横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その3

≫142
東建コーポ知らんのか？
１部上場で、賃貸マンションを地主に売ってる所。分譲もやってる〜リゾートが多いかな。

142
柔道の試合のスポンサーを積極的にやっているよ。
今日の嘉納杯ワールドグランプリを見てみな。

景気後退が鮮明になり、中古マンションも売れないようです。

首都圏中古マンション、二カ月連続で成約減／東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=28654

ついに本当の買い時かもね。まあ買える人にはだけど。

↑
これから出てくる物件と言うことですか？
それとも、現在売れ残っている物件と言うこと？

率直な疑問なんだけど、

地価・建築資材が高騰していたときは、
不動産会社は、土地を安く入手していたとしても、”新価格””新々価格”と煽って、
入手価格に関係なく、マンションを高く販売していたわけで(それで大儲けした)、

今、地価・建築資材が下落しているときに、
不動産会社が、土地を高値掴みしたという理由で、
その高値掴みを一般の購入者に押し付けようとしているのは虫が良すぎるのではないですか？

まあ、一般の人も不動産会社が考えるほど頭が悪くなく、そこらへんをちゃんと分かっているので、
不動産会社の言いなりにならず、相場よりも高いものは買わないので、
今の不動産不況の状況が生まれていると思うのですが。

ここらへんは、住宅ローン減税が成立しようが関係ないですね。

高いもんは高い、ということです。

ところで、いつまでに入居すれば、住宅ローン減税は適用されるのでしょうか？

焦って買う必要はないんですよね？

>>149
今完成在庫としてあるものですよ。
これからの新築は売れる価格で尚且つ利益も確保しなきゃいけないので、何かしら仕様設備とかを落としてくると思います。

>>150
一番条件が良いのは来年と再来年の入居みたいです。

ただ難しいのはキャッシュで買えれば問題ないのですが、ローンの利用を考えた場合、ちょっと健康診断とかに引っかかると団信が通らなくなってローンの利用自体が不可になってしまうことですかね。そしたら一生賃貸という選択しか無くなっちゃうんですよね。やっぱり自分で家くらい持ちたい気持ちが強いですから・・・。

>151
>これからの新築は売れる価格で尚且つ利益も確保しなきゃいけないので、何かしら仕様設備とかを落としてくると思います。

僕は、そういう台詞って、今の物件を売るための”売り文句の一つ”に過ぎないと考えてます。

まあ、そんなしょーもんな物件を作る/作らないは不動産会社次第だから、エンドは何も言う権利はなんだけれど。

今の状況で、本当にそんなもん作ったら、余計売れないだけですよ。
判断をミスって、損害を受けるのは、不動産会社だし。勝手にすればって感じですね。

エンドは、そんなしょーもんない物件は買わなければいいだけです。

例えば、ベリスタタワー東戸塚なんて、駅近タワーマンションが売りだけど、見た目が明らかにしょぼいし、あんなもんいくら作ったって、在庫増やすだけですよ。

あんなもん作るぐらいなら、作らないほうがいいんじゃないか。

152
マンション戸建てを問わず、「立地条件」が物件の価値の9割以上を占める。
立地＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞設備　ですよ。
その意味で、ぱっとしない東戸塚とはいえ「駅極近」というのは設備に
目をつぶっても余りある価値だとおもいますよ。

またぞろチープなマンションチラシが増えだした、
スーパーのチラシ感覚で広告打って何がしたいのかと。

完売謳っているマンションにしても
信用していいのか？
実際には埋まってないのでは？と疑ってしまう。

一時問題になった、従業員やその家族まで巻き込む
エア完売の、メリット、デメリットを教えてください。

>154
そう思うなら物件比較なぞに時間をつぶさないで、「駅極近」だけを条件に探せばよいだけではないか。
例えば、この「ぱっとしない東戸塚」の物件などお勧めだぞ。

>154
>マンション戸建てを問わず、「立地条件」が物件の価値の9割以上を占める。

それはあなたの考えで、そう考えない人もいる。私は違う。

157
ではあなたの価値観をお聞かせください。

>>152
ほとんど宣伝さえしてないにも拘らず、今年一番と言っていい位話題にもなり、実際高倍率で即完売した品川のシティタワーなんて設備仕様は完全に二昔前位の感じだったよ。
ようは売れる価格を中心に考えると物的にはチープになってしまう可能性は否定できないんじゃないかい？
企業は利益を追求しなければいけないんだし、来期以降は利益を出したいが為の今期の損切りなんだから。

それでも今住んでる自分たちの賃貸よりはチープではない場合が多いだろうけど。

最近、毎日いやになるほど来ていたDMがぱったり来なくなった。どこも完売したとは思えないが自粛かな？

>152
>ほとんど宣伝さえしてないにも拘らず、今年一番と言っていい位話題にもなり、実際高倍率で即完売した品川のシティタワーなんて設備仕様は完全に二昔前位の感じだったよ。
>ようは売れる価格を中心に考えると物的にはチープになってしまう可能性は否定できないんじゃないかい？

そうですね。
シティタワー品川のように、周辺の物件と比較して、値段が明らかに安ければ、
設備仕様が劣っても、売れるんでしょうね。

そうではなくて、値段は変わらないのに、設備仕様が劣れば、誰も買わないんじゃないでしょうか。

要は、チープな物件は値段が安い(評価が低い)という、当たり前の結論ですね。

>157
>ではあなたの価値観をお聞かせください。

私の価値観は、立地も大事だけど、建物も大事(当たり前ですね)。
率でいうと、立地：物件 ＝　6:4
ぐらいかな。
立地が良いという理由だけで、建物を無視して、購入することはないです。

あと、子育ての環境を重視しているので、駅近過ぎるのも嫌です。物騒ですし。

駅徒歩１０〜１５分程度で、駅にもそこそこ近いし、割と静かなところが良いですね。

「神奈川県で資産価値の下がりそうなマンションは？」 スレより

No.676 by 匿名さん　2008/12/15(月) 05:10

センター北、南のマンション中古価格の値下がりが顕著ですね。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin.htm

中古の値崩れが凄まじいようです。


東京23区の新築マンション掲示板 > ワールドシティータワーズ（WCT）再販売−−その2−−
スレより

No.1022 by 匿名さん　2008/12/12(金) 10:21

中古値崩れ凄まじいね
表向きは高値出してるがね

No.1023 by 匿名さん　2008/12/12(金) 12:42

11月後半から凄い勢いで下がってるみたいだね

No.1026 by 匿名さん　2008/12/15(月) 10:18

なんかさ、マルエツ前で

キャピタルタワー
西向き 25階 80.19
で

6490万仲介手数料別

とかチラシあったけど
今の市況まったく解って無いんだな

No.1027 by 匿名さん　2008/12/15(月) 10:18

ちなみに2LDK

No.1028 by 匿名さん　2008/12/15(月) 10:54

十分わかってると思うよ。前なら７９８０万で出していただろう。
で、結局売れ残って、今の価格になってると思う。
で、売れ残って、どんどん下がっていくだろう。

株でもそうだけど、現実価格にしないとね。
この時期では、この価格は難しい。これでトントンだろうから、損切しないと売れないね。
前に、この価格なら売れた。
今なら、もっと下げないと。

出足が遅れた時点で、マンション転売のセンスはないね。
大きな市況、相場を読まないとね。

11月首都圏マンション発売戸数、過去最長の15カ月連続減 だそうです。
ロイターの記事によると、
「これまではバブル崩壊時の１９９０年１１月からの１４カ月連続減が最長だったが、法改正や金融市場の混乱などを背景にした市況悪化で過去最長を更新した。」とのこと。

UPDATE1: 11月首都圏マンション発売戸数、過去最長の15カ月連続減
http://jp.reuters.com/article/domesticFunds/idJPnTK020639920081215

住友不(８８３０)がマンション販売減を受け一時伸び悩む
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2008&d=1215&f=business_...

ホットストック：不動産株が伸び悩み、11月首都圏マンション発売戸数は‐14.9％
http://jp.reuters.com/article/stocksNews/idJPnTK020632520081215

首都圏の新築マンション在庫、５年11カ月ぶりの高水準

マンション在庫、５年11カ月ぶりの高水準　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200812150003.html

新築売れ残りが20％引……「マンション再販」とは？
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0812/16/news095.html

首都圏マンション市場予測
２００９年の供給予測
☆マンション供給は４．７万戸へ。本業回帰で１１．６％の増加に。
☆超大型物件のリスク避け、１００戸規模の中型物件にシフト。
☆在庫処理が最優先も、荒れた市場の回復がキーポイント。
☆大手間の競争激化、ハウスメーカー・商社は縮小へ。
http://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=208177&lindID=6

さあ、実際はどうなるのでしょうね。

三井物件のスレには、三井の関係者が書き込んでいるのでしょうか。

↓どうみても、明らかに関係者だと思われる書き込みが。
　文体がそっくりですし。

パークホームズ高津
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8790/

パークホームズ藤沢二丁目ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8347/


もしそうだとしたら、他のスレにも当然書き込んでいると考えられますね。

他に三井物件といえば・・・。

ダイア建設も民事再生法申請

ダイア建設：民事再生法を申請　負債３００億円、マンション需要急減
http://mainichi.jp/select/biz/news/20081220ddm008020016000c.html

ダイア建設、民事再生法申請　負債３００億円
http://www.asahi.com/business/update/1219/TKY200812190371.html

ダイア建設、再生法申請＝マンション不振、負債３００億円
http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2008121900913

ダイア建設が倒産、負債総額３００億円
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/081219/biz0812192304023-n1.h...


マンション市況の不振が原因の１つ

中古マンションの価格が下落、しているようです。

首都圏中古マンション価格、14カ月ぶりに3,000万円台割り込む　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200812190003.html

首都圏中古マンション価格、14カ月ぶりに３０００万円割れ／東京カンテイ調べ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=28743

11月の首都圏建売住宅、発売戸数507戸、契約率45.4％　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200812170001.html

やはり首都圏マンションは厳しい状況、だそうです。
日経の記事によると、価格が、来年秋には15％程度下がる、そうです。

首都圏マンション、厳しい状況
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20081218AT1D1805H18122008.html

記事より
・用地の取得費や建築費の下落で来年秋には発売価格が現在より15％程度下がるため、市況が回復すると予測した。ただピーク時（00年）に比べると半分程度の水準にとどまり、依然として厳しい状況が続く見通しだ。

マンション発売　底ばい状態　０９年首都圏　１１％増止まり
http://www.business-i.jp/news/sou-page/news/200812190088a.nwc

記事より
・現在の発売戸数からすると「８０００戸程度が適正」（同）としており、０９年は各社の在庫処理が進むとみられる。
・販売不振により、仲介業者が発売価格から３割程度引き下げる「アウトレット価格」も登場し、０９年はこれがさらに広がりそう。一方で土地や資材価格が落ち着き始めているため、「来秋以降は現在よりさらに１割以上安い“新価格”物件が登場する」（同）と予想する。
・住宅ローン減税については、住民・所得税からの控除額引き上げという形で実施されるため、同研究所は「高所得層だけしか恩恵を受けられず、効果は限定的

首都圏のマンション発売、０９年も５万戸割れ予想
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20081218-OYT1T00973.htm?from=nav...

記事より
・不動産会社は価格の値崩れなどを恐れて発売戸数を抑えている。しかし、首都圏では現在、未発売の在庫が約１万５０００戸あるとみられ、不動産各社も借入金の金利負担などを軽くするため、値下げして発売せざるを得ない状況となっている。

マンション発売、ピークの半減４万７０００戸　２１年の首都圏市場予測
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/081218/biz0812182133018-n1.h...

記事より
・２１年は完成物件の価格引き下げや、土地・資材価格の下落傾向を反映して「現在より１割以上安い“新価格”物件が、秋以降に登場する」（企画調査部）とみられる。
・市場回復については「２１年中は難しい」（同）と調整期間が長引くという見方を示した上で、「（３０００万円台前半の）低価格物件の導入が期待される郊外から」という。
・住宅ローン減税については、住民・所得税の控除額の引き上げという形で実施されるため、「高所得層だけに恩恵をもたらし、効果は限定的」

０９年もマンション市況厳しく＝発売戸数、バブル崩壊後並みに
http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2008121800878

09年の首都圏マンション発売、11.6％増の見込み、不動産経済研
http://itpro.nikkeibp.co.jp/article/NEWS/20081218/321721/


来年も発売価格の下落が予想される、そうです。

>>173
>日経の記事によると、価格が、来年秋には15％程度下がる、そうです。

15%下がれば、例えば、
6000万円が、5100万円に
5000万円が、4250万円に
4000万円が、3400万円になるということです。

すごいですね。

現在のマンション価格を考えれば、だいぶ下がって当然でしょう。
一戸建て並みかそれ以上であるマンションの価格は不自然。

管理費、修繕積立金、駐車場代のかかるマンションが、坪単価で近隣一戸建て以上
の価格をつけていること自体が不自然です。

でもねえ〜
自費じゃ、タワマンは建てられんのよ。

ただ…競争率は相当高くなりますよね…。

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来年秋のー１５％は価格を下げて仕様も占有面積も落とすのかも。

>>179

地価、資材価格が下落してますからね。
今作れば、今販売しているものと同じものがー１５％で作れるんじゃないですか。

>>180
そんな単純な話にはならない。
前回のバブル崩壊の時もそうだったけど、
景気が悪化すると、しばらくは安かろう悪かろうの
質の悪いマンションが乱立するようなる。
80年代後半はバブル仕様の億ションが結構建ったけど、
そのあとは狭小でロクなマンションが建っていない、
景気の回復が見えて、地価が十分下がりきった頃になって
再開発ブームとともにようやく都心のタワマン中心にそれなりの
マンションが建つようになったけど、それもタワマンバブル。
今回の景気悪化でまた同じ道を歩くだろう。
購入する側も建設不動産業者も今のダメージから回復するのに
かなりの時間を要するだろうしな。

>>181
>前回のバブル崩壊の時もそうだったけど、
>景気が悪化すると、しばらくは安かろう悪かろうの
>質の悪いマンションが乱立するようなる。

だからー、それは営業マンのセールストークだって。
「今が買い時ですよ。
この後、安くなるかもしれませんが、今よりも質の悪いマンションしかできません。」
って。

そんな15年以上前の話、持ち出されても・・・


>安かろう悪かろうの質の悪いマンションが乱立するようなる。

今の状況で、本当に、そんなもん作ったら、どうなるかは建設不動産業者が一番ご存知だと思うけど。

今のエンドは(前回のバブル崩壊のときと比べて)、格段に物を見る目があるし、目が肥えてるよ。
質の悪いマンションなんか作っても、売れないと思うけど。

鉄骨加工単価が下落　建設需要低迷で
http://www.nikkei.co.jp/news/kakaku/20081217d1j1700817.html

>>182
それはせいぜいここ2、3年の目線だからそう見えるだけ。
その手の物件が中心になれば、しばらくすればそれが当たり前になる。

例えば川崎駅近では新規計画の大型物件はかなり以前から計画されていた
オリックスと幸病院横のタワーくらいで、今では西口新川通り沿いに
1LDK、2LDK中心の狭小物件ばかりが次々建っている。

神奈川県内の主要駅でも横浜、関内、桜木町、新横浜などでも
新規の大型優良物件計画などほとんど聞かないし。
みなとみらい、北仲、小杉の大規模計画も景気次第では縮小・中止の可能性すらある。
そうなるとせいぜい小さな物件が散発的にできるだけの状況になりかねない。
着工件数が激減しているのだから、あと数年もすれば、
マンション購入の選択肢は中古かその手の微妙な物件しかなくなる可能性大。

ついでに言うと、このマンションコミュニティも話題の中心が
徐々に新築物件から中古物件に移っていくだろう。

もうひとつ本質的な話をしてしまうと、
もともと良質なマンションを購入できる購買層は、現時点で多くが既にマンションを
取得してしまっていて、これ以上新規に良質なマンションを作る必要性が社会としても
無くなっているということ。要は既に需要がない。
今ここで、あーだこーだ言っている者は、そもそも格差社会が進む今後では、
マンションや住宅購入など無縁だってことに気づくべきだね。
日本人の持ち家比率は、現時点で世界的に見ても既に相当高い水準になっているし、
そもそも東京神奈川の主要部では住居を購入できる層よりできない層の方が
多数派なんだからさ。
ちなみにアメリカで問題になってるサブプライムも、もともと住宅購入など無理な
人間でも住宅ローンが組めるような仕組みに問題があった。
極論すれば皆が平等に持ち家を持ちたいなら、共産主義や社会主義にでもするしかないね。

そんなことないな！地方へ行けば、広くて設備のいいマンションがたくさん建つよ。都心まで1時間30分圏内。マンションもドーナツ化現象はじまってるよ。

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>>186
>もともと良質なマンションを購入できる購買層は、現時点で多くが既にマンションを
>取得してしまっていて、これ以上新規に良質なマンションを作る必要性が社会としても
>無くなっているということ。要は既に需要がない。

あなたの話は↑この前提からスタートしていますが、
本当にこの前提が正しいのでしょうか。

今の不動産不況は、需要がないから、売れなくなったのでしょうか。

私は違うと思います。

需要がないのではなく、
マンションの価格が上昇しすぎたために、みんな買わなくなったんだと思います。
それもお金がないからではなくて、マンションの価値と価格が大きく乖離したために、
みんな、この価格で買う必然性が見出せなくて、買わなくなったんだと思います。

現状、地価や建築資材が下落している中で、
その相場に合ったものをきちんと作って販売すれば、それなりに売れると思いますよ。

現に、私も、お金はあるし今の価格でも買えますが、(今の価格は高すぎると判断して)買わないだけです。

それと、あなたの理屈だと、オフィス市況も悪化の一途のなか、不動産会社はこれからどうやって食べていくんですか？

要は、買う側の問題だよ。車で言うなら、マーチを買ってベンツの性能を求めるなって事だよ。マーチはやっぱりマーチだよ。3000万そこそこの物件で、資産だの価格だのって言ってるほうがおかしいよ。

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189
ベンツがマーチの価格で手にはいったらやっぱり性能はベンツだよ。

いやっ！それなりだよ。やっぱり価格相応だと思う、

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駅近で環境もほどほど良い物件：
　例え地価・鋼材が下がったとしても現在価格−１５％では売ってこないのでは。

郊外などの物件
　秋には若干やすくなっているかも。

と感じています。
新聞が１５％下がると言っているのも全体での話ですから、個々を見れば当たり前
ですが下がらない物件もあるかと。そもそも2006-2007で高値で仕入れた土地って
全部掃けたのでしょうか。塩付けしてたり損切りしていれば、その損失分を取り戻す
ために下がりにくいのではと思っています。

＞不動産会社はこれからどうやって食べていくんですか？

バブル崩壊後マンション価格低下の原動力となった体力のない不動産会社
はどんどん淘汰され、大手とそれなりの中堅だけが残ると推測しています。
大手はオフィスビルの賃料収入もありますからね。中堅は想像ですが
立替ビジネスや管理収入に軸足を移すことも可能と思っています。

>>188
駅近や立地の良い優良物件が、原材料が安くなれば安く買えるようになるなんて
思ってたらそれは大間違い。
そんな簡単に業者がマンション価格を引き下げれるのなら、いま何故倒産する
不動産会社や建設会社が続出しているのか？
それは業者の仕入原価を割れてしまって売るに売れない状況だからだよ。
今さら原材料が安くなったところで、高値で土地や建築資材を仕入れてしまった
業者はもうどうしようもない。体力のないところは潰れるだけ。
こんなに市況が冷え込んでしまえば、当面新規の大型開発なんてどこも積極的には
やりたがらないだろう。
今比較的業績好調なのが、ゴクレやナイスだって事実がそれを象徴してる。
安かろう悪かろうだけど採算重視。そんなのがいずれ主流になるよ。

この先、仮にそう言う優良物件が安く買える時期があっても、
その頃は、社会全体も自分の収入も不安定。銀行のローン審査も厳しく、
不動産市況は低迷して先行きまだまだ下がりそうに思える。
結局そんな時には、相対的に自分の収入も少ないから物件価格が下がっても
買えないってこと。
2002年や2003年に何故、品川Vタワーなど港区マンションを今では信じられないような
価格設定だったにもかかわらず、多くの人が買おうとしなかったか。
良く考えてみるべき。