パークスクエア綱島【2】

残り３戸ではありませんでしたかね。

ホームページの上では残り「未定」です。その前は「４戸」でした。

俺は腐りかかった血のしたたる牛リブステーキです。（最も旨い）。重いボルドー、メルロしか合わない
ボジョレヌーボー（新酒）は若すぎて、淡白な、ぶたしゃぶしか合わない
重いボルドーは、ここしかないんだが、ローン金利も考えると予算オーバー、だから中古を狙っている。それには成熟するまで気長に待つのもありだね！

第七期販売って。。ドラクエかよ

>861
もう中古になってますよ。

もう腐ってるってことかな・・・

それにしても住民板に全く書き込まれませんね・・・

住人板があったのですか。
全然、知りませんでした。
まあ、満室の見通しもなく、住人さんにも書き込む意欲はわかないでしょうな。

住民ですが時々拝見しています。
掲示板の住民版はプライバシーもあるし意見があれば別途対応の機関があるので住民の方はいちいち掲示板に書かないのではないでしょうか？掲示板に書いても解決はしないですから。
何かあれば管理人さんに話してそこから住友のフロントに話が行き基本２４時間対応してくれるシステムもあるので安心です。

４ＬＤＫしか残っていませんが購入される方はすごいですね。うちはとても買えませんので３Ｌです。
勝手な感想ですが風紀が乱れないよう堅い職業の方が入居して欲しいです。

ローン金利込みで、４LDK、７０００万前後ですからね！残戸が買える方はすごいですね！
早く中古でないかな？

今だと昔の３Ｌの値段で４Ｌ買えるんじゃないかと・・。

「駅からフラット」とありますが、毎日通らなくてはならない葬祭場の前あたりの登り坂はそこそこきついですよね。
高低差何メートルとか、そのあたりの定義はあるのでしょうか。

確か土曜日に広告が入っていたけど、４ＬＤＫの８５平米位で６０００万円以下では無かったですか？
見間違えでしたらごめんなさい。

↑　諸費用込みで現金で買う場合はね。でも普通は35年住宅ローン組むから固定金利いれると7000万は超えるでしょうね。

ここは中古扱いマンションなのですが、それでも35年のローンは組めるんですか？

もう中古待ちの人がいるんですね。

売る方も安くしないだろうから、中古価格は上昇していく可能性もありますよね。

いい物件な値下がりしないっていうけどこういう事何でしょうか。

もう中古待ちの人がいるじゃなくて、もう中古マンションなのでは。
中古価格があがるとすれば周りもここ以上に一斉に上がるときでしょう。

ここに来る人の殆どの人が冷やかしですよね。（私も含め）

普通、新築後に１年もすれば、値引きをして売り切るでしょ。
でもここは値引きをせずに頑張っているレアケースなので、野次馬が面白半分で見てるだけ。

でも、チャンスがきましたよ。長谷工プラウド（隣）を現地視察する方の目に入るように、「空室有ります」
と大きな看板を立てましょう。
長谷工プラウドの立地でＯＫな方はここもＯＫでしょ。中庭も広いし、ゆったりしてるでしょ。
３人位は契約できるんじゃない？

個人的には、１部屋でも良いから５年位残ってほしんだけどな・・・完売したら書き込みが無くなるでしょ。

？書き込みが無いと何か困るの？

>長谷工プラウドの立地でＯＫな方はここもＯＫでしょ。

まさか。
こっちは中古、向こうは新築。
立っている土俵がそもそも違う。

>個人的には、１部屋でも良いから５年位残ってほしんだけどな・・・

その希望はかなえられるかもしれない。
５年間、通って下さい。

874>>
売る方が安くしなかったら単に売れないだけです。
ここのように。

876>>
長谷工プラウドの価格がここより安かったらすみふはどうするんでしょ？
さすがに下げてくるかな？

>877さん

私的には書き込みが無いと困ります。この掲示板を楽しみに見させて貰ってるので。
もしかしたらライフスタイルの一部になっているのかも。。。

＞878さん

あくまでも立地（周辺環境）です。当初より書き込みが有るように、東横線と綱島海道に挟まれている
立地なので、この環境がＮＧの方は、現地視察にも行きません。
もしこの環境でも特に気にしないので有れば、中古のここも検討に値するのでは？勿論、価格も考慮に
入れてですが。。。

通いませんよ、掲示板で見ています。

５年売れ残って欲しいとかこの掲示板見るのがライフスタイルだとか、なんか歪んじゃってますね。まともな検討者や住民の方に失礼だと思います。

２年半も継続しているスレッドって人気あると思います。長期の大河ドラマみたいでいいですね。
価格が高かったんで買えなかったんですけど、１回住んだ中古であれば買えるかなって思います。
中古出たらスレッドに載せてください。

私も値段だけの話なので価格が届けば欲しいとは思う。

私も時々、見てますが冷やかしではないですよ。

良いマンションだと思いますが、価格が届けば検討したいですね。
もし手が届いたとしても何点か気になる事が、

①修繕積立費は、完成の２年半後に住み始めても、今まで分（完成から今までのの２年半分）は払わないですよね？
　その分は住友不動産が負担するの？
　管理会社がどの様な収入計画をしてるかわかりませんが、何戸か空きが有るようなので、その分は修繕積立費と
　駐車場代金は計画よりマイナスになりますよね。
　今まで空きが多く、当初の収入計画より少ないから、修繕積立費をある年から凄く上げる事は無いですよね？

②もし、購入が出来て住んだとして、既にお住まいの方は２年以上、住んでいるので住人同士のコミュニティーが
　出来ていると思いますが、その中に入れますか？

　場違いな質問かもしれませんが、わかる方、教えてください。
　②に関しては、現在中古物件（築５年以内）も検討してる私には重要な問題です。中古で購入し住んでみたら
　新築で購入した方のお子様と、中古で購入した私の子供の年齢が凄く離れていて、遊びの”わ”に入れなかったら
　嫌ですね。

では、営業さんがお答えします。

住民ですが、皆さん、入居時期がバラバラなので、
一斉に輪ができている感じではないですよ。
修繕積立金は住友が空いている部屋分は負担しています。

築２年のマンションですが、仕様は新築より優れている点が多く、
とても満足しています。管理も良いので建物の中も綺麗です。

ただ、値段を下げる気はなさそうです。
別に買いたい人がいれば売ります、て感じ。
その辺は大手だな、て感じ。

そうしているうちに中古になってしまいました。
２年半前に完工したマンションの仕様です。
売れ残り分の修繕積立金は始めから価格に折り込まれているということです。

＞ただ、値段を下げる気はなさそうです。

え？すでに下げてるんじゃなかったっけ？

このマンションは、住友不動産の格好の宣伝マンションなのではありませんか？赤でアピール抜群のマンションだから、東横利用者で知らない人はいないと思います。

「住友の凄いマンションだ」って認知させて、東横線沿線に他にもないかな？って探させるのではないでしょうか。

リエトや新丸子もありますし、テレビＣＭをしない住友にとって電車利用者への宣伝は重要な戦略でしょう。

だから焦って売る気がないのだと思います。完売しない限り宣伝し続ける事が出来るのですから。

別に入居者も住友も困っていないのね。

なるほどー

完成後、２年半、住んでからの住戸売り出しが皆無＝満足度高い

現在の検討者＝満足度高いのを結果、判明してから購入意欲が沸く

ワインと一緒で、あとから当り年だったんだな！と審査結果わかる

リスク少ない選択＝当り年の高価格のヴィンテージワインだなとなる

ヌーボー（新酒）の時に買っておけば良かったな～となる

初期購入者は選択レベルが高かったということになる

また始まったよ

ボルドーワインは2005年が当り年
マンションは2007年～2008年が当り年

これまでの会話などからこのマンションについてまとめてみました。

・値下げしても依然として価格は高水準との意見あり。
・何戸売れ残っているのか、ＨＰ上では明示していないので、本当のところはわからない。
・竣工してはや２年半が経過し、フラット35ではすでに中古マンション化。
・開発エリアではないので資産価値望めないという意見あり。
・綱島駅からは綱島街道歩道が狭く夜は暗く、途中に葬儀施設あり。
・駅までフラットな道のりと宣伝しているが、実際にはアップダウンがある。
・はるか将来に予定されている相鉄の乗り入れが実現してもほとんど恩恵はない。
・サビ止めのような真っ赤な外観がエリアの景観を損ねているという意見あり。
・線路、幹線の真横ではあるが、窓を閉めれば気にならないという意見あり。逆の見方をすれば、窓を開けての生活は騒音や排気ガスから厳しいのではないか。
・駅から徒歩１０分と遠く、駅までの道路は車で渋滞することが多い。
・準工業地域。松下の工場が目の前。
・最寄りの綱島駅周辺はもともとは歓楽街で、ガラ悪い。今でも駅付近にラブホテル。こじゃれた店はみかけない。
・プラウドの営業が始まると状況は厳しくなるという観測あり。

こんなところでしょうか。

おらはワイン飲まないから、ワインに例えるのやめて。
せめて焼酎にして。

そんな話はさておき・・

スミフが販売戦略をミスったのも事実でしょ。当初高くて全然、売れなくて値下げしたよね。
値下げしてもまだ売れ残ってるんだから、検討している人の殆どがコストパフォーマンスに
疑問を持ってるんだよね。

値下げしたってことは、購入時期によって同じ様な部屋の異なるってことでしょ。初めの方に
買った人で良く思ってない人はいるんじゃない。

良いマンションだと思うけど、今からは住むのはどうなのかな？この近所の人やこの近辺で
マンションを探している人は、ずっと空室が有るマンションって知ってるでしょ。
申し訳ないいい方をすると売れ残りを購入したと思われそうで。。。

住人の為にも購入者の為にも完成後、１年位で完売しておいた方が良かったと思います。

>住人の為にも購入者の為にも完成後、１年位で完売しておいた方が良かったと思います。

仰せのとおりと思います。
ともかく早い時期に売りきってしまえば、住人の方たちもそれなりに諦観することができたでしょう。
営業もそうしたかってあろうけど、上がそれを許さなかったということだと想像しています。
特に値下げ前に購入された方たちはことのなりゆきとデベの対応を複雑な思いで見ているのではないでしょうか。

売れてないおかげで認知度が高まっているのは事実。
ずっとスレッドも上位だし。いろんな意味で。
いつも楽しんで読んでます。

住んでて快適ですよ。中古でも。賃貸よりは。

しかし、残っているのは線路沿いの南向き角部屋（３～５戸？）のみ。
買いたいなら買う、買わないなら買わない。線路が嫌なら他を買えば。
東横沿線なら武蔵小杉とかあるし。

ここはほんと売れないね。
住んでて快適なのはご同慶の至りだけど。

中古で売りに出しても
新古と競合買い叩かれるだけで
しかたなく住むということも。

ここと近いのがムサコのリエト

値下げ新価格で
先物買いの住人が悲惨。

売れ残りはキツイね。住友やる気あるのかな？

まあ住んで快適ならそれでいいのでは。家の本質はそんなもんじゃない？
自己満足させてあげましょう。本人が良ければそれで良い。

このマンションは冷やかしどころがイッパイみたいだけど、
それを理解できれば４LDKが5000万ちょっとで買えるのね。
日吉や菊名の中古とどっちがいいかな？

でもさ、２年半もたつとさすがに売りたい人も出てきそうじゃない？
その場合、新築と中古が同時に売られてることになるのかな？

坪300で購入して坪230で売る気になるなら。
赤字だけ背負って新居購入みたいな？

新築、じゃなくて新中古と中古だな。
まあ未入居だから中古より遥かに綺麗だろうけど。

坪２３０なら買いでしょ。それぐらいで中古でないかな？

デベが今の価格を掲げていられるのは、本当の中古が出てくるまでではないでしょうか。
本当の中古が実勢に見合った価格で売りに出て来た時には、今の価格はとても維持できなくなるような気がします。
逆に言えば、そうなる前に今の売れ残りを売りきってしまわないと、
それこそバルクにでも流さざるを得なくなってしまうような状況に追い詰められてしまうのではないかと思います。

数戸の残りなんてどうでもいいや。

どうでもいいのなら書き込みは控えていただけますか。

はーい。

いいえ。

「第7期12月上旬販売開始予定」

とホームページにありますね・・・
あれれれれ、
昨日までは

「第7期11月下旬販売開始予定」

と書いてありませんでしたっけ？
販売戸数、価格、間取りも「未定」のままですか。
なにかあったんですか？

ここが販売開始しても隣のプラウド待ちになってしまうんじゃないでしょうか？
同じ場所なら比べてから買いますよね。
そういう意味では後出しの方が有利でしょうし。

>同じ場所なら比べてから買いますよね。

ぜんぜん違いますね。
こちらは中古、向こうは新築です。
そもそも市場が違います。
プラウドには相手にもしてもらえないということでしょう。
もっともここの営業さんが大きな勘違いをしているということはありえますが。

エクラスが坪300と噂される中で綱島に坪300があったなんて信じられません。
本当でしょうか？

確かに「第7期12月上旬販売開始予定」とホームページにあります。
昨日までは「第7期11月下旬販売開始予定」でした。
こういうものなのでしょうか。
納得ができません。

焦って売る気は無いのでは。住友不動産は投げ売りしませんよ。

しかし旬を過ぎてしまった事は事実。価値がわからない奴が現れない限りこのまま売れ残るね。

価値も何も。２年半前のスペックですよ。

>918
２年半前のスペックと現在のスペックではどこがどのように違うのでしょうか？
具体的に仕様の違いを教えて下さい。

２年半前のスペックの方が豪勢な設計なので筐体が遥かに優れています。
同一価格なら最近の物件、これからの物件はコスト削減のおかげで手を抜いてます。
たとえば素人にはわからない部分、鉄筋の太さ、コンクリート密度のスペックが劣ります。
わざわざ書かなくても常識人なら皆な知ってますね。

そうなんですよね。表面しか見えない人が、価格なりの安普請物件買うんですよね。設備なんて２年で性能はほとんど変わらないし。型落ちってだけでダメ出しするのは危険な発想です。高いものには高い理由がありますから。

また始まったよ。

先日の書き込みで、やや表現の拙い箇所がありましたので、訂正させて下さい。

これまでの会話などからこのマンションについてまとめてみました。

・値下げしても依然として価格は高水準との意見あり。
・何戸売れ残っているのか、ＨＰ上では明示していないので、本当のところはわからない。
・竣工してはや２年半が経過し、フラット35ではすでに中古マンション化。
・開発エリアではないので資産価値の上昇は望めないという意見あり。
・綱島駅からは綱島街道歩道が狭く夜は暗く、途中に葬儀施設あり。
・駅までフラットな道のりと宣伝しているが、実際にはアップダウンがある。
・はるか将来に予定されている相鉄の乗り入れが実現しても相鉄方向に直通できる以外はほとんど恩恵は見込めない。
・サビ止めのような真っ赤な外観がエリアの景観を損ねているという意見あり。
・線路、幹線の真横ではあるが、窓を閉めれば気にならないという意見あり。逆の見方をすれば、窓を開けての生活は騒音や排気ガスから厳しいのではないか。
・駅から徒歩１０分と遠く、駅までの道路は車で渋滞することが多い。
・準工業地域。松下の工場が目の前。
・最寄りの綱島駅周辺はもともとは歓楽街で、ガラ悪い。今でも駅付近にラブホテル。こじゃれた店を見かけることは少ない。
・プラウドの営業が始まると状況は厳しくなるという観測あり。
・綱島エリアで、後から発売したマンションでも先に完売している例が多数ある。

こんなところでしょうか。

↑　ほとんど建築的な見方の無い不動産立地的な偏ったコメントとなっておりますよ

この高い価格や立地の悪さ、売れ行き不振の前には、建築的な見方とやらはまったく無意味と思われますな。

それでも買った人は売りに出しませんね。満足度が違うからです。解りませんかね。

高値掴みをして損切り出来ないだけでしょ・・・

ここに住んだら他には住めないな。

欲しくても住めない人は住めません。ネガは止めて下さい。

怖くて売れないだけじゃない？

今売ったら、買った時期にもよるけど、１０００万近い損失になるんじゃない？

手元に何もないけど、借金のみある。

当たり前のことですが、物件価格の他に初期費用がかかるでしょ。そして購入して２年半以内なら、
金利分をローンで貸しているだけでしょ。計算すると恐ろしいことになるんじゃない？

住んで２年なら別のマンションを購入するのは無いでしょ、それに、転勤の場合も売るに売れなくて
賃貸にする。

でも、そろそろ中古が出てくるんじゃないかな。
（家庭の事情（離婚）等が有る場合には、仕方なく売ることになるから）

930です。

書き忘れました。例えば１０００万円損失が出たとしても、住んだ期間の賃貸料と考えれば
損失になりませんね。

少々、高い家賃になりますが。。。

だいじょうぶだと思って買ってみたけど、
やっぱり電車や綱島街道の騒音や振動、排気ガスが酷くて住めなかった、
というような人も出てきそうな気がします。

たしかに、値下げ前にここを高値で掴まされた方たちは、めったなことでもないと売れないでしょうね。
今だって高くて売れ残っているくらいなのですからね。

値下げ分は返還されたよ。おかげでローン支払いずいぶん楽になった。
何かと批判がある住友だが、価格に関してはいつ購入しようが公平になるようにしてる。
その点では良心的な会社だな。

良心的な会社がなぜダラダラと売れ残り状態を続けるのでしょうかね。
完工して２年半が経過してももの珍しそうに見学者がマンションの中をウロウロと歩きまわる光景は思うだに物悲しいものがあります。

住友は投げ売りしません。そこがブランドなんです。

たたき売りや買取会社に売り飛ばして後は知りませんというデベよりは
いいですね。しかもほとんど入居しているし。

>>934
値下げ分って返還されるんですか？
知らなかった。
すると再度値下げがあればもっと戻ってくるんですかね？

値下げ分の返還なんて聞いたことない。

販売スケジュール 第7期12月上旬販売開始予定　
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 未定　

ＨＰ見てもさっぱりわかりませんね。
またぞろ営業さんが出てきて「ＭＲで聞け」と仰るかもしれませんけど、ＨＰには最低限のことは掲示していただきたいものですね。
それとも何か書けない事情でもあるんでしょうかね。

>939
わざわざ公表しませんからあなたが知らないだけです。
MRに行って尋ねた人に答えるだけなので。

値下げしないとか、初期価格から下げた分を返還したとか、
線路と綱島街道に挟まれた環境が如何に問題にならないとか、
真剣に検討してMRを訪れた人しかわからないことです。

ネガしてる人はMRすら行けず（相手にされない）
事実がわかってない輩だと推察されますな。

ほう。まるで営業さんのようによくご存知ですな。

>MRに行って尋ねた人に答えるだけなので。

自分は営業です、と言ってるようなもんだな。
まあ後から、「営業さんからそうしていると聞いただけだ」とご説明の書き込みがあるでしょう。

>941
嘘を言っちゃだめですよ。
返還なんてしたら大変です。
どの部屋にいくら返還するのが妥当かなんて簡単に決められません。
どの人も納得する額なんて出せないでしょう。

東横線と綱島街道の騒音は、ＭＲに行かなくても分かる。

外に住んでるの？

価格改定した頃って、このマンション数件しか売れてないらしいって盛り上がってたじゃん。
返金対象の住戸ってちょっとしかなかったんじゃない？

>944
返還するのが、なんで大変なのだろうか？
価格改定したのだから普通は返さない方が大変なことになることぐらいわかる。
944さんは何も知らないんだね。
嘘だと思うならMR行ってきな。

フェラーリは止めたんですか？
いつも笑わせてもらっていたのに。

948もいちいちMRすすめてくるね～（笑）

契約戸が少ないから大変じゃないですよね。
わかります。

>契約戸が少ないから大変じゃないですよね。

本当のところ、いったい何戸、売れ残っているんでしょうかね。
知りたかったらモデルルームに来いと言われてもねぇ。

東証の株価も上がったから、これからは、不動産も上がるでしょうよ。値下げどころか、値上がりするんで販売延期になっているのではないでしょうか？

よそのマンション価格が上昇に転じるのにここだけは下落が続くということですか？
それは厳しいですね。

２００８年産のマンションは当り年で評価されて、中古共に高値を更新するでしょう（予想）

それなのにここだけは値下がりするということですか。
売れないのですからしかたがありませんね。

中古が出てきて、販売される金額が分かれば、「ヨイショ組」と「ヒハン組」の
どちらが正しいかわかるかな。

一般的な新築マンションの場合、販売費用（ＭＲ建築費、広告費、営業マンの費用等）がかかるから、
市場価格より高いのはこのマンションに限った事では無いよね。

例えば６０００万円のマンションで５００万円が販売費用で有れば、マンション価値としては、
５５００万円。２年間住んだとして、築２年になるから５２００万円位になるかな。（例え話です）

中古としては５２００万円位で販売されるでしょ。６０００万円のマンションの場合、初期費用が２００万
位だとして、実際に中古で売ったとしても借金だけが残ります。

繰り返すけど、これはこのマンションだけの話では無いです。殆ど全ての新築マンションに言えますよ。

ただ、本当に中古が出てきたときに、同じような部屋が５２００万円と６０００万円（未入居の中古）で
販売されるわけです。購入者はどっちを選ぶかね？

※数字に関しては細かいツッコミは無しね。あと景気によっても価格が変動するからその辺のツッコミ無しね。。

ここの場合はやがてプラウドの販売が始まるよね。
どのくらいの価格になるかわからないけど、販売期間中はもうひとつ比較するものができるわけだ。
新築、（未入戸）中古、中古。
ここは価格では中古に負け、埃がついていないという点では新築に敗れる。
いずれにしても苦戦は免れない、そういうことになるのかね？

逆に即売れるかも知れない。違いが明確になりお客は飛びつくかも。