プラウド市ヶ谷南町

私も市谷仲之町とあわせて検討しています。もともと四谷大京町申し込みましたがハズレました（涙）
仲之町よりは価格はこちらのほうが上回るのは確実ですよね。住環境も。仲之町共々気になるのは将来性です。近隣にマンション多いので。今後もまだまだ建つかもしれない、そういう場所のマンションは希少価値が下がりやすいですかね？仕事がら、引っ越しの可能性が捨てきれないので。
実はいまだ外れた四谷大京町からやや頭が切り替えきれなくて…
価格、生活利便性などのバランス、四谷大京町と比べてどうでしょうか？利便性を上回ってあまりある住環境なのでしょうか？
もし同じように検討された方いらしたら、ご意見下さい。

因みにマンションは建物がしっかりしていれば、必要以上の設備にはこだわりません。例えばディスポーザーとか。過度に色々あるものは、メンテナンス費用が後々大変と思いますので。
というような考え方の、要するに一般庶民の私にアドバイス下さい。
因みに南町なら坪450までなら頑張りたい、ってところです。高いと思いますが、そんなに比較対象になる物件、ないので仕方ないかなと。

仲之町も南町も住環境は良好かと。エリアとしては、地ぐらいは南町が若干上かも、ですが大差はないのでは？いずれにせよ、大京町よりは、環境は良いと思う。仲之町は外廊下なので高級感はイマイチかも。でも、どっちにしても、羨ましいです。

お返事ありがとうございます。

うらやましい、と書いてくださってますが、そんなことないです。四谷大京町ならそれなりのローン、しかし南町になると結構なローン額になるだけの話です（汗）。

我が家は一般庶民ですから。どなたかの坪300後半というのは、おそらく日当たり、日照、眺望のわるい小さめの部屋で、希望する大きさ75㎡位になると、400は絶対に超えるでしょうし。

買えない人から見ても（予算が合わなくて）、400以上しても納得、の住宅地だと思います。



ところで現地にはあまり詳しくないのですが、高台の上、ということですが、坂（勾配）はかなりきついのでしょうか？あの辺一帯のなかでも高台なので、どの駅からも帰り道は上り坂になるわけですよね。日常生活厳しいですかね。自分で現地に赴いて、確かめるのが一番なんでしょうが、皆さんのご感想もお聞かせいただきたいです。。

ところで仲之町同様こちらも地下1階があるようですが、住居なのでしょうか？それとも駐車場とかになるのでしょうか？

神楽坂一帯の地盤はあまり良くないと聞いたことがあり、それで地下があると思うと。。（もちろん海側の埋め立て地のようなことはないと思いますが。）

何か地盤が崩れるような天災があって、かつ高台の上とかだと、ちょっと怖いですよね。



と考えると、やはりわが家には平坦で地盤の強い、だけどもっと庶民的で価格の安かった四谷大京町レベルがあっていたのかと、残念です。

キャンセルって出ないものですかね。

キャンセルと言えば、新宿御苑エンパイアが2件出てますね。65㎡で9000万くらいと、もっと広くて1億超え。高いですね〜。

南町は一度現地に行かれるとよいと思いますが、
牛込神楽坂からも、市ヶ谷からも坂はありますね。
でも、あの程度の坂って、坂のうちに入るのかな。
（私は神戸出身）。牛込神楽坂からのほうが、
坂の絶対的な長さは短いです。
現地周辺じたいは、完全にフラットです。
実は、私は先日別の物件を買ってしまったので、
この物件の資料は取り寄せてないので、
詳しいことは分かりませんが、このレベルの物件の
地下一階というのは、普通は駐車場と設備ピットで、
住戸はない場合が多いですよ。
値段は、私は平均で400はいかないと思う。
仲之町の価格と坪100も違うとは思えないから。
もちろん、グレード感はこっちが上ですが、
接道が北ということで、住戸環境は要確認。

検討したいと思っております。希望としては、それなりの価格でも設備も建物もしっかりしたものを。一般的サラリーマンが無理したら買えるくらいの値付けに合わせずに。無理して買えるレベルにすれば、将来のマンション管理で、無理した組と、高所得組の間で問題がおこるのは必至。
そうなると物件自体の価値も、その他プラウドの高級物件の評判も下がる、と思います。
現在の高級物件は3A、松濤近辺に偏ってますが、その地域を望まない高所得者は間違いなくいるはず。そういった層のみにターゲット絞り、１０年後にまさしくマスターピースである物件をお願いします。そうすれば近隣マンションとの差別化、プレミアム感も維持できるのでは。

今朝パークコート市谷薬王寺の中古物件のチラシが入ってましたね。
完全リフォーム済の３階１１２．７６㎡築２１年物件が７，９８０万。
坪２４０万ですか・・・
逆算すると、新築だったら坪４００万～４５０万ぐらいって計算になるけど、そういう相場の地域なんですかね？
高いのか安いのかよくわからん。

私も26の匿名さんに同意。プレミアム感を重視してほしいです。ターゲットを絞って、購入者も、だいたい同じような方の購入する物件であれば、高くても長く住める家になるはず。小規模物件で住民の感覚差があると、住んでから大変そうですしね。
最近のプラウドは高級感がなくなってきているから、そこが不安です。昔のプラウドのイメージを取り戻す物件になってほしい。

>>27
実際の売却価格はそこから１割は下がるかと・・・

この広さじゃプレミアム感もなにも・・・

坪５００以上にでもしない限り、ちょっと背伸びサラリーマンで買えちゃうぜ？
背伸びサラリーマン世帯が集まって終了です。

２６，２８さんは周囲が驚くような一戸建てをこの辺に建てて住んで下さい。
おそらくこのマンションに住んでも後悔しますよ。

でも、中之町の平均は＠３３０ぐらいだよね。
それより安いってことある？

７５平米で８千数百万ぐらいですか。
手が届かない値段ではなさそうですね。

豊洲とか有明の方がおしゃれ

>>35
それだけはない。この物件を選ぶ人は、貴方とは価値観が違う。

有明とか豊洲なんて論外。埋立地で、居住者は若手のあまり所得の高くない家族層。
不便。いくら何でも、そんなとこ買おうと思う人が市ヶ谷あたりをみたりしない。私は、湾岸なんていくら安かろうが、広かろうが、絶対いや。おしゃれなんてどこをみて言っているのかわかりません。
それこそ、普通のサラリーマンと高所得者で意見がまとまらないなんてどころでなく、普通のサラリーマンでもそこそこ稼いでいる人まで、考え方が合わないでしょう。

39さんに同感。そしてもうひとつ欲をだせば、、戸数あと10から15減らして、もう少し広い間取りにしぼり、付加価値ついた物件にしたらいいのに…今更無理ですかね？それなら即決してもいいかな。抽選かもしれないけど。

40さん、41さんに同感。野村さん、今から小さめの物件、全部コネクティングして、再度売り出して下さい。それなら竣工少し遅くなっても本気で検討します。

13疂のリビングでプレミアム感もないよね。

>>43
戸建にすれば？
どーせ買えないだろうけど。
一番広い部屋がずっと売れ残ってたら＊＊＊ｗ

付近のエリアでは、最高裁長官の官邸に近ければ近いほど立地としては良い
と思われます。このため、南町はベストの立地ではないが、現実問題これを
上回る立地の大型物件がこのエリアで出ることはしばらくない気がします。

時代が時代だから仕方がないのかもしれないが、間取りが小さいのが悔やまれ
ます。1LDK＝80㎡、2LDK＝100㎡、3LDK＝120㎡程度のややゆとりのある
間取りで売り出してもらえればなあ・・・と残念に思う。

奥行きのある敷地なので、北側の道路に面した部屋などは日照の期待できない
部屋になってしまい、広い間取りの高額物件は作っても売れないかも知れない
（従って全戸1億円超のマンションにはなりえない）が、南側の上層階はもっと
広い部屋を設定してもらいたかったです。

値段は部屋の向きによって異なるでしょうが、南側の上層階であれば立地や仕様
を考えると＠400は超えたとしても納得はいきます。元々南側には大きい部屋を集め
ているでしょうから、2戸コネクト（80㎡×2＝160㎡）すると我が家には広すぎる
し、値段も高すぎ（2億円超え）になってしまいます。1.5戸ずつコネクトなんての
は無理なんでしょうねえ？

ここなら若宮町の中古狙った方が良いのでは？
それ程の立地でも利便性でもないと思う。
車オンリー向けを狙った間取りでもないし。

たしかにまだ1本北の道の方が良いね

スレの前半で立地を賞賛しているのは明らかに関係者だねぇ

46番です。関係者ではありません。完全に現地の調査不足でした。

改めて現地を見てみましたが、もう一本南側の道路にあった社宅が
いつの間にか取り壊されていますね。49番さんのおっしゃるとおり、
立地としては外国人駐在員向け高級マンションなどが並び、道路も
広い南側の空き地が明らかに上です。

元の土地の所有者から考えると分譲マンションが建つなら最大手不動産
会社が売主になる可能性が高いと思うので、ある程度予算に余裕があり、
本当に良いものが欲しいのなら待つほうが良いのかもしれませんね
（社宅が建替えられたり、高級賃貸マンションが建つのであれば当て
が外れますが）。

南町と同じ通り沿いにもう一軒マンションが建築中ですが、間口も狭い
ですし、おそらく賃貸（しかも外国人駐在員向け高級物件ではない？）
であるため、高級感のある通りを生み出すには至らない気がします。

野村不動産が小さめの間取り中心のマンションにしたのもプロがよくよく
検討した結果なんですね。外観や仕様（億ション仕様になるのか中之町
のような一般的な仕様になるか？）など興味は尽きませんが、間取りも
合いませんし、我が家は今回は撤収です。

皆様の冷静なご意見を聞き、目が覚めました。不動産というのは本当に
難しいですね・・・。

という事でここは立地が言うほど良くないので価格次第。あまり強気なようであればパスが妥当だね。
あと数年後に一本南側の通りを待つのが吉。
多分価格はここよりも高くなる可能系が大だけどプチバブルにならなければ法外な価格にはならないでしょう。
またプチバブルでも来ようものなら2007年の世の教訓を活かして堂々とスルーすればいい。
金が余りまくってる人ならそれでも買えばいいさ。

参考になります。
南側を待ちます。ちなみに最高峰デベ？て発言がありましたがどこを意味しているのですか？

すりーだいや

明治安田の社宅跡地のようですが、三菱と関係有るのですか？（素人ですみません）
でもあの社宅跡地は形状といい、広さといい、一級の土地ですね。

もとは安田生命の社宅だったりして。

夜道が暗いねー。牛込中央通りの入り口付近にコンビニできないかなー。

南側って払方町のこと？
もしそうだったら、価格が5割増になるんじゃないカナ

払方町と砂土原町、若宮町ではどこが一番よいのですか？

そりゃあ、砂土原町ですよ。
価格が5割増って大袈裟ですね。一割増くらいですよ。

400万円なわけがないだろうが。飯田橋・神楽坂買えちゃうよ？？
仲之町も南町もなんて言ってる人は南町は無理だから仲之町にしなさい･･･。

いい立地だし建物もよさそうだけど、需要が狭いので資産性がどうかな。

HPが更新されませんね。

私は400でもおかしくないと思うな。それ位狙った物件、この辺で出ないかなと思ってます。今やレベルの高い物件て、かなり築年数きてますよね。ヴィンテージと言えども、あまり古い物件嫌だし。異常に資産性こだわる人はやめといたら？そこまでこだわるのは、かなり経済的にギリギリなんでしょうか？勿論中には違う方もいらっしゃるだろうと思いますが。



そもそもこの辺は、結構な富裕層の住宅地な訳だから、住んでから周りとの経済格差に、哀しくなるんじゃないの？

こちらの情報がなかなか更新されないのですが、どんなんでしょう？


早くモデルルーム、できないですかねぇ。

他物件との比較もしたいし。

小さめ間取りの割合など、気になります。

外観は良さそうなのに。。。なんでこんな小さいサイズの部屋ばかりなの？

30戸くらいにして、もうちょっと広めにしたらいいのに。

ってとこで、なんだかなぁ。

立地が中途半端だからでしょう。
庶民にとっては憧れの場所。
でも、億単位の予算の人には結構微妙。
よって、住戸面積を小さくして、
価格を下げる必要がある。
これが南麻布とかだと、
普通に住戸面積を大きくしても売れる。

まだ情報を公開しない理由は、現在野村の販売会社がやってるブリリアンコート神楽坂が9/13に抽選があります。
その抽選終わってから発表する作戦だと思います。

野村としても販売代理をしている以上、自社物件に邪魔されるとブリリアンコートの売り主に
怒られてしまいますからね。。。

2物件を比較されて迷った挙句に、両プロジェクトが共倒れということを防ぐためでしょう。
契約等が完了すればこの物件も動き出しますよ＾＾

ここと、神楽坂の購買層が、かぶるかなあ？