武蔵小杉地区の今後について・・・【24】

585さまへ

公共施設の利用者って誰だかわかるよね
妄想疲れ？

アホ

＞583
＞546だが、アホに向かって言ってるのであるから、まともな判断のできる方は反応されないでもよろしいと思う。
ちなみにアホはネガではないよ。ぎりぎりのローンで一世一代の買い物をしたパークの住民がメイン。
今、人生最高の高揚感をあじわってるんだろうねえ。
問題は、アホの数が多すぎることだ。

川崎と小杉の平均坪単価は、現状ではまだ駅距離、築年換算修正後では川崎の方が少し高いよ。
でたらめを言っちゃうとそこで終わっちゃうから冷静に。
小杉の駅直結は多分かなり高くなるとは思うが、ブリリアタワーの方は、川崎のクレッセントの当時（平均＠２７０弱）と同等と見るのが業界の見方。ちなみに駅直結も平均＠２９０台前半で、＠３００は行かない。
まあ、価格決定権のある人が勘違いしちゃうとわからないけどね。そのときは「ライズ」状態になるだけだから。

>>594
川崎西口エリアと武蔵小杉再開発エリアのマンション比較ですよね。

武蔵小杉と川崎駅周辺の「住宅地」の土地価格なら、大差で比較対象に
なりませんね。

>595

意味がよく分からないので詳しく解説してください

『「住宅地」の土地価格なら、大差で』？？

残念ながら小杉と川崎駅周辺の地価比較なら川崎の圧勝。
なぜなら川崎駅周辺は多くが商業地指定だから価格は数段上。
西口のタワマン再開発地域は商業地指定の場所が多いから小杉と単純比較するのは無理だね。

駅直結タワーは坪350が普通で勘違いしたら坪400ぐらいだと思うが。
商業施設直結はもっと高くなりそうだけど。川崎とは検討する層も違うと思われる。

ちなみに市内で一番地価が高いのは川崎の駅前本町だよ。

坪３００も行くわけない。

で、時点修正不要な直近実績のサンクタス川崎タワーっていくらするんだ？平均坪単価を言ってみなよw

住み心地は別として単純に資産価値だけなら、
川崎の駅前本町にあるマンションが一番価値が高いことになるね。

H22年度公示地価による市内の地価ランキング
商業地
1 川崎区駅前本町１１番１外 2,530,000（円／㎡）
2 幸区堀川町７２番２外 1,850,000
→ちなみにラゾーナ川崎レジデンスは堀川町に建ってる。
3 川崎区駅前本町３番６外 1,830,000
4 中原区新丸子町９２２番１外 1,050,000

住宅地
1 中原区木月１－８－２５ 423,000
2 宮前区土橋３丁目２０番９ 380,000
3 中原区今井南町５７５番４ 376,000

2007年分譲実績
クレセント川崎タワー@250
ナイスセントスクエア武蔵小杉@270※非再開発エリア

話にならん

川崎だと商業地指定の堀川町が最強では？
町内はラゾーナ川崎プラザ＆レジデンス、東芝本社ビル(予定)
川崎駅にも隣接。

デベがこぞって建設する訳だ

小杉失笑、空想都市小杉。

ブリリアが坪270でほぼ即完なのに、駅前タワーが坪300とかで買えるわけが無い。
鶴見のタワー補正を考えたら坪350ぐらいでも安いぐらいかと。

ブリリアが高かったと思わんのか？

>>607
その坪単価だと小杉も二子玉同様売れ残りだらけになるよ。

都内に行くのが便利な場所の価格が都内と同じになったら、
都内で買った方が得と思うのが当然。

鶴見のマンションは羽田空港品川へ直通です。空港関係者は鶴見に住んでいる。

>>610
品川が坪400ぐらいだから、武蔵小杉が坪350でも不自然では無いよ。
全体的にマンション価格は値上がり傾向だし。

>>611
蒲田の方が安いのに鶴見を買う理由は無い。

比較の対象が違うだろ

>>612
品川は400万もしない。
もし小杉が350万なら、俺は好きではないけど二子玉買うね。
蒲田は低層でも川崎や鶴見よりはるかに高いけど、
駅近タワーは比較対象になるような物件がないだけの話。

次は武蔵嘘大杉〜次は武蔵嘘大杉〜

>>614
アールブラン西蒲田は坪220ぐらいでしょ。
それなら川崎と同じぐらいだし、武蔵小杉の方が高い。
下手な都内なら、既に武蔵小杉は凌駕してると思うが。

＞６０７
ブリリアの平均坪単価は＠２６８。
これが仮に駅前で＠２９３だとすると８０平米で６００万円高くなるということであり
ブリリア約６５００万に対し駅前タワー７１００になる。
最高価格じゃないからね、あくまで平均ね。

坪単価２５万円程度の程度の差は相当大きいわけで、購買層の年収考えたらそう簡単に
は売れないよ。
冷静に考えな。＠３５０だの４００だの、計算が雑すぎて話にもならん。

下手な都内に住みたいです。妄想小杉の住民にはなりたくないです。

それにしても、NEXが自宅駅に止まるのはすごいことですね。
成田からの距離感が全然違う。

と、この夏感じられた方が多いのではと思います。

武蔵小杉への法政大学移転はビッグニュースですね！大学を要する街になるわけですねか。是非武蔵小杉らしいあほみたいに巨大なタワーを作ってほしいですね。

もともと高学歴高収入世帯が多い小杉地区に法政が来る事によって
さらに教育熱心な３高（この場合、高学歴・高収入・高レベル）ファミリーが増えると思う。
武蔵小杉は名実ともに文教高級エリアになるんだなぁ・・
普通のサラリーマンにはもう手が届かん・・としみじみ。。

＞616
関係のない既成市街地の中小物件を引き合いに出すな。
駅前再開発を語ってるんじゃなかったっけ？
そもそも割高さ加減を自慢してどうする？
あとは本来のあるべき価値に向かって下落していくことを予感させるだけだろうが。
ナイスの新築の値付けが、今後の頭打ちを指し示してるのがわからないのか？
ほんと、馬鹿ばっかりだ。

ナイスの悪条件・仕様を考えるとあの坪単価には未来を感じる。
駅前平均坪300万は堅いな。

東京都港区高輪台駅直結で、坪単価370万円、
東京都港区港南品川駅徒歩10分で、坪単価300万円、
東京都中央区勝どき駅直結、銀座徒歩15分で、坪単価340万円、
東京都江東区豊洲駅徒歩7分で、坪単価300万円です。

神奈川県川崎市でそれより高くなるのは考えにくいのではないでしょうか。
普通に考えて都内買うのでは？
福利厚生も都内の方が手厚いし。。
川崎市は所得制限があるから、資金に余裕のある方々にはあまりうまみがないと思われます。。
生活保護など受ける場合は、川崎市は手厚いそうですけれど。

法政付属男子校があるってのと一部とはいえ大学のキャンパスがあるってのはイメージ的にかなり違いがあるからね。

これからできるタワーは、パーク、リエト、ブリリアより坪単価が安くなることはないだろうが、
かといって３００万には届くはずもない。
ブリリアよりも坪単価を上げた場合は、専有面積がかなり狭くなるだろうね。

>>624
それは今まで川崎に武蔵小杉のような所が無かったからかと。
武蔵小杉の再開発が大方固まった現状では、坪300の壁はあっさりと破られるだろうね。
神奈川のマンションとしては、だいたいナビューレ（中古で坪320）の実勢価格が参考になるかと。

ちなみに仕様の良し悪しで価格は少なくとも1割程度差が出ます。
坪280万が相場だと仮にすると、平均300超はあり得ます。

ぷっ。

The 妄想‼

駅３分以内の相場が280万、の意です。

つまりパーク程度の仕様では300はないということです。

武蔵小杉のよさって、交通の便はいいのに、都内や横浜よりも安いってとこだったと思うんだよね。
ま、駅直結は、坪250～350万円で、平均坪300くらいが妥当なのかもね。

東京都江東区豊洲と、神奈川県川崎市武蔵小杉で、悩む庶民がでてくるんだろうな。

>>596
602の書き込みでもわかるけど、住宅地は武蔵小杉の圧勝。
商業地に住みたいのなら川崎に住めばいい。
武蔵小杉は再開発地域だけでなく、閑静な住宅地にも住めるということ。

ブリリア武蔵小杉の購入者で県外は3割しかいない。これが東急以降は6割くらいまで上がるだろう。商業施設併設なら相当な数の潜在顧客を取り込める。

単に中心部が商業地の川崎と中心部でも住宅地の小杉の違い。
小杉周辺で川崎駅前本町を超える価格は今後もでないんだろうな。

武蔵小杉最高！！









これで良い？気が済んだ？

>>636
川崎駅から離れた住宅地でも価格は格安。
閑静な住宅地はないということです。
グーグルのストリートビューで街並み見てもわかるけど。

637
むしろスレ見たときに新着ネガコメないと、つまんねーのってなる。

>>638
横浜でもナビューレをはじめトップレベルのマンションはみな商業地に建ってる。
中区なんか住宅地価安いけど小杉以下なんて誰も思わない(笑)

実際は同じ アドレス良い分プライド高いんかな？

所詮川崎市
小学校の教科書に公害のことで出てくるから小学生でも知ってる地名。

法政の何学部が移転するんですか。
市ヶ谷、多摩、小金井がすべて移転してくるとはちょっと考えづらいが。

今や
川崎市＞横浜市
だろ。
物理的にも都心に近い。

国際会議の場合は、横浜＞川崎。

新規分譲予定の新丸子シティハウスすら坪280平均らしいんだが・・さすが住友。
駅前タワーがどんな値段になるのか恐ろしくなってきたな。

羽田空港直通＞成田空港直通

多摩川テラスが坪280？お買い得だな。セカンドハウスとして買おうかな。

＞644
川崎が横浜より上ってのは、アホの数だけだよ。

ネガどもシティハウス280万らしいぞ

>>649
横浜ならどこでもいいの？

予定価格なんて何の参考にもならん。
初めは探りを入れるために、高いところから始めるの当たり前だろうが。
ブリリアだって、結局正確には平均＠２７０未満だったわけで、何か言う
なら正式価格決まってからにしろ。
シティハウスは、最終的に間違いなく平均＠２６０前半以下になるよ。

ムキになっててうけるな。普通に280で出てくると思うよ。

坪260な訳ないでしょ。
ネガの皆さんは、少しでも小杉の坪単価を落とそう必死だね(笑)

武蔵小杉はリエトの賃貸棟が全部埋まったことも評価出来ると思うんだが。
あんな高級賃貸が全部埋まるとは、当初は誰もが思わなかったけど
賃料が値下げされたとはいえ、それだけ実力を付けてきているということかと。

「思うよ」の繰り返しは全く聞く気ないね。大事なのは事実だけ。
別にネガじゃないよ。小杉住民の期待が過大過ぎるのがイタイと感じてるだけで。
ほんとにいずれ＠３５０、＠４００万になると思ってるんだったら、売りに出てる
リエトの４４階、９０００万円、１０７平米（＠２９６）でも買っといたら。
君らの計算なら２～３０００万は絶対儲かるんじゃないの？
たとえいくら値が上がったところで、ローンでひいひい言ってる自宅だけじゃ、
余裕の投資家が差益を得るのを尻目に売ることすらできないでしょ？

>>656
リエトは残念ながら分譲棟も賃貸とほとんど仕様変わらない。
売れ残りを買うならパークの残ってる方だろうね。

パーク武蔵小杉って、まだ売れ残ってるんですか？
竣工したのもう大分前ですよね？！
数年売れずに中古物件になったパークって…
人気ないんだね。

徒歩11分で280万か。値ごろ感で一気にいきそうだね。

小杉の住民って、都合の悪い事は、全て小杉住民以外のネガのせいだもんね。

>>657
リエトの４４１０はプレミアム仕様で、パークよりもいいもの使ってるよ。見に行ってきたら。
重要なのは、８０００万円クラス以上は、小杉では非常に動きが重くなるっていういかんともし難い事実なのよ。要は、富裕層は買わない。買うのはせいぜいがいいとこに勤めてるサラリーマンクラス。
その事実が結局新築物件の価格の頭を抑える方向にはたらくことに思い至らないから、小杉の連中はおめでたいって言われる。

一部のこのスレ粘着厨だけな。

おお、ねんちゃくって伏せ字になるのな

＞655
あれだけ下げりゃそりゃ埋まるよ。坪１万しないもん。
賃貸に適した街であることが証明されちゃったのは購入者には都合悪いのでは？
利回り相当悪くなってるよ。
分譲マンションが売れるか否かは、同程度の賃貸物件と比較した購入し易さで
決まってるということは歴史上証明されてる。
要は、単に価格だけではなく金利とか税制とか含めてね。
金利は早々上がりそうもないが、賃貸の借り易さと分譲価格の上昇は明らかに
売れ行きにはマイナス要素。税制優遇も縮小だし。
お気楽なこと言ってる場合じゃないと思うけど。

>>658
350とか400とか言ってる連中は面白がってるだけだと思いたいが…。
本気だとしたら確かに痛がられても仕方がないね。

>>662
そういうことだよね。
自嘲的だが武蔵小杉の本質は社畜のための通勤利便性にあるわけで、多少狭くても確かに売れる。
しかしデベも価格の壁は意識しているようで価格そのものを抑えるために70m2台が増え、
60m2台も珍しくなくなってるが、面積減らすにも限度があるから坪単価の頭打ちは避けられないと俺も思うなあ。

歴史上証明されてる キリッ

恥ずかしくないのw？

>>668

東横線駅直結のタワーなんて今後出てくると思う？
代官山アドレスが今いくらで売ってる？
武蔵小杉で坪270としても
東横駅直結スーパープレミアムがつくことは間違いないだろう。
そうなると坪300-350というのは妥当なラインだと思うよ。

武蔵小杉さいこぉー。売れる売れる。４割５割当たり前

＞６７０
代官山アドレスはそもそも駅直結じゃないが、代官山だから高いのであって武蔵小杉のような
通勤利便性オンリーの街とは比較にならない。ずうずうしいにもほどがある。
それに駅直結のプレミアムはたいしたものじゃない。
駅５分と比べてせいぜい坪単価で５％程度。スーパープレミアムなんてちゃんちゃらおかしい。

スーパーはともかく、5%だったら俺今のマンション売って直結買うよｗ
最低1～2割は上がるだろ。

残念ながらマンションが思う値段で売れず

日本経済、ミンスのせいで先行き不透明だから仕方ない。
こんな、マンションがどーとか
語ってる場合じゃない。

武蔵小杉も買えないような奴はネトウヨだったのか。
そりゃネトウヨだから貧乏で買えんし、川崎は嫌いだよな。

2011年以降の都心は普通に高いから、300で売れる。タワーは高層階あるので坪単価はどうしても高め。
低層階が少ない東急は特に。

仮に駅直結のタワー２本の坪単価が３００を超えたとしても
現存するタワーの中古取引価格がそこまで上がるってことにはならないでしょ。

>>668さん
アホ住民に囲まれて、ホントお気の毒。
小杉では大政翼賛会でないと命の危険がありそうですから、
しばらく、正しいことを言うことは封印されたほうが・・・

>668
>社畜のための通勤利便性

日本経済を根底から支えているんだから、もっと堂々としてくださいよ。
セレブだ何だってうわついている族だって、物つくってくれたり、いろんな意味で社会を整えてくれる人がいなきゃ困るのですから。

武蔵小杉って、そういう地味だけどきちんとやる人が集まる雰囲気があるから、私は好きです。
坪単価の話それてすみません

駐車場の外車率みると稼いでる感はあるよな。1馬力サラリーマンはマイノリティ。

>681
武蔵小杉は見栄っぱりが多いから。
特にタワマン住民。
裏では家計がヒーハー。
ローンでヒーハー。
小杉でヒーハー。

小杉って8000万円程度で売れ行きが鈍るんだね。
武蔵野タワーズや、都内のタワーとは比較にならないね。

駅直結は、単身やDINKS向けの40〜60平米が多いんじゃないかな。
それなら坪300になってもサラリーマンの手に届くんじゃない？

60平米
18.18坪
2LDK5450万円なら世帯年収1000万円あれば手が届くし。

80平米
24.24坪
3LDK
7270万円だと、世帯年収1500万円？
これは少し厳しいんじゃないかな。

＞683
地元の買い替え層が一戸建てを売っていくらになるかって、けっこう影響大きいと思う。
８０００万以上の家って、基本的に働いて買うものじゃないもの。
吉祥寺や高輪なら１億でおつりがでる家が多いけど、小杉、元住吉周辺では限られる。

うーん、年収2000万円で8000万円くらいの豊洲のマンションを、頭金3000万円、残り5000万円ローンで買うひといますけどね。
億を超える物件は、財産分与の方が多いけれど。

お互いの両親から贈与税のかからないぎりぎりの1500万円ずつもらえば3000万円の頭金ができますし、8000万円はそうハードル高くありませんよね？
8000万円だすなら、みなさん都内を検討するということでしょうか。
地方都市で、坪300万円ならすごいですよ、小杉。

けして多くはないよね。
だから物件間で取り合いになる。

シティハウス多摩川テラスの売れ行きは注目されそうだな。
これが完売するようなら、武蔵小杉駅前タワーの坪300超えは確定的だけど
パークスクエア綱島のような勘違い価格である可能性も低くないし。

ラブホ乱立してるとこでしょ…武蔵小杉から歩いて行ってみたけど、びっくりしたよ…