パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地（保留地）
交通：
つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：95.45平米～115.75平米
売主：三菱地所
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱藤和コミュニティ
[スレ作成日時]2010-08-15 22:25:40
| 物件概要 | |
|---|---|
| 所在地 | 茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地（保留地） |
| 交通 | つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分 |
| 種別 | 新築マンション |
| 総戸数 | 454戸 |
| そのほかの情報 | 構造、建物階数：地上24階地下1階 敷地の権利形態：所有権の共有 完成時期：2009年01月竣工済み 入居可能時期：即入居可 |
| 会社情報 | |
|---|---|
| 売主・販売代理 | [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [売主]エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 [媒介]株式会社イオプラネット |
|
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| ￥1,100（税込） | ||||||||
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>>92
＞なら、現状のダイヤは４５分丁度で走っているのか。
少なくとも日中は走ってる。
秋葉原の日中は、毎時００分００秒か３０分００秒に発車（ドア閉め）して、
たいていはつくば駅に到着後毎時４５分００秒か１５分００秒に到着（ドア開）してる。
電波時計（携帯の時計）と見比べた結果。
場合によっては１０秒程度早着してる場合もあるし。
快速はおおたかや南流山で余裕時間たっぷりとってるんで、それ削れば研究学園あたりに停車しても
つくば～秋葉原を４５分で走らせられるとは思うけど、少なくともおおたか～つくばあるいは守谷～つくば
利用者には迷惑かかる。誰にも迷惑かからないなんて適当なこと書いてるから気になって横からつっこんだだけ。
＞そう言うのを屁理屈って言うんだよ。
屁理屈じゃなくて事実ですなぁ。
ちなみにあたしゃ通りすがりの鉄ヲタです。ついでに、研究学園快速停車には賛成。
とりあえず、お邪魔しやした。
「景気低迷の中、研学の発展振りはすごい。 発展し続ける理由」
ん？発展？テナントはガラ空きだし 、宅地もマンションも売れてないのに？
何店舗か虫食いのような配列でできただけでしょ。
「１．つくば新市庁舎が来た（政の中心。道州制視野）」
おいおい！市役所だぜ！市役所だよ！市のお役所だよ！大丈夫か？日本にいったい幾つの市役所が存在してると思ってるんだか・・・。
「２．イーアスを始めとする大型商業施設が集結 」
おーい！イーアス他大型施設ってどこにあるんじゃ？まさかケーズとかのことか？
「３．群を抜く開発スケールと将来性（イーアス北西の２４ｈａには何ができるか）」
だから思わせぶりはやめなさいよ！茨城県の財政自体が火の車になると予想されている将来に明日はないでしょ。
「４．自然と一体化した街のグランドデザイン（ここからのつくば山の眺望は絶品、駅に近接した大型公園、千本桜事業、・・・）」
狭小地に無理やり大規模マンションおったてて、挙句の果てに機械式駐車場がででーんと品格を落としている。
デザイン？どこにそんなコンセプトがあるのかわかる人はいまい。
「５．快速停車のへ期待（研学に停まってもつくば～秋葉45分は実証済み）」
期待するのは勝手だけど、世間はそうは思っていないみたいですよ。
他の都道府県のTX沿線板に書き込んでみ！笑いものになること間違いないから。
今のところ、相互乗り入れのない駅には快速は停まってないからね。まあ、普通に考えても期待しないほうが無難でしょ。
営業経費より原価割れさせて捌く方を選択するのは、即金が用意できないと資金繰りに困ることのある会社だよね？
体力のある企業の場合はたとえ営業経費を削ることはあっても販売は地道に行う。この物件は当初から大資金を使って大々的な広告うった感じはしないし、イーアスの一画を借りて販売所がわりにしてるあたり、当初から長期戦の地道な販売を念頭に置いていた感じはしますね。
もちろん予想以上の長期戦になってる感はありますが、それ以前から販売してたみらい平や柏の葉もすでに長期戦の状況でしたし、それぞれの状況と販売手法はしっかりリサーチしていたでしょうからね。
現在のような経済状況だと体力のある企業は有利ですね。景気に合わせた多少の売り捌きはあっても資金繰りに困ってバタバタ投げ売ってそれでも倒産していった中小デベとはそこら辺が違いますね。
単純な経済原理
価格に価値が合っていなければ、どんなものでも売れない。
大多数の人間がパークに対して最初に持った印象は「価格が高いな！」
これは価値に対して価格が高すぎるという現れです。
その証拠に、都内のマンション販売は絶好調！その要因は、価値と価格が合っているから。
「価格と価値が、有っていないと言う意見についてですが売れ行きの程度で価格と価値が吊りあっていないと考えるのは間違いです。吊りあっていても買えないものは買えないのですよ。それだけの事。」
まあ、仮にこの話の通りだとしましょう。価格が高くて買えない人ばかりの場所にパークがあるとすると、完売はより難しい状況になるということですよね。完売しないマンションを買うというのは、非常にリスクを伴うということを購入者は考えたほうがいいと思います。
さくらは確かに割高な感じはするけど、けやきはそんな事ないと思いますね。
それぞれの物件で構造も仕様も、そして広さも違うのだから、単なる販売価格じゃなくて坪単価にして同じ土台にのせて比較しなきゃダメじゃない？
その視点でみるとパークはとなりのサーパスとたいして変わらない。免震や仕様を考えたらかえって割安と感じる人もいるだろう。
他にも築５年はたつエスぺリアともたいして変わらない。こちらは立地の違いが大きいけど、仕様は圧倒的にパークの方が上。
本当に比較をするならそんな風に比較した方が合理的なはず。てか通常そうするよね。
それでもパークは占有面積広いから絶対的な価格があがっちゃって買えない人は実際いるでしょ。
実際、それでやむなく周りの物件にしてしまった人を何人も知ってるし。
俺は148じゃないけど、普通に考えて問題だらけでしょ。
①駐車場問題（法的に地所は払う義務がなく、あくまでも善意であるゆえに、いつまで払ってもらえるかの確約をした契約書はない）
②基本この物件は分譲だが、大多数が売れ残っている現状を考えると、多くの部屋が賃貸に出る恐れも生じてくる。
賃貸人と住人との間でトラブルが出る可能性がある。もちろん賃貸会社とのトラブルも生じてくる（管理費未納など）
③人が住んでいないということは、治安上問題が生じる恐れがある。
④資産価値の下落。
挙げたらきりがないよ。
逆に聞きたいけど155はこれだけ売れていないマンションを、何の不安もなく安心して買う根拠を教えてほしい。
>>152
154さんの爪の垢でも煎じて飲ませてもらったら如何ですか。
大多数って言うのは売れ残っている数が多いと言う事ですが、そんな事実はありませんよ。嘘を書いてはいけません。
前回の総会資料を見れば分かる事ですが、現在の駐車場の入庫状況を見ると地所の支払いなど関係無く大幅な黒字(千万単位)のはずですよ。東側は５階まで入っていますし西側も４階近くまで入っていますから３００台は楽に越えているでしょう。それに、管理費も下げる努力位しているでしょうからそれが乗っかればお金に関しては何も問題ないのですよ。
ゴーストマンションみたいに言わないで欲しいのですが、夜でも十分明るく警備もしっかりされているので治安の問題なんて無いのに何を根拠に言ってているのでしょうか。
161は、問題だ問題だと騒ぎたいだけなのですよ。
何時までも地所が管理費を払い続けるとは限らないとか言い始めるだろうと思いますから、予め書いておきますが、地所(+NTT都市開発)だからこそ信頼しても問題ないと言えるのでは無いのでしょうか。その辺りが、売りな訳ですよ。そう言う部分も含めて高額と言われても買われているのですよ。
駐車場収入は、本来不安定なものだからそれに頼らないと成らない管理費の組み方をされていない方がよろしいのですよ。収入は、普通は積立金に組み入れて値下げするとかできる訳で資金繰りに余裕のある物件と言う事ですよ。
更に駐車場収入が増えれば今でも余裕があるはずだから更に余裕が増すのですよ。
総会資料の概算なのと正確な台数は勘定していないのですが、間違い無く余裕があるはずですよ。
こう言う部分は、重要ですよね。
No.97 by 匿名さん 2010-08-26 13:12
景気低迷の中、研学の発展振りはすごい。
発展し続ける理由、
１．つくば新市庁舎が来た（政の中心。道州制視野）
２．イーアスを始めとする大型商業施設が集結
３．群を抜く開発スケールと将来性（イーアス北西の２４ｈａには何ができるか）
４．自然と一体化した街のグランドデザイン（ここからのつくば山の眺望は絶品、駅に近接した大型公園、千本桜事業、・・・）
５．快速停車のへ期待（研学に停まってもつくば～秋葉45分は実証済み）
は？
毎日新聞 8月24日
http://mainichi.jp/area/ibaraki/news/20100824ddlk08020124000c.html
◇遅れる沿線開発
一方、沿線開発は遅れ気味で地域格差が目立つ。
県内では守谷市、つくばみらい市、つくば市の、計８地区で開発が行われている。このうち４地区は比較的順調だ。守谷市の２地区は既に事業を終えた。つくばみらい市の１地区は進ちょく率８割、つくば市・みどりの駅周辺の萱丸地区は同約５割だ。
だが残る４地区は苦しい。いずれもつくば市内で００年ごろから開発を始め、１８年ごろ終了の計画。順調なら進ちょく率は５割程度のはずだ。しかし、市役所が移転するなど新たな中心部として期待される研究学園駅周辺の葛城地区でも３４・８％。万博記念公園駅近くの上河原崎・中西地区は１６・２％と低い。
県などは開発により８地区で約１０万２０００人の人口を見込むが、昨年１０月時点の人口は１万４０００人余りで計画の約１４％だ。
また、開発のため農地などを提供した地元地権者には、固定資産税が重くのしかかる。
農地の固定資産税は安いが、開発対象として宅地等になると、税額は高ければ１００倍近くに跳ね上がる。不況で借り手もつかず、やむなく売却する地権者も出ている。
◇地価下落で損失も
県は開発に伴い、購入などで沿線に計４１４・８ヘクタールの土地を確保した。２０１９年度までに売却などを終える計画だった。だが不況で買い手がつかないまま地価が下落。損失を余儀なくされている。
県は対策として、土地の処分期間を計画より１０年延長し、県債を繰り上げ償還する。それでも今月、県が議会に報告した試算で、最終的な県財政の負担は約８５９億円に達する。
土地の処分が順調に進めば、負担を７９７億円まで軽減できる可能性もある。ただ、今年度の目標処分面積５・３ヘクタールに対し、１３年度以降は３倍以上の年１６・４ヘクタールを処分する計画で、景気回復がなければ難しそうだ。
>>179さん
研学地区の土地は簡単には放出されませんよ。
それは地権者が売らないから。
分かりやすい所でいうと、実際につくば市内の地権者は自身の所有地をなかなか放出しないから新規の道路が開通しないところがいくつもあったりする訳です。
つくばの地権者ってお金に困って放出って方は少ないので子供が家を建てたいと言った時なんかに子供に分け与える感じが多いですかね。あとは政治的に手放すとか。
基本的に簡単には手放さない人が多いです。まあ、保守的なんでしょうね。
毎日新聞の記事は何を意図しているのか分かりませんが、無意味に煽っている所が無責任に感じます。
8月26日
つくばエクスプレス：東京駅延伸で知事「すぐには難しい」 ／茨城
つくばエクスプレス（ＴＸ）が開業５周年を迎えた２４日、橋本昌知事は毎日新聞の取材に応じ、つくば駅－秋葉原駅を結ぶＴＸの東京駅延伸について「沿線自治体で実現のムードができておらず、すぐには難しい」との認識を示した。一方で「（ＴＸが）都心まで入っている印象が浸透すれば（沿線の発展が）ものすごく違ってくる」と話し、「延伸が全体のメリットになる」との合意形成に努める考えを示した。
並行するＪＲ常磐線を東京駅まで延伸し東海道線と直通運転する工事が１３年度に完成する予定で、ＴＸ延伸構想には「二重投資」との批判もある。一方で、常磐線が便利になると、ＴＸは乗客を奪われる懸念もある。
http://mainichi.jp/area/chiba/news/20100826ddlk12020073000c.html
つくばエクスプレス：東京駅延伸で知事「すぐには難しい」 ／茨城
毎日新聞 2010年8月25日 地方版
http://mainichi.jp/area/ibaraki/news/20100825ddlk08020081000c.html
橋本知事：ＴＸ開業５周年でインタビュー 地域振興など意義強調 ／茨城
◇県の将来負担８５９億円「誠に遺憾」と謝罪
毎日新聞 2010年8月26日 地方版
http://mainichi.jp/area/ibaraki/news/20100826ddlk08010103000c.html
鵜の目・鷹の目：ＴＸ開業５周年 県民に８５９億円の負担 ／茨城
毎日新聞 2010年8月24日 地方版
http://mainichi.jp/area/ibaraki/news/20100824ddlk08020124000c.html
全部しっかり読んだら、この先のTX沿線開発の行方は誰でも見えてくると思いますよ。
人口増加が想定の14％に止まっているということは、期待した税収も運賃収入もないということになります。
マンションにとって立地は重要な検討基準です。これらの記事を参考に、自分自身で将来像を予想し
物件を決める材料にすることも大事なことだと思います。
匿名書き込みのいい加減な根拠なき話よりは絶対に信用できます。
皆さん、あんまりマスコミに踊らされない方がいいですよ。
そんな人が一番マスコミに利用されますし、公官庁も相手しませんから。
ネタが無いときなんかによく公務員批判なんかの記事を書きますが、
もっと重要な、例えば夕張市の破綻なんかをスッぱぬいたマスコミありませんでしたね。
そして、夕張が破綻するや否やこぞってバッシング。こんな結果論なら素人でも出来るんですよ。
今回の毎日の記事だって過去の実績を記事にして批判できな文章にして、単なる公務員叩きにしか読めませんでしたね。
何か記事の中で未来をスッぱぬいたもの見つかりましたか？
まぁけっきょくの所、日本を動かしてるのも公務員なんですけどね。
「何か記事の中で未来をスッぱぬいたもの見つかりましたか？ 」
マンションに関しては、すっぱ抜かぬとも目の前に現実と未来があるでしょ？
売れないマンションが。それが研究学園の現実と未来ですよ。
これ以上研究学園に大規模マンションは今後出来る可能性は低いでしょ。
ただし、宅地の価格が暴落し坪25万位に落ち着けば、宅地は売れるかもしれませんね。
宅地が25万になったとすると、パークはなおさら割高って感じにはなっちゃうし、資産価値下落は避けられないですけどね。
新聞記事や住宅情報サイトの情報を見てみると、TX沿線でマンション買うなら守谷までの快速停車の駅までという意見が多いですね。研究学園は戸建って感じなのかな？
茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘１-2-8 |
|
3400万円台～3800万円台（予定） |
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2LDK～3LDK |
|
63.8m2～70.8m2 |
|
総戸数 138戸 |
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