プラウド市ヶ谷南町

No.212 by 購入検討中さん

同感です。
内装、設備仕様は普通過ぎて困った。
アピールするモノがないですね。
市谷仲之町ヒルトップのほうがレベル高い印象。

ヒルトップもエリアの割にしょぼいけどね。野村は仕様落として立地対価格で勝負してきてる。プラウドブランドも毀損しつつありますね。

確かに仕様は確実に落としてきていますね

個人的には水回りはヒルトップの方が好きです。
南町の方が仕様がいいというのかグレードがいいというのかコスト削減されてないと言うんでしょうけど･･

プラウド荻窪。
http://www.proud-web.jp/ogikubo/concept/

外観が似ていますね。
これから似た物件がどんどん出来るのでしょうか？

市谷南町もこんな内廊下にして欲しかったです。

プラウドってグレード低すぎ。
今時、都心マンションで外廊下は有り得ない。
それなのに値段だけは高級。

近所に工場のような建物があるし、高級感が全くない場所。
建物は小規模で外廊下の庶民的なマンション。
管理人も夜はいないし平日のみ。
立地、建物、管理という高級マンションの必須条件は何一つ満たしていないのにプラウドというブランドイメージだけで売り切ろうとしている。
野村不動産は野村証券の子会社だけあって客を騙すのが上手い。

他社の営業さん､頑張って書き込んでますね。
書き込みをしているのは､証券会社系ではなくて、大手都銀と同じような名前の会社でしょうか。
近所に売れない物件を持ってて大変ですね。

野村不動産の営業が釣れた！
野村営業は書き込みをノルマにされているとの噂は本当らしい。

以前南青山の物件を見てからプラウドファンになったのですが
最近の物件はかなり落ちますね。とても残念です。

>>230さん
残念でしたね。一般人ですよ。本当の営業の人がこんなアホなことが書くわけないでしょ。
それにしても近所の売れない物件を持っている営業は足の引っ張り合いがすごいね。

販売予定時期が、１０月末から１１月に変更しついますが、何か問題あるのでしょうか？

価格とグレード感のアンバランスのせいで客が集まらないだけでしょ。

こんな小さな物件に書き込む他社の営業なんていないだろ。
それにしても40戸位のしょぼいマンションなんて中古で売ろうと思ってもすぐに3割は価値が下がると思うけどどんな人が買うのか興味深い。

個人的には40〜50戸くらいのマンションが好きです。
ここは資産価値については、それほど悪くはないと思いますが
全体的に割高感がありますね。
こんな間取りですから、ハイクラスの方は手を出さないでしょう。

私は以前５０戸のマンションに住んでいました。
管理人は平日８時から１７時の間は１人いるのですが、管理室にはいつも巡回中の札が掛かっていて用事があっても話すことが出来ず本当に不便でした。
１０年目の大規模修繕の時期が近くなった頃、修繕費が足りないので修繕積立金を増額することになり、理事会が管理費の無駄な部分を削減して修繕費に充当しようとしたのですが結局削る部分がほとんどなくて修繕積立金が大幅増額されました。
それに懲りて今は７００戸のマンションに住み替えましたが、管理人やコンシェルジュが数名いて便利ですし、不審者が侵入できない安心感があります。
管理費も安いですし、いざとなったら削れる部分がたくさんあることは素人の私にもわかります。
私は２３５さんと同じで小規模マンションは検討対象外です。

10年目でもう大規模修繕ですか？？
ハズレ物件でしたね。

700戸のマンションですか、マンモスですね。
タワーかしら？ともすると団地みたいですね。

233さんは広告ってものをご存知ないようですね。
マンションの広告は販売開始を11月中旬と表記して10月に前倒しするのは
禁止されているんです。
このマンションは最初から11月中旬に販売すると営業マンは言っておりましたが
たとえば、戸数を絞って10月に販売する可能性もありますから、ネット上は前の時期を掲載するんです。

これは野村に限らず、全物件に共通しています。
知識として覚えておいてください。
そもそも9月中旬からスタートして10月末に、全戸販売なんてできるわけがないです。
1か月半で見学に来る数は限られてますからね。
1日20組程度でしょうから、250組くらいの数で42戸は完売できるわけがないですよね？

こんなにコメントすると、また野村の営業が釣れたって言われそうですね（苦笑）
代理店に勤めてます･･･。

モデルルーム Cタイプの場合 71.82㎡
管理費　23,000
修繕費　7,570

管理費、修繕積立金やはり高いですね。長期修繕計画はどのようになっていますか？
さらに増額の予定もあるのでは？？？

Cタイプ
管理　23,800-
修繕　7,770-

でしょ。

管理人って何人いるのですか。
勤務時間と曜日も知っている人がいたら教えてください。

街並み、雰囲気はすごくいいと思う
坂の上で地盤が安定している所も良い
説明会に来てた方達も上品できちんとした感じで、非常に安心感があった
が・・・気になる点が多過ぎる

・南向きの3LDKは狭い
・西向き東向きは日当たりが悪い
・窓を大きく取ったLDKだと変形の間取りになる
・駅から遠い
・ゴミ捨てが24時間じゃない（翌日回収のゴミしか捨てられないので、実質週数回）
・コンシェルジュがいない

これはやっぱり自分にとっては買いじゃないということですよね・・・

最初の３点が気になるのはよく分かります。

しかし，コンシェルジェそもそもは大規模物件じゃないと無理じゃないですか。つまり、新宿区や文京区の雰囲気のいい住宅地のマンションにコンシェルジェは無理だと思います。
ゴミ捨てのルールも考え方次第と思います。
駅から遠いというのも、逆に近くて便利が良ければ、賑やかで雰囲気は悪くなりますし。

どれもプラスとマイナスの要素があるので､全部のいいとこ取りは無理だと思いますよ。

因みに私も営業ではありません。

買いじゃないですよ245さん。
駅から遠いのが気になるという方が検討するマンションではないです。
そんなコンセプトのマンションではないですからね。

ネット見ればわかることをネックといわれましても･･･って野村さんの声が聞こえます。
見学に来ていた車が外車だらけですから、趣味が違うんですよ。

42戸でコンシェルジェ？？
全戸億ションクラスの物件なら大丈夫でしょう。

245です、色々とご意見ありがとうございます
この規模でコンシェルジェが難しいのは分かっているのですが、
今都心の駅近タワーと迷っているのでつい・・・

駅から遠いからこそ環境が良いというのはごもっともですね
ただ知人の家が市ヶ谷からもう少し近いのですが、
非常に環境が良いので、余計迷うのかもしれません
自分にとっての便利さもありますが、後で売ろうとした時に、
市ヶ谷・飯田橋から徒歩10分という立地がどうなのかが気になっています

駅近タワーで便利さと展望、日当たり、満足のいく間取りを取るか、
こちらで環境（静かで落ち着いた街並み、人）を取るかですね

皆様はどういった点で迷われていますか？

電車通勤している人にとっては、やはり駅から遠いですよね。思わずタクシー使いたくなります。車を主に利用している人ならよいでしょうが。それでも前は一方通行だし、外堀通りに出るにはぐるっと回らないといけないし。

42戸でディスポーザあり、機械式駐車場ありでのこの管理費は、妥当ですか？後々の上昇が大きいのでしょうか？似たような規模の物件でディスポーザなしのマンションの管理費が同じ位なので、心配です。
またゴミは前日夜という点、決められているのですか？できたら前日に出して欲しい、というレベルなのでしょうか？

私もこの物件の、JRからの距離プラス坂道が、売った時の価格にどれくらい影響するか気になります。良い環境と相殺されて、それほど価格が下がることはないと考えられないかとは思うのですが、甘いですかね？

タワーと比較しちゃだめだって！
比較なんてできないよ。求めるものが違いますからね。

駅までタクシーなら駅徒歩0分なので駅前タワーより便利ですよ！！
お金はかかりますけどね。
710円×2往復×22日出勤×12ヶ月×35年＝約1,312万円
駅近より1,312万円安いマンションならいいんじゃない？？

一応、牛込神楽坂6分なので、半分歩けば650万円くらいだけどね。

251さん、答えがない議題は難しいです。誰もわからないですよ、答えが･･･。
市況・需要・供給などマンションの立地・物だけでは判断できませんし
だれも背中押してくれないです。責任とれないですし･･･。

252さんと、ほぼ同じ内容のことを書こうと思ってました^^
ほんとです。タワーと比較するようなものじゃない。
というか、マンションだとタワー派と低層派と二極化するくらい利点・条件が両極端なので
まずご自分の選ぶ基準を決めてからマンション選びをした方が宜しいのではないでしょうか。
結局は好みの問題ですが、どの部分を優先し、どの部分を妥協するかになると思います。
選ぶ視点は、個々のライフスタイルでどうぞ！

ゴミだしなんざ、
住民の大半が不便だと思えば、
管理規約変更になるよ。

以下は私見です。
主観ですが、駅から遠いというほどの距離ではないと思います。
環境としてはまずよい方かと思います。
ただし、割高（近隣、坪３２０～３３０万円に比べてこの物件は平均３６０万円）なので
リセールバリューはあきらめたほうがよいと思います。
また戸数、間取りなど詰め込みすぎの物件なので（多分土地の仕入れ上、やむをえない）、
日当たり、満足のいく間取りはある程度犠牲になることを割り切るしかないでしょう。

管理費の議論もありましたが、コンシェルジュなし、時間限定の管理人、
修繕積立金は普通で、この管理費は高すぎます。
この管理ぶりで、平方メートルあたり４００円以上する管理費はありえないと思います。
郊外だと平方メートルあたり１００円台もありえますが、それに比べてどうでしょうか。
まあ、気にしない人は気にしないのでしょうが。

高価なタイルの壁面、機械式地下駐車場、ディスポーザー、5階建て42戸、野村リビングサポート、まだあるかなー
いろんな要素で住民の負担はかなり右肩あがりになるでしょう。
大規模修繕時の追加出費もかなりありそう。

やっぱり南向きの狭さと変形間取りなのがネックです
外観デザインより部屋の使いやすさを優先して欲しかったです・・・

お金に余裕のある方が住むマンションなんでしょうね。修繕費用がどうだとかきっと気にしないんですよ。
お恥ずかしながら議論の的はずれなような気がします。

モデルルームには外車だらけでしたからねぇ。
駐車場足りるんですかねぇ？

ここって坪360万なんですか？勝手にもっと高いと思い込んでました。今からモデルルーム問い合わせてもまだ間に合いますよね？もう要望書出し始めてるのでしょうか？

２５９さん　そうなんです思ったよりずっと安いんです。でも、私はMRにいったりしていろいろ分かってくるとまあそんなものかなって思うようになりました。まあ総合的には、駅から遠いとの意見も多いですが、この地域（神楽坂駅の徒歩圏内、但し、神楽坂北斜面のぞく）に７５ｍ２以上の部屋のあるマンションはなかなか立たない＋中古もでないので希少価値はあるかと思います。

＞255　平方メートルあたり４００円以上する管理費

！！

75平米で30000円って本当ですか？それ以外に修繕積立金が必要だってことですよね？

決して高い値段ではないと思います。
たとえば、固定資産にしても、安い。
市ヶ谷駅からタクシーを使わず、バスも利用可能。
病院も近い、治安も良い。
＞260さんが言っていたように、７５ｍ２以上の部屋のあるマンションはなかなか立ちませんよ。
昨年度から地価も上がっていて、鉄鋼も値上がっているので、無理して買う物件ではありませんが、
もしかしたら、あの時買っていれば良かったと言える物件かもしれません。

このマンションのコンクリートは１００年コンクリートですか？
コンクリートの水の対比もご存知なら教えてください

55％か50％
大丈夫100年もちますよ。

ってお決まりのパンフレットデータでしょうね。
大事なのはもっと違う数値だけど、知ったところで
しょうがない訳です。

ビビルほどの問題はないでしょう。

私はこのマンション、モデルルームに来られた方達の印象がすごく良かったです。
小規模低層で、1Rや賃貸がなく、価格帯も比較的近い住居ばかりなので、
購入検討層も皆さん余裕がありそうでしたね。
将来の修繕計画、管理の感覚なんかも近そうで、安心感があります。
市ヶ谷田町はその辺が非常に残念な感じでした。

ところでもう少し市ヶ谷に近い場所に今度東急のマンションが出来るようですね。
東急か・・・とも思いますが、どんなタイプになるのか気になります。

市ヶ谷周辺でこれから出る新築物件ご存知なら教えてください

盛況らしいですね。
しかし、南側が宅地じゃなく道路に面していたら買いのマンションですが、幾つかの社宅も売りに出ていて、南側の道路に面しているマンションをお探しの方は二年待ってください。外壕を見渡せる土地が出てきます

こんな小規模マンションなら、これからいくらでも出てくるでしょうね。

東側にある戸建てと駐車場もいつかはマンションになるんじゃないかな。
プラウドと同じ北側間口だけどね。

阪急のジオコートはいつ頃から立ち上がるのでしょうか？？

阪急のジオコートってどの辺りに出来るのかご存じですか？

今後もこの辺りに物件自体は出てきそうですが、
1Rや1RDK中心とか、部屋のバラツキの大きい物件は避けたいので、
今決めてしまうべきかどうか悩みます。