サンクタス川崎タワーってどうですか？(4)

ハゲ720です

>>738

「2000万ぐらいは下がってるだろうし」って、あなた（笑）

>>739

普通にマジレスですが、価値が下がるか下がらないかで最も重要な要素は、
賃貸に出した場合に借りる人がいるかどうかであり、
賃貸に出した場合に借りる人がいるかどうかを決める絶対の要素は、
「駅からどれだけ近いか」です。

賃貸を選択する人の圧倒的一番の関心事が駅からの距離であるということは、
さまざまなデータから客観的事実だし。

そういう意味では、サンクタスは今現在相当の人気なんですが、
徒歩６分くらいというのが若干の心配要素ではあります。
また、もし徒歩５分物件があれば、
まずそこがすべて埋まってから徒歩６分の物件に人の関心が向くでしょうから、
駅近でありながら競合物件が多いというのもやや心配です。

まあ、それをしのぐ魅力がここにはあるのですが、
将来どうなるかというと、必ずしも盤石ではないなと。

他方で、ロイヤルタワーはほぼ駅直結の上、
行政規制のおかげで、絶対にライバルが現れないんですよね。

しかも、この駅は、２年後に新しい６階建ての駅ビルが完成すると。

これらを考えると、分譲後もロイヤルタワーの価値の下げ止まりは確実で、
むしろ駅ビル完成とともに、転売価格は分譲価格の３～５％上になるのではないかと。

ハゲ720ですが続きです。

>>739さん

あ、一応誤解なきよう。

それでもなお、川崎タワー群はかなりの人気ですし、
ラゾ-ナあるしターミナル駅だし、
分譲価格ももともと低いし、
投資価格に比して、資産価値について心配することはないんではないでしょうか。

かなり確実な物件の一つであることは疑いの余地ないですよね。

鶴見は絶対下がると思うけどな。というか、鶴見が上がると思ってるような相場観なら
マンション買うのは辞めといた方がいいよ。おとなしく身の丈にあう賃貸とかが向いてるかも。

あのー、そういう考えって何らかの具体的根拠がないと、
全然説得力がないというか、意見にすらならないと思うんすが…。

川崎の業者なんじゃないかとも思っちゃうし。

上の意見は、鶴見のタワーについて、けっこう説得力ある具体的根拠出してますが…

どうなんでしょうかね。

「絶対下がると思うけどな」とか言われてもな。

「俺赤キライだから、あの赤い車は絶対売れないと思うな」ってのと同じレベルな気がする。

鶴見(笑)

具体的根拠というより営業トークそのまま

70平米賃料相場

川崎 171,457円
新川崎 156,791円
鶴見 151,606円

川崎はおろか新川崎よりも下の賃料相場の駅力で、どうやったら都内並みの坪300タワーの
値段を保っていけるの？オンリーワンって言ったって、それが意味のある駅なら別だが。

鶴見については、平均坪単価が＠２７０万ぐらいだったら、まあ＞741の意見も
ギリギリ成り立つと思うが、現実は＠２９５万。
鶴見の過去の相場にも沿線相場からもかけ離れている以上、間違いなく下がる。
建築主の機構による想定では、本来高くて＠２５０ぐらいのはずだったものを、
ナイスが６０周年記念で無理やり高値入札してしまったせいで付いた合理性の
ない価格だもの。

坪300も出せるんだったら、下北沢のディアナコート代沢も買えるしナビューレも買えるな。
俺だったらそっちにするわ。

というかほぼ完成してんのにまだ売れ残ってるんでしょここは。
高すぎてるのは明らかですね。

まあ、鶴見の話はこの辺で止めとこう

変なのが入ってきてもめんどくさいし

↑すいません「ここ」ではなく「鶴見」の間違えでした。

>751さん

そういうマンションが普通ですよ。

このバランスって売り手側にとってはすごく難しくて
完成する前に早々と売れてしまうのは、価格設定が
安すぎたことになり△なんです。
買った人は嬉しいでしょうけどね。

入居開始と同時に完売するのは、冷や汗ものなので○。
入居開始の2ヶ月前くらいに完売するのが、価格も妥当、
売れ行きも好調で◎。

入居が始まった後も売れ残って半年以上経ったら×。

というわけで、ここは入居がまだ来年ですから、
現時点で評価をするのは早いと思われます。

デベからしたら1000万ぐらい粗利益乗っけても売れる方がそりゃ嬉しいわな。

買えた側は1年以上前に即完マンションの方が嬉しいだろ。
1番最たる例はシティタワー品川だけど、まああれは安すぎか。
そこまで行かなくてもブリリア武蔵小杉レベルでも、入居した時点で資産価値が上がってるのはほぼ確実。

鶴見が下がるというよりもロイヤルタワーが下がるという事じゃないですか。

鶴見自体は駅の評価や環境などはどんどんよくなってるし。平均的な相場は下がらないしむしろ上がると思います。


でもナイスの物件はあちこちで値引きの話が出てるし、720さんが言うように根本的に高すぎる。

将来的に周辺に建物が建たない事、鶴見駅直結という付加価値を加味しても60平米4500万円(坪250万円)ギリ。
坪295万円なんて無理だよ。周辺に買える年収層がそんなにいないし都内から呼び込むにしても都内とあんまり価格が変わらなければ都内を選ぶだろうし。その辺の流れはアイランド○レースと同じ運命を辿ると思われ。
欲しくても買えない人のオンパレード。

ミニバブルの時に出してればぎりぎり行けたかもしれないけど…(それでも無理か)

東海道線が停まらないのも致命的。

鶴見駅1分→京浜東北線→東京駅27分=合計28分
川崎駅6分→東海道線→東京駅17分=合計23分

駅までの距離も大事ですが目的地までの時間も大事では？？

この鶴見駅直結の付加価値、周辺に建物が建たない付加価値、眺望、これらを価格に換算して納得出来る方、更に納得出来て購入まで出来る方となると需要は大分絞られて来るんじゃないでしょうかね。

駅直結となるとオンリーワンなので中古相場で比較は難しいですが、今の鶴見駅徒歩5分くらいなら新築、65平米で4500万円くらいじゃないかな(坪230万円)

そこから駅まで4分位近くなって65平米で5800万円??(坪295万円)
一生確保される眺望と徒歩4分短縮に1300万円ってとこですかね。
(この辺は大分おおざっぱです。言ってる意味だけ理解してもらえれば。すんまへん)

>>756
65平米4500万どころか鶴見駅徒歩9分のイニシア横濱鶴見は80平米4398万だよ。
それでも売れずに竣工後もまだ売っている。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00067251/summary/

タワーじゃない徒歩5分が坪230なんて高値で売れるのは、横浜並みじゃないと無理。

ちなみに新川崎徒歩5分のシンカシティレジデンシャルスクエアが
築2年で最近の中古成約が坪180ぐらい。鶴見はそれよりさらに賃料相場が落ちるから、坪160-170くらいか。

みなさんよく調べてますね。

シンカの中古成約が築2年で坪180万円は驚きですね。
まー川崎駅周辺の需要と比べれば圧倒的に需要が少ないエリアですからね。

また譲れない条件として「駅1分以内」と答える人もいないでしょう。1分に越した事はありませんが、それで1300万円も相場より上がるなら5分位遠くなっても許容範囲と思う人の方が圧倒的に多いはずです。

説得力ありますかね？

シンカと比べちゃかわいそうでしょ

てか、鶴見の話はもういいよ

まっ、ここは、どうしても川崎を優位にしたい人の集まりだね(笑)他の地域や物件を貶したりしないで、入居予定の皆さんはあまり性格悪いコメントはしないで大人なコメントしましょうね!

>>761
そう言ってるあんたのコメントがむしろ性格悪そうだな。

754です。

>755さん

そうですね。
買えた側は即完の方が嬉しいに決まってます。
でもそうそうオイシイ物件はないんですよねー。
ここもそうだと思います。
激安では全くないですよね。
デベもその臨界点の価格設定のつもりのはずです。

シティタワー品川は値付け間違いとかいう次元の
話じゃなく、そういう価格でしか出せないという
縛りがあったって話ですね。
あれはデベは悪くないです。

＞７６１

川崎のマンションだから川崎住民の契約者は多いだろーし

川崎を優位にしたい人が多くても何も不思議じゃないよね

何が横浜ブランドだ。鶴見に住んでたら恥ずかしく横浜なんて言えないな。

鶴見じゃなくてみなとみらいとかじゃないの？ブランドって言うくらいだから

>>724 オリックスって具体的に何がダメ？
　　　　簡保の宿売却問題、瑕疵問題（無責任）、様々な悪行の数々！

抽選に当たってから夢見てね(笑)

＞＞７２８　＞＞７４２ハゲさん
　　　　　北側にも、いずれ建つみたいよ！　資産価値とか、投資とか、どうかな？

【駅チカについて】

>>740
>>741

徒歩６分って、ラゾーナの中を通らない場合、80ｍ／分　×　6分　＝480ｍ
っていうことですね。実際はラゾーナの中を歩くから、もっと近いですね。

ところで、もし、自分が外出する時には絶対に雨が降ることがなく、そしてもし
年中歩くには爽快な気候で、その上、重い荷物をもつことがなかったとしたら、
果たして、駅から５分に拘る人はどれだけいるでしょうか？
そんな条件なら「７～８分歩いても全く構わない」っていう人が多いのでは？！

つまり、駅チカって「時間だけではない」ってことではないでしょうか。

私の感覚では、ラゾーナは駅ビル、サンクタスは駅前かな（笑）。

何だかんだ言っても、西口徒歩10分以内かつワンルーム以外のマンションは、
こことゲートタワーで打ち止め。他にはないですよね？

朝鮮系ヤーサンが巣くうボロビル・ボロマンションやパチ屋を潰せばまだ作れそうな気もするが、
あのラゾC街区の説明会の共産党員？とカス地権者の罵声を聞いていたら、まあ無理なんだろうな。

でたでた762みたいにスグ言い返すやつ!おたくみたいなのを言ってるんじゃないの((笑))

>773
契約者から匿名になっている。
荒らしさんは鶴見に帰ってください。

773は誤爆？

>>770
まぁ資産価値は下がる方向にいくでしょうな。
ものの価値は増えれば増えるほど下がる、これ原理原則。

774
私は鶴見はしりません!カンチガイしないでね

>>772
ナイスシティアリーナのとなりのとなりくらいになんか建つよ。
看板出てて11階建て31戸、土地広さもそこそこ。

ただ分譲じゃないかんじもするけど。

>770
308の人も北に高層が建つって言ってたけど、その情報はどこから？？？

計画すら無い

>>773
>>777

ナンだかかわいそう。
鶴見はそろそろ入居ですね。楽しみですね。

簡保の宿とか、様々な悪行って完全にマスゴミに踊らされてるよW

オリは問題だらけだね

ハゲです、どうも。
（´ω｀）

まあ、ですからやはり最初に書いたとおり、「鶴見は高すぎる」の一言に尽きるんでしょうね。
もう10％低ければなんとか、というとこなんでしょうね。

サンクタスについては、間違いのない物件で、
ただ抽選当たるかどうかという問題がある事と、
将来の資産性に不透明な部分がなくもないということなんでしょうか。

鶴見の話はもういいというご意見あるかとは思いますが、
具体的な対象物件があったほうが、
「検討」という意味では一気に具体性がまして、
けっこうよいんではないかなー、と思いました。

将来の資産性に関しての不透明な部分ってどのあたりでしょうか？？教えて下さい。

タワーの乱立だろ

それから、タワーマンション全体の歴史自体がまだ浅くて、
耐震性等の実際のデータ自体はないから、
今後10~20年先にはタワーがどういう評価を受けているかわからない部分もある。
(これはサンクタスに限った話ではないが)

半世紀前に「団地」がもてはやされたが今は社会の評価は全く変化してるように、
数十年先のタワーの評価は不透明

相変わらずここは、鶴見や他を貶す奴らが多いね。まぁ、マンオタや川崎信者ばかりだろうかね…

>>787
タワーの乱立っていうけど、戸数ベースでは全然たいしたことないよ。
県下2位の集客力を誇る川崎駅の駅近なら潜在需要だけで十分吸収できる数。
むしろまだ全然足りないくらいだと思う。

川崎駅近築浅タワーの戸数はトータルでも1800戸程度。
・ラゾーナレジデンス 667戸
・ブリリアタワー川崎 395戸
・クレッセント川崎タワー 365戸
・サンクタス川崎タワー 300戸
・川崎ゲートタワー 110戸

例えばヨコハマオールパークスが1424戸だからそれと大して変わらない戸数。
ちなみに小杉は、次の2件だけでも2000戸越えてる。
・パークシティ武蔵小杉 1437戸
・ザ・コスギタワー 689戸
要はマンションの潜在需要は駅毎に大きく違っていて、
私鉄のローカル駅なんかで同じ数作ればダブつくのは当然。
県下2位の川崎駅なら全く問題ない数だし、現に売れ残りもなく捌けている上に
分譲価格を下回る中古も見たことがない。

もう一つ。
川崎は羽田空港隣接のため航空法の制限で、高さは最高でも130mまでに制限されてる。
なので小杉みたいに150m越えるような超大型タワーマンションもできないから、
タワマンの数の割りにそれぞれ小粒で供給戸数もあまり多くはない。

川崎ってスゲーなぁ(笑)
……(・o・)ゞ

どう考えても鶴見の方が上だろ。川崎なんてたったそれしかストックないのに坪250でしか売れないんだから。

あーあ、変なの入って来ちゃった

いや、792はギャグでしょ(笑)
分譲後、2000万円くらい下がるって書いてた人と同じノリだよ(笑)

供給もないけど需給も大してないから坪単価が安いってこと？

ここ倍率高すぎて買えなそう…

川崎は中古が坪250万でも売れるが、
鶴見は新築坪250万で買っても次に坪250万で売れるかわからんよね。

>>771 ラゾーナは駅ビル、サンクタスは駅前？　おめでたい人だね。

＞＞７７９　北側に、いずれ建つ計画があること、あの近所の人から聞いたよ！

>>782 瑕疵問題「オリックス不動産　手抜きマンションの顛末」を見なさい！
　　　　　　オリックスは、売るまでは「お客様は、神様」、売ってしまったら「クレーマー扱い」。

ロイヤルはここほど人気ないじゃん。

そだね。なんでだろう。倍率上がりすぎてるから分散してほしい。まじでロイヤルいいマンションだと思います。

＞799
北側に建築計画があると公言するのなら、文書等で示すべきじゃないの？
聞いただけでは説得力に欠ける。

ダメだよ鶴見。仮に北側に建っても近くじゃなくてある程度距離はあるので影響は少ないよ。

>800

あんたいつもそればっかりね。

>>803
北側は道路際を除いて多摩川沿いまでは住居地域だよ。都市計画地図で確認しました。
高層が建つなら西側だよ。ミツイさんの営業と役所の人がそう言ってたので間違いないと思います。

>803
サンクタスは商業地域で、サンクタスの北側は住居地域だったはず。
だから建築基準法のとおり北側に高い建物は建てられないよ。
しかもサンクタスは公開空地（敷地は誰でも通っていい）としているから容積率が緩和され、33F建てにできたんだよね。

西もたいした高さにはならないだろうね

北側は、道路沿いはここと同じ商業地域、その少し向こうは近隣商業地域で、高さ制限ないんだけどな・・・
さらに向こうは確かに住居地域だけど、北側道路からここの敷地と同じぐらいの南北距離には超高層建てられます。
まあ、現実には建たないとは思うけど、ラゾーナとの角の交差点北側にある２階建駐車場の敷地はけっこう危険。

皆さん、よく知れべてますねぇ。
それだけ眺望を重視しているということですね。
鶴見でオンリーワンを主張されている方の意図がようやくわかりました。

西向き検討中です。何階以上なら抜けますか？また将来たつこと考えると何階以上なら比較的安全でしょうか？

9月4日に第二期モデルルームがグランドオープンしたそうです。
これ、何が変わったのか知ってる人いますか？

西向き、私もちょっと考えました。
でも、何階にしたらいいのか
分からず・・・というか決まらず。

>771
自分は徒歩10分でも十分駅近だと思っています。みなさんが駅近だと思う所要時間ってやっぱり5分ぐらいなのかな。

西側だと15階くらいじゃないかな。仮に将来的にマンションが建つとすれば20階以上ですかね。

googleアースで飛んでみれば眺望のイメージはつきますよ。
高さはカーソルで高さはわかりますが、標高なので建物高さはプラス8ｍ位ですね。
ちなみに物件の階高は↓に記載されています。
http://park1.wakwak.com/~j-eri_10/H08030.pdf

やっぱ安いタワーって、人気あるねぇ!
正直、数年先も考えて安かろう悪かろうって不安ないですか?もし不安は無いと言うならどんな理由からですか?(質問ばかりでごめんなさい)

>>817

冷やかし？　それともマジな質問？

一応マジに答えるけど、まずサンクタスが決して安いとは思っていない。
しかし、十分にリーゾナブルな価格だと思う。
交通と買い物の便が至極であることを考えると、非常に魅力的。

一方で、やはり工場地帯のイメージが抜けていないところが、坪300万近い
価格のマンションとして開発されなかった理由だと思う。
「悪かろう」があるとすれば、この川崎の混沌としたところであり、これは
今後改善の方向に向かうと思う。

完成されてしまった街（＝高値？）に買うより、よほど不安は小さいと思う。

　8/28、29事前相談会、9/11、12販売住戸発表会、9/18より登録開始。順番おかしくない？
本来なら、販売住戸の特定→相談会→登録　の順番でしょう。顧客はどこを売り出すかも知らされず、モデルルームで資金繰り、家族構成など身元調査（顧客査定）をされる。売り手は、抽選倍率の操作、販売住戸選定の操作を行い、売り手に有利な販売を顧客に押し付けている。
　ここにきて、営業苦戦と見受けられる。いつまでも「抽選、抽選」では通らない。1億の部屋は抽選ですら売れない。顧客に買っていただくという姿勢に転じないと。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第2期の広告見た？初めて売り出すような新たな広告では、周りの高層がぼかされて、目立たないようにしている。まだ１００戸以上残っているみたいだけど、売れ残ったら安くするのかな？　　　　　　　　　　　　　　　　　ラゾーナと共に開発したみたいに強調しているけど、やりすぎ！ここを「駅前」、ラゾーナを「駅ビル」と思ってる「おばかさん」もいるみたいだけど。

>>818
ありがとうございます、冷やかしではないですよ。

819さんの言うこと本当だとすると、ここにも営業潜入コメが多数存在するのかな？
前コメみると営業みたいに川崎絶賛コメもあるし・・・・

>>819

顧客から情報を取って、販売住戸や販売価格の調整をして、即日完売を演出する。この業界では普通のこと。

売り手側の都合で最たるものは、青田売り。現物を見せずに資料と張りぼてのモデルルームで、一生に一度
かもしれない買い物を決めさせるわけだからね。

>>803
建設計画があるなら、公表すべき？
　　　誰が誰に何を出すの？「文書で示せ」なんて言ってること、おかしいよ。「いずれ近いうち建つ」って言ってるでしょ！楽しみに待っててね！

絶賛べた褒め投稿は、営業のサクラと疑って良いと思う。本気の検討者なら、良い点と悪い点を見比べて
判断するはず。両者について他の人がどう思ってるかを知りたいはずでしょ。

>819

まずあなたは「企業経営」についてもっとお勉強が必要。
どこの業界であろうと、市場マーケティング調査は営業戦略として大事なことです。
顧客の動向を何も調査せず、一気に売り出すような会社はバカです。そんな経営をする会社は長い目で見れば
淘汰される。こんなご時世で当たり前。
事前相談会等でどんな家族層、人気のある部屋はどこか、顧客の収入はどんなもんか（まー大体）である程度把握し、人気のある部屋だけを売り出すと高倍率の抽選部屋ばかりが発生し、抽選にもれてばかりの買い手が増えるわ、一方売り手もできるだけまんべんなく部屋を売りつくしたいのに、偏ってしまうから、そこを調整するわけですよ。
これって両者にとって有利だと思う。買い手だって、高倍率の部屋が落ちた場合の第２希望の部屋を確保しておきたい。
物件価格については、もう第１期で半分は開示されているので上下階の金額もほぼ予想できます。突飛な金額は出せません。ちなみに１億の部屋売れてるよ（笑）
あなたは「ラゾーナと共に開発したみたいに書いてある」って言うけど、それはあなたみたいにひねくれて、物事を斜めにしか見れないからです。
だって、うちは当初からＨＰとか広告いっぱい見てるけど、そんなこと一ミリも思わなかった。共同開発してないことくらい見れば分かる。

登録抽選方式にしてるってのも売る側の都合だよね。倍率がつくように販売住戸を調整して、落選者
を出してキャンセル待ちを確保する。

以前は公庫融資の条件で登録抽選方式ってのがあったけど、今はその縛りも無いし。

＞819

819みたいにそこそこ情報に詳しく、でも荒らすタイプはライバル営業ですから
みなさんかる～くスルーしましょう。
まーそれだけサンクタスが注目されてるってことですよねー。うれしいことですなね！

＞＞　８０６
　　　甘い！高層とタワマンは違うよ。都市計画地図は「今のところ」と言うべきでしょ。まして三井の営業の言う　　ことなんか信じるほうがおかしい。

>>817 タワマンて一種のブランドと思っているからじゃない？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　オリックスが大手だと思っているからじゃない？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　かなり汚くて危ないけどね。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　大手が建てたって、「欠陥マンション」は、あるんだよ。大手だから対応がいいとは限らないよ。　　　　　　　　現に、オリックスの瑕疵担保責任逃れの実例があったよ。

＞＞８２７　そういうあなたこそ、サンクタスの営業？
　　　　　　当然の疑問でも、営業って言われるんですね。私はライバルの営業ではないけど。

タワマンって過去は希少性があったから資産価値を維持できたし、安い分あわよくば値上がり期待なん
かもあるんじゃない。タワーが林立した今は過去の話しなんだけどね。都心なんかだと、タワー信仰は
崩れて、中古の値上がり上位は低層の立地がいいところ。

ここは販売だけだけど、三井って信者がいるみたいで、ちょっとでも否定するものなら総攻撃される。
怖いよ～。

>830

あなたの言う「当然の疑問」が勉強不足なんじゃない？

>>819

771です。貴方の反応にちょっと驚いています。

ラゾーナが駅ビルではないことなど、誰にでもわかるハズで、まさか
そこを突かれるとは思っても見ませんでした（笑）。
771で記載した主旨は、「時間だけではない」ということです。

>>825

825さんに一票！！

私は、モデルルームが増設されたのかと誤解しましたが、営業の人に
「何も変っていません！そのままで～す！！」とスッパリと言われて
大笑いしてしまいました。

>823

そこまで北側に建つと言い切るのなら、説得力のある情報を示せって言ってるの。わかる？

北側を検討している人にとっては高層が建つっていう情報気になるでしょ？

いずれ建つから楽しみにと言われてもねぇ（笑）。本当かどうかわからないし。

周辺にどんな建物が建ち得るかは用途地域による容積率、建蔽率、高さ制限で判断できる。川崎市のHP
で公開してるよ。あと、総合設計制度による建築条件の緩和ってのには注意しないといけないけどね。

それから隣接地の建築計画が確定してたら重要事項としての説明義務がある。

>>832
ここは三井じゃなくて、オリだよ。三井は販売委託だけ。攻撃や擁護はオリ営業とおもわれます。真面目な検討者や既に入居予定者はもっと上品だと思うし、片寄った内容のコメントとかしないでしょ!

荒らすのは結構だけど読みにくい改行はやめてくれ。

営業だけとも限らない。入居後に住民板で入居者同士、同じようなバトルを続けてたりする。

>817
高値摑みの鶴見さん