西鉄バス「鳥飼5丁目」から徒歩約4分、地下鉄七隈線「別府」駅から徒歩約11分。
RC造地下5階建のブライト・サンリヤン鳥飼4丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っていますので、よろしくお願いします。
所在地：福岡県福岡市城南区鳥飼4丁目4-18（地番）
交通：
福岡市地下鉄七隈線 「別府」駅 徒歩11分
「鳥飼5丁目」バス停から 徒歩4分（西鉄バス）
間取：3LDK、4LDK
面積：70.98平米～119.72平米
売主・事業主：西日本鉄道
施工会社：西鉄建設株式会社
管理会社：未定
[スレ作成日時]2010-07-28 11:31:29
個人的には別府よりこっちの場所がいいかな。
この辺に実家があるけど、地下鉄西新駅にもなんとか歩いていける距離だったし。
このあたりは去年の大雨は大丈夫だったのですか？
実家があるなら親に聞けば？
雨やばかったでしょう。
2です。1とは別です。
昨年の雨の時、鳥飼や田島の非難勧告を見ましたし、新聞で田島の方の床上の写真を見たもので…。ご存じの方は情報をお願いします。また場所はどの辺りになるのでしょうか？ネットで検索するとJTの社宅の場所でよいのですか？
去年どうだったかしらんが、俺だったらこの場所なら買わない。
実際水害にあったんだけど、あの怖さを知ったら、河野近くは避けたくなるよ。
樋井川は小さいから、周辺の低い地域だけが冠水すると思うけど、自宅付近にそういう場所があるのは気持ち悪いし。
って、ここは周辺に対して高い場所なの？
ほんと水害を除けばすげえ良い場所だけに、去年の水害ですっかりけちがついたもんだねえ。
間取り図が送られてきました。
価格はまだ分かりませんが、好きな間取りが多いかも。
土地の相場は、別府とどっちが高いんだろうか？
地価では別府より鳥飼が高いのではないでしょうか。特に子供をお持ちの方は学校の距離などを考えれば、鳥飼を選ぶでしょう！！ただその分通勤などの交通機関は別府が断然便利だと思います。
ちなみに鳥飼の価格はどうでしょうか？別府は先進事業として国から補助金が降りてるので、安く感じましたが、鳥飼はどうでしょうか？
販売はいつ頃から始まるのでしょうか？
全戸平置きは魅力ですが、やはり価格次第なので価格が気になります。
水害は大丈夫なんだろうか。怖いですね。
五階建てですが、もっと高層にできないのですかね？購入検討してますが、立地や間取り、構造とか考えていかが思われますか？
場所的にこれ以上高層化させるのは無理では！？北側のマンションの日照権が確保できなくなりますよ。
この場所は去年の水害がなければ子育て世代には魅力でしょうね！学区はいい上に、小中学校が近いし！
ちなみに今年の大雨の時も樋井川沿いのエリアは避難勧告が出てたけど、鳥飼4丁目も出たのですか？
避難勧告は出ていたと思いますよ。近所の同僚の話では実際には何もなかったようですが。ただ心配は心配なので検討するなら２階以上にしようと思います。それ以外の立地はかなり良いと思ってるので、西鉄が川を考慮して値段を付けていることに期待してます。
道向かいのライオンズマンションは、地下駐車場が浸水したらしいですよ。やはり川沿いは避けるべきでしょうか？行政や西鉄さんの浸水対策を期待します。ちなみに皆さんは価格の相場はどれくらいだとお考えですか？
正式名称でしょうが、「ブライトサンリアン鳥飼４丁目」となっています。何故４丁目と最後につけたのでしょうか？
普通、鳥飼で終わりで、敢えて４丁目とはしないでしょう？西鉄さんは、他にも鳥飼地区にブライトサンリアンシリーズを考えているのでしょうか？
価格は３０００万円前後が妥当でしょうかね？
ライオンズが浸水したのは去年ですか？今年ですか？去年完成してたか覚えてないですが、去年のことですか？今年なら、川が氾濫したわけじゃないから機械式がダメだと言うことですかね。詳しく知りたいです。
15さんではありません。浸水は去年だと思います。うちはライオンズではない近くのマンションですが、家は大丈夫でも車が浸かりました・・・。
今年も避難勧告は出てましたし。毎年怖い思いをするのは嫌ですね。
サーパスや積水も７丁目ってつけてたよね。学校区があまりよくない中央区鳥飼１，２丁目と区別したいんじゃないの？
単に近くにある昔のサンリアン鳥飼と名前が似ないようにしただけかもしれないけど。
>>15さんへ
別府が3000万からでした。<長期優良住宅先進事業の補助金があって>
鳥飼は先進事業ではないし、地価も別府より高いと思うので3500万くらいからではないでしょうか！？
>>17さんへ
ライオンズの駐車場の浸水は機械式の地下の欠点だと思います。(普段は汚れが少なく、洗車は楽なんですが…)私の今のマンションも機械式ですが、昨年の夏の豪雨の前から「駐車場が地下の方は夏の豪雨などのときは浸水注意して、あらかじめ近所のコインパーキングなどに避難させてください。＆浸水しても管理組合、管理会社の非ではないので、自己責任で自分の車両保険で修理してください」という内容でした。(当たり前の事ですが…)
ただし今回のこのマンションは全車平置きなので、大丈夫なのではないでしょうか。
ただやはり浸水だけでなく防犯面も含めて2階以上を買いたいですね。
駐車場が浸水したライオンズとは新しいライオンズ(機械式)ではなくて、古くからある地下駐車場のライオンズでは？
やはり3500位が相場でしょうかね？価格発表が楽しみです。
この物件について新たな情報知っている方いますか？
DMによると、今週末から事前の案内が始まるようです。
抽選だと聞きましたが、購入検討されている方は結構いるんですか？
15です。20さん、ありがとうございます。
この物件は長期優良住宅だと聞きましたが、補助は出ないのでしょうか？
3500だとしたら高くないですか？
>>26さんへ
20です。別府は国の独立法人から「先進事業」の認定を得ているので、国からの建設補助がでてます。(先進事業は全国でも4〜5くらしか認定を得られてません)なので、HPに出ていない細部に工夫がされております。(別府のレンガの仕様や外壁のサッシュ、地下の水道設備などあらゆる部分に工夫がされています)その変わりエコポイントの対象になりません。(別府は先進事業の建設補助金を受けているので、エコポイントは受けとれないようです。)
鳥飼はエコポイントの対象になるようですので、「先進事業」の補助金はないと思います。金銭的なメリットは税金関係とエコポイントになると思います。
別府と比べて長期優良住宅としての創意工夫は資料を見てみないとわかりません。但し学区の関係など、別府より鳥飼の方が断然人気があるようですし、ここ数年鳥飼で発売されたマンションの価格から、別府より高くなると思いました。
(別府駅周辺でも、駅近い別府より、筑肥新道を渡った鳥飼の方が、学校の関係もあると思いますが、価格が高いのを目にしました。大手デベロッパの物件が多かったせいかもしれませんが…)
補助はわかりませんが、公式ＨＰによると税制優遇とエコポイントはあるみたいですね。4LDKだと立地的に3500万超えてきそうですが、シェイプとかライオンズ並の価格で出されるとお手上げです。
20さん、詳しい説明ありがとうございます！勉強になります。
20さんは、この鳥飼は買いだと思いますか？
購入検討されてますか？
>>29さんへ
20です。鳥飼は学区はいいし、国道から入るので街並も静かですし、希望のエリアの一つでした。しかも耐震性など通常のマンション基準を上回っており構造面に優れていそうなので、買いたいマンションの一つです。ただシェイプやライオンさんは坪単価150万を越えていたと記憶しており、同じ価格水準だと手がでません。さらに駅や国道までに時間がかかり、通勤の便利差が若干おとることや、去年の水害があるので、地盤を上げるなど、水害対策など施してくれるのなら135〜140万くらいだと欲しいです。(床暖房などはオプションでいいので、坪単価を下げて欲しいです。)
また長期優良住宅は修繕計画がきちんとしている分、将来の修繕積立金額予測が高めに設定される上に、戸数が少ないので、修繕積立金が気になります。(当初5年は安いですが、6年目以降の値上げ金額がすごいと思います。但しきちんと修理し「予定どおりの値上げまでする必要なし」と管理組合で決れば、予定どおりの値上げは行われないと言われましたが、こればかりは住んで時間が経過しないとわかりません…)
なので詳細な資料が届き、シェイブや別府の長期優良住宅などと構造や金額面(販売価格＋将来にわたっての修繕積立金予測)を比較検討しながら決めたらいいのではないでしょうか。
もし長期優良住宅の購入を検討されるのであれば、西鉄さんが行う「長期優良住宅セミナー」は大変勉強になりました。(私は6月に参加しましたが、先週末も同様のセミナーが行われていたようです。)
時間があれば、一度参加されることをお薦めします。
鳥飼ですし、80㎡前後の3LDKで3,500万くらいではないのか？と想像します。→坪単価140万くらいで考えてますが、もっとするでしょうか！？
もし情報が入った方はぜひ教えてください。
30さんがおっしゃるように修繕積立金額が、高めに設定されていたり将来的に値上げされたら厳しいですよね。トータル的に考慮してみます。どなたか新たな情報は無いでしょうか？
明日から事前案内会ですね。資料請求してたら案内が来ました。登録開始は翌週みたいです。
確かに別府のマンションは、修繕積立金の6年目以降に少しビックリしました。ただそれは長期優良住宅なので修繕計画がきちんとしている上に、高めに見積もっているし、修繕計画も35年まで金額を出しているからでした。(実際には100年たてているみたいです。一般のマンションの修繕積立金と比較すると、一般のマンションの発売時は20年〜25年までしかたてていないのが普通のようです。西鉄の別物件の資料を見せてもらいましたので…)長期優良住宅は修繕にお金がかからない工夫を色々しているので、長い目で見ると得になると思いました。→別府の場合はマンション全面に足場をかけずに修復、点検できるようにしていたり、屋根を屋根の耐用期間を伸ばすために二重構造にするなど見えない工夫があるようです。多分鳥飼も長期優良住宅としての見えない工夫があるのではないでしょうか！？
この鳥飼にはモデルルームは設置しないのでしょうか？ホームページを見ても別府の物件が載ってますし、西鉄さん的にはどのくらい力を入れてるのか疑問です。販売は先着順ではなく抽選らしいですが、自信あるのでしょうかね。
JRもそうですが、近くに同仕様の物件がいくつかあるときは同じモデルルームを使うケースがあるみたいです。どうせモデルの間取りなんて1タイプだからでしょうね。おそらく経費を浮かせることで利益率を上げるか販売価格を抑えているんじゃないですかね。後者だと嬉しいですが実際はどうなんでしょうね。価格発表が楽しみです。
マンションを購入するときは多くの方が竣工前に購入しますが、実際に出来上がった我が家を見て後悔する人はどれくらい居るもんなんでしょうか？
鳥飼も竣工前に完売しそうですが…。
戸数が19というと少ないような気がしますが、修繕積立金の不足が将来的に問題になると思われませんか？
確かに19戸の長期優良住宅ですので、将来の修繕積立金が気になる部分の一つだね。ただ、駐車場も全車平置きですし、建物も高さはないので、そんなに気にしなくていいのでは。（長期優良住宅ですので、将来の修繕計画書を作成しているはずなので、それに合わせて金額も見積もっているはずなので、見せてもらったらいいのでは。）
修繕積立金が5年ごとに約5000円ずつ加算されていくらしいんですが、高すぎですよね？
事前案内会行ってきました。確かに少し上がり幅は大きい気はしました。ただ修繕計画を見るときちんと計画されているようでしたし、西鉄という会社の性質上、多少高めに設定するリスクよりも後々足りなくなるリスクを嫌がるみたいな話をされてました。
確かに修繕のトラブルは掲示板などでも見かけますので、また今度詳しく聞いてみるつもりです。
驚いたのは価格のほうで、修繕などを考慮しても魅力的な価格だと感じました。中部屋で考えてましたが角部屋でも何とかなりそうな金額でしたので悩んでます。
「長期優良住宅」＝「修繕積立金が安い」ってことではないようです。
営業の方が言われてたのは、「マンションは何十年も経つと建て替えが必要になる。住めなくなったり、マンションのスラム化が進むと資産どころか負の資産になる。ただ建て替えとなるとかなりの費用が必要となるし、エコじゃない。それを防ぐために修繕し続けることに特化させたのが長期優良住宅で、建て替えを前提として建てたのに建て替えの資金は計算してないマンションよりは当然修繕費は高くなっている。ただ将来的に考えるとお得だと思いますし、別府の物件もそういった考えに賛同していただいた方に購入していただいている」とのことでした。
エコの話とかは建前だろうと思いますが、建て替えは色々な面倒なことがありそうだし、長期優良ならではの優遇措置もあるみたいなので将来的なことを考えるとありかなと思いました。
修繕積立金を渋るようでは、長期優良住宅買わないほうがいいよ。→長期優良住宅はきちんと修繕計画をたてることが義務づけられてる訳で、マンションであれば修繕積立金の設定までされていて当然。
修繕積立金が5年毎に5千円アップするなら、15年後には15000円、30年後には3万円…50年後には5万円もアップするってことですなんですか？ローンが終わっても、老後にランニングコストとして駐車場代、管理費込で月々7、8万払うのは厳しいですよね。
別府の場合はさすがに25年か30年で打ち止めでしたけどね。鳥飼はどうなんでしょう。打ち止めで2万程度であれば、老後に住むところがなくなるよりはいいですけど。私の場合は修繕よりも転校が絡むのがネックなんですが、ここの小中学校の評判ってどうなんでしょうか？
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】
鳥飼校区の評判は良いみたいですよ。
比較的安い価格でしたね！41さんは、どの物件と迷ってるんですか？
４１です。パークスタイルザシェイプと西鉄の別府と鳥飼で迷ってました。ただシェイプは機械式駐車場なのに高額なので気持ちとしては別府か鳥飼かなと思ってます。先週までは別府かなと思ってましたが、鳥飼の価格を見てかなり悩んでます。修繕に関してはどこの物件もある程度上がっているから長期で使えることを考えると気にならないレベルかなと思いました。
ちなみに坪単価はどれくらいでしたか？
