武蔵小杉地区の今後について・・・【１０】

利便性だけでこの価格だと、まだ下がる余地は十分ありますね。

利便性がないから下がりやすいって話は聞いたことあるが

>>324
新百合ヶ丘が坪単価150万円
ここが170万円が適正かな？

そのソースは？
その程度も無しに言うべきではないし来るべきでもない。

>>328

2002〜03年はだいたいそんな価格だったよ。

>>328
それって新百合からバス20分とかってとこ含めてでしょ？

小杉からバスの物件探せば170もあるかもよ

駅前の「プライムアリーナ」は坪３００万でしたからね。

一概には言えませんよ。

もちろん小杉もね。

>>332
新百合のことは知りませんが、それって平均価格？それとも一番良い部屋？
駅前ってことは徒歩30秒とか1分なのかな？

プライムアリーナは駅徒歩４分、億ション部屋もありますが、
平均で坪２３０くらいだと思います。
詳細はそちらの過去スレをご覧ください。

最近小杉に建った駅近マンションのほとんどが、武蔵小杉の新駅含めていずれかの改札から徒歩4分に収まるのでは？
でも、駅前とか言っているのは、一部だよね。
徒歩4分で駅前を豪語するなんて、どんなに〜てな感じだな。

ところで、KONAMIスポーツの駅徒歩1分の宣伝、JAROなり何なりに訴えた方がよくね。かなり嘘。
パークシティが駅徒歩2〜3分なのに、なんでKONAMIスポーツが駅徒歩1分？？

駅徒歩といっても駅からマンション建物の一番近いところを基準にしているからね。
タワマン高層階だと通勤時にエントランスまで数分かかることもよくある。

タワマンだけでなく、通常の高層マンションは時間掛かりますよ

玄関からエレベーターまでと、エレベーターからエントランスまであわせて10秒なんてありえないし。
まあ賃貸３階建なら10秒かもしれませんが

せめて入り口までの時間が正しくないと意味無いだろ。
KONAMIスポーツの駅徒歩1分って、走っても厳しそうな。
普通は、80mで1分換算だろうが、やはりその3倍有った上でエレベータ昇降時間が更にかかりそう。

ちょっと前にNECの敷地がマンション云々なんて話がありましたが、
新たな建物を建てるようですね。

NECが"人と地球にやさしい"エコロジーな次世代オフィスを建設
http://www.nec.co.jp/press/ja/0811/2501.html

>>335
確かに駅１分は言い過ぎかもしれませんね。ぜひ訴えてください。その前に、コナミに電話して、どのように計って１分かどうか確認することが先決です。

ちなみに、レジデンスも新駅徒歩１分と言われました。距離を忘れてますが、想定改札口からマンション入り口まで徒歩１分の距離内に入っていたことは記憶しています。

ここで言う徒歩一分距離は、よく言われている不動産業界の定義距離です。80mでしたっけ？

あなた方全然分かってないな・・・。
コナミに通うスポーツマンは、時速12km程度で歩けるんだよ。200m/分だぜ。
80mを1分かけてチンタラ歩くヤツなんぞコナミの会員にはいないんだよ。

>>323
交通利便性を考えると２３区でも県境外周区を除いた内周区になりますね。

都心部ではこれから子育て支援施設が続々と作られ、仕事と家庭が両立できる環境が整備されそうです。

良くなるのは都心部だけで他は切り捨てられるんでしょうか？

341
↑

恥ずかしいから…

『ハイハイ』って感じですよ。

恥ずかしいとか『ハイハイ』とか、どんだけ冗談効かないんだよ(笑)

かなり良く出来た冗談だと思うけどなぁ。

あ、私は341じゃないからね。

あっ、ゴメンなさい。
冗談だったんですね。
しかも、かなり良く出来てるん？ですか？

私も341にかなりウケた。

冗談がよくできていようがいまいが、そんなところで
引っ掛かって白けさせてる時点でKYだな…。

341さん　落としどころうまい。

てゆーか改札出て本屋の右の細道から抜けてフォーディアム入り口まで普通に早歩きで1分だぞ。
コナミスポーツ入り口でも2分はかからない。適当なこと言い合ってないで
実際に歩くといいよ。

どっからはかってんの？
どうせ駅の敷地の出口からフォーディアムWWW一番手前の裏口までだろ？
改札からコナミ側フーディアム入口まで1分なんて無理

信号が有るかないかで少なくとも１分は違ってくる。
将来のことは決まってないのかな？
無信号で東急駅まで行きたい。

将来的には南武線南側の都市計画道路が府中街道から再開発地区まで
つながりますし、バス発着もあるでしょうから、信号はできるんじゃ
ないでしょうか。推測ですが。

新居購入の場合、購入価格は将来性を折りこんだ金額になります。
武蔵小杉においては、2年後の新駅や数年後に予定された駅周辺の商業施設など、予定の確定度合いなども影響しつつ需要に反映していきます。
武蔵小杉の分譲物件も例に漏れず、将来性を折りこんだ価格になっているようです。

一方賃貸の場合、その土地、物件の現時点の状況で価格が決定しがちです。
数年後に便利な施設が近所にできるからといって、今のうちから借りようなんてひとはあまりいません。
東京駅勤務の方が、2年後新駅ができたら通勤が楽だからといって、今から借りておこうなどと考える人もまだまだ少ないのではないでしょうか。
その土地の将来への期待による需要は賃貸の場合にはほとんどないといえます。


分譲は現況に将来の姿が織り込まれて評価される。
賃貸は現況とせいぜい非常に近い将来のみで評価される。


武蔵小杉は今現在の状況と、新駅をはじめ、複数の大規模商業施設が建設されることが既に確定しており、具体的には未定なところが多いものの、非常に多くの商業施設建設が予定されています。
これらある程度約束された将来の姿と現況との乖離が非常に激しい地域です。

ダヴィンチの賃貸が一帯の他の分譲に比べて非常に厳しい状況なのも、新駅が未完成、近所の商業施設建設予定地に至っては未だ工場が稼動しているといった現況の割りに強気の値段設定だったため。
至極当然の結果です。

どこかの雑誌で利回りでみた武蔵小杉の評価がCCCと非常に悪かった理由も、単に将来と現況との乖離が原因であり、だから買ってはいけないなんてことには必ずしもならないのです。
記事を鵜呑みにしてはいけない典型です。

武蔵小杉は既に昨年前半までの値上がり傾向から、既に停滞傾向に移行しています。
購入を焦る必要はないものの、この価格より安く買うのは難しいと思います。
一方物件はその場所、その仕様にひとつしか存在しません。

リエトコートもいいけど
賃貸仕様だとか、
免震じゃないとか、
榊淳司に相談しても
高いということだし・・・
ここは悩みどころ。

いまや免震・制震構造じゃないところ探すほうが少ないですからね。
ほかにも新規で分譲中のマンションがいくつかありますしね。

また以前御三家と呼ばれていたパークシティ・レジデンス・コスギタワーなどのキャンセル物件などもあたってみましたか？
当時分譲中にモデルルームで見てまわったときの感想です。

パークシティ　竹中＋三井。中は案外普通。
レジデンス　　各戸門扉付き、板状マンションの間取り採光、バルコニーの窓が背が高く大きい。
　　　　　　　共用施設が地味で少ない。
コスギタワー　御三家の中でキッチンが一番よかった。（オプションだったかも？）
あくまで個人の感想です。
ご参考までに。。。

>>354
頑張って書いたけれど当たり前過ぎて詠んでいて疲れました。

パークシティの入居始まってる方。
なんで角部屋は紙カーテン多いの？

キャンセル続出したのか？

小杉にも不況の波なのか。東西南北どの角もあの紙カーテンは目立ち過ぎだろ。

パークシティ入居予定ですが、
1月になってから入居しないと、500万円の住宅ローン控除は受けられませんよね。
また、子供の関係を考えると、4月入居の方も多いのでは？
私がそうなので・・・

また、駅からかかる時間ですが、
改札を出て、フーディアムまでは1分から2分の間。パークシティ入口（自動ドアのところまで）まで3分弱ですね。実際測ると。

>>354
再開発計画が明らかになるにつれ、私は将来への期待がしぼんでいきます。
織り込みすぎた分、これから安くなっていくいうことはないでしょうか？

>>359
ttp://itouhisashi.seesaa.net/article/111071526.html

前もコメントありましたが。
武蔵小杉の不動産屋さんの社長ブログによると、武蔵小杉の
超大手の分譲マンションがキャンセル続出とのことです。
タイミングと上記の書きぶりからすると、パークシティでしょう。

キャンセル続出にしては表に出てきませんね。
中古も少ないですし。
具体的に戸数が書かれていれば説得力ありますが。

この掲示板の書き込みと違ってそこの社長に嘘を書く理由もないですし、
武蔵小杉で20年以上営業している不動産屋ですから、少なくとも、
そういう景気の悪い話が聞こえてくるのは事実なのでしょう。

今は２割引は普通です。２〜３月に限っては３割引も狙える予感。

ここ検討していた人はこの不況でみんな青井に行っちゃうのでは？ｗ
82㎡で3570万円
東京駅まで16分
駅から徒歩5分

何がいつ頃できるかが判らないから今の値段。
わかってたら、今より高かったかもしれないし、安かったかもしれない。

今の時点で武蔵小杉を買うのは、いわばギャンブルみたいなものなんです。
ギャンブルに負けても泣いちゃいけません。

ただ、少なくとも、今はあくまで数年後の不確定な商業施設のただの『予定』だけが織り込まれているわけで。
本当に何かできるなり、発表されるなりすれば、確実に今より値段は上がり、下がることはないでしょう。
あくまで他の地域と相対的に見た場合ですけど。

>>365
武蔵小杉の再開発地域では残念ながら値引きはしてくれないようです。

今後の再開発計画は相当ブレーキ掛かるでしょうね。それがこういう地域の怖いところ。

>>367
商用施設？
どうでもいいよ。
ＪＲ新駅と東横線駅前ロータリーができればあとは何もいらない。

>>367
あなたはどうでもよくてもね・・・・。

ちがった
>>367じゃなくて
>>370へのレスでした

>>366
武蔵小杉を検討している人で、つくばエクスプレスも検討している人っているんですかね。
あと、東京駅１６分はかなり怪しいですよ。
秋葉原まで１３分で、地下の奥深くから京浜東北に乗り換えなきゃいかんのだから。

>>372
あなたは商用施設に何を求めてるの？

>>373

>>366はどうせマルチポストだろうと思って検索したら、
案の定マルチポスト。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43951/res/916-918

上記以外にもあるかもしれません。
青井のマンションで検索すると該当するような物件は
ひとつしか出てこないようですし、まあ、デベさんも
必死ですね、としか言いようがない。
他地域の検討者からも引っ張ってきたいのでしょう。

直接的に物件URLなんか貼ったりするとあからさま
すぎますからね。

まあいずれにせよ、マルチポストにレスしても無意味なのでスルー推奨。
見分ける目を養いましょう。