武蔵小杉地区の今後について・・・【１０】

どっからはかってんの？
どうせ駅の敷地の出口からフォーディアムWWW一番手前の裏口までだろ？
改札からコナミ側フーディアム入口まで1分なんて無理

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信号が有るかないかで少なくとも１分は違ってくる。
将来のことは決まってないのかな？
無信号で東急駅まで行きたい。

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将来的には南武線南側の都市計画道路が府中街道から再開発地区まで
つながりますし、バス発着もあるでしょうから、信号はできるんじゃ
ないでしょうか。推測ですが。

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新居購入の場合、購入価格は将来性を折りこんだ金額になります。
武蔵小杉においては、2年後の新駅や数年後に予定された駅周辺の商業施設など、予定の確定度合いなども影響しつつ需要に反映していきます。
武蔵小杉の分譲物件も例に漏れず、将来性を折りこんだ価格になっているようです。

一方賃貸の場合、その土地、物件の現時点の状況で価格が決定しがちです。
数年後に便利な施設が近所にできるからといって、今のうちから借りようなんてひとはあまりいません。
東京駅勤務の方が、2年後新駅ができたら通勤が楽だからといって、今から借りておこうなどと考える人もまだまだ少ないのではないでしょうか。
その土地の将来への期待による需要は賃貸の場合にはほとんどないといえます。


分譲は現況に将来の姿が織り込まれて評価される。
賃貸は現況とせいぜい非常に近い将来のみで評価される。


武蔵小杉は今現在の状況と、新駅をはじめ、複数の大規模商業施設が建設されることが既に確定しており、具体的には未定なところが多いものの、非常に多くの商業施設建設が予定されています。
これらある程度約束された将来の姿と現況との乖離が非常に激しい地域です。

ダヴィンチの賃貸が一帯の他の分譲に比べて非常に厳しい状況なのも、新駅が未完成、近所の商業施設建設予定地に至っては未だ工場が稼動しているといった現況の割りに強気の値段設定だったため。
至極当然の結果です。

どこかの雑誌で利回りでみた武蔵小杉の評価がCCCと非常に悪かった理由も、単に将来と現況との乖離が原因であり、だから買ってはいけないなんてことには必ずしもならないのです。
記事を鵜呑みにしてはいけない典型です。

武蔵小杉は既に昨年前半までの値上がり傾向から、既に停滞傾向に移行しています。
購入を焦る必要はないものの、この価格より安く買うのは難しいと思います。
一方物件はその場所、その仕様にひとつしか存在しません。

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リエトコートもいいけど
賃貸仕様だとか、
免震じゃないとか、
榊淳司に相談しても
高いということだし・・・
ここは悩みどころ。

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いまや免震・制震構造じゃないところ探すほうが少ないですからね。
ほかにも新規で分譲中のマンションがいくつかありますしね。

また以前御三家と呼ばれていたパークシティ・レジデンス・コスギタワーなどのキャンセル物件などもあたってみましたか？
当時分譲中にモデルルームで見てまわったときの感想です。

パークシティ　竹中＋三井。中は案外普通。
レジデンス　　各戸門扉付き、板状マンションの間取り採光、バルコニーの窓が背が高く大きい。
　　　　　　　共用施設が地味で少ない。
コスギタワー　御三家の中でキッチンが一番よかった。（オプションだったかも？）
あくまで個人の感想です。
ご参考までに。。。

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>>354
頑張って書いたけれど当たり前過ぎて詠んでいて疲れました。

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パークシティの入居始まってる方。
なんで角部屋は紙カーテン多いの？

キャンセル続出したのか？

小杉にも不況の波なのか。東西南北どの角もあの紙カーテンは目立ち過ぎだろ。

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パークシティ入居予定ですが、
1月になってから入居しないと、500万円の住宅ローン控除は受けられませんよね。
また、子供の関係を考えると、4月入居の方も多いのでは？
私がそうなので・・・

また、駅からかかる時間ですが、
改札を出て、フーディアムまでは1分から2分の間。パークシティ入口（自動ドアのところまで）まで3分弱ですね。実際測ると。

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>>354
再開発計画が明らかになるにつれ、私は将来への期待がしぼんでいきます。
織り込みすぎた分、これから安くなっていくいうことはないでしょうか？

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>>359
ttp://itouhisashi.seesaa.net/article/111071526.html

前もコメントありましたが。
武蔵小杉の不動産屋さんの社長ブログによると、武蔵小杉の
超大手の分譲マンションがキャンセル続出とのことです。
タイミングと上記の書きぶりからすると、パークシティでしょう。

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キャンセル続出にしては表に出てきませんね。
中古も少ないですし。
具体的に戸数が書かれていれば説得力ありますが。

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この掲示板の書き込みと違ってそこの社長に嘘を書く理由もないですし、
武蔵小杉で20年以上営業している不動産屋ですから、少なくとも、
そういう景気の悪い話が聞こえてくるのは事実なのでしょう。

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今は２割引は普通です。２〜３月に限っては３割引も狙える予感。

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ここ検討していた人はこの不況でみんな青井に行っちゃうのでは？ｗ
82㎡で3570万円
東京駅まで16分
駅から徒歩5分

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何がいつ頃できるかが判らないから今の値段。
わかってたら、今より高かったかもしれないし、安かったかもしれない。

今の時点で武蔵小杉を買うのは、いわばギャンブルみたいなものなんです。
ギャンブルに負けても泣いちゃいけません。

ただ、少なくとも、今はあくまで数年後の不確定な商業施設のただの『予定』だけが織り込まれているわけで。
本当に何かできるなり、発表されるなりすれば、確実に今より値段は上がり、下がることはないでしょう。
あくまで他の地域と相対的に見た場合ですけど。

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>>365
武蔵小杉の再開発地域では残念ながら値引きはしてくれないようです。

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今後の再開発計画は相当ブレーキ掛かるでしょうね。それがこういう地域の怖いところ。

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>>367
商用施設？
どうでもいいよ。
ＪＲ新駅と東横線駅前ロータリーができればあとは何もいらない。

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>>367
あなたはどうでもよくてもね・・・・。

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ちがった
>>367じゃなくて
>>370へのレスでした

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>>366
武蔵小杉を検討している人で、つくばエクスプレスも検討している人っているんですかね。
あと、東京駅１６分はかなり怪しいですよ。
秋葉原まで１３分で、地下の奥深くから京浜東北に乗り換えなきゃいかんのだから。

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>>372
あなたは商用施設に何を求めてるの？

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>>373

>>366はどうせマルチポストだろうと思って検索したら、
案の定マルチポスト。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43951/res/916-918

上記以外にもあるかもしれません。
青井のマンションで検索すると該当するような物件は
ひとつしか出てこないようですし、まあ、デベさんも
必死ですね、としか言いようがない。
他地域の検討者からも引っ張ってきたいのでしょう。

直接的に物件URLなんか貼ったりするとあからさま
すぎますからね。

まあいずれにせよ、マルチポストにレスしても無意味なのでスルー推奨。
見分ける目を養いましょう。

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>>366
このスレで何度も書いてるけど、都心に出たいだけじゃここは買わない。

例えば、本社が都心にあって事業所が川崎・横浜にあるような人や、
家族全員が各路線で直通通勤・通学しようとしているような層がメイン。
安いからってTX沿線物件は比較対象に入らないんじゃないかね。

そもそも武蔵小杉の物件検討してる人には、ここの仕様のしょぼさは耐えられないはず。

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>>376
それでもまだ釣られる人いるのか（笑）。375読んだ？

マルチポストにマジレスしてもDMに返事書くようなものなんだけど。

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でも青井の価格はショックだよな。
利便性は似たようなもんだし・・鬱

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>>370
ロータリーがそんなに欲しい理由がわかんないんだけど、何で？

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足立区ですかぁ、田都育ちの私には、ムサコがせいいっぱい。
住んでる人の気質も違えば教育環境も違うだろうし、なにもそんなとこまで、子供連れて移住しなくても。

と、釣られてみました。

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>379

ロータリーができれば、フーディアムの周り回らなくても、直で駅に行けるんです。
長四角形の３辺が、１辺になるって感じでしょうか。

私も370さんと同じ、あと新駅できれば商業施設は別にぃ〜って感じです。
できたら利用するけど、新駅比べれば、プライオリティは低い。

日々忙しい働き族は、買い物より交通ですね。

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新駅と商業施設のプライオリティの話なんかしてない。
新駅もロータリーもできるのが決まってるじゃないか。

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コンビニやカフェ、飲食店程度なら、MSTのコンビニ、シティハウス＆隣のオフィスビルの低層部、新駅舎などにできるよ。

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新駅は工事開始されていて稼働日時も決まっているから問題なし。

ロータリーは南口駅近タワーの建設同時だから遅れる可能性ありなのです。
計画通り工事開始されても完成は三年後。

工事開始されないと不安です。
早く始めて欲しいです。
始まれば眺めて完成を待つだけです。

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東京機械跡地(南側)に５０階ぐらいの高層マンション建つと
ＭＳＴの南側の低層階は冬の昼間に日陰になるから、
ずっと今のままか、全部商業施設がいい。

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50階の高層マンション？

どこが建てるの？

賃貸のリエトコートが不振で、
分譲に変更してクラッシータワーも苦戦してるんだよ
間違いなく計画変更だな。

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計画はそのままで、開発日程が変更されるでしょう。
いわゆる塩漬けです。

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>>386
東京建物です。恐らくブリリアだと思います。
ゼネコンはどこか分かりません。

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>>386
クラッシィタワー、苦戦するんじゃないかとは予想するけどさ、
現段階でどうやって苦戦を確認して断言してるの？

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クラッシィは上層は苦戦濃厚でしょうけど、下層は競争率高そう。
もうあんな値段で武蔵小杉駅近に住むチャンスはないだろうから。
東京機械跡地のタワーも、東横武蔵小杉駅の２本のタワーも、
マルエツの向こう側に建つタワーも絶対クラッシィタワーより、
更に更に値段は上がるだろうからね。
当然その頃には、東急ストア側も今より綺麗になってるし、
いくつかの大型商業施設なりが出来てたり建設始まってるだろうし、
新駅も開通してるしね。

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予定通り二年後とかに他のタワーが建つなら待てるけど
計画延期してるから、わりとクラッシーは売れそうな気がする
クラッシーや住友や野村にとっては、塩漬けはラッキーだったかも

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青井のデベさん、今度は田園都市線スレに
DM投下してます。大変ですねえ・・・。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8747/res/760-761

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投下する板を間違えてますね。
京成とか常磐に投下すべき。

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ここの書き込みは不思議だらけ。駅からの距離と商業施設の価値観ばかり。マンションそのものの構造や部屋の構造を誰も問題にせずに、上っ面の話ばかり。資産価値のスレだから仕方ないが、とてもマンション買って転がせる者には見えない。一生に一回しか不動産なんか買えないくせに、いったい何を夢みてるのか？生涯住む家を真剣に考えるわけでもない、金も大してない、転がした経験もないような人間が大した口ばかりきいている。しかも小杉のことを何も入ってわかってもいない。なんか勘違いしてる人が多いが、あそこは、埋め立てのベイエリアや山を切り開いた団地じゃないんだから、先住民は、後から引っ越して来る者がどうなろうと、再開発がどうなろうと、全然問題じゃないんですよ。外野の評論家が勝手にほざいてるだけ。どうぞ埋立地に行ってください。

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>>394
なんか勘違いしているようだが、後から引っ越して来る者にとっては、
駅からの距離とか再開発がどうなるかに関心があるんですよ。

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武蔵小杉に生涯住むつもりなんて全然ないですよ。
さっさとローン払って、退職するか子供が巣立ったら人に貸すか売りますよ。
家内と２人になったら広いマンションに住む必要もないですし、
毎日電車に乗ることもないですから、超駅近に住む必要もありません。
高層マンションでしぬのも抵抗があります。

一方、両親が亡くなっても実家の土地は売却しません。
いったんは駐車場にでもしておきます。
先祖代々からの土地ですから。

再開発地域に引っ越してきた人は、けっこうそういう人いると思います。

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たまに変な勘違いヤロウが紛れ込むよね。
アフォ。
な、394と396。
おまえたちだよ。

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川向こうは恐いね。

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相続税はもっと上げるべき。
というか相続禁止で良い。

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