れも生じてくる。
　賃貸人と住人との間でトラブルが出る可能性がある。もちろん賃貸会社とのトラブルも生じてくる（管理費未納など）

③人が住んでいないということは、治安上問題が生じる恐れがある。

④資産価値の下落。

挙げたらきりがないよ。

逆に聞きたいけど155はこれだけ売れていないマンションを、何の不安もなく安心して買う根拠を教えてほしい。

>>156

なぜ駐車場費を現在は地所が払ってる事を知っていて、かつ、支払いを確約した契約書がない事を知っているのですか？

なぜ、大多数が売れ残っていると知っているのですか？大多数の売れ残りとは具体的に何割程度が売れ残っているのですか？

恐ろしく内部に詳しい書き込みなので、実際の所をもう少し具体的に教えてください。

156さん

なんの不安もなく安心して購入できないから質問したのに変に私にこじつけてレスするのはやめてほしい。

>>152

154さんの爪の垢でも煎じて飲ませてもらったら如何ですか。

大多数って言うのは売れ残っている数が多いと言う事ですが、そんな事実はありませんよ。嘘を書いてはいけません。

前回の総会資料を見れば分かる事ですが、現在の駐車場の入庫状況を見ると地所の支払いなど関係無く大幅な黒字(千万単位)のはずですよ。東側は５階まで入っていますし西側も４階近くまで入っていますから３００台は楽に越えているでしょう。それに、管理費も下げる努力位しているでしょうからそれが乗っかればお金に関しては何も問題ないのですよ。

ゴーストマンションみたいに言わないで欲しいのですが、夜でも十分明るく警備もしっかりされているので治安の問題なんて無いのに何を根拠に言ってているのでしょうか。

↑これが事実となると大問題ですね。
マンション管理は通常全棟完売を想定して管理費等々の金額が決定されているはずです。

160さんの仰る通りだとすると、金額設定が曖昧でずさんと言う事になります。

やはり、前から言われているように、ここは管理費が必要以上に高い事がはっきりしましたね。

160さんのレスを読むに、管理費等を下げる努力をしているから、当初計画していた管理費からして予定以上に黒字になったってだけの話じゃない？

必死に大問題にしようとしているなｗ

管理費と駐車場代をごっちゃにしないようにね。
健全な収支計画を立てているマンションは駐車場費用を黒字にするのが当たり前。

収支トントンにしていたら、平面駐車場なんて境界の白線の引き直し費用ぐらいしか要らないじゃん。
それくらい理解できそうなもんだが。

>>156

159みたいなレスしてないで、早く157の質問に答えてあげなよ！

駐車場の費用と管理費は別扱い。
駐車場収入があるからといって管理費設定がずさんっていう意味が不明。
三井の物件と管理費は大差ないし。

まあ、ここを貶めたいだけなんだろうけど。

161は、問題だ問題だと騒ぎたいだけなのですよ。

何時までも地所が管理費を払い続けるとは限らないとか言い始めるだろうと思いますから、予め書いておきますが、地所(+NTT都市開発)だからこそ信頼しても問題ないと言えるのでは無いのでしょうか。その辺りが、売りな訳ですよ。そう言う部分も含めて高額と言われても買われているのですよ。

駐車場収入は、本来不安定なものだからそれに頼らないと成らない管理費の組み方をされていない方がよろしいのですよ。収入は、普通は積立金に組み入れて値下げするとかできる訳で資金繰りに余裕のある物件と言う事ですよ。

更に駐車場収入が増えれば今でも余裕があるはずだから更に余裕が増すのですよ。
総会資料の概算なのと正確な台数は勘定していないのですが、間違い無く余裕があるはずですよ。

こう言う部分は、重要ですよね。

156

157の質問に早く答えな！
吠えるだけ吠えて答えられない？

まあ、そんなあせるな。あなたと違ってそんな頻繁に見てないよ。

>>167
放っておいたほうがいいですよ。
都合が悪くなると消えたり、逆切れしたりする人たちですから。

１６７さんの書き込みが理解できないのですが、貴君はマンション購入の検討者なのでしょうか？
それとも住民の方ですか？

あ、私は利回りの良いマンションの購入を検討していて、都内および千葉埼玉茨城、特に地元の茨城で
何か物件があればと思っている者なのですが。

ここは、利回りなんて考えている人の来る所ではありませんよ。何を血迷っているのでしょうか。

ははは、血迷っていると一蹴されてしまいました。

色々な掲示板を見ていて思うのですが、一検討者の方の書き込みであれば、番号１６７や１７２の
ような挑発的なものは余り無いんですがね・・・
余りに排他的ではないですかね？

排他的ではなくて単なる煽り、荒らしです

>>171

167の書き込みが、理解できないなら

>>156
>>157

を読んでみればいい。

156には、簡単に書くと事情を何も知らない人の妄想が書いてあります。それに、157が噛み付いた。

それで、投資家は何を思ったか。

と言いますと、ここを買わせたくない反対勢力が跳梁跋扈している可能性があるという事なのでしょうかね？

暇を持て余しているもので、多少粘着していてどうも済みません。

No.97 by 匿名さん 2010-08-26 13:12
景気低迷の中、研学の発展振りはすごい。
発展し続ける理由、
１．つくば新市庁舎が来た（政の中心。道州制視野）
２．イーアスを始めとする大型商業施設が集結
３．群を抜く開発スケールと将来性（イーアス北西の２４ｈａには何ができるか）
４．自然と一体化した街のグランドデザイン（ここからのつくば山の眺望は絶品、駅に近接した大型公園、千本桜事業、・・・）
５．快速停車のへ期待（研学に停まってもつくば～秋葉45分は実証済み）



は？

毎日新聞　8月24日
http://mainichi.jp/area/ibaraki/news/20100824ddlk08020124000c.html

◇遅れる沿線開発
　一方、沿線開発は遅れ気味で地域格差が目立つ。

　県内では守谷市、つくばみらい市、つくば市の、計８地区で開発が行われている。このうち４地区は比較的順調だ。守谷市の２地区は既に事業を終えた。つくばみらい市の１地区は進ちょく率８割、つくば市・みどりの駅周辺の萱丸地区は同約５割だ。

　だが残る４地区は苦しい。いずれもつくば市内で００年ごろから開発を始め、１８年ごろ終了の計画。順調なら進ちょく率は５割程度のはずだ。しかし、市役所が移転するなど新たな中心部として期待される研究学園駅周辺の葛城地区でも３４・８％。万博記念公園駅近くの上河原崎・中西地区は１６・２％と低い。

　県などは開発により８地区で約１０万２０００人の人口を見込むが、昨年１０月時点の人口は１万４０００人余りで計画の約１４％だ。

　また、開発のため農地などを提供した地元地権者には、固定資産税が重くのしかかる。

　農地の固定資産税は安いが、開発対象として宅地等になると、税額は高ければ１００倍近くに跳ね上がる。不況で借り手もつかず、やむなく売却する地権者も出ている。

　◇地価下落で損失も
　県は開発に伴い、購入などで沿線に計４１４・８ヘクタールの土地を確保した。２０１９年度までに売却などを終える計画だった。だが不況で買い手がつかないまま地価が下落。損失を余儀なくされている。

　県は対策として、土地の処分期間を計画より１０年延長し、県債を繰り上げ償還する。それでも今月、県が議会に報告した試算で、最終的な県財政の負担は約８５９億円に達する。

　土地の処分が順調に進めば、負担を７９７億円まで軽減できる可能性もある。ただ、今年度の目標処分面積５・３ヘクタールに対し、１３年度以降は３倍以上の年１６・４ヘクタールを処分する計画で、景気回復がなければ難しそうだ。

>>157

あなたは住人さんかな？営業さん？

「なぜ駐車場費を現在は地所が払ってる事を知っていて、かつ、支払いを確約した契約書がない事を知っているのですか」

検討者に情報を提供するという意味合いで検討板にいるという話を以前してましたよね？
契約書があるのかないのか検討者に是非教えてくださいよ。情報も提供しないでただ検討者板で騒ぎを起こしているのならば、居てもらっても意味がありません。

また、営業さんならとんでもない会社って感じですよね。
まず、そんなことは無いと信じていますが。

毎日新聞の情報を見る限り、研究学園周辺の土地は地権者の所有する土地が市場に大量に放出される可能性が高いです。そうなれば地価の大幅下落が予想されますので、検討者はその辺も視野に入れるべきでしょうね。
地価が下がれば当然資産価値は下がります。

「葛城地区でも３４・８％」
私自身も研究学園の発展を望んでいますが、今後の開発は茨城県の財政難を考えると鈍化していくことは間違いないと思います。

不動産は高い買い物だけに、あらゆる可能性を考えることで、後悔しない物件選びが出来るのではないかと思います。

毎日新聞の記事は、開発規模も開発期間も大きく違う複数の区画整理地を一色単にしている所がまずダメですよ。
特に守谷の区画整理事業は葛城(研学)地区に比べたら10分の１以下。道路事業なんかの計画規模にも雲泥の差があるのに考慮なし。
しかもつくば市内の他の地区も予想外の発掘調査があったりしたために遅れた。
それらを踏まえずに記事にしているあたり単なる行政批判の記事でしたね。
つくば市民としたら守谷あたりの小規模な区画整理事業と比較されてダメ出しされるのはちと悲しいね。

>>179さん

研学地区の土地は簡単には放出されませんよ。
それは地権者が売らないから。
分かりやすい所でいうと、実際につくば市内の地権者は自身の所有地をなかなか放出しないから新規の道路が開通しないところがいくつもあったりする訳です。
つくばの地権者ってお金に困って放出って方は少ないので子供が家を建てたいと言った時なんかに子供に分け与える感じが多いですかね。あとは政治的に手放すとか。
基本的に簡単には手放さない人が多いです。まあ、保守的なんでしょうね。
毎日新聞の記事は何を意図しているのか分かりませんが、無意味に煽っている所が無責任に感じます。

>>180
毎日の記者は区画整理についてあまりに勉強不足ですね。

進捗率が何を意味しているかがわかってないですね。
土地が売れた割合と間違えているのでは？

>>178

私は、157ではないがその問題は「今現在管理費に何も問題が無く黒字である」と言う情報提供で終わっている事だと思う。

契約書の有無なんて今の状況では関係ないに等しい事です。

検討中ならマンション見に行けばどれくらい残ってるかなんてすぐ分かります。検討中でないなら、要らんお世話だね。やっぱこんなスレ暇つぶし以外の何でもないね！そして、自分の考えと他人の考えと同じでなくても別に良くね？こんな所で｢ははぁー｣とひれ伏せさせたいのか? って書き込みの多いこと。役に立たなかった。自分で調べた方がまし。ばからしい！

まあ、普通に考えて・・・・・・匿名で書き込んでいる奴の妄想だけで書いている、毎日新聞の新聞内容批判をまともに聞く人間はいないでしょ。少なくとも新聞記者は取材を元に書いてるんだから（橋本知事にも取材している）そんな事も判らず堂々と新聞記事の内容を必死に反論書き込みを見てると、なぜか痛々しい気持ちになってしまう。

人間、痛いところを突かれると吠えるからね・・・・。かわいそう・・・。

8月26日

つくばエクスプレス：東京駅延伸で知事「すぐには難しい」　／茨城
　つくばエクスプレス（ＴＸ）が開業５周年を迎えた２４日、橋本昌知事は毎日新聞の取材に応じ、つくば駅－秋葉原駅を結ぶＴＸの東京駅延伸について「沿線自治体で実現のムードができておらず、すぐには難しい」との認識を示した。一方で「（ＴＸが）都心まで入っている印象が浸透すれば（沿線の発展が）ものすごく違ってくる」と話し、「延伸が全体のメリットになる」との合意形成に努める考えを示した。

並行するＪＲ常磐線を東京駅まで延伸し東海道線と直通運転する工事が１３年度に完成する予定で、ＴＸ延伸構想には「二重投資」との批判もある。一方で、常磐線が便利になると、ＴＸは乗客を奪われる懸念もある。

http://mainichi.jp/area/chiba/news/20100826ddlk12020073000c.html

つくばエクスプレス：東京駅延伸で知事「すぐには難しい」　／茨城
毎日新聞　2010年8月25日　地方版
http://mainichi.jp/area/ibaraki/news/20100825ddlk08020081000c.html

橋本知事：ＴＸ開業５周年でインタビュー　地域振興など意義強調　／茨城
　◇県の将来負担８５９億円「誠に遺憾」と謝罪
毎日新聞　2010年8月26日　地方版
http://mainichi.jp/area/ibaraki/news/20100826ddlk08010103000c.html

鵜の目・鷹の目：ＴＸ開業５周年　県民に８５９億円の負担　／茨城　
毎日新聞　2010年8月24日　地方版
http://mainichi.jp/area/ibaraki/news/20100824ddlk08020124000c.html


全部しっかり読んだら、この先のTX沿線開発の行方は誰でも見えてくると思いますよ。
人口増加が想定の14％に止まっているということは、期待した税収も運賃収入もないということになります。
マンションにとって立地は重要な検討基準です。これらの記事を参考に、自分自身で将来像を予想し
物件を決める材料にすることも大事なことだと思います。

匿名書き込みのいい加減な根拠なき話よりは絶対に信用できます。

「運営会社「首都圏新都市鉄道」は、１０年３月期決算で開業後初の最終黒字１５００万円を計上した。

　だが、５年間猶予されていた借入金約７０００億円の返済が始まり、今年度は１１４億円、来年度以降は毎年２００億円を返さねばならない。完済まで３５年かかる計画だ。」

おいおい！TX大丈夫なのか？　黒字が1500万でこれからはじまる返済が114億！桁違うやんけ！！
確か茨城県は筆頭株主！供給公社破綻・茨城空港・沿線開発850億赤字！いい加減してくれ～～～～。

１８８さん、黒字というのは経費を差っ引いた残りだからね。わかってるのかなぁ？年間どれだけの原価消却費があると思ってるの？

利息は経費。元金返済は経費にはならない。これいろはのい。
でも、ＴＸの経理はどうなってるのかね。１８８さんそう言う以上分かって言ってるのだろうから教えてよ。実は私、理系なので経理についてはよくわからないから。

皆さん、あんまりマスコミに踊らされない方がいいですよ。

そんな人が一番マスコミに利用されますし、公官庁も相手しませんから。

ネタが無いときなんかによく公務員批判なんかの記事を書きますが、
もっと重要な、例えば夕張市の破綻なんかをスッぱぬいたマスコミありませんでしたね。
そして、夕張が破綻するや否やこぞってバッシング。こんな結果論なら素人でも出来るんですよ。
今回の毎日の記事だって過去の実績を記事にして批判できな文章にして、単なる公務員叩きにしか読めませんでしたね。
何か記事の中で未来をスッぱぬいたもの見つかりましたか？

まぁけっきょくの所、日本を動かしてるのも公務員なんですけどね。

まあ、こうやって大手新聞の記事で出てるんだから、目を背けずに参考にするしかない。
客観的は記事なので、大変参考になる。
TX守谷以北の「茨城圏」に関しては、現状から大きく変わりえないという事だ。
そういう目で各駅を見ればいいのではないか。
守谷、つくば駅以外を「先物買い的」に選んだ方は思惑が外れたようだ。
だが、「現状」の駅力、マンションそのものの魅力　に満足できていればOKでしょう。

もうすぐ未入居中古物件ですね。

つくば駅周辺も開発当初は皆さんに酷いこと言われまくりでした。

あんな僻地、人の住む所じゃないとかさんざん卑下されて。

つくばに転勤になると家族みんなで凹んだものでした。

それに比べ、現在の研究学園の開発は羨ましいレベルのものですね。

あれで・・・？
ただのニュータウンに見えるが？
みらい平と変わんない

みらい平はあんなに建物が建設されていないでしょ

>>195

新しい街なんだからニュータウンに決まってます。

それより、研究学園の開発が始まって約５年。つくば駅周辺の開発が始まって５年たった頃の当時の状況と現在の研究学園の違いを説明できますか？

ネガレスの信憑性を落とすだけだから、それも知らずに見下した事レスしない方が良いです。

「何か記事の中で未来をスッぱぬいたもの見つかりましたか？ 」

マンションに関しては、すっぱ抜かぬとも目の前に現実と未来があるでしょ？
売れないマンションが。それが研究学園の現実と未来ですよ。
これ以上研究学園に大規模マンションは今後出来る可能性は低いでしょ。

ただし、宅地の価格が暴落し坪25万位に落ち着けば、宅地は売れるかもしれませんね。
宅地が25万になったとすると、パークはなおさら割高って感じにはなっちゃうし、資産価値下落は避けられないですけどね。

新聞記事や住宅情報サイトの情報を見てみると、TX沿線でマンション買うなら守谷までの快速停車の駅までという意見が多いですね。研究学園は戸建って感じなのかな？

土地の暴落を仮定して話されてもね。
このマンションなら駅徒歩３分。
戸建ての事を言ってるのだろうから
駅徒歩10分まで視野に入れたとして，坪25万。
市内の地価の動向を調べれば簡単に解るけど、まぁ無理でしょうね。
このマンションだけが街作りじゃあるまいし、
もうすこし説得力のある話しないと。

ＴＸ沿線、守谷までの快速停車駅には賛成。
ただし、永住しない予定だし、都内通勤者ならと言うことなら。
永住かつ車で通勤の人がマンション買うなら、わざわざ都内寄りのいマンションを高値で買うことないと思うし。

ここ数年で既に地価は相当な勢いで下落してるよね。
他の地域、つくば駅周辺をはじめとする、旧つくば地域は長い年月を経て地価が安定しているし、土地自体があまりないから、価格は比較的安定している。

それと研究学園とを比較するのはナンセンスでしょ？
現にマンションじたいも三割は価格が下落してるよね？地価もマンションも不動産だから、勿論それにつられて下落するのは当たり前の経済原則でしょ。