武蔵小杉地区の今後について・・・【１０】

勤務先が都心だから、武蔵小杉が便利。
タクシー問題は別の話。

261さんのおっしゃりたいことは、子供を預けて仕事をするからには、時間的計画をきちんと立てて、子供にしわ寄せがいかないように生活を組み立てるということだと思います。共稼ぎだと確かにイメージ通り忙しいですが、あたふたとタクシー使って迎えに行くという余裕のない忙しさではなくて、限られた時間で予定を崩さずに、きっちりこなすという感じですね。共稼ぎだからといって、必ずしも都心に住まなければ成り立たないわけではありません。

っていうか、タクシーって自腹では払わないでしょ。少なくとも私は人から貰いますよ。

大変申し訳なく思いますが、私はタクシーを自腹で払ったことないです。
昔ほど大盤振る舞いではありませんが、タクシー券は普通に配布されてます。
霞が関勤務です

こちとらタクシーにはこれまで何百万も自腹切ってるぞ。

セコいことせずに自分で払えやそれぐらい。これだから役人は（ry

もうタクシー代は配給やめるべき

共稼ぎの人は都心部が便利に決まっている。

武蔵小杉が便利ってのはちょっとこじつけ過ぎ。

261です。夫婦とも中原区勤務でもなく公務員でもない、民間企業勤務のサラリーマンです。

もし霞が関勤務されておられ、しかもお子様が小さいか、これから出産されるおつもりなら、都内がいい都内が便利だという主張に同意します。しかし、そんな当たり前のことを「武蔵小杉地区今後の動向・・・」掲示板で主張されるのもね。。。

子供を迎えに（公金性質の）タクシーチケットを使うなんて、民間企業ではありえません。深夜残業で終電に乗り損ね、しかもホテルに泊まるより安い場合のみ、会社にタクシー代の請求が可能です。「つり」ではないかと思いますが、税金を有意義に使ってほしいですね。

>>272
都心に公務員社宅、しかもタワマンを作るってので批判が出てますね。
有楽町線で１０分くらいで桜田門という好立地です。
民間企業は辛いですね。

この地区のマンションの売れ行きはいかがですか？
武蔵小杉に興味があるので、各マンションの情報が分かる方、教え下さい。

売れ行きは各物件のモデルルームにいけば一発でわかるのはず。
私はむしろ、駅近築浅賃貸物件の入居状況を知りたいですね。

>>277
職場が渋谷近辺ならここもありですね。
それより先になるともっと良いところがありますから。

品川・新橋・東京も近くなりますよ。

>>275
駅近築浅賃貸物件の入居状況は賃貸紹介サイトで検索すれば一発でわかるのはず。
私はむしろ、この地区のマンションの売れ行きを知りたいですね。

>279さん

そうなんですよね。
それを見越して購入しました。

近くなってしまってからだと、高くなってしまうので。

>>281
川崎と比べて既に随分と高い気がするのですが・・

既に新駅織り込み価格なので、これ以上高くなることは
あり得ないと思います。

品川・新橋・東京は川崎駅のほうが早いですよね。

＞284
それを言うと早いというか本数も導線の太さも全然違うから
川崎と比較してもしょうがないかも。
小杉をチョイスする人はあくまで東急をメインに考える層だと思うよ。
JRも新駅ができれば新川崎より便利になるし、十分魅力的ではあると思う。

川崎＞武蔵小杉＞新川崎。
こんな優劣でしょうか？
やっぱ武蔵小杉は高過ぎですね。

そうは言っても、いざ駅ができて電車が止まりだせば、賃貸も埋まってくるだろうし高くなることはあっても安くなることはない。株と違って織り込み済みと一言で片付けられない。人間て、目の前の具体性で結構動いたりします。

『高くなることはあっても安くなることはない』

すばらしい。買って買って買い捲るしかない！

一戸買えば十分。

>>287
渋谷に近いってだけじゃ資産価値低いですね。
新駅が早くできないとね。

賃貸埋まらせるには相当家賃下げなきゃね(特に高値掴み物件を賃貸に回す場合)。
電車の便はいいけど、どう考えても割高マンションズ。武蔵高杉。

しょせん郊外だから限界があるよな。

武蔵小杉は郊外だから、交通は便利でもそれなりに欠点は多いですね。
商店街は垢抜けないし、行政も２３区と比べて劣るし。

まあその分城南や中央線沿線よりも安いんで、交通一点買いの人にとっては良い場所ですが。

まあその分城南や中央線沿線よりも安いんで＞
超高過ぎ、割高の一部の県境外周区と比べると判断を誤りますよ。
他の川崎市多摩川沿いと比較すべき。
全体からかなり乖離していますよ。

中原区の平均坪単価２４４万円
幸区の平均坪単価２２０万円
高津区の平均坪単価２０９万円
多摩区の平均坪単価２００万円
川崎区の平均坪単価１９６万円

川崎市の多摩川沿いが坪単価200万円を超えていることに大きな問題があるのでは？170万円くらいが妥当な気がする。70ｍ2で3600万円。この考え間違っていますかね？

川崎市の中で中原区の平均坪単価が高いのは、不便なバス便エリアがないってのもあるんだけどね

エンドの経済状態を考えると郊外で坪単価200万円超えは異常事態でしょ。

坪単価は相対的なものだから、150万でも下がるときは下がる

小杉も３割４割下がるかもしれないし、調整程度しか下がらないかもしれない

購入希望者の収入から見た適正坪単価が重要ですよ。

いわゆる都心部ではなく、郊外であることを良く考えてみたほうが良いのでは？

確かに三井、すみふ、野村は高過ぎると思う。かといって坪200を割ることはまずないのでは。
「郊外」「坪150」「坪180」とか連呼してる人達も小杉に住みたいのでしょう。
そうやってニーズがあるところは、それほど下がらないと思います。

高くておかしいからい下げろではなくて、買えないからお願いだから下げてでしょ。
言い方間違えているよ貧しい人。

アメリカで株価が続伸してますね。
東証も影響を受け回復するでしょう。
株を１0月の低いときに買っておいて今大体2割り増し。
年明けが楽しみです。

三井、住友、野村などの大手以外で駅から遠い、
再開発地区以外の物件から選べば安くなるかもね。

>>299

購入者からみた適正坪単価を考えたら、もっとずーっと安くないとまずいでしょ。
山手線から３０分程度の郊外で、平均年収の４倍程度＝２５００万円　とかね。

今ローンが降りる限度額　という視点で適正という話はやっぱりおかしいよ。

ちょっと気になったのだが。
自分は郊外＝自動車生活の街っていうイメージをもってるんだけど、他の人はそうでもないのかな。
道が広くて車に便利、買い物は大型ショッピングセンターで週末にまとめて、といった。港北NTみたいな。

小杉は鉄道は便利だが綱島街道は細い。買い物は徒歩圏の食品スーパーでこまめに、といった生活になるので、方向としてはだいぶ違う。
田舎を大規模再開発して郊外に作り替えたんじゃなくて、古くからある町の隣にタワーマンションを建てちゃったからだが。


まあ、さっきから郊外郊外と連呼してる人は、単純に「川向こう」と言いたいだけな気もする。

>>304
渋谷までの時間を言っても何の意味もないよ。
問題はこれから大発展する東京駅までの交通利便性。
新駅ができる武蔵小杉は東横線の都内より上ですよ。
東横線の都内は確かにバブル価格で、実際売れていないよ。
武蔵小杉の値段が適正で、東横線の都内の値段が異常ですよ。

>>306

303が山手線から30分とか言ってるからさ。
小杉も十分バブル価格だと思うけど。

>>307
新川崎から東京が２０分くらいだから、武蔵小杉の新駅からだと１７分？
田園調布から大手町まで三田線で２７分。
１０分も早い。

308さん
東京駅の横須賀線ホームは地下4階にあり地上に出るまで2-3分かかります。また他の路線のホームとは離れた場所にあるため、東京駅での乗り換えは非常に不便です。さらに電車の本数が少ないので
使いづらいです。おまけに横須賀線武蔵小杉駅は南武線・東横線から連絡通路で5分程度かかり、
これもまた不便です。

武蔵小杉での乗り換えはあまり関係ないでしょ。武蔵小杉の
スレなんだから。特に再開発地区なら尚更。

>>309
しょせん郊外のＪＲ駅ですか。
地下鉄でどこにでも行ける都心部に住みたいものです。

>>311
誰も止めないですから、都心の表参道あたりに住んだらどうですか。
地下鉄でどこにでも行ける都心部に住みたい方は、武蔵小杉に
用がないでしょう。

>>311は東京の地下鉄の駅の深さを知らないんですね

↑いわゆる東京駅から半径５ｋｍ圏内ですかｗ

東京の地下鉄の駅は深い。
駅が地上2階で乗り場が更に上にあったりするからな。

少なくとも田園調布よか便利だな。

ちょっとネガティブな意見書かれるとすぐこれだ‥大人げない‥。

渋谷勤務ならここも便利じゃない？

>>318
もちろん大変便利な場所です。

>>311
お値段が高くなって、手が出ませんよ。
だから、中途半端だと分かっていてもここしか無いのです。

>>311
都心に買えるお金持ちなら、はなからここを検討する必要ないでしょ。
23区内に行ってね。

ここは交通利便性と再開発を考えると安いと思う。
交通利便性だけかよっ！との書き込みを見ますがここまで便利な立地は希少だし大切な事だと思います。

他に良いところがあれば教えて欲しいです。

交通利便性が強調されるが、行き先次第だね。
乗り換えが大変だったり、意外に時間がかかる場所は多い。

再開発も自分の趣向に合わなければ、つまらない街という評価になる。

>>323
「乗り換え」という行為は、確かに思ったより大変で時間がかかる
ことがありますね。

ですが、多くの路線が利用でき、直通も多く、まさにその乗り換えを
せずにいろいろなところに一本で行けるのが武蔵小杉の利便性ですね。

特定のピンポイントで行きにくいところがあるのは当たり前で、どこでも
同じ話でしょう。
「意外に時間がかかる場所が『多い』」とありますので、ピンポイントの
話ではなく行きにくい場所の多寡の話だと思いますが、武蔵小杉ほど
「時間がかかる場所が少ない」街は珍しいでしょう。

交通の便を除いた街の価値は、正直まあこんなもんかなというレベルですな。

だからこそこのぐらいの値段で収まってるわけだが

利便性だけでこの価格だと、まだ下がる余地は十分ありますね。

利便性がないから下がりやすいって話は聞いたことあるが

>>324
新百合ヶ丘が坪単価150万円
ここが170万円が適正かな？

そのソースは？
その程度も無しに言うべきではないし来るべきでもない。

>>328

2002〜03年はだいたいそんな価格だったよ。

>>328
それって新百合からバス20分とかってとこ含めてでしょ？

小杉からバスの物件探せば170もあるかもよ

駅前の「プライムアリーナ」は坪３００万でしたからね。

一概には言えませんよ。

もちろん小杉もね。

>>332
新百合のことは知りませんが、それって平均価格？それとも一番良い部屋？
駅前ってことは徒歩30秒とか1分なのかな？

プライムアリーナは駅徒歩４分、億ション部屋もありますが、
平均で坪２３０くらいだと思います。
詳細はそちらの過去スレをご覧ください。

最近小杉に建った駅近マンションのほとんどが、武蔵小杉の新駅含めていずれかの改札から徒歩4分に収まるのでは？
でも、駅前とか言っているのは、一部だよね。
徒歩4分で駅前を豪語するなんて、どんなに〜てな感じだな。

ところで、KONAMIスポーツの駅徒歩1分の宣伝、JAROなり何なりに訴えた方がよくね。かなり嘘。
パークシティが駅徒歩2〜3分なのに、なんでKONAMIスポーツが駅徒歩1分？？

駅徒歩といっても駅からマンション建物の一番近いところを基準にしているからね。
タワマン高層階だと通勤時にエントランスまで数分かかることもよくある。

タワマンだけでなく、通常の高層マンションは時間掛かりますよ

玄関からエレベーターまでと、エレベーターからエントランスまであわせて10秒なんてありえないし。
まあ賃貸３階建なら10秒かもしれませんが

せめて入り口までの時間が正しくないと意味無いだろ。
KONAMIスポーツの駅徒歩1分って、走っても厳しそうな。
普通は、80mで1分換算だろうが、やはりその3倍有った上でエレベータ昇降時間が更にかかりそう。

ちょっと前にNECの敷地がマンション云々なんて話がありましたが、
新たな建物を建てるようですね。

NECが"人と地球にやさしい"エコロジーな次世代オフィスを建設
http://www.nec.co.jp/press/ja/0811/2501.html

>>335
確かに駅１分は言い過ぎかもしれませんね。ぜひ訴えてください。その前に、コナミに電話して、どのように計って１分かどうか確認することが先決です。

ちなみに、レジデンスも新駅徒歩１分と言われました。距離を忘れてますが、想定改札口からマンション入り口まで徒歩１分の距離内に入っていたことは記憶しています。

ここで言う徒歩一分距離は、よく言われている不動産業界の定義距離です。80mでしたっけ？

あなた方全然分かってないな・・・。
コナミに通うスポーツマンは、時速12km程度で歩けるんだよ。200m/分だぜ。
80mを1分かけてチンタラ歩くヤツなんぞコナミの会員にはいないんだよ。

>>323
交通利便性を考えると２３区でも県境外周区を除いた内周区になりますね。

都心部ではこれから子育て支援施設が続々と作られ、仕事と家庭が両立できる環境が整備されそうです。

良くなるのは都心部だけで他は切り捨てられるんでしょうか？

341
↑

恥ずかしいから…

『ハイハイ』って感じですよ。

恥ずかしいとか『ハイハイ』とか、どんだけ冗談効かないんだよ(笑)

かなり良く出来た冗談だと思うけどなぁ。

あ、私は341じゃないからね。

あっ、ゴメンなさい。
冗談だったんですね。
しかも、かなり良く出来てるん？ですか？

私も341にかなりウケた。

冗談がよくできていようがいまいが、そんなところで
引っ掛かって白けさせてる時点でKYだな…。

341さん　落としどころうまい。

てゆーか改札出て本屋の右の細道から抜けてフォーディアム入り口まで普通に早歩きで1分だぞ。
コナミスポーツ入り口でも2分はかからない。適当なこと言い合ってないで
実際に歩くといいよ。

どっからはかってんの？
どうせ駅の敷地の出口からフォーディアムWWW一番手前の裏口までだろ？
改札からコナミ側フーディアム入口まで1分なんて無理

信号が有るかないかで少なくとも１分は違ってくる。
将来のことは決まってないのかな？
無信号で東急駅まで行きたい。

将来的には南武線南側の都市計画道路が府中街道から再開発地区まで
つながりますし、バス発着もあるでしょうから、信号はできるんじゃ
ないでしょうか。推測ですが。

新居購入の場合、購入価格は将来性を折りこんだ金額になります。
武蔵小杉においては、2年後の新駅や数年後に予定された駅周辺の商業施設など、予定の確定度合いなども影響しつつ需要に反映していきます。
武蔵小杉の分譲物件も例に漏れず、将来性を折りこんだ価格になっているようです。

一方賃貸の場合、その土地、物件の現時点の状況で価格が決定しがちです。
数年後に便利な施設が近所にできるからといって、今のうちから借りようなんてひとはあまりいません。
東京駅勤務の方が、2年後新駅ができたら通勤が楽だからといって、今から借りておこうなどと考える人もまだまだ少ないのではないでしょうか。
その土地の将来への期待による需要は賃貸の場合にはほとんどないといえます。


分譲は現況に将来の姿が織り込まれて評価される。
賃貸は現況とせいぜい非常に近い将来のみで評価される。


武蔵小杉は今現在の状況と、新駅をはじめ、複数の大規模商業施設が建設されることが既に確定しており、具体的には未定なところが多いものの、非常に多くの商業施設建設が予定されています。
これらある程度約束された将来の姿と現況との乖離が非常に激しい地域です。

ダヴィンチの賃貸が一帯の他の分譲に比べて非常に厳しい状況なのも、新駅が未完成、近所の商業施設建設予定地に至っては未だ工場が稼動しているといった現況の割りに強気の値段設定だったため。
至極当然の結果です。

どこかの雑誌で利回りでみた武蔵小杉の評価がCCCと非常に悪かった理由も、単に将来と現況との乖離が原因であり、だから買ってはいけないなんてことには必ずしもならないのです。
記事を鵜呑みにしてはいけない典型です。

武蔵小杉は既に昨年前半までの値上がり傾向から、既に停滞傾向に移行しています。
購入を焦る必要はないものの、この価格より安く買うのは難しいと思います。
一方物件はその場所、その仕様にひとつしか存在しません。

リエトコートもいいけど
賃貸仕様だとか、
免震じゃないとか、
榊淳司に相談しても
高いということだし・・・
ここは悩みどころ。

いまや免震・制震構造じゃないところ探すほうが少ないですからね。
ほかにも新規で分譲中のマンションがいくつかありますしね。

また以前御三家と呼ばれていたパークシティ・レジデンス・コスギタワーなどのキャンセル物件などもあたってみましたか？
当時分譲中にモデルルームで見てまわったときの感想です。

パークシティ　竹中＋三井。中は案外普通。
レジデンス　　各戸門扉付き、板状マンションの間取り採光、バルコニーの窓が背が高く大きい。
　　　　　　　共用施設が地味で少ない。
コスギタワー　御三家の中でキッチンが一番よかった。（オプションだったかも？）
あくまで個人の感想です。
ご参考までに。。。

>>354
頑張って書いたけれど当たり前過ぎて詠んでいて疲れました。

パークシティの入居始まってる方。
なんで角部屋は紙カーテン多いの？

キャンセル続出したのか？

小杉にも不況の波なのか。東西南北どの角もあの紙カーテンは目立ち過ぎだろ。

パークシティ入居予定ですが、
1月になってから入居しないと、500万円の住宅ローン控除は受けられませんよね。
また、子供の関係を考えると、4月入居の方も多いのでは？
私がそうなので・・・

また、駅からかかる時間ですが、
改札を出て、フーディアムまでは1分から2分の間。パークシティ入口（自動ドアのところまで）まで3分弱ですね。実際測ると。

>>354
再開発計画が明らかになるにつれ、私は将来への期待がしぼんでいきます。
織り込みすぎた分、これから安くなっていくいうことはないでしょうか？

>>359
ttp://itouhisashi.seesaa.net/article/111071526.html

前もコメントありましたが。
武蔵小杉の不動産屋さんの社長ブログによると、武蔵小杉の
超大手の分譲マンションがキャンセル続出とのことです。
タイミングと上記の書きぶりからすると、パークシティでしょう。