横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その3

マンションの販売現場には価格低下や思い切った政府の購入支援策によって、
一時的ににぎわいを取り戻したが、これはあくまでも「在庫処分」限定の現象と
理解するのが正解だろう。顧客が関心を示すのは大半が３月までに入居が可能の
値下げされた完成物件。完成までにまだ間のある物件については、具体的な商談に
入れないのが実情だからだ。
市場関係者は秋口ごろから登場する予定の“新価格”物件に期待をかけるが、
本格回復へのシナリオは今なお見えないままだ。

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200901300163.html

>市場関係者は秋口ごろから登場する予定の“新価格”物件

この新価格物件は、土地代が高いが価格を高く設定できない
きっと仕様を落としてきたり、部屋を狭くして価格を抑えて来るでしょう。

そう考えると、今ある完成物件（仕様はいいはず！？）を価格交渉をして
買うのが良いと思う。

今の完成物件は、資材が最高値の頃の物件。
しかも消費者の財布がついて来れなくなってきたころだから、
いろいろと”節約”した設計になってます。
注意が必要かと。

相鉄線が東京駅に乗り入れるのはいつからでしょうか？
東海道線を使ってでしょうか？
横須賀線を使ってでしょうか？

相鉄か横浜市のサイトを見れば書いてあるよ

>>507

JRとの接続は平成27年春、東急とは31年だっと記憶してます。
JRは横須賀線の線路への乗り入れです。

東京駅の周りでは盛んに再開発。
東京駅直結が郊外生き残りの必須条件になってきたね。
武蔵小杉は新駅だし。

東横線は副都心線に乗り入れで、落ち目のエリアにあえて進出だけど、
大失敗じゃない？

宇都宮線、高崎線も東京駅に乗り入れだね。
新幹線の線路の上を利用らしい。
東京駅から先は、東海道線と相互乗り入れらしい。

日綜地所<8878.T>会社更生手続きを申し立て＝負債1975億円
2009年 02月 5日 17:24 JST［東京　５日　ロイター］　

日本綜合地所(8878.T: 株価, ニュース, レポート)は５日、
会社更生手続きの申し立てを東京地裁に行い、受理されたと発表した。
負債総額は１９７５億４９００万円。


すごいな、景観壊しまくったうえに、圧倒的な混乱まで残すってか。
ボッタクリでしか利益出すスキームを持たない不動産業界が、
日の目を見るのは、当分先だな。

誰がターゲットなのかは良くわからないけど、
価格だけなら新横浜ヴォアールは注目だとおもう。

宮前平徒歩9分の2LDK5600〜 3LDK6100〜 最多価格帯7000万円台
の物件って一体誰が買うんだろうか

違う意味で注目の物件だわ

http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0902/16/news095.html
ローヤルシティ小田急相模原南が紹介されている。

「住宅地地価」下落地点半数以下に減少　野村不動産アーバンネット
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200904210004.html

記事より
・首都圏の09年１月から３月の「住宅地地価」は、前回比2.1％下落（前回は4.0％下落）となった。同社は「千葉県を除く全域で下げ幅が縮小し、１年３カ月ぶりに値下げ地点の割合が50％を切り、価格下落のピークを過ぎた」と分析している。
・「中古マンション価格」は、前回比で1.5％下落（同1.9％下落）となった。同社は、「売手と買手の希望価格が接近し始め、取り引きが活発になった結果、売物件数が減少する傾向がみられる」としている。

戸建て住宅業界の価格競争は終了したのか？＝三栄建築設計の決算を探る
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2009&d=0423&f=business_...

この記事によると、
同社の今年1月から3月までの販売状況と粗利率から判断すると、戸建て業界の価格競争は終了したといえる、
そうです。

プラウド宮崎台　掲示板より、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8303/

No.132 by 匿名さん　2009/05/09(土) 17:21

本日、第１期申込締切で６１戸完売したみたいです
購入できた方々はよかったですねー

No.135 by 匿名さん　2009/05/10(日) 00:37

第１期は６１戸に対して
１００以上の申し込みがあったそうです。
すごい人気だったんですね。

残念ながら我家は落選してしまいました・・・。
欲しかったので、本当に本当に残念です。

間取りより低倍率の部屋に申し込めばよかったのかなぁ？

No.136 by 匿名さん　2009/05/10(日) 00:49

今日の抽選もすごい人でしたね。
倍率４倍のとこもありました。


このご時世でも、良いマンションは順調に売れているようですね。

新規供給が絞られて、人気不人気の二極化がますます進むと思います。
そんな中で条件の良い人気物件は、価格も下がらないでしょう。景気が悪くなっても、
すべての不動産が値下がりするとは限らないことが実証されたのではないですか。

519さん
プラウド宮崎台は戸数わずか61戸ですよ。
価格をまったく気にしない人が100名程度いたということです。
これが戸数300戸だったとしたら、完売しなかったでしょうね。
本物件に関しては、野村不動産にとって「おいしい」物件だったでしょう。
最近の傾向を見ると、消費者の実利（＝利便性）志向が鮮明になってきたと思います。
つまり、「駅近」+「商業施設近」+「価格リーズナブル」の物件の販売が好調という
ことです。

520さん

最近の傾向ということですが、2008年以降に販売開始された物件で、

「駅近」+「商業施設近」+「価格リーズナブル」＋「販売が好調」

という物件を具体的にあげてみていただけませんか？

プラウド宮崎台は「価格リーズナブル」に該当するとは思えません。

プラウドはわずか61戸の小規模マンションなので、投資でいうところの「アノマリー効果」で完売
したものです。決して価格がリーズナブルだったわけではありません。
「駅近」+「商業施設近」+「価格リーズナブル」＋「販売が好調」
の例をあげれば、
　・シンカ北（商業施設は予定、価格は少し高い）
　・グリーンメガ
　・シティタワー品川（定借ですが）
などでしょうか。

>>521
シンカシティ（北）だろうな
当初はこんなに早く完売するとは誰も思ってなかった

人によってリーズナブルの捕え方が異なると思いますが、
シンカ北は仕様なんかを考えると割高だと思います。
また、シティタワー品川は、駅近と言えるかどうか疑問があるし、
定借で地主が東京都という特殊な物件。しかも神奈川県ではない。

そうなると残りはフォレシアムだけということになりますが、
ここだって、777戸中何戸売れたのか、正確なところはわかりません。

リーズナブル＝割安と定義するのであれば、
「駅近」+「商業施設近」+「価格リーズナブル」＋「販売が好調」
なんて物件は、ほとんど存在しないことになりませんか？

>>522
さっきからどうでもいいけど、プラウド宮崎台は91戸だよ。
第1期販売が60個だっただけで。

2008年以降に発売されたものはどれも、プライシングが旧価格を引きずっているものが多く「割高感」
がありますね。
2008年以前も範囲に入れるのなら、ラゾーナ川崎レジデンスやクレッセント川崎タワー（これは今年3月
に入居が始まっていますが、デベ父さん+値引きなしにもかかわらずもうすぐ完売しそうな勢いです）、
ブリリア川崎などが「駅近」+「商業施設近」+「価格リーズナブル」＋「販売が好調」に該当します。
やっぱりターミナル駅近は強いですよ。今年はオリックスタワーに期待が集まっています。

たしかにターミナル駅近はこの不況下でも強いと感じる。
川崎はブリリアもラゾーナも中古を全然見かけないし、
横浜もターミナルじゃないＭＭはいっぱい中古がでてるけど、
横浜駅近のナビューレやPT横浜ステーションプレミアなんかは全然でてこない。
仮に出てても広告載る前には売れちゃうんだと思う。

>>526

最近の話をしているのに、ラゾーナとか、そんな前の物件を持ち出してもしょうがないでしょ。
ブリリア川崎やクレッセント川崎は最近といえば最近だけど、ラゾーナに比べるとかなり割高。
仕様が良いのはわかるけど、どこがリーズナブルなんだか…
ブリリアやクレッセントが該当するなら、プラウド宮崎台だってリーズナブルってことになるはず。
言っていることが矛盾してるよ。

>>524
シンカは定価なら割高だが、後半の値引き価格なら水準ぐらいの値段。

今にして思えばラゾーナレジデンスはリーズナブルというより超格安だったってことだよ。
ラゾーナプラザができる前の川崎価格をリーズナブルと言うのなら、
まだ相当長い間不況が続かないとそんな物件はでてこないと思う。
たしかにブリリアやクレッセントがリーズナブルかはわからんけど、
現状中古価格が暴落していない以上、割高だったとも言えない。
それを割高と言うのは、ラゾーナができる前の川崎駅周辺の寂れた状況を知らないんだろうね。
それこそ松戸あたりと対して変わらなかったよ。ホントに。
あの頃なら川崎駅周辺の将来性を買おうとする人は少なかったと思うけど。

>>530
俺もそう思う。
ラゾーナに隕石でも落ちて施設自体が無くなりでもすれば、
周辺マンションもまた前の価格帯に戻る可能性あるかもね。
今度2003年頃の不況になっても、駅前の雰囲気は当時と同じくらい酷い状況には戻らない。
結局、地域に多大な開発投資資金が入った以上、地域の価値もその投資資金分は
当時より確実にかさ上げされてるってこと。

それじゃ聞くけど、あなたがたはブリリア、クレッセントを買えた、あるいは買えるんですか？
買えないのにリーズナブルってことはないでしょ。
ブリリアは値引きもあったらしいけど、なかなか完売しなかったのはやはり割高だったのが主要因。
１０年以上前の川崎も知っているし、ラゾーナが破格の値段だなんてことは、
その当時からみんなわかっていたから、高倍率で即日完売になったんでしょ。

実際のところ川崎駅周辺の評価はかなり上がっていると思いますよ。
少なくとも小売分野では確実にそうです。
今月BEにSHIPSがオープンしますが、大手セレクトショップの出店は審査が厳しく
今までの川崎評であれば、まずなかったでしょう。
ラゾーナのリニューアルでアナスイがテナントに入った時も驚きましたが、
同様に不動産業界での評価も相当上昇しているだろうことは容易に想像がつきます。
今でも不動産を売ってくれという業者からのチラシがしょっちゅう入りますし、
このマンション不況下でも西口を中心に一見強気とも思える価格を押し通しているのも
それがあるからだと思います。

>>532

ブリリアの値引きネタはデマですよ。東建は値引き交渉には全く応じてくれませんでしたよ。
第一、リーズナブルかどうかはあなたの収入が基準ではなく価値と価格が見合うかどうかです。
そんなこと言ったら都心にリーズナブルな物件は全く存在しないことになりますよね。
実際、ブリリアは完売。クレッセントもほぼ完売。
竣工後1年経っても売れ残ってるマンションが山ほどある状況下ではかなり好調な方ですよ。
それはリーズナブルと判断した人が多かったからに他なりません。

>>534

リーズナブル＝適正価格（消費者が納得して買う価格）と定義されるのであれば、
そのとおりだと思いますよ。それなりに売れている物件はすべてリーズナブルな
価格ということになると思います。まさに519が言っているように、
条件の良い人気物件は価格が下がらないってことです。

520=522=526が、プラウド宮崎台がリーズナブルではないと言っておきながら、
ブリリア川崎やクレッセント川崎がリーズナブルだと言い始めるから、
話が矛盾し始めたのですよ。

>>535
大丈夫ですか

まぁ、今ラゾーナが当時と同じ価格で売り出したら、
当時以上に凄い高倍率で即日完売することだけは間違いないな。
やっぱり三井は明らかに値付け間違えたとしか思えんが、それは後の祭りだ。

>>537
信じられないかもしれないが、当時は川崎よりも新川崎（鹿島田）の方が坪単価が高かった。
だからあの値付けは、ラゾーナ以前ということであれば必ずしも間違ってはいない。

武蔵小杉もタワマンが出来る前は非常に安かった。交通の便の割りに
賃料が安いので、ワンルームマンションは外国人が多く住んでいることで有名だったぐらい。

>>538
新川崎は川崎タワマン第一号。
パークシティ新川崎はバブル末期にできた当時は上階は普通に億ションだったし。。。

あと川崎駅最寄マンションの坪平均単価は全く当てにならない。
何故なら川崎駅を最寄りとするマンションの立地範囲が広すぎて
必ずしも駅周辺のマンション価格の平均とは言えないからだ。
産業道路沿いや小向あたりのバス便物件でも普通に最寄り駅を
川崎駅としてるからそれらが平均価格を激しく押し下げてる。

ちなみに川崎駅は最寄りとするマンション戸数が全国で最も多い駅なのは有名。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/51ekibetu.pdf

川崎駅周辺は当時、錦糸町（都心には近いが風俗が多く治安が悪い）みたいな扱いだった。
たった数年でこんなにイメージが変わった町も珍しいと思う。

>>538

539の言う通り、坪単価が鹿島田・新川崎＞川崎だったなんてのは統計上の錯覚。
不動産サイトなどでよく見かける川崎駅の平均坪単価は一見安そうに見えても
実際川崎駅前で物件探すとそんな安い物件は臨海部の物件ばかりで全然ないじゃん。
ってのは良く聞くパターン。
今も昔も川崎駅前の平均的な物件価格が鹿島田駅前の平均的な物件価格以下だったことなど
一度としてない。
普通に経済合理性で考えれば、同一市内で南武線ローカル駅と
南武線ターミナル駅で京浜東北、東海道線も停まり、商業施設も周辺随一の駅前物件が
等価になるはずがない。
マンション価格は周辺地域と常に相関していて、その変動幅に多少の違いはあっても
基本的には川崎が高い時は鹿島田も高い。川崎が安い時は鹿島田も安い。
ただし、鹿島田＞川崎になることは鹿島田が川崎以上に集客力を持たない限り決してない。

>>540
錦糸町は今はもうマンション高いですよ。もちろん川崎より。
やっぱりいくら以前のイメージが悪くても
一度立地の良さや再開発で見直されてしまうと、
もう最悪期の価格には戻りませんね。
それこそ川崎周辺をまた以前の価格帯に戻したかったら、
またホームレス軍団に駅改札周辺を占拠させて、
工場から煙をはきまくりって光化学スモッグの嵐を起こして、
ラゾーナを更地に戻すくらいのことやらないと無理ですね。

もう5年くらい川崎駅周辺に行ってないのですが、再開発で結構盛り上がっているようで
マンション購入の視野に入れたいと思っています。
現在海外に住んでいてなかなか周辺の状況を見ることができないのですが、横浜駅周辺の
ような感じになっているのでしょうか？
雰囲気や学区、生活環境としてかなり良くなっているのでしょうか？
武蔵小杉は見ましたが、候補からは外しました。
今のところ、田園都市線沿線を第一候補にしています。

>537
>まぁ、今ラゾーナが当時と同じ価格で売り出したら、
>当時以上に凄い高倍率で即日完売することだけは間違いないな。

>538
>武蔵小杉もタワマンが出来る前は非常に安かった。交通の便の割りに
>賃料が安いので、ワンルームマンションは外国人が多く住んでいることで有名だったぐらい。

>540
>川崎駅周辺は当時、錦糸町（都心には近いが風俗が多く治安が悪い）みたいな扱いだった。


なんとまぁ、ため息の出る書き込みが続くこと。。。

川崎駅、小杉駅、溝の口駅周辺では、東横線効果で小杉が少し高かった印象があるが。。
1998築、駅7分のヒルズ武蔵小杉(野村不動産分譲)が坪単価245万くらい。2003築、駅5分のセレマークス武蔵小杉が坪単価215万くらい(三井不、日石分譲)。。で現在パークシティ武蔵小杉、坪単価245万くらい。10年単位でみるとこんな感じ。。

地価もそうだけど市内では昔から小杉が一番高いよ。
駅前は大したことはなくても、東横線のプレミア付きと
市内でも都心に物理的に一番近い立地ってのが大きいでしょ。
川渡ればそこは田園調布なわけだし。

>>541
新川崎はやはりパークシティ新川崎が局地的に高い感じだったな。
郊外型タワマンの先駆けだった。

逆に川崎駅近くにマンションなんて、当時は考えられんかった。
ラゾーナの時ですら駅前にマンションなんて、と不安を言う人も少なくなかった。

最近、田園都市線沿線で探し始めています。溝の口や高津周辺の坪単価の推移はどうでしょうか？

>>548
リビオ尾山台（二子玉川バス便）・ベリスタ溝の口・イニシア鷺沼・グランブルー鷺沼・
エクトール宮前の丘辺りは値下げ済で、バースシティ溝の口もかなり安く分譲スタートしたようだ。

ただ、駅近物件は財閥デベが多いので今も強気の値段が続いてる。

>>549さん
ありがとうございます。参考になります。
駅近はまだまだ高いですよね。
坪単価２５０万～２８０万くらいでしょうか。

＞駅近はまだまだ高いですよね。
＞坪単価２５０万～２８０万くらいでしょうか。

田都の駅近物件って川崎市内のでもそんなに高いの？
調べたことなかったから知らなかった。。。
なんか川崎駅前タワーが安く思えてきた。

田園都市線沿線は学区も良いし、川崎～鶴見海側のように工業用地でもなければ下町でもない。
川崎駅周辺より坪単価が高いのは当然かと。

マンション販売　ＧＷ商戦好調　「値引き」主流　本格回復に時間
http://www.business-i.jp/news/ind-page/news/200905130013a.nwc

マンション販売に復調の兆し　価格下げが購買意欲を刺激
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/090512/biz0905122352042-n1.h...

記事によると、
「今年度商戦を占うゴールデンウイーク期間を挟んだ２週間（４月２５日～５月１０日）は、購入申し込み数がともに前年同期よりも大幅に増えた。」
そうです。

在庫も減ってきているようですね。

マンション市場に回復の兆し、５カ月連続で契約率上昇　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200905180002.html

記事より
・不動産経済研究所の調査によると、４月の首都圏新築マンションの契約率は64.7％で前年同月を1.6ポイント上回った。これで、前年同月を上回ったのは５カ月連続。「好不調の目安である70％のラインには達しなかったが、５月は再び70％に近づくのではないか」と同研究所では見ている。
・今年に入って１月から３月までの契約率の推移は、１月から順に64.2％、61.7％、78.3％。それぞれ前年同月を11.5ポイント、1.6ポイント、13.1ポイント上回っている。３月は各社年度末の追い込みにより例年高い傾向にあるため、それに比べると４月は落ち込んだが、「市場のニーズにマッチした価格とエリアでの供給体制がようやく整ったようだ」（同研究所）。回復基調は今後も続くと予想している。

首都圏マンション下げ止まりへ＝１８カ月ぶり１ケタ減、５月はプラスか
http://www.jiji.com/jc/c?g=eco_30&k=2009051800651

首都圏マンション販売、４月の契約率1.6ポイント上昇
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20090518AT1D1803Y18052009.html

記事より
・不動産経済研究所が18日発表した首都圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）のマンション市場動向によると、4月の契約率は64.7％と前年同月を 1.6ポイント上回った。前年同月を超えたのは5カ月連続。販売在庫は8791戸と4カ月連続で減少した。5月の新規の発売戸数は2007年8月以来、1 年9カ月ぶりに前年同月を超える見通しだ。


マンション市場に回復の兆し、だそうです。

４月の首都圏戸建て供給、28.3％減少　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200905180003.html

戸建の供給が減少している、そうです。

小田急線沿線の新築物件が出てこなくなりましたね。
特に、新百合ヶ丘より下りなどは…
川崎、横浜以外は、戸建なんでしょうか。

三井不(８８０１)、不動産株が反発、首都圏契約率が連続上昇
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2009&d=0519&f=business_...

不動産会社の株価が上昇している、そうです。

値下げ→お買い得感→契約増加。

やっぱりマンションは価格が一定のラインを超えると、売れなくなります。

下げ止まりだね。これ以上下がることはないだろう。
今年入居が一番お得なのかな？

マンションは今年竣工のものと着工のものどちらがお買い得ですか？それとも竣工から半年以上経つもの？？

去年が底で、今はどちらかと言えば、在庫が減った分、人気エリアは強気の値段になっています。

安くなった土地、安くなった建設費のマンションが本格的に出てくるのは来年という説も。。まだ隠れ在庫があるし、元々この業界、回転のスパンが長い。。

余り物を交渉できるのが今いい時期な気だと思います。

スレからハズれるけど
今年は優遇面では買い時ですよね。
今年は固定金利も下がるし
、今まで通り固定資産税も優遇されるし。


今年着工して再来年にたった頃も
まだまだ不景気かとは思いますが各種優遇の保証がないのは若干リスクかな。


金銭的に考えれば今年はいい方と思うけど
モノがいいのかよくわからん。

竣工済み、あるいは今年竣工予定で、
本当に良い物件なんて、そんなにあると思えないけど。
もしあったらとっくに売れているはずだし。

安くなった土地に建設されるマンションが販売されるのは来年末からという話ですね。
今年の優遇措置とどっちがトクかなやみます。

土地を安く仕入れられたからといって安く販売するとは限りませんよ。
景気が下降基調で販売するのと、上昇基調で販売するのとは方針が全く異なります。
景気が上昇基調になれば、デベは自然と利益を上乗せしますから。
ま、それがビジネスですけどね。

あと一番大きいのは借入金利でしょう。

供給数が急減したので、しばらくは高コスト体質、高めに出すしかないですね。

景気が良いときや、上昇局面になって暫くしてからの方が、価格は高いが仕様や造りに金がかかってるのも事実。
安いときは仕様や造りも安物。
景気がよいときに贅沢に作られたものを、景気悪いときに中古でもなんでも安く買いたたくのが良いかと思う。

私鉄沿線別の世帯総所得ランキング　一位は江ノ電沿線だそうです。
４～６位は東急だそうです。

私鉄沿線別所得ランキング　首位は江ノ電、東急も上位
http://www.sankeibiz.jp/business/news/100331/bsd1003310510003-n1.htm

景気の先行きがまた不安になってきたから、この先どうなるかね。単純に上昇傾向になるとは考えづらいな。中古の売り出し物件もまた増えてきたし。

横浜西区紅葉坂の三菱地所のマンションおいくらですか賃貸ありますか

紅葉坂は54平米(一番狭い部屋で東北向き)で3980万〜です。

賃貸はありません。

最近の動向はどうですか？