イニシア新川崎　美・Revo 【２】

都心の地価下落鮮明　２月宅地　前年比２０％減
2008年3月14日 07時11分

　ここ数年、国内外の投資マネーが集まり上昇を続けていた東京都心部の地価が、住宅地を中心に下落を始めたことが分かった。米国の信用力の低い人向け住宅ローン（サブプライムローン）問題に端を発した市況の悪化を背景に、国内外の金融機関が不動産向け融資に慎重な姿勢を見せ始めたことも下落に拍車をかけている。

　都心部の宅地の下落傾向が鮮明になったのは今年一月から。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のまとめた首都圏土地リポートによると、東京都内の土地面積百−二百平方メートルで取引が成立した宅地の一平方メートルあたり平均単価は、昨年三月の四十五万円をピークに徐々に下落。今年一月に前年同月比マイナス１３％、二月には同２０％と下落傾向が鮮明になった。

　実際に売買取引が行われた場合を想定した価格を、三カ月おきに調査している野村不動産アーバンネットによると、一月一日時点で二十三区内の調査地点五十一カ所のうち、前回調査と比べ半数以上の二十八地点が「下落」し、十九地点が「横ばい」。最大の下落率となった「渋谷区神宮前四丁目」（マイナス１７％）のように、これまで上昇率が高かった地域ほど下落幅が大きいという。

　一方、都心部だけでなく首都圏各地でも、不動産向け融資の減少で取引が成立しない事例が増加。在庫を抱えて損失覚悟の処分売りに走る不動産業者も多く、地価の下落傾向は首都圏全体に広がりつつある。

　今月下旬には国土交通省が一月一日時点の公示地価を発表する。同地価は、今回の下落傾向が出始めた時期より少し前の実勢の評価で、こうした傾向が反映されているかが注目される。

■『バブル崩壊よりひどい』　不動産業者ら悲鳴

　東京都心部の地価下落の影響が不動産業界を直撃している。サブプライム問題への不透明感が一段と強まりつつある中、金融機関の態度がひょう変。資金不足に陥った不動産業者は悲鳴を上げている。　（花井勝規）

　「年が明けたら、手のひらを返したように銀行の態度が変わった」

　渋谷区内の幹線道路沿いの土地約三百平方メートルを約六億円で購入する取引を進めていた都内の不動産業者は一月中旬、本契約の直前で取引の中止に追い込まれた。大手銀行からの融資が契約直前で急きょ実行されないことが決まったためだ。

　取引が成立すれば六億五千万円で開発業者に転売する段取りだった。業者は５％の手付金を地権者に支払っている上、２０％の違約金も請求される。業者は傷口をこれ以上広げないため、廃業の準備に入った。

　「前回のバブル経済崩壊の時よりひどい。あの時はじわじわ影響が出てきたが、今回は一気に冷え込んだ」。東京都中央区のマンション開発会社の中堅幹部は嘆く。

　同社のもとには連日のように、完成したマンションの在庫の処分売りの依頼が届く。都心から離れた郊外の物件が多い。売り出し価格の半値近いものもあるが「冷え込んだマンション市場では、駅から離れた郊外物件はリスクが高過ぎる」と敬遠する。　

　冷え込んでいるのは消費者の購買意欲の減退に加え、金融機関が不動産向け融資に慎重になったためだ。不動産業界団体の幹部は「年明けから異変が起きた。事業者間取引への融資は事実上凍結されている」と言い切る。

　二年前からの不動産価格の急騰を支えたのは国内外の投資マネーだった。その受け皿となっていたのが不動産ファンドだが、ここへ来て世界的な不動産市況の悪化に加え、金融機関からの資金供給が滞っている。

　ファンドは投資家からの出資金に加え、その数倍の資金を銀行からの借り入れに頼っている。「住宅からオフィスに重点を移した」（大手銀行幹部）など、金融機関は融資先の選別を強めている。

　ファンドへの融資も同様に選別され、いったん融資が滞ると旺盛だったファンドの物件取得の動きが止まり、個人も含め不動産業界全体へ影響が広がる。今回の地価下落の裏では、こうした悪循環が始まっている。

（東京新聞）

「バブル価格」の代表選手のようなイニシア新川崎もこのようなマーケット環境
では、完売に向けて個別に価格調整が必須となってきましたね。
救いなのは、①この物件の土地取得費用が非常に安く　②既に7割程度の購入者
からタップリと利益を得ている　こと。
竣工までまだタップリと時間があるので、検討者はじっくりと様子見が出来ます。
くれぐれも、デベの言い値で契約しないようにしましょう。

残り７０戸ということは、すでに２００戸以上売れているんですね。
竣工までまだタップリと時間があるので、完売の可能性もありますね。
これだけ売れていると価格引下げはもう無いかな？

売れ残りの可能性に賭けるとしても
希望の間取りが残らないかも。
悩ましいです。

107さん、108さん
住民板を作成しましたので、よろしければこちらで情報交換しましょう。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2779/

私は、この物件とＳＩＮＫＡ北街区と検討しています。
先日ハセコーの物件であるフォレシアムのＭＲに行ってきまして、担当に北街区
のことを聞いてみました。
北街区は、販売価格がかなり高騰するため、仕様を下げて販売すると聞きました。
具体的には、フローリングではなく、じゅうたん敷きにするそうです。こういった
ことでコストを下げていくしかないとの事でした。
今では、イニシア購入に気持ちは大きく傾いています。
皆さん、もっとイニシアと北街区の情報をいただけますか？

SHINKA北街区も気になっていますが
「じゅうたん敷き」って個人的にはありえないです。
オプションでフローリングが選べると良いですが。

仕様的には
イニシア＞南街区＞北街区
なんですかね。

シンカに住んでいるものです。イニシアに早くお店が入らないかと待ち望んでいます。私もシンカの完成まで楽しみでした。オプション会も行きました。入居時に揃っていると便利ですが皆さんおおっしゃるとおり割高なので照明などは品番などを覚えておいてネットなどで調べるとかなり安く手にいれられました。エコカラットや窓フィルムなどは頼んだほうが良いかもしれませんが。シンカ南は2009年9月完成予定みたいなのでまだ先のようです。

シンカ北街区は鉄塔がないので注目しています。
シンカ北の値段がどのくらいになるのかご存じの方いますか？
ちなみにまだ南街区をやっている頃に聞いたら、南街区の10％高くらいと言っていました。
南街区をやっていた頃は売り手市場だったが、今は違いますからねえ。
こことシンカ北が競合することになったらどうなるんでしょうね。

112さん
イニシア新川崎入居予定のものです。
オプションなどに関する情報、ありがとうございました。
先に入居されているシンカ居住の方の情報は参考になります。
何よりも友好的にしてくださることが一番うれしいです。
私もご近所同士で仲良くしていきたいと思っています。
オプションに関しては、112さんがおっしゃいますように、
備品のようなものは自分で安く揃えて、改装になるような
コーティングやフィルムなどをオプションで考えようと思います。

シンカ北の完成もたのしみです。交通広場が整備され、
新川崎が住みやすい街になっていくことを望んでいます。
個人的に思うところとして、交通広場から駅へ続く上の道路へ上がる階段が
早めにできてくれるとうれしいのですが、
しばらくは交差点経由で周回していくしかないですかね。

SHINKAネタですみません。

「仕様を下げてじゅうたん敷き」にしたとのことですから
きっとフローリングより安物なんでしょうね。。。
ただ騒音対策としては良さそうですね。
ダニとか衛生面ではイマイチですが。

北街区が販売になればオプションも含めて仕様が明らかになるでしょう。
早く売りに出さないかな〜

私もSHINKAです。

オプションで最も有効だったのは、部屋干し用の金具で、
こんなようなものです。
http://www.kawaguchigiken.co.jp/monohoshi/index2.html

昼間不在が多いことと、風が強く、室内に干していることが多く、
稼働率ほぼ１００％です。

横須賀線と夢見ケ崎との間は昔から風の通り道？とご近所の方に
聞きました。
特に、新川崎駅の跨線橋の上は強くって、風除ネットが張って
ありますけど、ほとんど効果ないみたいですね。
再開発でどのようになるのか、楽しみというか待ち遠しいです。

イニシアの販売状況はどうなんでしょう？まだまだ完売は遠いのかな？

アオキの隣の空き地で工事が始まりましたね。
シンカ北のモデルルームができると聞いたんですが、
いつから販売か知ってる方いますか？

>>118
7月上旬販売予定
（ＳｈｉｎｋａのＨＰより）

119さん、情報ありがとうございます。
HP更新されてましたね！

シンカ北のHP見ました
ここで話題に上がっていたジュータン敷きではなく、南同様フローリングのようですね

価格が気になるところです

>117.119.120.121
シンカの掲示板で書き込んだら如何ですか？
それとも新手のシンカに誘導する営業の手口ですか？

122さん、117です。
別に営業担当ではありませんよ。
「ご近所さん」と素性を明かして、115さんのような方へ情報提供したまでです。
「ご近所さん」では素性を明かしたことにはならないか。。
以上、蛇足でした。

115です
私は特にSHINKAネタでも気にしていませんよ。
どちらも良い物件ですし、現地やモデルルームを見ながら
じっくり検討して気に入った物件を購入していただければと思います。

>122さん

121です
不快にしてしまったら申し訳ございません。
販売担当者ではありません。イニシア入居予定者です。

シンカの価格等がイニシアの販売にどれだけ影響するか気になっています。
入居まで半年以上という猶予はあるものの、やはり完売するかが気がかりです。

あとシンカに入店する店舗がどうなるかも新川崎での生活を多少は左右するので
今後もイニシア同様シンカの動向も見守っていきたいです。

価格が相場より高めなのは承知しているが、
通勤の便の良さが譲れない条件なので、あの交通アクセスと駅近立地は魅力的。
ヒーリングルームやゲストルームといった管理費に上乗せされる余計な施設もなく、
構造や仕様も納得のいくレベルだと感じた。

中規模商業施設がイニシア側ではなくSHINKA北側に出来るというのも個人的にはポイントが高い。
商業施設が真横というのは一見便利そうに思えるが、
朝晩の商品搬入出の車の出入りや、店舗看板の照明、臭い
店舗用の駐車場や駐輪場による人の出入りの多さ等、
完成してから初めて分かる騒音・光害のリスクが高いと予想。
利便性は享受したいが、せめて住まいには少しでも落ち着いた雰囲気を求めたいところ。
我が家では立地はほぼ同条件のSHINKA北は構造・仕様に不満があるので最初から対象外でした。

現在、価格と環境面（街並み）で、他エリアの候補物件と最終検討段階に入ってます。
ここを選ばれる方の比較検討物件は、SHINKA北とはあまりダブらないのでは？

私はやはり利便性＋間取りを優先します。
構造や仕様も大事なポイントですが
家族がきちんと生活できる環境でなければ意味がありません。
その点おいて今後数年先の家族構成に対応できる間取りが大事だと思い
検討しています。
新川崎は利便性は抜群です。（本数の問題はありますが・・・）
間取りに関してはシンカの方が広さの点で物件数が多いので選択肢は多そうですね。
みなさんはその辺考えられて検討されますか？

失礼しました。
アンカーナンバー間違えました
>>126です。
商業棟と住居棟は分かれているし、商業棟は開放廊下側だから騒音の問題はあまり心配する必要は無いでしょう。また出入りするのは業者だから問題が発生しても対処しやすい。

それよりも交通広場が深夜のたまり場になる可能性を心配したほうがいいと思う。
もしバス停やタクシー乗り場が出来たら日中はそれこそアイドリングの音や排ガスが心配です。
またエンジンストップしていても、排ガスはエンジンをかけた直後が一番汚いです。
つまり一番嫌な排ガスがイニシアの目の前で出ることになるんですよね。
そういったところは目をつぶってシンカの悪いところばかり書き込むのはやはり人間なんだなと思います。

と、あるサイトのレーダーチャート

生活利便性
イニシア 35点
SHINKA 75点

工法/仕様
イニシア 65-75点
SHINKA 50点

徒歩1分の差でこの評価の差は、歩行者デッキがSHINKAへ向いているためしょうか
むしろ掲載時期の違いから、再開発が見えてきたと受け取るべきでしょうか
構造は一戸一戸の間隔など外見からも違いわかります。
二重床やアウトフレーム、複層サッシなどの違いが出て来ているかと。
他の比較項目は似たりよったりでした。

レーダーチャート自体は目安みたいなもんだと思ってますが参考まで

>>133

SHINKAの評価ですがStation Suite での評価ですか？レジデンシャルスクエアの評価ですか？
歩行者デッキの１分程の距離の差でマイナス４０点は無いと思います。

現段階で新川崎の生活利便はいいとは言えないので、Station Suiteの商業施設建設がとても待ち遠しいです。Station Suite の入居に合わせて商業施設オープンなのでしょうか？
先にオープンをして貰えると助かるのですが。

価格.comのマンションDBのですよね
イニシアは竣工時での生活利便性の評価です。
商業施設、デッキが無いんだから低くてあたりまえ。
シンカ北の場合は竣工後の評価だから当然商業施設、デッキが出来てる状態での評価でしょう。

となると、イニシアは生活利便性が大幅増大するけど、
シンカ北の工法/仕様が大幅にアップするということは当然ありえませんな。

その点も踏まえて検討すると？？

133です。
レーダーチャートは135さんがおっしゃるとおりマンションDB(価格com)です。
SHINKAはStation Suiteのことです。
よくみたらSHINKA Station Suiteでは、下記で5、11以外は全部チェック
イニシア新川崎は8しかチェックがついていないようでした。そういうことらしい。
1.コンビニ徒歩3分以内
2.スーパー徒歩5分以内
3.複合大型商業施設徒歩5分以内
4.銀行徒歩5分以内
5.郵便局徒歩10分以内
6.内科/小児科の病院徒歩10分以内
7.役所（出張所を含む）徒歩5分以内
8.公園徒歩5分以内
9.幼稚園・保育園徒歩5分以内
10.小学校徒歩5分以内
11.中学校徒歩5分以内
12.小児科病院徒歩10分以内

なるほど、ではStation Suiteできたら、この時間比較だと
イニシアにもすべてチェックがはいりますね。
Station Suiteの工法/仕様が大幅にアップするということはないと思いますけど。

まぁ、何が良いかは人それぞれでしょう。
別に仕様工法なんてどうでもよく、
同じ値段なら少しでも広い方が良いという人もいるでしょう。

値段(坪単価)が高いというだけで、駄目と判断する人が以外と多い気がするので
どうして値段が高いかということも考えた方が良いと思う次第です。
その結果SHINKAが自分に合っていると思う人はSHINKAを買えばいいわけだし
イニシアが良いと思えばイニシアを買えばいいと思うのです。

盛り上がらないですね。
シンカ北の方がイニシアよりも高そうですね。
ホームページに載っていました。

■■■住民板■■■
入居予定の方はこちらもどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2779/

age

横須賀線の混雑具合はどんな感じですか？

１４４さん
何時くらいの電車の込み具合を知りたいの？

８時くらいは普通（？）に混んでますよ。
といっても人と人の間にすきまはある程度なので、東海道線等にくらべたら楽だと思います。
９時くらいなら余裕で雑誌や新聞が読めますね。　何号車に乗るかにもよると思いますが。
終電もたいした混み方ではないと思いますが、
終電と終電前の電車の間隔が３０分（除く金曜）というのが不便です。

、、、、、、、、、
１４６さん
気にしなくてもいいと思うよ

荒らしお疲れ様。単にのぞきたいだけのシンカの人ですかね。