ヴェレーナ港北ニュータウンってどうですか？　その２

周辺相場との相場もあるので、今よりの大幅値引きはありえません。
１２月以降も値引きはあると思いますが、今ほどの大幅値引きは見込めないでしょう。
今は１千万値引きプラスα見込めますが、１２月以降は、数百万単位での値引きのみでしょうね。。。

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>１２月以降も値引きはあると思いますが、今ほどの大幅値引きは見込めないでしょう。
>今は１千万値引きプラスα見込めますが、１２月以降は、数百万単位での値引きのみでしょう>
>ね。。。

あんたバカじゃないの？
車でも不動産でも「今月までの値引き、来月から元にもどる」って営業マンの言ってる事が事実だった試しある？俺なんか月越しで行ったら「先月までの条件は引き続き大丈夫・・・」とか言われてさらにプラスαの値引き出来たよ。
元に戻したらどうなるかって事を想像してみなよ。
先月までに値段知ってるヤツは悔しいから買わない。そもそも売れ残ってる訳だから、新規客の獲得も期待できず。結局売れ残り続けるよね？

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期間限定値引きを含めて、三千万円中ごろから後半の金額になりそうな住戸はもともと数戸だったと思います。MRはかなりの来場者があるから、これ以上の値引きは必要ないでしょうね。既にもうないかも?四千万円代の部屋はやはりそれなりに良いものがありますよ。私はガーデン棟の寝室からみなとみらいが見渡せる部屋が気に入りました。
レジデンス棟はそもそも仕様が違うので多少安くなっても私のような庶民には無理なレベルでした。
ここは、広い部屋ばかりなので価格ではなく周辺の中古相場と坪単価を比較すべきだと思います。
そうすると、かなり検討価値のある物件だと思います。
情報は鵜呑みにせずに、各自MRで確認なさって下さい。

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普通に考えて１２月もまだまだ安くなりますよ。
できれば来年購入がベストでは？

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来年になれば、拡充された住宅ローン減税により、一時的に需要が喚起さることが推測されます。
とするとやはり今が狙い目と私は思っています。
まぁ結果次第ですが。

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ここに限らず、値引きされた地下よりも、値引き前の最上階が欲しい。金さえあれば(笑)

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＞車でも不動産でも「今月までの値引き、来月から元にもどる」って営業マンの言ってる事が
＞事実だった試しある？

　元の価格に戻るって事は無かったけど、販売終了はありますね。
　不動産の場合、ある一定ラインまで価格を下げてしまうと、中古市場と周辺地価に影響するので、新築としての販売を終了して、竣工1年後から中古市場に築浅物件として流通します。
　中古車の場合も、モデルチェンジ前の在庫は新車販売に影響するので、値引きを一定ラインまでに抑えてその後は倉庫行き。後に優良中古車として流通させます。それと同じです。

　不動産や自動車などは、生鮮食品の様なたたき売りにはならず、超えられない一線という価格が有ります。

　そこで、ここの物件ですが、今の価格が越えられない一線まで下がっているかどうかが重要になります。12月になってもまだ下げて売っている様なら、まだ一線を超えていない。
　残っている状態なのに完売となっていたら、新築での販売は諦めて中古市場に流す事が決まったか、一括販売のアウトレットマンションになったかのどちらかだと思います。

　値引きの限界を待っている人は、その見極めが大事ですよ。

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>中古市場と周辺地価に影響するので、新築としての販売を終了して

このデベにそんな余裕はない
周辺地価より明日の資金

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バカといわれた５０１です（笑）

５０２さんは、ご自分がおっしゃってることがあたかも１００％確実のような言い方をされてますね。ご自分がそう思われるのはいっこうに構いませんけど。

購入する予定もなく、ただただ持論でこのマンションを非難するのはやめていただけますか。

荒らしとして報告しておきました。
さようなら。

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502はココを買わせたくなくて仕方がない。
単なる他のデベか、マイホームが日陰になってしまった方に過ぎないでしょう。
この類いは他のスレにもよくあります。
ただの持論を述べて賢くみせているのか、寂しいのか。
また来たら構ってあげてもいいですよ。
因みに私は金無し賃貸者ですので、どっちつかずですが。

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なりふり構わずとは言え定価で購入した契約者に対しての対応は何かしたのでしょうか？

仮にもここは日本綜合地所が新ブランドの『ヴェレーナ』を立ち上げた第一弾の物件で
ＴＶＣＭを始め野村を販売代理にしたり、非常に力を入れて販売をスタートした物件な
のに・・・結果的に大失敗とは言え一部上場企業なのですから、目先の事しか考えられ
ないような企業姿勢だともし今回の危機を生き残れたとしても、いざというときは平気
で１０００万円も２０００万円も値引き販売して、最初から購入してくれた契約者を裏
切るなんて・・・残りの数戸を値引きしたんならいざ知らず、値引き販売の割合の方が
多いなんて、普通はちゃんと価格改定して定価での購入者には差額を返金するのが筋な
んじゃ無いでしょうか？？？
企業の姿勢を疑います。

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まあ、熱くならないで。
どこもやっていることですよ、一部の財閥系デベを除いては。

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売れないから価格を下げる。これはあたりまえの行動。高値で買った人は自らの相場観
が間違っていたので完全な自己責任。

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＞売れないから価格を下げる。これはあたりまえの行動。高値で買った人は自らの
＞相場観が間違っていたので完全な自己責任。

残念ですが、正しい意見ですね。
その価格に納得してハンコを押したのだから、その部屋の価格にも納得したのでしょう。
後からバーゲンが始まっても、仕方のない事。

その代わり、洋服のバーゲンと違ってマンションの場合は同じ部屋は買えない。
自分の好みの部屋を、先に購入出来たと言う事で納得するしかないです。

でも、良いマンションですよ。
他の人が買った値段ばかり気にしていたら、楽しくないですよ。

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>No.511

はんこを押した段階で認めているので、513の方の言うとおりです。

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値引き販売戸数のほうが多いのですか！？

すでに販売済みが２００以上と聞きましたが・・・

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>>516さん
値引き戸数の方が多いなんて誰も言っていないと思いますよ。
多くて50戸程度ではないかと思います。
販売も目標戸数完売したら、他の物件へ人をシフトし、この物件はゆっくり販売するとのことでした。
情報の真偽は、各自確かめてくださいね。

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このマンションのいいところは、上の階では景色が良くみえ、下の階でも（場所によるが）緑が沢山あるので、違う意味でも景色がよいところ。駅から近いのに少し高台になっている点がポイントだと思います。
正直、値下げをしなかったら購入には至らなかったかもしれませんが、環境的にも価値的にもいいマンションだと思います。

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>>517さん

ありがとうございます。
517さんのレスを勘違いして解釈していたようです。

実際にMRに行き、現地へも夜行ってみました。
明かりがついている部屋が少なく不安に思ったのもあり、過剰に反応
してしまったようです。

現地の中は見ていませんが、売れ残りが多数・・・なんて事になるのが
一番心配で購入に踏み切れません。

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↑

511さんのレスを勘違い・・・の誤りでした。

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鍵引き渡し後すぐに入居した者です。購入検討者の参考になればと思い久しぶりに書き込みます。
入居後1ヶ月が経過して、毎日快適に過ごしています。都内山手線駅4分の新築物件からの転勤による引越しでしたが、家が広くなり、環境も静かで、ちょっと派手な外観も違和感なく（団地が嫌いなので実は気に入っている）、あらためて引越して良かったと思っています。東京では家の中でDSばかりやっていた小学生の子供も新しくできた友達と近くの公園に行っているようです。入居状況は部屋の明かりや駐車場、駐輪場の埋まり具合からして半分強でしょうか。それでも毎日のように引越し車両を見るし、フロントですれ違う人数も増えてきました。さらには日綜同伴の見学者もよく見かけます。前居は都内の人気物件だったこともあり、入居時すでに完売だったので空室があることは残念ですが、これが普通なんでしょうね。値引きのレスも盛んにされてますが、これもまた「マンションは値引きせず購入するもの」という固定観念があったので、いい社会勉強になりました（高くつきましたが）。でも本物件は大体の場合投資用ではないのだから、入居したい時が買い時であり、おかげで気に入った場所で気に入った間取りの部屋を自分のタイミングで手にすることができました。私の販売担当は提携の野村だったのですが大変人柄が良く、対してその後引き継いだ日綜の担当者は顔が見えず、内覧会時も竹中が前面にいての対応だったし、鍵引き渡し時の日綜本社は何となく静かでした（悲）。あとは日綜に潰れないよう頑張ってもらうだけです（笑）。

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511
ココに限らず、不動産業界がここまで下がるなんて予想してないだろう。
不況になれば価格を下げざるをえないのは当たり前なこと。

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元々売れ行きが非常に悪かった物件だから、結果的に半分以上が値引き購入者になってしまうと最初の定価ってなんだったんだろう・・・

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>>519さん
入居戸数<契約戸数であることは確かですし、12月の住宅ローン減税の行方を見極めてからの入居及び小さいお子さんをお持ちの方は3，4月の入居となることを考慮に入れる必要があると思います。
様々な話しを統合した私の推測では、年明け時点で約30前後の未契約住戸が残るのではないでしょうか。
これを少ないと思うか多いと思うか…私はこのご時世も考えてそこそこ妥当だと思いますがいかがでしょうか。
情報の真偽は各自で確認してくださいね。

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確かに契約済み未入居は居るけど、確実に2割は売れ残ってる。
ただ、これをほっとくわけもなく業者に売り飛ばすだろうね。

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残っているのは、どの棟が多いのかしら。

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西向き

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いくら安く買えるとしても、方角や景色を考えて買わないと資産性失うよね。

せっかく安くなったのだから、方角よしの物件を選んだほうがいい。
でも、もう良いものはこの値下げで全部なくなったかも。

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↑
南棟はハイグレードであるが高価格、北棟は景観は期待できないがお手頃、そういった意味で西棟は中途半端な存在なのでしょう。でも、購入検討中から感じていたのですが、西棟はエントランスから中庭を抜けて一番正面に鎮座し、仲町台駅からのアプローチや幹線道路からも一番目立っており、この３棟の中心をなしているようにも見えます。お墓は実際にはほとんど気になりません。

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目立つか目立たないかは、資産性とは関係ないかもしれませんね。

実際ＭＲ見学した際、私はお墓はありえませんでしたけど、完全住宅用として考える＆気にならないのであればいいと思います。

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墓よりも鉄塔がね・・・残念です。

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北棟(ガーデン棟)の東側3列の上層階は、南棟(レジデンス棟と)と同じ…まではいきませんが、みなとみらいビューが楽しめるようですよ。まだ残っている住戸があれば狙い目ですね。
マンション自体が高台に建ってるような感じなので、未来永劫視界を遮られることもないだろうし。
タワーマンション乱立地域よりも眺望の良さを享受出来そうですね。

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南棟からは遠いですよね

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知らなかったのですが、ＮＳさんはオープンエアリビングバルコニーのある／なしで物件価格に３００万円程度の差をつけているそうですよ。
条件が同等の他物件と比べ、コスト分の２００万円ぐらいは資産性があると考えることも出来ますね。

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ＮＳの営業マンに確認したら、全体の３割が売れ残っているそうです。
１２月の中旬頃に、新価格が提示されるそうです。（某週刊フリーペーパー情報）
と言う事で、契約を見送りました。
楽しみ、楽しみ....。

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>>535さん
3割残っているというのはいつ時点の情報ですか?
私が11月中旬に聞いた話ではもう少し少なかったと思います。
新価格についても、情報のソースが明確になっていませんが、もしそのフリーペーパーの情報が誤っていた場合を考えるとこのような掲示板への書き込みは危険なのでは?
以上、私の感想文でした。

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多分、３割という数字は、１つのマンションにつきではなく、会社が販売している全てのマンションの３割と言う意味ではないでしょうかね。
先日聞いた数字では、このマンションはあと残り５０くらいと言っていました。
その殆どがレジデンス棟以外の棟なので、現時点で残ってしまったお部屋は価値なさそうですね・・・。ですのでもっと安くする可能性は十分ありえます。（まだ決算前のノルマが達成できていないかもしれませんし）
あくまでも「新価格」は、安くなったとしても価値が無い部屋に対しての最終的な対応策なんでしょう。

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こちらのマンションは元々１坪いくら位だったのですか？

現在はびっくりする位の額を値引きしてくれるみたいですが、１坪いくらになればお買い得なのでしょうか？

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↑
今はもういい部屋は全部ないですよ。
＆周辺との相場もありますので、12月からの値引率も下がります。そういう意味での新価格です。

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いい部屋も何も・・・

内定取り消しなんてひどくない？


→　http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye4004818.html

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不況なんだからしょうがなくない？ひどいも何も、その時代の犠牲者が常に存在するのが世の中ってもんだよ。

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４月以降、会社がなければそもそも採用できないでしょう。

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仮に、清算段階にある会社が採用なんかしたら詐欺罪になりませんか？

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東２局なのにもう１０００点しか残ってない感じ。。。

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大体　こういうところでデベについてネガティブなことしか言わない人って・・・結局は物件に興味があってここに来ているわけですかね？よく意図が分からないです（笑）

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>不況なんだからしょうがなくない？ひどいも何も、その時代の犠牲者が常に
>存在するのが世の中ってもんだよ。

　でも、マンションも客商売。悪いイメージがつくと後々の販売にも影響すると思う。
せっかく、TVでCM流してイメージアップをして、「オープンエアリビングバルコニー」なんて、マンションに興味の無い人まで聞いた事あるって言ってくれるのに…
「朝のズームインを見てるとCMやってるね！」って…

　後々の販売の事を考えなくても良いくらい、会社がピンチなのでしょうか？
　内定を取り消した53人に対して、希望者には別の会社を紹介するぐらいの事をしてもらわないと、日本綜合地所のイメージって最悪になる。
ライバル会社でも良いから、あっちこっちに頭下げて採用の手助けをすべきだと思う。

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モ○モ○、だめだったみたいね。
日本綜合地所の方が先だろうという噂だったんだけどね。

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>>546さん

賛成！！

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取り消しにになったのは仕方ないでしょう・・・
しかし会社が他社採用の手助けをすることは、通常ありえません。

今は不動産業界以外でも厳しい業種は沢山。
自動車系の会社で工場で働く方が削減されたりしたが、彼らにも会社側が再就職先を見つけてあげるべきなのだろうか？？　業績悪化で影響受けるのは、社員その他の人にもあるんだよ。学生だけに手助けをするなんて・・・　おかしい。かわいそうなのは新卒者だけではないと思う。

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>>549

採用した次点で、契約が成立している。それを破棄した訳だから、
訴えられても良いと判断してのことでしょう。

それとも、裁判まで持たないって確信が有るのか？

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早めに内定を取り消されたことが不幸中の幸いだったと気付くときが来るのでは？

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確かに採用取消は可哀そうだね。だけど1990年以降のバブル崩壊時はもっと酷かったぞ。
俺は大学卒業後ギリギリ就職できたけど後輩の悲惨さは今でも覚えている。
採用取消は交通事故にでも遭ったと思うしかないと・・・来年再来年ともっと酷くなるだろうけど学生たちには頑張ってもらいたい。

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先にサブプライムがあったのだから、「もしも」を予想して会社を選ぶか業界変えるか・・・何かしか手立てはあったんじゃないの？

あれだよ、不動産バブルで値段に見合わない物件買っちゃって後悔してる人と同じ。
先を見る目って大切かも。

私は、ノーリスクでこの業界に飛び込んだ人にもそれなりの覚悟が必要だったと思うよ。

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東証１部上場のマンション分譲大手「日本綜合地所」（本社・東京都）が、来春に採用予定だった大学生５３人全員の内定を取り消していたことが２８日、分かった。

　内定を取り消された男子学生（２３）が記者会見して明らかにした。厚生労働省によると、１９９７年に自主廃業した山一証券が４９０人の内定を取り消したケースなどを除けば、１度にこれだけの人数の内定を取り消すのは極めて異例という。

　男子学生によると、１１月１７日に電話で「経営状況が悪くなり、受け入れられなくなった」と内定取り消しを告げられた。男子学生は、「ほかに６社から内定をもらったのに、すべて断って日本綜合地所を選んだ。裏切られた感じだ」と話している。男子学生は、再び就職活動を始める一方で、個人加入できる労働組合に入り、同社に金銭補償などを求めていくという。

最終更新:11月28日20時55分

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全体的にこの業界が落ち込んでるから、さほどのイメージダウンでもなかったなぁ〜

決算前の販売ノルマが達成したら、もう安くはしないでしょう。

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12月に値上げ、安売りが終わる・・・
こんな事言ってるやつは例外なく入居者or契約者。
お気持ちお察ししますがね。

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新卒社員の件は、スレ違いなので外でやってよ

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>566

厚顔無恥ってこういうときつかうのかなぁ。
読んでるこっちがはずかしいよぉ。

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皆さん細かい話しますね。私はもともとそんな細かい話はしてないけどね。
まぁ1.5倍だとしても負担額が2億円から3億円になるだけでしょ。

よく考えてみなよ。この会社売上1,000億以上あるんだよ。年間で2億〜3億の金が負担出来ないって言ってるんだから相当ヤバイよ。

>>569
福利厚生費なんてものは、裁量経費だからゼロにしたっていいんだよ。

>>570
なぜ、この人が派遣の話をしているのかわからない。けどね、派遣の費用だって雇ってる限りこほぼ固定的な費用が出るから固定費だよ。ただ契約でゼロにできるだけ。それを持って変動費とは普通言わない。

資金繰りのヤバイ会社はね、取引先の支払いを止めると、周りにうわさが広まるから、社会保険とか税金の支払いを止めたり延ばしたりするんだよ。日綜の社員さんは自分の年金がちゃんと支払われているかをちゃんと毎月確認しといたほうがいいよ。

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566
572
もういいって(笑)

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売上で比較してるのもアホだし雇った場合の費用が給料の１．５倍で見積もってるのも安すぎで笑える。

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>572
もう止しなさいって。
口を開くほどに笑いものになっているよ。
まあ、笑わせてくれるのも悪くはないんだけど。
ひとつだけ言ってあげるけど、
まともな会社は社会保険とか税金の支払いを止めたり延ばしたりしないんだよ。
日本綜合地所も含めてね。
あなた、学生さん？だったらちゃんと勉強した方がいいよ。
じゃなくて会社員？会社がそんなことしているんだったら、すごい会社にお勤めですな（笑）。

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575の発言をされた方へ
「社会保険とか税金の支払いを止めたり延ばしたりしないのが一般的です。」
だけで、メッセージは十分と思います。偉ぶってすみません。

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期間限定、大幅ディスカウント中の港北ニュータウンの大規模マンションです。

改めて、購入検討者の方、情報交換しませんか。

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>>577さん
期間限定っていうのはお父さんまでの期間限定ってことですか？？

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かわいそうだから572はスルーしてあげてくださいね。

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山田くん、578にざぶとん１枚。

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カウントダウンが始まっています。

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fatherですか・・・

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Xデーは12/26です。

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昨日、ＭＲに行った時に、ＮＳの社員さんから、今値引きをしている理由として
竣工済在庫を一掃整理して、販売計画と販売実績戸数でメインバンクにアピールするためと
言ってました。
今こそ、買い時なのかな。

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>Xデーは12/26です。

X'masは、12/25ですけど...。

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>>X'masは、12/25ですけど...。

X'masイブは、12/24ですけど...。

でも12/26に現実味があるのならそれまではＮＳの物件は購入できないですね・・。

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昨日の夜に、グランデ棟で室内の明かりが灯っている数を数えたら、６戸程度。

取引を急いで、クリスマスをこのマンションで迎えられたら、問題が無いんじゃない？
アフターも会社が存続する限り、受けられると思うしね。
Ｘの可能性は否めませんが、規模から考えて、無くなることはないでしょう。

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ゼネコンと違い、民事再生の申請をして再生できたデベはほとんどありません。。。

決まって精算。。。

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すみません、素人でよくわからないので質問させてください。

もし、購入後にNSがお父さんになったら、購入者にはどんなデメリットが
生じるのでしょうか？
以前テレビで見たのですが、管理する会社がなくマンション内がゴミで
埋もれている・・・のようになってしまうのでしょうか！？

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>>535さん
>3割残っているというのはいつ時点の情報ですか?

先週22日にＭＲ担当営業マンからのお話です。

フリーペーパーは、駅とかでよく見られるマンションズですよ。
良かったら、最寄駅でお手にとってご覧ください。

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>589
管理費が入るから、管理会社はどこでもやってくれると思います
また、清算されたときにその管理会社をどこかが拾ってくれる可能性は
大きいですよ、デベの慈善事業ではなく収益事業ですから

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>>575

一般的な会社はそんなことしないよ。でもねお金のない会社なよくやるよ。

俺のコメントに必死で答える営業さんが（笑）だね。

>>584
一般的には逝っちゃったあとのほうが、値引きは大きいと思うね。普通は民再とかになると会社資産の評価替えをして、即時売却価値で処分しちゃうからね。

これから買おうと思ってる人は自分の払ったお金（手付金や諸経費）については十分な保全措置を取っておいたほうがいいよ。当たり前だけど、普通は払ったお金は別管理なんかせず、全部運転資金に回っちゃうから。

>>588
デベなんてたいしたノウハウないからね。法的整理なんかしちゃったら、金融機関はお金もう貸さないと思うし、お金なきゃ土地の仕入が出来ないから、事業が続かないんじゃない。

以上は一般的な話で、NSがどうかは知りません。

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デベが逝っちゃったら売れなかった物件の管理費とかは？

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http://www.ns-jisho.co.jp/ir/pdf/kessan/081112.pdfより

平成２０年１１月５日付にて無担保社債の償還資金および運転資金等を主な使途として、みずほ銀行・三井住友銀行・三菱東京ＵＦＪ銀行・横浜銀行から約１６８億円の資金調達を実施

→メガバンクがこぞって融資しています。貸し渋りでの運転資金不足による倒産は考えられないのでは。

(1)資産および負債の圧縮
(2)収益体質の改善
が認められた結果と考えられます。暫くは問題ないでしょうか。

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マンションにもよるけど最近の管理は入居率が9割以上ないと厳しいのでは？今はデベがいるからいいけど、倒産した場合大変なことになりそう。修繕費も同じく。

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呆れた！
まだ恥の上塗りをしている・・・

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592さん、短絡的思考でまた恥じかいちゃってるね・・・
物件に興味ないならここにこなければいいのに。

何か人生に不満でも持ってるんじゃないの。
ちょっとかわいそう。

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>594
今年度内に返済するお約束の借金

借入先が多いのは、どこも危険を承知しているから
貸す条件が、今期中に４１０億返す
来季以降、合わせて１０００億返す

もともと、借金を前提に運営していた会社

借金を、安売りして返すと、資産の劣化が進む
銀行は、今潰すより返せるだけ返してもらってからの方がいいに
決まっている

ここの売れ残り資産の内容は、ひどいと思うよ

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>>597

申し訳ありません。買う気はありませんが、興味はめちゃくちゃあります。会社の行く末にもね。

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興味があるなら、もっと知識あってもいいのにねぇ

お疲れ

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