リエトコート武蔵小杉　THE　CLASSY　TOWER 【３】

ラゾーナだけでなく、大人気だったシティタワー品川や芝浦アイランド(キャピタルだけ制振だったかな)も耐震物件。
埋立地で何も付いてないと、さすがに？と思わん事もないが。。

免震構造もダンバー破裂等により、その機能が働かないリスクが、多方面から指摘されている。耐震も免震も、世上云われるように、キチンと転倒防止措置を実行する事が大切なのです。

>>162

教えていただきたいのですが、
ダンバー破裂等の事例が多数報告されたという話なのか、
もしダンバー破裂があれば免震構造も働きませんよという、もしもの話なのか
教えていただければと思います。

考えてみれば、都心に建っている高層ビル郡も
制振や免振なんてほとんどないですよね。
最近は制振や免振が新しい技術としてでてきているから
注目されているけど、実際のところ素人の私には
耐震でもまったく問題ないようにも思えます。。。
どちらかというと制振や免振っ言うのはこれからの技術であって、
耐震とくらべて大地震に大して実績もないし、
そういった意味では耐震は実績もあると思うのですが。。。

言えてる
免震とは言わないが、せめて今時の超高層タワーなんだから制震であってほしかった

賃貸リエトを見てもわかるが、上層階が売ないはずだわ

でも、シティはぼったぐりだがね

ここを買って、体験してみたら良いのでは？
免震や制震の揺れ方を知らなければ、耐震でも「タワマンの揺れはこういうもの」って思えるかも。
でも一度免震や制震を知ってしまうと、耐震は怖く感じますよね。
知らない方が幸せ！？

違うますよ。
耐震構造でも崩壊はしないでしょう。きっと。鹿島だしね。

でも、修復不可能なぐらい（住めないぐらい）には、なる可能性はありますよ。
地震対策ドア枠でもないし。

余裕資金で購入する方には、この程度のリスクは問題ないでしょうけど。
住んでいるときに万が一こんなになったら泣くどころではすまされず、妻に一生恨まれます（泣）

あと、シティ見るとわかりますが、免震は管理費が高くなりそうですが、コスタを
見ると制震ではそれほど高くならないのでは？パークは別の部分で高いですが。

ちなみにググればわかりますが、都心の高層ビルは、多くが制震構造に補修してますよ。

小学校にあがる子どもがいるのですが、クラッシーだと公立小学、中学はどこになるのでしょうか？この地域の教育水準や環境などご存知でしたら教えてください。

地震の揺れの大小は地盤によって異なります。
内閣府が「地震の揺れやすさ全国マップ」を発表していますので
気になる方はこの地図を見て研究されてはいかがでしょう。
インターネットで検索すれば、すぐに見つかりますよ。

>>167

既存ビルの補修に関しては免震だと後付できないからなのでは。それとも長周期地震動に対
する弱点が指摘され始めたから下火になったのか？

>>168
ググればわかるよ

倍率を下げるためにリエトの短所を主張している人達へ(これをネガティブキャンペーン=ネガキャンと言う)
あんまりやりすぎると、空き家が増えて将来管理費が不必要に上がるよ
さらに将来中古で売るときの売値が不必要に下がるよ

絶対売れ残るから大丈夫。
営業の言ってる倍率は焦らせるためのハッタリです。

ネガキャンというよりは、購入前には知っておくべきことだと思うが。
長所なら営業さんから聞くよ。

売れ残りは確実だと思いますよ。結局販売住戸は150戸程度。当初は300戸を予定してたのに、その半分ですからね。いかに要望書が少なかったかということがわかります。
MR盛況と書き込まれてるけど、5回くらい通ってけど、商談席は埋まってても半分程度。大規模マンションの第一期でこの集客はありえないと思ってました。
売れ残って、値下がりしたら買いたかったけど、売れ残り過ぎてるのも困るので、想像以上の人気のなさに逆に焦ってます。

免振、制振ではなく、免震、制震です。どうでもいいことですが。

販売戸数150戸の件ですが、価格を見ても安いところが殆どです。
ここの適正な購入価格帯を物語っている気がします。

要望書かいたけど、申し込みしなかった。
だって予定価格より高いんですもん。
で、他の周辺物件を購入しちゃった。

きになるからココみにきてるけど、後から値下げしましたって言われても、もう検討できないんだよなー。

とにかくココは、周辺物件の価格維持に大きな影響があるから、値下げせずに売り切ってほしいな。個人的願望。

空き家分の管理費と修繕積立金はデベ負担で払ってくれるから、
値上げには直結しないけど、
駐車場の空き分の補填はないのが問題ですよね。
駐車場料金の値上げか、場合によっては管理費増加の可能性が出てきます。

それ以上に、空き家だらけは住んでいて不安です。
ひょっとしたら、ワンフロアには一世帯しかいないフロアなんかもあるかもしれません。
廊下で何かあっても、誰にも助けを求められません。

私は、半年後に一斉値下げ⇒人気急騰⇒数ヶ月で完売という甘い流れに期待しています。
そうでなければ、怖くてとても買えません。

人間的良心を捨て、唯一、己の利益のみ企図するスレの数々・・・。さもしい限りである。

買うも勝負、待つも勝負。

今年に入ってから、あちこちのモデルルームけっこう盛況らしいです…
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/101/index.html
どうしたものか…
とりあえず、あちこちで1000円もらお〜っと。

思ったほど下がらないのと、供給も徐々に絞られそうだからね。

非常に迷っています。
確かに装備は低レベルなのは認めますが、
立地的にはそれほど悪いとは思えないのですが・・・

>>183
内装は自分で手を加えればいいですが立地はどうにもなりませんよ。
マンションは立地第一です。

>>183
内装は後から手を加えればいいですが立地はどうにもなりませんよ。
マンションは立地第一です。

実際のところ、クラッシータワーの倍率はどのくらいなんでしょう？

一倍でしょ

こちらの南向きの間取りの価格は、適切なのでしょうか。皆さんは堂思いますか？

南向きの間取りの価格は,高いです。　しかし各部屋に一人でも希望者がいれば、販売会社の価格設定は、正しいことになります。需要と供給のバランスで価格は、決まります。

逆に2倍以上だとしたら価格設定失敗ともいいますね。
10倍だなんてありえない。

要望書？
これがずるいよな。
売れるか確認して価格決定かよ。

私は「多少無理してでも欲しい」と思えた価格、物件がベストだと思っています。
あと、ここはリフォーム前提で買うほど割安価格であるとは思っておりません。
ここは、立地は良いが、物件は今一、しかも周りと比べ(SFT、MST分譲価格)割高でもある。
決め手が見つけにくい物件だと思っています。

２年後、３年後、５年後と様々な再開発が予定されるコスギは、極めて魅力的です。マンションは立地第一、リエトに決めた理由です。

道一つ隔てた向こうは大型複合商業施設、そして駅近！

この不況で頓挫して、周りは空き地のままかも。
新駅も延びたりして。

ま、確かなのは、東急に近くて、川べりってこと。
あと今は東急南口への徒歩道にピンサロがあり、そこは再開発対象外ということ。

新駅は延びませんよ
工事始まってますし、遅れそうになった時
仮オープンとしてでも開業予定日を守った
市の本気がみえます

１９５、そんな事書いて、喜んでいるアンタのような※※を姦悪と云う。

193

立地は勿論だけど構造も大切だよ
賃貸用にケチって建てた建物を、この値段で買うの？

この時期はやはりネガキャン凄いなぁ〜
しかしやるならもっとアタマ使えないのかね…これもゆとり教育の影響か？
ヒロユキも嘆いているか〜あれ、喜んでるのかな？
ま、どっちでもいいけど…

隣りの野村ビル２棟共、１階は店舗ですね。どんな店か、楽しみです。

リエトの立地条件は確かにいいんですよ。駅徒歩5分以内だし、南（12階以上）と西側は眺望が良い。しかしねー、この南側間取り（6100万円台78mm）、南西角の間取り（7500万円台〜92mm)、高いよね。300万から500万
色付けすぎじゃないですか？

リエトはデベで1年寝た新古物件。今の大不況の中でこの価格では値ごろ感が感じられない。家具100万円分サービスとか、再度価格を5％位落とさないと、客は離れるばかり。強気の根付けが、買いたくても最後の決断が出来ずにいる。何とかして欲しいなー。

>>201
高くないよ。

武蔵小杉の立地プレミアを理解していたら安いと感じるはずです。

私は北側高層階を契約しようと思っています。

決め手は立地とタワーマンションということです。

他のマンションを何年も待つつもりはありません。

ガスコンロ５年、ユニットバスは１０年たったら交換しようと思います。
どうせ使ってればボロくなっていくものですから。

もしかしたらシステムキッチンも１０年ぐらい経ったときに
ピカピカの新品に交換したくなるかもしれません。

それ以外は、特に気になる低仕様はないと思います。

マンションは立地が命ですよ。
築２０年の中古マンションを買うときはリフォーム必須ですから。

空き地のままって、むしろラッキーです。

私は、商業施設もマンションもいらない。
ただ、新駅と東急の駅前ロータリーさえ出来てくれれば良い。
後は全部頓挫して今のままでいて欲しい。

特に東京機械のところとか、NECの玉川工場とか
５０年ぐらいあのままでいて欲しい。

どうせマンションを売る気もないですから、
価値が下がろうがなんだろうが良いです。

再開発地域の電車の利便性は限られた人だけで
味わいたいものです。

市は再開発地域に大量に税金を投入していますが、
そのメリットが限られた人だけにしか
享受されないような状態なら、更に快感です。

人気あるのかそうではないのかよくわからないよ、ここは。

>>203
高いかどうかはあなたの判断ではなく、売れ行きでわかるだろう。
一人で買い占めるというなら別だが。

>>206
同じようなこと何度もしつこく書き人だね

３年に１度ぐらいのペースで大型または超高層マンションばかり数件を住み替えてきた。
本気で検討していたが、このマンションは悩ましい。(ちなみに業者ではないよ。住まいを買い変えて気分転換をしたいタイプなので(賃貸ではちょっと仕様が・・・))
一言で言えば、私のような人間が買う気になるには微妙。この後の短期買い替えがきかなくなる懸念を払拭できないから。

ただ、若い層のファミリーが始めて買うのであればけして悪くない。もちろん永住の年配者でも。

仕様は、一部の人が非難するほど悪いものではない。基本的部分は分譲の平均点以上は十分クリアしている。専有部分の造作や設備については、賃貸として修復や交換のし易さを優先してしまったのだろう。その点は残念であるが、金のかかった内廊下タイプだし、共有部分は品もあり安普請ではない。駐車場も使い易そう。

今は不況で縮こまっているが、武蔵小杉の立地的優位性は首都圏の中でも抜きん出ていることは否定できないのだから、変わるときはあっという間に変わると思う。腰を落ち着けて暮らしていけば、買って後悔することはないんじゃないかな。極端な割高というわけではないな。

短期で売買益をあげるために安値を期待していた素人投資家が、売り崩しを狙って必要以上の批判をしているようだが気にすることはない。私は撤退するが、本当に住みたい人が買って、良いコミュニティーを作って行ってくれればいい。

この経済状況では完売は容易ではないだろうが、時間をかけて地道に売れて行くって感じなのかな・・・と思う。

私は購入を前向きに考えています。
確かに若干の仕様が賃貸向けなため物足りない部分はありますが、
まったく住めないといったほどのものではないと感じています。
それに内装に関しては10年後くらいにそれまで住んでそれでも
気になる部分はリフォームすればいいかと。。。
たぶん住めば都になって、気にならなくなってると思いますが。

そうなるとやはり立地が重要で、
将来的なことも考えるとリエトコートはなかなかな
物件かな〜と思っています。価格も安くはないですが、
高すぎもしていないと思っています。

構造的にも耐震だからダメっていう意見がよくでますが、
耐震のタワーなんて、都心にはいくらでもあると思います。
100年に1度起こるか起こらないかもわからないようなことを
気にしすぎて、リエトコートの良い点を見失わないようにしたいと思います。

どこのマンションにも一長一短あると思うので、
要は本人が納得で購入すればいいのかと。
それぞれの事情も異なりますし。

土曜は登録締め切りですが、
どのような結果になるのでしょうか・・・。

徒歩5分と書いてあっても、
実際は東横の駅まで8分くらいはかかるのでしょうね・・・。
それでも私にとっては十分駅から近い便利な物件です。

一般のマンションに導入されてる制震装置(ブレーキダンパーなど)の効果はたかだかしれており、売りやすくするために導入されていると思って下さい。
実際、大きな地震がくればダンパーごと曲がってしまうか破損します。
ダンパーいれたマンションの耐震等級があがらないのが何よりの証拠です。

またそもそ制震も免震も直下型地震には効果がありません。

以上

面倒な奴らだなあ。
迷うなら買うな。
金がないならマンションなんて買うな。

おまえが買わなくても誰かが買う。

今年オープンの店舗等はシティと大和、１年位後に野村２棟、数年先の東京機械跡大型複合商業施設、それらが『みどりのリエト』を取り囲んで存在します。極めて愉快な自宅環境、楽しみです。

今後は小杉だけでなくほとんどのマンションは下落すると思う。

でも、現在家賃を払っている人が家賃とローン支払いの比較をして、実需で買うのならいいのではと思います。
そうしないといつまでも買えないし、価値が下落しても賃貸の家賃を払ったと思えば。
でも、社宅や買い換えの人は様子見ですね。

買い替えたくても今は売れません。

病気になってローン組めなくなりました。

リストラされてローン組めなくなりました。
再就職しても３年はローンが組めません

ボーナス下がってローンが払えなくなりました。

リストラされたからといって、３年ローンが組めないわけではありません。勤続２、３ヶ月からローンは組めます。
病気になっても、多少上乗せ金利の高い団体信用生命保険もあります。（もちろん病気しだいでは組めませんが。）団体信用生命保険も任意加入の住宅ローンもあります。怖ければ団信に加入しないで、保険をつければいいだけです。
ボーナス払いがきつければ、借り入れ先に相談すれば、見直しできます。
すべてあなたがたが知らないだけ。

ただいま買い替え中です。引越してから売ろうと思たら、凄い不景気に遭遇してしまいました。でもまもなく新居に引越しますので、楽しみです！

明日クラッシーに様子を見に行きます。

転職してもすぐにローンが借りられるのは、安定的な一部上場企業に勤めた場合だけ。
借りられないケースや、減額になるケースが多いですよ。

妄想多いね。
今は銀行の審査厳しくて安定してないとローン組める金額が少ない。
自営なんて最悪

糖尿病ですがプラス１パーセントで借りれます

いま武蔵小杉にはタワーマンションたくさん建ってますよね。
これからもいくつか建つ予定あるみたいだし、
武蔵小杉でタワーは供給過多なのではないかと。。。
この先、この辺ではタワーより低層マンションのほうが
価値がでてくるような気がします。

>229
そうです、自分もその点にひかかりました

>>229、230
法律上は、次のようになっているようですので、仕方ないようですが、
念のため重要事項説明会で確認しようと思います。

「住宅品質確保法」の瑕疵担保責任制度
完成引渡から住宅の基本構造部分と屋根等雨水侵入を防止する部分に
欠陥があった場合、業者に無償修繕や損害賠償を１０年間請求できる制度
新築で売買をし、完成後１年以内で未入居の住宅が対象

営業の話では、構造的な問題がわかったときには、
法律上の瑕疵担保責任がなくても、これだけの
大手だから、対応するとは言っていたけど・・・。
所詮、営業トーク。。。

悲しいけど止めます

私はシティハウスはまったく考えていませんでした。
実際にマンションの中も見てきたけど、
線路脇過ぎて電車の音がかなり大きくてびっくりしました。
窓を開けないと音は気にならないくらいですが、
1年中、窓を開けられないのも辛いです。
反対側はオフィスビルが建つし、いくら駅近といっても、
クラッシーも新駅には相当近いので、環境的には
断然クラッシーと思っています。
装備は最低ランクですが、気になるようならちょっと使った後に
買い換えていけばいいし。

色々気にするポイントは人それぞれなので
あくまで私の考えですが。。。

売主責任追及には標準売買約款で充分です。売主履行能力等問題無く、品確法云々のご懸念は無用です。

リエトの内装が悪いって？！今、住んでいる処に比べれば、天国のようですが・・・

リエトの部屋は大きさの割りに狭く感じます。
梁が出てたり、柱が出てるからでしょうか・・・。
もったいない・・・。

中古物件と同じ扱いですね。現状引渡しなのかも。

↑営業がそれはないって言ってました。

立地がいいので、買いだとは思います。

>>236

最初の大規模修繕で構造に関する不具合が発覚した例もあります。法律の規定だって完成
1年後に販売するケースを想定したものではないはずから、法律どうりの対応ってどうな
んですかね。

「現況のまま引き渡しとします」
とも書いてあるから、現況引渡しでしょう

既に、クローゼット扉がきしむのと、クロスの小さな引っ掻き傷、キッチンシンク下の内部板の釘外れを見つけていますが、直してもらえない、とその場で営業に確認しました。
ドアが外れているような住むのに支障が出ることなら直すが、こうやって販売活動で現物を見せている間にできた経年変化にあたるものは直さない、と。
内覧会(「住戸見学会」)も設備説明と採寸だけで一戸2、3時間で組んでおり、業者連れてきて云々の時間はない、とのこと。
それでもうちは問題ない。どうせ子供が育てば、めちゃくちゃになるものだから。

それよりも、いまだ公表されない長期修繕計画が心配。
今日、将来の修繕費と一緒に見せてもらって、あまりに不安な内容だったら、登録しつつ、持ち帰ってシティハウスと再度比較し直し、日曜の説明会で確認して、申込みキャンセルかどうか決めたいと思います。

管理規約案も今日まで出さないし、駐車場やロッカーの割当スケジュールも決定してない。
管理面に不安を持ってる人が多いと思うので、一期一次は契約前のキャンセルがちらほらあるのでは。日曜の説明会次第では。
今日抽選で外れても悲観しなくてよいかも

土壇場になって１年経過物件の怖さと転売されまくりで修繕計画の怪しさが出てきたみたいですね。私は２０年後に湯沢温泉になってる気がして怖くて撤退しました。

修繕計画等重要事項説明書で、契約時に明示されます。どこでも、スケジュールは、そんなものです。（２４５の幼稚なキャンペーンに笑わせてもらった。）

>245
喩えが意味不明。れベル低すぎ。。
これもゆとり教育の影響か。。。

管理規約案も重要事項説明時か契約時ですね。重要事項説明書、契約書、管理規
約案を事前に提示するところもあれば、そうでないところもあります。

管理規約案で注意すべきは、デベがその時に全員から同意書をとっていると、入
居時には案が管理規約として有効となること。某デベは系列の管理会社を管理規
約に記入して、容易に変更できないようにしているみたいです。内容をよく読ん
だ上で同意書に署名、押印しましょう。

湯沢温泉って、TVでやってたリゾートマンションの件を指してるのでしょうかね。
あれって、投資目的で購入されるマンションの管理、修繕問題だったと記憶してい
るのですが。

デベは３月までになるべく高く売りたいようですが、いま買う人の気がしれん。
まー今上期はまだ各社なんとかなってましたが、来期はしょっぱなからひどい市況なので
来期はデベもスタートから必死じゃないかな。
ここは引渡し後になるし、売れない５千万以上の物件ばかり出し、しばし静観ですね。。。。

修繕計画や管理規約は、修繕積立金と管理費の根拠だから
契約の判断材料として提供されるべきものだと思うけど。
実態としてマンション管理の素人が「どこもこういうものだから」と目暗判押して買ってるだけ。

こういう修繕をいつやる、費用はこうだ、それで毎月○○円×500戸が必要だ。
それを聞かずに住む？
中古では事前提示が必須だし、事実見せられる。

ただ、湯沢の件は全然別。

修繕計画がこんな直前まで発表内物件なんて初めてです。
契約時に明示なんて遅すぎ。契約前に説明する義務があります。
長期修繕計画は当初１２月に出てくる予定と聞いてたけど、
この後におよんで、公表なし。
何かあると考えたほうがいいでしょ。

現況売りなんて顧客をなめてるよ。
瑕疵担保責任がない物件なんて、怖くてすめないでしょ。

値段だけで新築プレミアを乗っけられたただの中古物件であるとはっきりとしましたね。
中古のメリットは実際に人が住んでいるから、良し悪しがはっきりしているところだけど、
この物件は、そのメリットもなし。

高値に飛びついてくれる人の様子を見ながら、
値下がった中古を検討します。
どうせがら空きだし。

管理規約や修繕計画は重要事項説明時に渡すこと多いけど、
普通は言えば、事前に見せてくれます。重説も見れます。

ここは営業に頼んでも、まだ出来ていないと言われる。
検討客に重大なことを隠して、登録させようとしているとしか思えない。

候補のうちの１つですが、
当マンションの他に優れている点はどこですか？
具体的に教えて下さい。

>>252

唯一アドバイスできることは、もう少し勉強されてから購入されたほうがよろしいですよ、
かな。ここを購入するにしても第二期まで待てば、時間はあります。

修繕積立金が安いと思ったら心配すべきことは他の居住者が払えるかではなく、きちんと
修繕できる費用が確保できるかが普通だと思うけどな。

>>253-254
そもそもここは、ダヴィンチが資金繰りの為にブン投げたのを住友商事が安く拾って
転売してるだけの物件ですから、アウトレットマンションと同じですよ。

準備する時間は十分有ったのに、その辺が遅れているのは
安けりゃ細かいとこがずさんでも買ってくれるだろ、
と鷹をくくっているからじゃないでしょうか。

257の言う通りなんだろうな。
ただ、安けりゃというほど安くもなく、検討者も迷ってるんだろうね。
私の場合はこの値段ならもう少しいいものがほしいという思いと、この程度ならもっと安ければ買うという思いが両方あり、悩ましい物件という印象。
第一期住戸の少なさや、倍率の低さからして、他の人も同じような思いなんだろうか。

259さん、営業がそういっても、文書としてきちんと約束されないと、そんなの意味ありません。
”疵担保責任や住宅性能評価制度の適用はありません”と記載された文書を配布しているのだから、それまでです。
このリスクを背負ってでも買って良いか？の判断には、えっ？と思えるような値段ですよね。新築の分譲と同じ値段付けだから、皆納得してないのです。だから1倍または0倍の低倍率！
2倍ついたのは4000万円台、5200万以下の間取りだけだよ。5000万円台後半、又は6000万〜で南間取りや角部屋検討している人には、強気の根付けが納得できないでいるんだよね。
又、修繕積立金の長期計画が発表されなかったりと問題あったり、新古物件で仕様が中（の下）のレベルなのに、全然価格にみあわない内容。まったく残念です。
少しでも値下げ検討して、さくっと売りぬくキャンペーンをささっとしてくれないと、だらだら販売活動している状況のマンションなんか住みたくないです。そうでないと、立地が良いといっても、東京23区でもないのにこの価格だと、お徳感がかけらも感じられない。
沢山の売れ残りはこの調子だと必ずあるね。そう思いませんか。
今の低倍率は、ご時世を繁栄したものでなく、その時世を反映してない強気な値段のせいだよ、営業さん！　周りは値下げしまくってるよ〜、ほかの物件に逃げますよー。いいのかね。
残念！