紅葉パラダイスの跡地のマンションについて

現地中高層看板によると９棟構成。
以前敷地にそれらしき計測をしておられたのでおおよそ
間違いないのでは。
その配置を北川隣地のマリーナ駐車場から拝見したところ
しっかり琵琶湖が望めるのはそのうち２棟。
南向きもそこそこ確保できそうだが同時にすべてパチンコ屋ビュー。
西側には銭湯の露天風呂があり目隠しパネル等が設置される可能性大。
となると全体のうち条件が良いのはこの琵琶湖向きのみ。
それ以外の価格を下げた分、この琵琶湖向きの住戸に価格が乗せられる
可能性が高い。平均価格にどれほどの差があるかはわからないが同じ琵琶湖向きの
部屋という条件で比べると全戸琵琶湖が望めるネバーランドのほうが買い得感を感じる
のでは？
あとは西大津、浜大津、それぞれの立地、環境の好き好きと先ほども挙げたマイナス施設の比較。
不動産である以上100％は存在しないので自分にあったものをお探しくだされ。

５０ですが、専門家のふりさん、詳しくありがとうございます。
琵琶湖向きは、たぶん価格的に購入できそうに無いので、狙いどこは、パチンコ屋側かな
ベランダからなら琵琶湖は見えるはずなんで、これでも満足です。
後は、価格だけが、心配・・・

琵琶湖が見える部屋少ないんですね・・・。ショック・・・。
我が家は手の届く範囲の値段だといいんですが・・・。

>>53
しっかり琵琶湖が望めるの部屋が少ないだけで
どの部屋からでも、琵琶湖は見えるはずですよ

後一つだけこのエリアで気になるところが…。
ここ最近だけでサーパスが129戸、ロータリー140戸、ネバーランドが228戸、
そこへもってこの東急の275戸。この一年程度で約770戸の供給があるわけで。
はたしてこの大津エリアにそこまで需要があるのだろうか？
物件自体はそれぞれメリット、デメリットが有りさほど大差はないが既に販売されている
3つの物件はなんだかんだいいながらそこそこ売れている。大津の異常な供給過多で
売れ残りの値引きによる資産価値の低下が懸念材料となるのはやむ終えないか。

>>55
売る側は大変だが、購入者側は選択肢がたくさんあっていいのでは・・・
東急も、その辺はわかっていて、べらぼうに高い価格設定は出来ないはず・・

本当は、あと３，４年待って、この辺の中古物件を吟味して買うのが、賢いかも知れない。

> ３つの物件はなんだかんだいいながらそこそこ売れている。

なして，そげなことが分かるんだに？？？

補足
関西不動産中古相場値下がりランキング堂々の一位は南草津(2005年)。
竣工後販売未了住戸が当たり前となるとこういう結果の引き金となる。
各々ご自身で検討地域の需要と供給のバランスをご確認くだされ。。。

57さん。
もし私の情報収集に間違いがあり、もし売れていないとすると
さらに供給過多の可能性大ということですね。(笑)

自分が知ってる限りの情報
サーパス129戸　　　　　残り、2,3戸
ロータリー140戸　　　　契約90戸ぐらいか？
ネバーランド228戸　　　契約110戸ぐらいか？
ロータリー,ネバーランドも入居まで後、1年以上あるんで、十分売れていると思います。 　　　

あと、ジャスコ駐車場にもマンションできるし・・

専門家のふりさんがいうようにせいぜい60さんの3物件くらいが
このへんのＭＡＸじゃないかなあ。京都でもこんなにでてないんじゃない!?!?

どうやら西大津ジャスコの駐車場跡にパデシオン（睦備建設）が出るようです。
なんと３００戸弱！供給過多はマチガイナイ

湖西線は本数が少ない。その上、車両編成も短い。
これ以上増えられると、ただでさえ西大津で乗るのがたいへんなのに。
積み残しも？？ただでさえ痛勤電車なのに・・・・。

ＪＲと相談の上マンションを建ててください。

300戸って何階建てだろう？
これだけ立つと、西大津で中古で売るのは無理な気がする。
買った時点で半額とか？

今度はパデシオンですか・・・。
↑は安いし様子みた方がええんかな・・・？
西大津はパデシオンで最後ですかね？まだどっかに空き地ありますか？

売るほうもプロなんで、需要があるから供給するのか？
ちなみに、パデシオンっていつ頃、入居かご存知ですか？

南草津　ＶＳ　西大津
って感じ？？

堅田にもＢＩＧプロジェクト登場！
湖西線大繁盛ですな！！

JRさん、湖西線の電車増やして

ＪＲもやけど、うちは子供がいるから幼稚園の事がきになります・・・。
学校はなんとかなるやろうけど・・・。

＞71さん
幼稚園はおそらく長等幼稚園が学区の幼稚園だと思うのですが・・・。
大津市立長等幼稚園は京阪三井寺駅と別所駅の間、大津市立志賀幼稚園は
京阪近江神宮前と南志賀駅の間にあります。両方とも京阪沿線です。
２年保育で、週のうち３日は午前中のみ２日はお弁当だったと思います。
友人たちもよく午前中が送り迎えでつぶれてしまうと嘆いていました。
車がないとかなり厳しいです。（友人は雨の日のみ電車にしていました。
お金が・・・。）
私立は聖パウロ幼稚園が唐崎の平和堂側にありますがこちらも車でないと
厳しいです。後、比叡山幼稚園は送迎バスがあると聞きました。
私の子供は保育園なので友人情報ですが、ご参考までに。

＞７２さん
ありがとうございます。
私は車の免許を持ってないので、ちょっとキツイですね・・・。
参考にさせて頂きます。

建設現場見てきましたが、工事始まってましたね。
あのパチンコ屋はどうかなと思ってましたけど、もしあのパチンコ屋が潰れると
その後、何が建つかわからないので、パチンコ屋には繁盛してほしい

このマンションが建つとやまとの湯の露天風呂から琵琶湖が見えなくなるのか？

みなさんで、この掲示板のデベ（マンションデベロッパーの評価は？）
の東急不動産のマンションはどうですか？を見られた方はいらっしゃいますか？
なんかショックなんですけど・・・。

HPに会員専用ページが開設されましたね
１Ｆ敷地図と間取りが見れますよ
かなり、豪華な感じですね〜
値段が心配

パデシオンはたしか15階建てと書いていた気が・・・入居は早くて平成19年の春くらいでしょうか。
パデシオンは安売りで有名ですから、東急にぶつけてくる気かもしれませんね。安売りで一抜け狙い。

せっかく琵琶湖に面しているんだからヨットが停泊できる
桟橋を作ってくれれば即買いなんですけどね。
管理組合でクルーザーでも管理できそう。
ヨットやカヌーは個人持ち。
ちなみに、公式ＨＰに載っている砂浜へはマンション敷地からは直接は
琵琶湖づたいには歩いていけません。

場所はすごく気に入ったけど、東急不動産が信用できないよ・・・　ネットみたら凄過ぎ。

公式ＨＰのいくつかの地図、北方向が傾いて描かれているものがありますので注意です。
サバ読みの地図です。
この土地、完全に南に琵琶湖に面しているわけではないです。正確には南東です。
サバ読み地図では南南東くらいに面しているように描かれています。
わざわざ専用に地図を起こすという手の込みようです。当然、地図には
北方向マークは描かれていませんが、うっかり真南に琵琶湖があるかのように
思えてしまいます。
南側バルコニーから琵琶湖を見れる初めてのマンションだとうたっていますが
大○マリーさんをはじめ南側バルコニーから琵琶湖が見えるマンションはほかにも
いくつかあります。ただ、南側で最も良好に琵琶湖が見れるマンションになることは
確かです。

南側バルコニー良いですね。

はい、凄く魅力的ですが・・・。
他に建った東急の新築マンションが突然販売中止になったらしいですね・・・。

何故なの？もしかしてココも販売中止？

アルス町田は建設中止になりました　

＞８３
いや。販売中止てことはないと思いますよ。工事してますし。

会員ページで間取りが一部公開されている様子。
４LDKの間取りはなかなか練られていて良い。
やまとの湯にめくら板ができた様子です。
これでやまとの湯につかりながら琵琶湖は見えなくなりました。

アルス町田は一棟売りでしょ。

ホームページ見る限りではめちゃめちゃ豪華そう！
きっと我が家には手が届かない金額でしょうし、なんで普通のマンションにしなかったのでしょう？
ペット専用のエレベーターまであって管理費も高いんでしょうね・・・。

確かに豪華そうですよね。。。
しかもペット専用のエレベーターなんていらないし・・・

でもＪＲ西大津駅から８分という立地条件を考えると
それ程値段は高くないのでは？

琵琶湖向きの棟の価格が非常に気になるところですが。。

琵琶湖前の整備はどんな感じなんでしょうか？草などそのままなら蚊とか琵琶湖虫とか多いのでは？
湖西線てそんなに電車こむんですか・・・・・。

ペット専用エレベータって単純に、エレベータの使い方を分けているだけじゃないの？

>９０さん
湖西線が混んでいるかどうかは、乗る時間帯によってかなり変わります。
７時代の京都方面行きは結構混んでいると思います。
夕方も、６時代は混んでいる方だと思います。
これも人それぞれの感じ方だと思います。
それよりも、問題は本数の少なさ。早朝と晩はかなり厳しいです。

琵琶湖虫ですが、私もよそ者なので（５年くらいしか住んでいない）
のでそれが琵琶湖虫かはわかりませんが、初夏くらいから秋にかけて
網戸を通り抜けてくる細かい虫がいます。
照明に集まるので真っ黒になったこともあります。
でも、網戸にしない（うちは網戸用の殺虫剤をかけているので、少し
はマシですが）や洗濯物を取り込むときは払うなどの対応で十分です。
ただ、虫が苦手という方にはきついものがありますが・・・。
蚊は特に多いように感じません。

びわこ虫ですが、発生時期は正確には年２回です。
４月と１１月ですが、１１月の方が多いです。
最近は４月はほとんど発生しなくなりました。
１１月は多少発生しますが、今年に限ってはほとんど発生しませんでしたが
来年どうなるかはわかりません。
ただ、傾向としてはかなり減ってきていると感じます。

びわこ虫の大きさですが、網戸を通り抜ける事はできません。
大きさは約１ｃｍ。
見かけは蚊ですが、とても貧弱でどんくさく
子供でも容易に捕まえられます。
効果的な掃除方法は掃除機。
生きたままざーーーっと吸い取って終わりです。
そういえば、92番さんがおっしゃっている虫、
あれ、確かに居ますね。
あれはどちらかというと蚊というよりはハエ系かなあ。
かなり小さな虫です。
あれの情報、どなたかご存じないでしょうかね。

>90
琵琶湖前の整備の状況ですが、桟橋や砂浜などはなく
単なる堤防みたいな人工的な護岸です。
柵もあったと記憶。
ただ、南側からも北側からも歩いて進入はできないので
釣り人などが、うろうろできないはず。
一旦湖に入って長靴か何かで無理矢理入ろうと思えば
入れなくはないでしょうが。
惜しむらくはせっかくのあの立地なので
砂浜整備（子供向け）と
マリーナ（大人向け）
を作ってほしかったです。
南側のホテルのように河川占有許可を
行政側に通す必要があると思われ、
かなり面倒だとは思いますが、
元々、湖上にジェットコースターやら何やら
あった立地なのでできなくは無いはず。

ご存じの通り、南側にはあれがあります。
極端な話。○○棟でないと買う意味無しでしょう。
あ、それから、ものすごい写真を見つけました。
http://www.rekihaku.otsu.shiga.jp/shashin/data/ks_198.html
http://www.rekihaku.otsu.shiga.jp/shashin/data/ks_197.html

たしか、ネバーランドの販売単価＠１２８万円／坪位でした。
意外と高かったと思います。しかも、ピンサロ・北向きだったし。
このマンションが、南向きと言う方位と、琵琶湖目の前という立地を考えると、
ネバーと同価格程度なら、即買いではないでしょうか？
土地は決して高くは仕入れてないと思いますし、
そんなには、高くはならないと思いますが、皆さんどう思われます？

＞ネバーと同価格程度なら、即買いではないでしょうか？

だと思います。ただ、棟によって満足度の差がかなり出てくると思われますので
入居後もそういうしがらみが出てこないかどうか不安です。

９６さん、南側には何があるんですか？教えてください。
現場の両隣（パチンコ、銭湯）の車の出入りは多そう。あとこどもの安全にあそべるところはあるのかしら？

＞９９さん
　南側というと競艇場ではないでしょうか？
　西大津は競輪場もありますし、Ｏ子山学区は評判が良くないと聞きました。

学区のことは、よくききますね。そんなにわういんでしょうか。
西大津は主婦、子供にくるまがないと不便かもしれませんね。

＞１０１さん
補足です。冬タイヤも必需品です。
特に今年は！！今夜もうっすら積もっていました。
明日は・・・雪国だな〜。

９６です。
南側というか南西側です。
既に書き込みがあるとおり大きなパチンコ屋があります。
相当きつい輝き方をしています。
競艇場までは遠いと思います。

＞９９さん
子供の遊び場が、正直一番ネックかもしれません。ぱっと行ける公園が
近くにありません。一旦国道に出て狭い歩道を延々と歩いて
皇子山中学校付近まで行けばいくつか遊べる公園があります。

＞１００さん
Ｏ子山学区は昔は評判が良くなかったようですが、最近はどうでしょうか？
知ってる人が通っていますが、とても礼儀正しい子がいました。

マンション内の広場は子供が遊ぶには小さい？と現地にいって感じました。
学区はたしかに昔から、問題をおこす子がいたけど、どこも同じじゃないでしょうか？

モデルルームの場所が現地ではなく柳が崎になるそうですね。
公式ページに建築中のＭＲの写真が載っていました。
景色を売りにしているマンションではあるのですが
現地ではない場所のＭＲからの景色を自慢されてもなあ、、。

>>105
皇子山中は今でも酷い噂を度々聞きますね。
でも、大津市では隣接する小中学校を選べるので、別に皇子山中に無理して通う必要もないのでは・・・と思います。

国道の信号は、だいぶん、またされますか？
渡るの大変ですか？

長いとはかんじなかったけど、車の出入りの量が歩行者には危険に感じました。
パチンコと風呂やが、利用するからね〜

ここって、ホテルなみにフロントに人を常駐させておくの？
人件費は、やっぱり管理費からかな

そんな人いるの？案内にはかいてなかったような・・・・。

コンシェルジュありらしいよ！それにカフェと小型のコンビニみたいなのもできるって！

私も前向きに検討していますが、このサイトが気になります。　買ってはいけない東急・・http://www.geocities.jp/shouhishahogo/　皆さんはどうお考えですか？　不安です。　すいません。

え〜〜！？ショック。。。

パデシオンの安さに惑わされながらも
こちらのマンションを買う方向で考えてるのに・・・

確かに値段はお高いようですが
欲しいなぁ〜

パデシオンってホンとに安いですよね！買おうか悩んでいるんですが・・・
場所的にどうなんでしょう〜？大津市は、少子化とは無縁だとよく聞きますが・・
将来売るときに、値段激減ってありえますかね〜？

マリーが建った時には保育園関連の混乱はあまり無かったそうです。

西大津周辺に大型マンションが何戸か建つので
その辺は市役所も対処してくれる様です。

でも売る事を考えるのなら西大津は値下がり率が高いかもしれませんね。

でも琵琶湖に面して南向きはかなり魅力的かも♪

私も「ブロンズ」と「リーデンススクエア大津におの浜」で迷ってる一人です。
まだブロンズはMRもできてませんが、資料を見て、コンセプトに魅了されてしまいました！
ただ、湖西線の西大津、あのあたりは車が混む（車通勤で栗東まで行きますので・・）、
競輪場などあり、ちあんが？？との事で悩んでいて、
立地条件の良いにおの浜にも目移りしてきてしまいました。。。
皆さんどう思われますか？
高い買い物ですので、じっくりいろんな人の意見も聞いてみたいです。

>>116
確かに不安ですね。外観がいくらきれいでも重要なのは中身ですし。東急不動産の物件の安全性や
トラブルが起こった時にどこまで親身になって対応してもらえるか。そのような点が最も重要に
思います。私も購入を考えているだけに一番悩んでいる所です。どなたか東急不動産の物件
や対応に詳しい方がおられましたら、教えていただけないでしょうか。

ブロンズ販売スタートする前にリーデンス終わるだろーから、考えてもしょうがないよ。

「ブランズ」ダヨ。

西大津は地震あれば直撃だよ。それでもよければ！

近くの保育園に通っていますが、４月の時点で定員オーバー状態で、２、３月
になると・・・。ただ、もっと保育園事情が厳しい地域があるのでそれと比べると
少しはマシレベルです。大津市内ではすでに学年保育ができない保育園があるそう
です。（年度によって偏りがあるからです）マリーができた当時でも待機半年された方
もいらっしゃいました。（うちも数ヶ月）西大津の保育園は公立１つ私立１つ。
浜大津に新しい保育園ができたそうですが定員は焼け石に水レベル数十人です。
お役所が対応してくれる？絶対ありえないでしょう！！詰め込むだけです、無理無理でも
子供も先生もかわいそうな状態です。また、二つの保育園とも猿が出ます。屋根の上から
威嚇されます。保育園が必要な方はやめた方が・・・。

保育所か幼稚園かどっちがいいの？

>125

貴重なご意見ありがとうございました。
市役所のお話では、
認可保育園が例えダメでも
無認可保育園が何個かあるので
対処出来るとのお話だったので
安心しておりました。

子供一番に考えると
やっぱりやめた方がいいのかな。。。

残念です。

>127
子供一番に考えられるなら、小学校はすこし遠いですし、
国道、競輪場脇を通ることになるでしょうね。
ただ、近江神宮など自然が近くにあり、子供には悪くない面もあります。
お子さんと周辺を歩かれては？
決してガラはよくないかもしれませんが、
私は西大津好きですよ（＾−＾）／

>128
小学校選べるんですよね？
志賀小学校の方が近いですし、
通学路も安心なのかな？と思ってました。

とりあえずモデルルーム見に行った帰りに
通学路歩いてみたいと思います。

競艇場の音ってかなり遠くまで響くと思いますが、ブロンズの建つ辺りはうるさくないですかね？

>130
競艇場は結構遠いですよ。かといって音が聞こえないないかどうかは
断言できませんが・・・
それよりも、競輪場の湖側にある砂浜のジェットスキーの音のほうが
よく聞こえるかも。
週末にはジェットスキーを牽引した車が沢山通っています。
ある意味、リゾート気分！？

リゾートと割り切って住めばいいのでしょうけど、毎日の生活の事を考えると
風が強くて冬は寒そうだし、琵琶湖独特の虫が結構すごいらしい。
価格が気になる所です。

以前何かのスレで、琵琶湖虫について見ましたけど、
そんなにすごいんですか・・？

すごいですよ。
最近は数が減っていますが、４月と１１月に発生します。
５年ほどまえまでは、マンションの壁一面、
真っ黒になるほどでしたが。
正式名称はユスリカといって蚊の一種なのですが、
刺しません。
しかも相当トロい運動神経で子供でも
ティッシュでつまめます。
というかウチは掃除機でざーーっと吸い取ります。
ヘタにティッシュでつまむと壁紙を汚すので。

ここって埋め立て地なんでしょうか？
リーデンスも埋め立て地でしょうが。
埋め立て地の場合は相当しっかりした基礎を
しないといけませんよね。

埋立地ですね・・・。

30.40年前ぐらいに埋め建てられたらしいですよ。一番新しい埋立地みたいです。　

岩盤層まで基礎杭を打つでしょうし
大丈夫ですよ。心配御無用。

モデルルーム行った人いませんか？
なんか、リゾートマンション・・・・ですよね・・・・。

モデルルームは４月１日からですよ♪

140さん、ありがとうございます。
ここの人気はどうなんでしょう。希望のところかえるのかな・・・・。

私も、ここが第一希望なのですが…
車は混む、治安がよくない、琵琶湖虫が多発する、
といったレスを見て→結構迷ってきました…。

人気はどうなんでしょうね？
リゾートマンションっぽいので、お金持ちのセカンドハウス用の層も
多そうな気がしますが。

レスも少ないし、人気ないのかな〜？

ブランズを狙っている、または有力候補にあげている、という方、
いろいろ迷っている私に、「ここが気に入った!!!」
というポイントを教えてください！

優柔不断ですいません…よろしくお願いします。

パデシオンの方が駅も近いし、ジャスコもすぐだし便利だと思います。
１６１号線越えたブランズは不便なので売るとき値下がりが心配です。
あの極端に待たされる信号はひどい・・・。

紅葉パラダイス閉館した理由は知ってた？

そんなに不便ですか？
琵琶湖ビューの部屋でも値下がり激しいですかね？
個人的にはパデシオンの立地より、琵琶湖ビューの部屋のこちらの方が魅力的ですが。

146さん
もうからないから。
琵琶湖を見ていたいならブランズ
ちょっとの事で便利さを選ぶならパデシオン
それぞれ好みにもよるけど毎日の生活の事を考えてよく考えたほうがいいですよ。

１４６さん、なぜですか？

パデシオンとの比較の話題になっていますが、私はブランズ波です。
148番さんは、琵琶湖を眺める生活のことを「ちょっとの事」と
表現されましたが、その事は他の立地にはどう逆立ちしても
かなわない「オンリーワン」の要素です。はっきりいってパデのようなマンションは
ほかにいくらでもあります。設備や装備など、今後いくらでも
便利で豪華な商品が出てくるでしょう。
しかし、ブランズははっきりいってオンリーワンを備えた
マンションではないでしょうか？そのオンリーワンはいくら豪華な装備を
引き合いに出しても後から付け足せない要素だと思うのです。
そして、そのオンリーワンにならいくらでもお金を
出しましょうという人は、将来にもいるはずです。