武蔵小杉地区の今後について・・・【１０】

すぐにデべの書き込みと決めつける浅はかさには呆れてしまうが、
この本でも読んでみたらどうだい。

http://skygarden.shogakukan.co.jp/skygarden/owa/sol_detail?isbn=978409...

潜在需要がいくらあっても適正価格から乖離するとだれも買わない。
マンション購入者の平均年収は７００万円
5倍が借り入れ限度として３５００万円、頭金５００万円として、計４０００万円。
郊外マンション大量供給の場合これが限界。
７０ｍ２として坪単価１８８万円。

235さんが、あまりに我が家と同じ感覚で、びっくりです。
東急のブランド性とか全く関係ないので。
新駅できない今でも十分、できたらお釣りがくるくらいです。

>242
ま、この辺買う人は共稼ぎが多いですね。
二人とも勤めに行くからこそ、交通の便が最重要なのですよ。

>>244
その通り。
子 無しの共稼ぎが多い。

我が家は　子　ありの共稼ぎ。

保育園に困りませんか？

もう保育園は卒業してます。
お役に立てなくてごめんなさい。

>>242
普通は、住宅財形で500〜550万、それに手を付けずに手付け金1割を払って、その上で引っ越し代や
必要家財代を払って、さらに当面の生活に困らない程度に手元に預貯金が残せないと買わないでしょ。
なので、たとえば5000万の物件買うなら、最低でも1000万は頭金が出せないと、買いにくいでは。

頭金500万じゃ、引き渡し時の融資実行前に、手付け金を借金してローンする羽目になる。
そんなことでは、余程に稼ぎがないと、融資の審査が厳しそう。

>>249
別に手元に1000万円ないと買えないかというと、そうでもないですよ。
まず、手付金はたいてい交渉すれば１割も払わなくても済みます（ウチは確か100万くらいにしておいた）。そもそも仮に手元に余裕があっても１年近く無利子でそんな多額に預けるなんて資産効率よくないですよね!?

また、住宅財形も審査さえ通ってしまえば（もっともいつ融資申し込みするかによるが）財形貯蓄自体はいつでも引き出せます。つまり、融資手数料や家財購入費で500万もあれば十分で、残ったお金を頭金に回せばよいのです。

「物件価格の20％の手元資金を・・」というのはかなり手堅い話で、それ以下だって如何様にもなりますよ。
仮に100%ローンだって現在の金利水準ならローン控除考えれば限りなくゼロに近いのですから・・

手付金が一定割合以上ないと、保全措置（保証会社に委託される）が取られません。
デベ倒産となれば、戻ってこない事が多いでしょうね。。

我が家も共稼ぎで、子供は高校生。夫婦とも南武線沿線勤務で、子供の通学先は都内。子供は、大学に進学後も通学なので、交通の便は極めて重要。武蔵小杉は我が家にとってベストな選択です。資産価値どうこうより、生活重視です。ここが、交通の便がよく、いくつものスーパ、区役所、図書館（将来？）、病院が揃えており、これでもすでに満足しています。デパートは横浜、新宿、渋谷にあるし、素敵なブディックは自由が丘にもあるんで、足を延ばせばすぐでしょうから、武蔵小杉には必要あると思いません。

それより、東横線武蔵小杉駅前は、なんとなくごちゃごちゃしている印象です。今後改善されていくと期待しています。

>>２５１
これはデベによるのでしょうか
私の場合には１割未満でもちゃんと保証会社に委託された保証をされていましたよ

>252さん

同じく生活重視でここを選びました。
子供が大学、就職となると、夜が遅くなってくるので、尚更交通の便のよさががありがたいです。
資産価値とかどうでもいいですね。売ってどこかへ行くつもりは全くないし。


252サンとちょっと考えが違うのは、駅前のごちゃごちゃ結構好きなので、似たような感じの再開発にしないで、あのまま残してもいいかなと思うこと。

>>244
共稼ぎならもっと都心に近いところを選ぶでしょ。
子供ができたら、職場からタクシー使って帰る場合も増えるからね。

都心に近いところってどこ？
湾岸や品川地区あたりを想定しているのかもしれないけど、
そっちに住みたくない人だっているでしょ。
空気は小杉の方がきれいだし。

どっちにしろ中途半端だね。
都心に近いわけでもないし、
自然に恵まれているわけでもないし、
なのに値段は高い。
取柄が見つからないよ。

そういうことを言ってる奴が、なぜここにいるのだろう？

湾岸にも小杉にもマンション買ったけど今の所良かったと思っている。
どちらにも一長一短はあるけど、今現在コストパフォーマンスは同じ様に感じている。
小杉は建ちすぎだと思うけど、良く考えれば東横沿線では今後あり得ない立地だから期待している面もある。

別にタクシー使わないで、もう〜年共稼ぎしてますよ。

〜年も共働きをしていて、タクシーを使って子供を迎えに行ったことなんて一度もありませんね。子供が保育園のときに、会社と保育園と賃貸マンションがすべて徒歩10以内にあるような生活スタイルを取りました。子供が小学校に上がるときに初めてマンションを購入したのですが、今回の買い替えによって家族全員の通勤通学距離が短くなり、しかも、将来交通の便がもっと良くなることが、買い替えの決め手でした。都内に住んでいるからといって何か特別なことを意味するとは思いませんよ。

>>261
でも勤め先が都心の人のほうが多いですよ。
貴方のように夫婦そろって中原区の勤務なら良いですが、
そんな人は少ないでしょう。

勤務先が都心だから、武蔵小杉が便利。
タクシー問題は別の話。

261さんのおっしゃりたいことは、子供を預けて仕事をするからには、時間的計画をきちんと立てて、子供にしわ寄せがいかないように生活を組み立てるということだと思います。共稼ぎだと確かにイメージ通り忙しいですが、あたふたとタクシー使って迎えに行くという余裕のない忙しさではなくて、限られた時間で予定を崩さずに、きっちりこなすという感じですね。共稼ぎだからといって、必ずしも都心に住まなければ成り立たないわけではありません。

っていうか、タクシーって自腹では払わないでしょ。少なくとも私は人から貰いますよ。

大変申し訳なく思いますが、私はタクシーを自腹で払ったことないです。
昔ほど大盤振る舞いではありませんが、タクシー券は普通に配布されてます。
霞が関勤務です

こちとらタクシーにはこれまで何百万も自腹切ってるぞ。

セコいことせずに自分で払えやそれぐらい。これだから役人は（ry

もうタクシー代は配給やめるべき

共稼ぎの人は都心部が便利に決まっている。

武蔵小杉が便利ってのはちょっとこじつけ過ぎ。

261です。夫婦とも中原区勤務でもなく公務員でもない、民間企業勤務のサラリーマンです。

もし霞が関勤務されておられ、しかもお子様が小さいか、これから出産されるおつもりなら、都内がいい都内が便利だという主張に同意します。しかし、そんな当たり前のことを「武蔵小杉地区今後の動向・・・」掲示板で主張されるのもね。。。

子供を迎えに（公金性質の）タクシーチケットを使うなんて、民間企業ではありえません。深夜残業で終電に乗り損ね、しかもホテルに泊まるより安い場合のみ、会社にタクシー代の請求が可能です。「つり」ではないかと思いますが、税金を有意義に使ってほしいですね。

>>272
都心に公務員社宅、しかもタワマンを作るってので批判が出てますね。
有楽町線で１０分くらいで桜田門という好立地です。
民間企業は辛いですね。

この地区のマンションの売れ行きはいかがですか？
武蔵小杉に興味があるので、各マンションの情報が分かる方、教え下さい。

売れ行きは各物件のモデルルームにいけば一発でわかるのはず。
私はむしろ、駅近築浅賃貸物件の入居状況を知りたいですね。

>>277
職場が渋谷近辺ならここもありですね。
それより先になるともっと良いところがありますから。

品川・新橋・東京も近くなりますよ。

>>275
駅近築浅賃貸物件の入居状況は賃貸紹介サイトで検索すれば一発でわかるのはず。
私はむしろ、この地区のマンションの売れ行きを知りたいですね。

>279さん

そうなんですよね。
それを見越して購入しました。

近くなってしまってからだと、高くなってしまうので。

>>281
川崎と比べて既に随分と高い気がするのですが・・

既に新駅織り込み価格なので、これ以上高くなることは
あり得ないと思います。

品川・新橋・東京は川崎駅のほうが早いですよね。

＞284
それを言うと早いというか本数も導線の太さも全然違うから
川崎と比較してもしょうがないかも。
小杉をチョイスする人はあくまで東急をメインに考える層だと思うよ。
JRも新駅ができれば新川崎より便利になるし、十分魅力的ではあると思う。

川崎＞武蔵小杉＞新川崎。
こんな優劣でしょうか？
やっぱ武蔵小杉は高過ぎですね。

そうは言っても、いざ駅ができて電車が止まりだせば、賃貸も埋まってくるだろうし高くなることはあっても安くなることはない。株と違って織り込み済みと一言で片付けられない。人間て、目の前の具体性で結構動いたりします。

『高くなることはあっても安くなることはない』

すばらしい。買って買って買い捲るしかない！

一戸買えば十分。

>>287
渋谷に近いってだけじゃ資産価値低いですね。
新駅が早くできないとね。

賃貸埋まらせるには相当家賃下げなきゃね(特に高値掴み物件を賃貸に回す場合)。
電車の便はいいけど、どう考えても割高マンションズ。武蔵高杉。

しょせん郊外だから限界があるよな。

武蔵小杉は郊外だから、交通は便利でもそれなりに欠点は多いですね。
商店街は垢抜けないし、行政も２３区と比べて劣るし。

まあその分城南や中央線沿線よりも安いんで、交通一点買いの人にとっては良い場所ですが。

まあその分城南や中央線沿線よりも安いんで＞
超高過ぎ、割高の一部の県境外周区と比べると判断を誤りますよ。
他の川崎市多摩川沿いと比較すべき。
全体からかなり乖離していますよ。

中原区の平均坪単価２４４万円
幸区の平均坪単価２２０万円
高津区の平均坪単価２０９万円
多摩区の平均坪単価２００万円
川崎区の平均坪単価１９６万円

川崎市の多摩川沿いが坪単価200万円を超えていることに大きな問題があるのでは？170万円くらいが妥当な気がする。70ｍ2で3600万円。この考え間違っていますかね？

川崎市の中で中原区の平均坪単価が高いのは、不便なバス便エリアがないってのもあるんだけどね

エンドの経済状態を考えると郊外で坪単価200万円超えは異常事態でしょ。

坪単価は相対的なものだから、150万でも下がるときは下がる

小杉も３割４割下がるかもしれないし、調整程度しか下がらないかもしれない

購入希望者の収入から見た適正坪単価が重要ですよ。

いわゆる都心部ではなく、郊外であることを良く考えてみたほうが良いのでは？

確かに三井、すみふ、野村は高過ぎると思う。かといって坪200を割ることはまずないのでは。
「郊外」「坪150」「坪180」とか連呼してる人達も小杉に住みたいのでしょう。
そうやってニーズがあるところは、それほど下がらないと思います。

高くておかしいからい下げろではなくて、買えないからお願いだから下げてでしょ。
言い方間違えているよ貧しい人。

アメリカで株価が続伸してますね。
東証も影響を受け回復するでしょう。
株を１0月の低いときに買っておいて今大体2割り増し。
年明けが楽しみです。

三井、住友、野村などの大手以外で駅から遠い、
再開発地区以外の物件から選べば安くなるかもね。

>>299

購入者からみた適正坪単価を考えたら、もっとずーっと安くないとまずいでしょ。
山手線から３０分程度の郊外で、平均年収の４倍程度＝２５００万円　とかね。

今ローンが降りる限度額　という視点で適正という話はやっぱりおかしいよ。

ちょっと気になったのだが。
自分は郊外＝自動車生活の街っていうイメージをもってるんだけど、他の人はそうでもないのかな。
道が広くて車に便利、買い物は大型ショッピングセンターで週末にまとめて、といった。港北NTみたいな。

小杉は鉄道は便利だが綱島街道は細い。買い物は徒歩圏の食品スーパーでこまめに、といった生活になるので、方向としてはだいぶ違う。
田舎を大規模再開発して郊外に作り替えたんじゃなくて、古くからある町の隣にタワーマンションを建てちゃったからだが。


まあ、さっきから郊外郊外と連呼してる人は、単純に「川向こう」と言いたいだけな気もする。

>>304
渋谷までの時間を言っても何の意味もないよ。
問題はこれから大発展する東京駅までの交通利便性。
新駅ができる武蔵小杉は東横線の都内より上ですよ。
東横線の都内は確かにバブル価格で、実際売れていないよ。
武蔵小杉の値段が適正で、東横線の都内の値段が異常ですよ。

>>306

303が山手線から30分とか言ってるからさ。
小杉も十分バブル価格だと思うけど。

>>307
新川崎から東京が２０分くらいだから、武蔵小杉の新駅からだと１７分？
田園調布から大手町まで三田線で２７分。
１０分も早い。

308さん
東京駅の横須賀線ホームは地下4階にあり地上に出るまで2-3分かかります。また他の路線のホームとは離れた場所にあるため、東京駅での乗り換えは非常に不便です。さらに電車の本数が少ないので
使いづらいです。おまけに横須賀線武蔵小杉駅は南武線・東横線から連絡通路で5分程度かかり、
これもまた不便です。

武蔵小杉での乗り換えはあまり関係ないでしょ。武蔵小杉の
スレなんだから。特に再開発地区なら尚更。

>>309
しょせん郊外のＪＲ駅ですか。
地下鉄でどこにでも行ける都心部に住みたいものです。

>>311
誰も止めないですから、都心の表参道あたりに住んだらどうですか。
地下鉄でどこにでも行ける都心部に住みたい方は、武蔵小杉に
用がないでしょう。

>>311は東京の地下鉄の駅の深さを知らないんですね

↑いわゆる東京駅から半径５ｋｍ圏内ですかｗ

東京の地下鉄の駅は深い。
駅が地上2階で乗り場が更に上にあったりするからな。

少なくとも田園調布よか便利だな。

ちょっとネガティブな意見書かれるとすぐこれだ‥大人げない‥。

渋谷勤務ならここも便利じゃない？

>>318
もちろん大変便利な場所です。

>>311
お値段が高くなって、手が出ませんよ。
だから、中途半端だと分かっていてもここしか無いのです。

>>311
都心に買えるお金持ちなら、はなからここを検討する必要ないでしょ。
23区内に行ってね。

ここは交通利便性と再開発を考えると安いと思う。
交通利便性だけかよっ！との書き込みを見ますがここまで便利な立地は希少だし大切な事だと思います。

他に良いところがあれば教えて欲しいです。

交通利便性が強調されるが、行き先次第だね。
乗り換えが大変だったり、意外に時間がかかる場所は多い。

再開発も自分の趣向に合わなければ、つまらない街という評価になる。

>>323
「乗り換え」という行為は、確かに思ったより大変で時間がかかる
ことがありますね。

ですが、多くの路線が利用でき、直通も多く、まさにその乗り換えを
せずにいろいろなところに一本で行けるのが武蔵小杉の利便性ですね。

特定のピンポイントで行きにくいところがあるのは当たり前で、どこでも
同じ話でしょう。
「意外に時間がかかる場所が『多い』」とありますので、ピンポイントの
話ではなく行きにくい場所の多寡の話だと思いますが、武蔵小杉ほど
「時間がかかる場所が少ない」街は珍しいでしょう。

交通の便を除いた街の価値は、正直まあこんなもんかなというレベルですな。

だからこそこのぐらいの値段で収まってるわけだが

利便性だけでこの価格だと、まだ下がる余地は十分ありますね。

利便性がないから下がりやすいって話は聞いたことあるが

>>324
新百合ヶ丘が坪単価150万円
ここが170万円が適正かな？

そのソースは？
その程度も無しに言うべきではないし来るべきでもない。

>>328

2002〜03年はだいたいそんな価格だったよ。

>>328
それって新百合からバス20分とかってとこ含めてでしょ？

小杉からバスの物件探せば170もあるかもよ

駅前の「プライムアリーナ」は坪３００万でしたからね。

一概には言えませんよ。

もちろん小杉もね。

>>332
新百合のことは知りませんが、それって平均価格？それとも一番良い部屋？
駅前ってことは徒歩30秒とか1分なのかな？

プライムアリーナは駅徒歩４分、億ション部屋もありますが、
平均で坪２３０くらいだと思います。
詳細はそちらの過去スレをご覧ください。

最近小杉に建った駅近マンションのほとんどが、武蔵小杉の新駅含めていずれかの改札から徒歩4分に収まるのでは？
でも、駅前とか言っているのは、一部だよね。
徒歩4分で駅前を豪語するなんて、どんなに〜てな感じだな。

ところで、KONAMIスポーツの駅徒歩1分の宣伝、JAROなり何なりに訴えた方がよくね。かなり嘘。
パークシティが駅徒歩2〜3分なのに、なんでKONAMIスポーツが駅徒歩1分？？

駅徒歩といっても駅からマンション建物の一番近いところを基準にしているからね。
タワマン高層階だと通勤時にエントランスまで数分かかることもよくある。

タワマンだけでなく、通常の高層マンションは時間掛かりますよ

玄関からエレベーターまでと、エレベーターからエントランスまであわせて10秒なんてありえないし。
まあ賃貸３階建なら10秒かもしれませんが

せめて入り口までの時間が正しくないと意味無いだろ。
KONAMIスポーツの駅徒歩1分って、走っても厳しそうな。
普通は、80mで1分換算だろうが、やはりその3倍有った上でエレベータ昇降時間が更にかかりそう。

ちょっと前にNECの敷地がマンション云々なんて話がありましたが、
新たな建物を建てるようですね。

NECが"人と地球にやさしい"エコロジーな次世代オフィスを建設
http://www.nec.co.jp/press/ja/0811/2501.html

>>335
確かに駅１分は言い過ぎかもしれませんね。ぜひ訴えてください。その前に、コナミに電話して、どのように計って１分かどうか確認することが先決です。

ちなみに、レジデンスも新駅徒歩１分と言われました。距離を忘れてますが、想定改札口からマンション入り口まで徒歩１分の距離内に入っていたことは記憶しています。

ここで言う徒歩一分距離は、よく言われている不動産業界の定義距離です。80mでしたっけ？