紅葉パラダイスの跡地のマンションについて

現地中高層看板によると９棟構成。
以前敷地にそれらしき計測をしておられたのでおおよそ
間違いないのでは。
その配置を北川隣地のマリーナ駐車場から拝見したところ
しっかり琵琶湖が望めるのはそのうち２棟。
南向きもそこそこ確保できそうだが同時にすべてパチンコ屋ビュー。
西側には銭湯の露天風呂があり目隠しパネル等が設置される可能性大。
となると全体のうち条件が良いのはこの琵琶湖向きのみ。
それ以外の価格を下げた分、この琵琶湖向きの住戸に価格が乗せられる
可能性が高い。平均価格にどれほどの差があるかはわからないが同じ琵琶湖向きの
部屋という条件で比べると全戸琵琶湖が望めるネバーランドのほうが買い得感を感じる
のでは？
あとは西大津、浜大津、それぞれの立地、環境の好き好きと先ほども挙げたマイナス施設の比較。
不動産である以上100％は存在しないので自分にあったものをお探しくだされ。

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５０ですが、専門家のふりさん、詳しくありがとうございます。
琵琶湖向きは、たぶん価格的に購入できそうに無いので、狙いどこは、パチンコ屋側かな
ベランダからなら琵琶湖は見えるはずなんで、これでも満足です。
後は、価格だけが、心配・・・

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琵琶湖が見える部屋少ないんですね・・・。ショック・・・。
我が家は手の届く範囲の値段だといいんですが・・・。

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>>53
しっかり琵琶湖が望めるの部屋が少ないだけで
どの部屋からでも、琵琶湖は見えるはずですよ

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後一つだけこのエリアで気になるところが…。
ここ最近だけでサーパスが129戸、ロータリー140戸、ネバーランドが228戸、
そこへもってこの東急の275戸。この一年程度で約770戸の供給があるわけで。
はたしてこの大津エリアにそこまで需要があるのだろうか？
物件自体はそれぞれメリット、デメリットが有りさほど大差はないが既に販売されている
3つの物件はなんだかんだいいながらそこそこ売れている。大津の異常な供給過多で
売れ残りの値引きによる資産価値の低下が懸念材料となるのはやむ終えないか。

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>>55
売る側は大変だが、購入者側は選択肢がたくさんあっていいのでは・・・
東急も、その辺はわかっていて、べらぼうに高い価格設定は出来ないはず・・

本当は、あと３，４年待って、この辺の中古物件を吟味して買うのが、賢いかも知れない。

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> ３つの物件はなんだかんだいいながらそこそこ売れている。

なして，そげなことが分かるんだに？？？

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補足
関西不動産中古相場値下がりランキング堂々の一位は南草津(2005年)。
竣工後販売未了住戸が当たり前となるとこういう結果の引き金となる。
各々ご自身で検討地域の需要と供給のバランスをご確認くだされ。。。

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57さん。
もし私の情報収集に間違いがあり、もし売れていないとすると
さらに供給過多の可能性大ということですね。(笑)

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自分が知ってる限りの情報
サーパス129戸　　　　　残り、2,3戸
ロータリー140戸　　　　契約90戸ぐらいか？
ネバーランド228戸　　　契約110戸ぐらいか？
ロータリー,ネバーランドも入居まで後、1年以上あるんで、十分売れていると思います。 　　　

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あと、ジャスコ駐車場にもマンションできるし・・

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専門家のふりさんがいうようにせいぜい60さんの3物件くらいが
このへんのＭＡＸじゃないかなあ。京都でもこんなにでてないんじゃない!?!?

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どうやら西大津ジャスコの駐車場跡にパデシオン（睦備建設）が出るようです。
なんと３００戸弱！供給過多はマチガイナイ

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湖西線は本数が少ない。その上、車両編成も短い。
これ以上増えられると、ただでさえ西大津で乗るのがたいへんなのに。
積み残しも？？ただでさえ痛勤電車なのに・・・・。

ＪＲと相談の上マンションを建ててください。

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300戸って何階建てだろう？
これだけ立つと、西大津で中古で売るのは無理な気がする。
買った時点で半額とか？

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今度はパデシオンですか・・・。
↑は安いし様子みた方がええんかな・・・？
西大津はパデシオンで最後ですかね？まだどっかに空き地ありますか？

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売るほうもプロなんで、需要があるから供給するのか？
ちなみに、パデシオンっていつ頃、入居かご存知ですか？

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南草津　ＶＳ　西大津
って感じ？？

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堅田にもＢＩＧプロジェクト登場！
湖西線大繁盛ですな！！

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JRさん、湖西線の電車増やして

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ＪＲもやけど、うちは子供がいるから幼稚園の事がきになります・・・。
学校はなんとかなるやろうけど・・・。

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＞71さん
幼稚園はおそらく長等幼稚園が学区の幼稚園だと思うのですが・・・。
大津市立長等幼稚園は京阪三井寺駅と別所駅の間、大津市立志賀幼稚園は
京阪近江神宮前と南志賀駅の間にあります。両方とも京阪沿線です。
２年保育で、週のうち３日は午前中のみ２日はお弁当だったと思います。
友人たちもよく午前中が送り迎えでつぶれてしまうと嘆いていました。
車がないとかなり厳しいです。（友人は雨の日のみ電車にしていました。
お金が・・・。）
私立は聖パウロ幼稚園が唐崎の平和堂側にありますがこちらも車でないと
厳しいです。後、比叡山幼稚園は送迎バスがあると聞きました。
私の子供は保育園なので友人情報ですが、ご参考までに。

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＞７２さん
ありがとうございます。
私は車の免許を持ってないので、ちょっとキツイですね・・・。
参考にさせて頂きます。

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建設現場見てきましたが、工事始まってましたね。
あのパチンコ屋はどうかなと思ってましたけど、もしあのパチンコ屋が潰れると
その後、何が建つかわからないので、パチンコ屋には繁盛してほしい

このマンションが建つとやまとの湯の露天風呂から琵琶湖が見えなくなるのか？

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みなさんで、この掲示板のデベ（マンションデベロッパーの評価は？）
の東急不動産のマンションはどうですか？を見られた方はいらっしゃいますか？
なんかショックなんですけど・・・。

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HPに会員専用ページが開設されましたね
１Ｆ敷地図と間取りが見れますよ
かなり、豪華な感じですね〜
値段が心配

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パデシオンはたしか15階建てと書いていた気が・・・入居は早くて平成19年の春くらいでしょうか。
パデシオンは安売りで有名ですから、東急にぶつけてくる気かもしれませんね。安売りで一抜け狙い。

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せっかく琵琶湖に面しているんだからヨットが停泊できる
桟橋を作ってくれれば即買いなんですけどね。
管理組合でクルーザーでも管理できそう。
ヨットやカヌーは個人持ち。
ちなみに、公式ＨＰに載っている砂浜へはマンション敷地からは直接は
琵琶湖づたいには歩いていけません。

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場所はすごく気に入ったけど、東急不動産が信用できないよ・・・　ネットみたら凄過ぎ。

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公式ＨＰのいくつかの地図、北方向が傾いて描かれているものがありますので注意です。
サバ読みの地図です。
この土地、完全に南に琵琶湖に面しているわけではないです。正確には南東です。
サバ読み地図では南南東くらいに面しているように描かれています。
わざわざ専用に地図を起こすという手の込みようです。当然、地図には
北方向マークは描かれていませんが、うっかり真南に琵琶湖があるかのように
思えてしまいます。
南側バルコニーから琵琶湖を見れる初めてのマンションだとうたっていますが
大○マリーさんをはじめ南側バルコニーから琵琶湖が見えるマンションはほかにも
いくつかあります。ただ、南側で最も良好に琵琶湖が見れるマンションになることは
確かです。

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南側バルコニー良いですね。

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はい、凄く魅力的ですが・・・。
他に建った東急の新築マンションが突然販売中止になったらしいですね・・・。

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何故なの？もしかしてココも販売中止？

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アルス町田は建設中止になりました　

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＞８３
いや。販売中止てことはないと思いますよ。工事してますし。

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会員ページで間取りが一部公開されている様子。
４LDKの間取りはなかなか練られていて良い。
やまとの湯にめくら板ができた様子です。
これでやまとの湯につかりながら琵琶湖は見えなくなりました。

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アルス町田は一棟売りでしょ。

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ホームページ見る限りではめちゃめちゃ豪華そう！
きっと我が家には手が届かない金額でしょうし、なんで普通のマンションにしなかったのでしょう？
ペット専用のエレベーターまであって管理費も高いんでしょうね・・・。

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確かに豪華そうですよね。。。
しかもペット専用のエレベーターなんていらないし・・・

でもＪＲ西大津駅から８分という立地条件を考えると
それ程値段は高くないのでは？

琵琶湖向きの棟の価格が非常に気になるところですが。。

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琵琶湖前の整備はどんな感じなんでしょうか？草などそのままなら蚊とか琵琶湖虫とか多いのでは？
湖西線てそんなに電車こむんですか・・・・・。

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ペット専用エレベータって単純に、エレベータの使い方を分けているだけじゃないの？

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>９０さん
湖西線が混んでいるかどうかは、乗る時間帯によってかなり変わります。
７時代の京都方面行きは結構混んでいると思います。
夕方も、６時代は混んでいる方だと思います。
これも人それぞれの感じ方だと思います。
それよりも、問題は本数の少なさ。早朝と晩はかなり厳しいです。

琵琶湖虫ですが、私もよそ者なので（５年くらいしか住んでいない）
のでそれが琵琶湖虫かはわかりませんが、初夏くらいから秋にかけて
網戸を通り抜けてくる細かい虫がいます。
照明に集まるので真っ黒になったこともあります。
でも、網戸にしない（うちは網戸用の殺虫剤をかけているので、少し
はマシですが）や洗濯物を取り込むときは払うなどの対応で十分です。
ただ、虫が苦手という方にはきついものがありますが・・・。
蚊は特に多いように感じません。

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びわこ虫ですが、発生時期は正確には年２回です。
４月と１１月ですが、１１月の方が多いです。
最近は４月はほとんど発生しなくなりました。
１１月は多少発生しますが、今年に限ってはほとんど発生しませんでしたが
来年どうなるかはわかりません。
ただ、傾向としてはかなり減ってきていると感じます。

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びわこ虫の大きさですが、網戸を通り抜ける事はできません。
大きさは約１ｃｍ。
見かけは蚊ですが、とても貧弱でどんくさく
子供でも容易に捕まえられます。
効果的な掃除方法は掃除機。
生きたままざーーーっと吸い取って終わりです。
そういえば、92番さんがおっしゃっている虫、
あれ、確かに居ますね。
あれはどちらかというと蚊というよりはハエ系かなあ。
かなり小さな虫です。
あれの情報、どなたかご存じないでしょうかね。

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>90
琵琶湖前の整備の状況ですが、桟橋や砂浜などはなく
単なる堤防みたいな人工的な護岸です。
柵もあったと記憶。
ただ、南側からも北側からも歩いて進入はできないので
釣り人などが、うろうろできないはず。
一旦湖に入って長靴か何かで無理矢理入ろうと思えば
入れなくはないでしょうが。
惜しむらくはせっかくのあの立地なので
砂浜整備（子供向け）と
マリーナ（大人向け）
を作ってほしかったです。
南側のホテルのように河川占有許可を
行政側に通す必要があると思われ、
かなり面倒だとは思いますが、
元々、湖上にジェットコースターやら何やら
あった立地なのでできなくは無いはず。

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ご存じの通り、南側にはあれがあります。
極端な話。○○棟でないと買う意味無しでしょう。
あ、それから、ものすごい写真を見つけました。
http://www.rekihaku.otsu.shiga.jp/shashin/data/ks_198.html
http://www.rekihaku.otsu.shiga.jp/shashin/data/ks_197.html

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たしか、ネバーランドの販売単価＠１２８万円／坪位でした。
意外と高かったと思います。しかも、ピンサロ・北向きだったし。
このマンションが、南向きと言う方位と、琵琶湖目の前という立地を考えると、
ネバーと同価格程度なら、即買いではないでしょうか？
土地は決して高くは仕入れてないと思いますし、
そんなには、高くはならないと思いますが、皆さんどう思われます？

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＞ネバーと同価格程度なら、即買いではないでしょうか？

だと思います。ただ、棟によって満足度の差がかなり出てくると思われますので
入居後もそういうしがらみが出てこないかどうか不安です。

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９６さん、南側には何があるんですか？教えてください。
現場の両隣（パチンコ、銭湯）の車の出入りは多そう。あとこどもの安全にあそべるところはあるのかしら？

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＞９９さん
　南側というと競艇場ではないでしょうか？
　西大津は競輪場もありますし、Ｏ子山学区は評判が良くないと聞きました。

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