ヴェレーナ港北ニュータウンってどうですか？　その３

余剰の積み立て金が十分にあるなら資産性にプラスですよ。

でも、この物件の場合は、機械式駐車場１００％なのに駐車場利用料を５０００円くらいしかとってないため、「積立金が足りなくなる可能性が高すぎる」（というか、絶対足りないでしょ）という事と「足りない為に月々の積立金額が大きくなりすぎる」という事なのです。

そのため、１０年後に売ろうとした場合に、次に買う人が大きな負担を強いられる事になり、資産性が落ちるという事です。積立金が足りなくて、月々のお金が高く、将来も高くなると予想される物件、誰が買いますか。。。

ああ、また不安になってきました。なんとかなるかなぁと楽天的にいきたいところではあるのですが。

確かに５年後に、いきなり３倍近くの修繕積立金は辛いっすね。
あの駐車場を廃止するってことも考えなくてはいけないかもしれないですね。
もしくは駐車場使用料を１万５千円くらいに値上げするだけでも大分違うと思います。

駐車場が金食い虫なのですから、駐車場を無くすか、駐車料金を上げれば乗り切れると思いますよ。

ところで残戸はどこまで売れたんだろう。モデルは毎日、満員御礼。見識ある住民もおられることだし、デベになにかあっても乗りきっていきそう。買い頃かな。

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44 45へ
とりあえず決まっていて、後で管理組合でなんとでもなるって事だよ。
(修繕費等は何も書いていなかったらどのくらいかかってくるかわからないでしょ？だから補修したほうがいい時期を予測してこれくらいかかりますよってある程度わかるためにデベが決めているんだよ。)
何度というか、どこまで説明すればわかるんだ…この人は。

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管理は日綜コミュなら、安心ですね。
といいたいところですが・・・
売主あぽーん、管理あぽーん、住民あぽーん
にならないよう祈るばかり

まぁ、住民の何人かがあぽーんしちゃっても、住民で力を合わせていけばなんとかなるでしょ。
幸い、お金には余裕のある人たちが残るんだろうし。余裕の無い人たちがいなくなっちゃうのは良い事なのかもしれませんね。

早くも積立金問題ですかぁ〜
なんなんですか。このマンションは。
というより、購入時に聞かなかったんですか？？？
舞い上がって聞くの忘れましたか？？？

ちなみに駐車場の費用は将来のメンテで必要なんですよ。
わかってるのかなぁ。
また、半年もしくは３ヶ月ごとに駐車場のメンテは
普通のマンションならありまっせ。
５０００円なんか安すぎて話になりませんな。

それにしても
計画性のないマンションですなぁ。
修繕積み立ての算出は平均で㎡／１００円です。
つまり１００平の方は10,000円ですね。
それ以上は高すぎるし、
それ以下は安すぎて修繕時に持ち出しが発生しますね。

一番いいのは管理会社を入札で再度決定させるのが
いいかもね。
（今の管理を同じレベルでコストダウンさせる。）

ただし、３年くらいは今の管理会社で管理させ
補修工事などあった場合、全てゼネコンへの中間の役割を
担わせるのが良いです。
DVとゼネコンは一蓮托生なので
管理会社をいきなり変更すると瑕疵担保の部分でも
言う事を聞かないゼネコンとディベが多いです。

まっ、いきなり理事会発信で変更案を全住戸にアンケートなどとると
反対意見が多いので慎重に数年かけて考えてはいかがでしょうか。

今の時点で資料として他の管理会社から見積を数社とってみるのも
いいかもしれません。
同じ管理内容でどれほどの価格差があるかわかるかもよ。

お詳しいですね！あなたのような方が住民になっていただけると心強いんですが。
積立金の見直し、駐車場料金の見直しは必須のようですね。

みなさんも、もしこのマンションに何かあったら、力を合わせて頑張っていきましょうね。

もうちょっと値引きしてもらえたら買えそうなのですが、結構頑張ったんですが、数十万単位の値引きでもダメでした。撃沈。

私も値引きはダメでした(涙)買わなかったけど。

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５８さん

私もここは買い替えで検討しましたが
修繕・管理費等に問題があると考え見送りました。
他にも建物の構造などで多少不満がありました。
一番はやはりお金の問題ですね。

結局、昨年末に自宅売却は成功したものの
仮住まい進行中です。

資金はできたものの
理想の物件が見当たらない状況です。

ちなみに理事会は区分所有者がしっかり監視していないと
へんなことを考える人が出てきたりするので注意です。
（積立金で打ち合わせ費といって飲み食いするやからがいたりします）
ひどい人は何年も役員に居座って陰で勝手なことをしだす
人もいるようです。

大型マンションはこのあたりが注意ですね。
こればかりは入居してみないと分からないことなんですけどね。

ここって住民の質ってどうなんですか？

質どうでしょうね。下品な人が住む地域じゃないと思いますけど。
お金持ちが多そうなので、積立金不足については何とかなるでしょうね。
必要な費用をケチる人は少ないんじゃないかな。

ココのエリアは基本的に首都圏出身が少ないエリアですからね・・・
一時期は関西人ばっかりの販売センターになったことあってビックリしちゃいましたよｗ

金持ちというよりは・・・社宅族ですねｗ

ですので、所得は多少あるケースが多いですが、出費が異常に多い家庭ががあるので微妙ですね。
ハッキリ言って、そんなにゆとりのある人達が多くいるエリアではなくなってきていますねｗ

さきほど電話して聞いてみたら、残戸数は１割程度といわれました。
私はてっきりぜんぜん売れていないのかと思っていましたが、そうでもなかったんですね。
もう少し安くなれば買えそうかなと思いましたが、何気に売れていて待っていると買えなくなるというオチもありそうですね・・・。

公表残戸はだいたい実際の３分の１くらいにおさえて言うのが業界の常套手段ですので、3割くらいの残りではないでしょうか?
辻褄があわなくなると、ローンキャンセルでました、と調整するから。

６６さん

そうだったんですか。
知らなかった＾＾；
じゃあもう少し余裕はありそうですね。
しばらく様子を見ることにします。

今日また新聞の広告に載ってました。82平米の部屋はもうない、と言われたのですが、広告には82平米3600万〜と記載してあります。どういうことでしょう？

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おそらく広告に最後まで「3600万〜」とうつために残しているのでしょう。

えっ！年末からずっと通っているのに…。当初南向きを希望したのですが、私たちには手の届かない金額の部屋しか案内せず、希望でない眺望の悪い部屋を勧められました。もうガックリです(泣)

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メダマの部屋は、あるにはあるけど、それで釣って別の高い部屋に買い上げさせるのが営業なものですから。メダマの部屋は営業マンだけでのアミダくじとかで決めたりしてます。

あのぉ〜
１割もまだ売れ残ってるっているんですか。

まだまだディスカウントできますかね？
なんだか営業トークも限界にきているみたいですね。

買い手市場なので
ゆっくり検討して、万が一完売してもいいか。と思うように
します。
二子玉川ライズも売れ残るだろうし
ブランド的魅力は全然ニコタマのほうがいいし、
金額の比較はできないけど
安かろう悪かろうにならない物件を狙って
しばらく動向を眺めてみようかな。

先週行きましたが、南向きのお手ごろな部屋は契約が殺到していて、数分の差で埋まっていってました。
上階の高い価格か展望の悪い部屋しかないのでは…。
もう少し値下げしてこの週末で完売してほしいなぁ。

営業の方の話はリアリティーありますね。私を担当した方はきっと目玉物件を持っていなかったのでしょう。本当に悔しい、残念。
明日から三連休。またモデルルームが賑わうのでしょう。もうギフトカードのプレゼントとか要らないのに。余計な客が駐車場占領したりして邪魔だよ。

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今日いきましたが、値引き無しでした。。。
なんだかなぁ。４５００万は出せませんよ。。。

私も値引きはダメでした。ざ・ん・ね・ん

４５００万は射程圏内だけど
ここにそれだけの価値があるかだな。
竣工してるから余計にダメな部分が見える。

どんなところがダメなの？

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４５００万ってどの棟の何階あたりですか？
私の場合はもっと高い部屋しか空いてないと言われましたが。

値下げは１月末くらいからとMRの方がおっしゃってましたよ。
そのあたりがチャンスかなぁ？すぐ売れちゃうと思うけど。

修繕費用が高くなるのは確実ぽい物件なので、その点だけ覚悟して買う事にします。

修繕費が高くなるのはどの物件でも一緒・・・。
もちろん多少の差はあるけど、それほど変わらない。

今からこれだけ考える人がいて、管理会社まかせじゃなく計画的にやってけばそれほど問題にならないと思いますよ。

ここの横、一度通ったけど、IKEAまで歩いていける距離だねえ〜
荷物抱えて帰るのは大変だろうけど。

1月末にさらに値下げ？いくらなんでもこれ以上値下げしないで欲しい。
現段階では値下げしても、もう高い部屋しか無いのですね〜。
購入出来たとはいえ、複雑な気持ちです。

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１月末から下がる情報はガセでしょう。
今日、ＭＲに行きましたけど、相変わらずの値引きシブチンでしたよ。

ＷＥＢでも、１月１０日からモデルルームがオープンとわざわざ集客しているのに
http://www.ns-jisho.co.jp/sp/ynt/top.html
それは無いですよ。ガセ情報に踊らされました。

残戸数は、やっと１割切ったそうです。

ヴェレーナ港北ニュータウン中古物件情報


販売価格推移
12月14日　情報公開　5380万円
1月10日　価格見直し　5180万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=14&md=...

売却までの道のりは長いと思われます。4000万円ぐらいなら買い手が見つかるかも・・・

期末の３月中に引き渡して現金化するためには、ローン購入の場合は２月末位には契約を済ませておきたいところでしょうから、一番の値引きは２月中旬から３月初旬位でしょうね。キャッシュの客なら３月いっぱいかな。
１月の今は安い価格を見せて集客しておいて、そのままの価格で買う客にはそのまま高値で売ってしまい、価格が折り合わなかった客には来月あたりに大幅値引きの連絡が来ると思いますよ。
ちなみにうちもとりあえず商品券の５０００円だけもらっておいて来月まで連絡を待つ予定です。
元々かなり売れ残っていましたし、現実的に環境が良くも無く、そんなに焦って買うほどの立地でも物件でもないですし。

値引きは１月末からだそうですよ。ただし、モデルルーム？か何かで使ったという理由がつくそうですが。
今の段階では値引きはできないそうです。

ガーデンの西側８０平米の角部屋がキャンセル出てましたね。３４５０万はいままでの最安値では？

皆様、天井の低さ、サッシュの手前の梁は気になりませんか？
どうしても部屋が狭く感じるような、、、、

８０平米の角部屋って狭くない？
うちは見学したけど結局パス。８０平米なのになんでリビングが１１畳なんでしょうね。

1/10からまた値下げしてましたね。
この３連休であらかた売り切ってしまうと営業の方がおっしゃってました。

80平米3450万円と80平米3500円の部屋出てましたので、私も見て来ましたよ。
確かに安いんですが、狭いですね。廊下や玄関が広すぎなのでは？

あの価格表。。。。
定価で買った人もいるんですよね？

それともあの定価表の元価格自体が見せ玉用？

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私も元の価格表を見せられました。
４６００万の部屋が３４５０万になってたのを見た時は思わず買いそうになりそうでしたが、実際の部屋を見てパスしました。

もしも元の価格表で購入した人いるならば、悲劇すぎますよ。

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>>85の中古の売主は定価で買った人ではないかと

見せ玉定価表ではありません。
去年のはじめごろ見に行ったときには、もちろん定価でしたし値引きなんか一切なしでした。
高っかいなあ〜！とため息の値段だったのに今は、、、、、、、。
買わなくて良かったという気持ちと、こんなに見境なく値引いて住民の質も疑問になってくるなあと人事ながら心配です。
３千万台までしか買えない人たちと定価で良い部屋の８千万を買った人。
年収の差、意識の差、モラルの差、ありすぎです。
今後大丈夫なんでしょうか？
一度は真剣に購入を考えたマンションですから良い方向へ行ってほしいものです。

確か１億の部屋もありましたよね？
もし定価で買った人がいたら。。。

〉〉95
私も同感です。年収ですべて判断する訳じゃないけど、たとえば子供同士仲良くなって…と考えるとつらいな。
残住戸1/3ぐらいで値引きがはじまり、残１割ぐらいから大幅値引きだから、もしレベル低い住民がいたとしても全体でみればごく少数派だけど、デベも高価値を売り文句に販売始めたんだから、マンション住民の価値にも最後までこだわってほしかった。
うちは値引き金額で買える状況だったけど、入居後にミジメな思いしたくなかったんでやめました。

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３４５０万の部屋ってどんな部屋ですか？
日当りどうでしょう？

入居後にみじめな思いとは例えばどんな事があるのでしょう。これから契約する人は値引きで買うのでしょ、その人はみじめって事？

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大丈夫ですよ。定価で買った人の方が少数派ですから、モラルもレベルも値引き購入の年収低い組の方に主流になるので大きな顔をできますよ。
でも最初の頃と比べたらそれこそ半値みたいなものなのに、平気で元値の価格表を見せて販売するなんて・・ここのデべは元値で買った人たちの気持ちは考えないのですかね。