プラウド市ヶ谷南町

＞197
勝手に用語の定義を変えるな。
「壁で区画されており、外気に有効に開放されていない廊下」が内廊下（建築基準法）

>>201
>>197は野村の営業でしょ。放っとけよ。

内廊下『風』設計とか聞いた事ない。
何のメリットがあんの？
まじ、マスター◯ー◯◯◯を目指す の間違いじゃね？

>203
内廊下が好きではないけど、プライバシーは守りたい人にはいいのでは？
女性は内廊下が嫌いな人って結構多い。
男性は内廊下主義好きがダントツ多いけど。

＞202
さすがに宅地建物取引主任者の資格を持った営業が、＞197みたいな馬鹿なこと言うはずないよ。
知ったかぶりの素人でしょ。

内でも外でも定義はどーでもいいよ
部屋に一つしかない窓が共用廊下やポーチ側に
あるのが残念なワケす。
どう考えても落ち着かないしょう？

いろいろ批判してもプラウドは売れちゃうんですよ！
だって市谷柳町があの間取りで売れるんですから。
飯田橋･四谷･柳町･仲之町･神楽坂･本郷と売れてる事実がありますからね。
池袋･中野･赤羽と山手線外も売れるんですから。
三菱なんて安くやっても売れない･･
残念ながらプラウドの一人勝ちですわ･･

内廊下風が嫌なら買わなきゃいいんです。
ようは値段ですからね。
坪330万円って言われたら内廊下でも風でも買っちゃうんですよ。いちいち誹謗しなくてもと思います。
買う人は買う、買わない人は買わないです。

神楽坂のプラウドに出来るのですか？？
興味があるので宜しければ教えて下さい！

すみません、慌ててしまいました。
訂正
神楽坂にもプラウドが出来るのですか？

これからマンションギャラリーに行こうと思っているのですが、
最上階東南のDrタイプはいくらくらいになりそうですか？
ご存じの方は教えてください。

1億2000万円ちょっとです。坪単価450万円なので、内装の質、立地を考えると、かなり高い印象を受けました。

すみません、一度質問したものです。
AとCタイプの部屋の価格、ご存知の方教えていただけませんか？
私もこれから見学なのですが、予算がギリギリか、足りないかもです。

二階か三階希望です。

>212さん

ありがとうございます。ちょっと高い印象ですが、最上階でないとあまり眺望は抜けないでしょうから、悩むところですね。

一本南側の空き地待てばいいんじゃない？
前の道路広いし、車あんまり通らないし、周囲も高級マンションや邸宅があるから
眺望が抜けなくてもなんとか満足出来るかも。

で、この物件を買うなら確かに最上階じゃないと満足出来ないかもね。
目の前に見えるのが業者の古いビルだったりするからね。。。

そこまで無理して買わなくてもとは思うよ。

一本南側の空き地は明治安田生命の社宅の跡地です。このスレの145あたりにも情報がありますが、阪急不動産が落札したようです。そちらの場所は南側が道路に面していて車の通りも少なくて、車の通りがそれなりにあって斜め前先に生協の配送センターがあるプラウド市ヶ谷南町の立地より断然よい場所だと思います。プラウドの営業さんにたずねると、公道が敷地内にありまとまった建物が造りにくいこと、今年になっての入札がかなり高い価格だったことで売り出し価格（坪単価）もかなり高くなるだろう、という２点を説明してくれました。公道の件は、いまのところ近隣の人に使われている様子はなく敷地転用が可能ではないと思います（あまり詳しくないので個人的な推測です）。価格の件はその通りかと思いました。

阪急不動産は馴染みのないマンション業者ですが、１億円超のマンションの分譲実績（ノウハウ）はどの程度あるのでしょうか？永田町で他のマンション業者と高額物件を分譲していた記憶があるのですが、それ以外は知らないので、高額物件でのノウハウがどの程度あるか気になります。せめて関西で経験を積んでると良いと思いますが、どうなんでしょうかねえ。

それとも、マンションの設計は設計会社が行うので、高額物件の経験値の高い設計会社さえ選んでいれば、そもそもマンション業者の経験値は気にする必要がないのでしょうか？

南側の土地は立地が良いだけに中途半端に安っぽい物ができないよう願っています。

阪急不動産といえばモンセーヌ南茨木や千里中央のタワーマンションですよね。
両方高級仕様だったみたいですが。

ジオシリーズでしょうか？　大塚でやってますよね。　近鉄もですが関西の地盤沈下が激しく仕事にならないからこっちに来て実績つけてるんでしょう。


神楽坂というのは販売代理した物件で一瞬で蒸発しましたね。　あれは安かった・・・　プラウドじゃないけど賃貸にまわしていた物件を売ってますよ。　投資用ですけどね。

オフィスの土地をマンションにしたんじゃなかったかな？

確かに安かった！野村不動産と野村不動産アーバンネットは別会社だからプラウドとは全く関係ないね。
でも仕様はプラウド並みで売り主が違うから安い！
買いだったな･･
プラウドだと値段が強気だよね･･

まぁこの地域で一瞬完売するマンションなかったから景気回復にはいいことかも！マンションは売れた方が景気回復に多少は貢献できますからね。三菱･三井などもがんばれ！

No.212 by 購入検討中さん

同感です。
内装、設備仕様は普通過ぎて困った。
アピールするモノがないですね。
市谷仲之町ヒルトップのほうがレベル高い印象。

ヒルトップもエリアの割にしょぼいけどね。野村は仕様落として立地対価格で勝負してきてる。プラウドブランドも毀損しつつありますね。

確かに仕様は確実に落としてきていますね

個人的には水回りはヒルトップの方が好きです。
南町の方が仕様がいいというのかグレードがいいというのかコスト削減されてないと言うんでしょうけど･･

プラウド荻窪。
http://www.proud-web.jp/ogikubo/concept/

外観が似ていますね。
これから似た物件がどんどん出来るのでしょうか？

市谷南町もこんな内廊下にして欲しかったです。

プラウドってグレード低すぎ。
今時、都心マンションで外廊下は有り得ない。
それなのに値段だけは高級。

近所に工場のような建物があるし、高級感が全くない場所。
建物は小規模で外廊下の庶民的なマンション。
管理人も夜はいないし平日のみ。
立地、建物、管理という高級マンションの必須条件は何一つ満たしていないのにプラウドというブランドイメージだけで売り切ろうとしている。
野村不動産は野村証券の子会社だけあって客を騙すのが上手い。

他社の営業さん､頑張って書き込んでますね。
書き込みをしているのは､証券会社系ではなくて、大手都銀と同じような名前の会社でしょうか。
近所に売れない物件を持ってて大変ですね。

野村不動産の営業が釣れた！
野村営業は書き込みをノルマにされているとの噂は本当らしい。

以前南青山の物件を見てからプラウドファンになったのですが
最近の物件はかなり落ちますね。とても残念です。

>>230さん
残念でしたね。一般人ですよ。本当の営業の人がこんなアホなことが書くわけないでしょ。
それにしても近所の売れない物件を持っている営業は足の引っ張り合いがすごいね。

販売予定時期が、１０月末から１１月に変更しついますが、何か問題あるのでしょうか？

価格とグレード感のアンバランスのせいで客が集まらないだけでしょ。

こんな小さな物件に書き込む他社の営業なんていないだろ。
それにしても40戸位のしょぼいマンションなんて中古で売ろうと思ってもすぐに3割は価値が下がると思うけどどんな人が買うのか興味深い。

個人的には40〜50戸くらいのマンションが好きです。
ここは資産価値については、それほど悪くはないと思いますが
全体的に割高感がありますね。
こんな間取りですから、ハイクラスの方は手を出さないでしょう。

私は以前５０戸のマンションに住んでいました。
管理人は平日８時から１７時の間は１人いるのですが、管理室にはいつも巡回中の札が掛かっていて用事があっても話すことが出来ず本当に不便でした。
１０年目の大規模修繕の時期が近くなった頃、修繕費が足りないので修繕積立金を増額することになり、理事会が管理費の無駄な部分を削減して修繕費に充当しようとしたのですが結局削る部分がほとんどなくて修繕積立金が大幅増額されました。
それに懲りて今は７００戸のマンションに住み替えましたが、管理人やコンシェルジュが数名いて便利ですし、不審者が侵入できない安心感があります。
管理費も安いですし、いざとなったら削れる部分がたくさんあることは素人の私にもわかります。
私は２３５さんと同じで小規模マンションは検討対象外です。

10年目でもう大規模修繕ですか？？
ハズレ物件でしたね。

700戸のマンションですか、マンモスですね。
タワーかしら？ともすると団地みたいですね。

233さんは広告ってものをご存知ないようですね。
マンションの広告は販売開始を11月中旬と表記して10月に前倒しするのは
禁止されているんです。
このマンションは最初から11月中旬に販売すると営業マンは言っておりましたが
たとえば、戸数を絞って10月に販売する可能性もありますから、ネット上は前の時期を掲載するんです。

これは野村に限らず、全物件に共通しています。
知識として覚えておいてください。
そもそも9月中旬からスタートして10月末に、全戸販売なんてできるわけがないです。
1か月半で見学に来る数は限られてますからね。
1日20組程度でしょうから、250組くらいの数で42戸は完売できるわけがないですよね？

こんなにコメントすると、また野村の営業が釣れたって言われそうですね（苦笑）
代理店に勤めてます･･･。

モデルルーム Cタイプの場合 71.82㎡
管理費　23,000
修繕費　7,570

管理費、修繕積立金やはり高いですね。長期修繕計画はどのようになっていますか？
さらに増額の予定もあるのでは？？？

Cタイプ
管理　23,800-
修繕　7,770-

でしょ。

管理人って何人いるのですか。
勤務時間と曜日も知っている人がいたら教えてください。

街並み、雰囲気はすごくいいと思う
坂の上で地盤が安定している所も良い
説明会に来てた方達も上品できちんとした感じで、非常に安心感があった
が・・・気になる点が多過ぎる

・南向きの3LDKは狭い
・西向き東向きは日当たりが悪い
・窓を大きく取ったLDKだと変形の間取りになる
・駅から遠い
・ゴミ捨てが24時間じゃない（翌日回収のゴミしか捨てられないので、実質週数回）
・コンシェルジュがいない

これはやっぱり自分にとっては買いじゃないということですよね・・・

最初の３点が気になるのはよく分かります。

しかし，コンシェルジェそもそもは大規模物件じゃないと無理じゃないですか。つまり、新宿区や文京区の雰囲気のいい住宅地のマンションにコンシェルジェは無理だと思います。
ゴミ捨てのルールも考え方次第と思います。
駅から遠いというのも、逆に近くて便利が良ければ、賑やかで雰囲気は悪くなりますし。

どれもプラスとマイナスの要素があるので､全部のいいとこ取りは無理だと思いますよ。

因みに私も営業ではありません。

買いじゃないですよ245さん。
駅から遠いのが気になるという方が検討するマンションではないです。
そんなコンセプトのマンションではないですからね。

ネット見ればわかることをネックといわれましても･･･って野村さんの声が聞こえます。
見学に来ていた車が外車だらけですから、趣味が違うんですよ。

42戸でコンシェルジェ？？
全戸億ションクラスの物件なら大丈夫でしょう。

245です、色々とご意見ありがとうございます
この規模でコンシェルジェが難しいのは分かっているのですが、
今都心の駅近タワーと迷っているのでつい・・・

駅から遠いからこそ環境が良いというのはごもっともですね
ただ知人の家が市ヶ谷からもう少し近いのですが、
非常に環境が良いので、余計迷うのかもしれません
自分にとっての便利さもありますが、後で売ろうとした時に、
市ヶ谷・飯田橋から徒歩10分という立地がどうなのかが気になっています

駅近タワーで便利さと展望、日当たり、満足のいく間取りを取るか、
こちらで環境（静かで落ち着いた街並み、人）を取るかですね

皆様はどういった点で迷われていますか？

電車通勤している人にとっては、やはり駅から遠いですよね。思わずタクシー使いたくなります。車を主に利用している人ならよいでしょうが。それでも前は一方通行だし、外堀通りに出るにはぐるっと回らないといけないし。

42戸でディスポーザあり、機械式駐車場ありでのこの管理費は、妥当ですか？後々の上昇が大きいのでしょうか？似たような規模の物件でディスポーザなしのマンションの管理費が同じ位なので、心配です。
またゴミは前日夜という点、決められているのですか？できたら前日に出して欲しい、というレベルなのでしょうか？

私もこの物件の、JRからの距離プラス坂道が、売った時の価格にどれくらい影響するか気になります。良い環境と相殺されて、それほど価格が下がることはないと考えられないかとは思うのですが、甘いですかね？

タワーと比較しちゃだめだって！
比較なんてできないよ。求めるものが違いますからね。

駅までタクシーなら駅徒歩0分なので駅前タワーより便利ですよ！！
お金はかかりますけどね。
710円×2往復×22日出勤×12ヶ月×35年＝約1,312万円
駅近より1,312万円安いマンションならいいんじゃない？？

一応、牛込神楽坂6分なので、半分歩けば650万円くらいだけどね。

251さん、答えがない議題は難しいです。誰もわからないですよ、答えが･･･。
市況・需要・供給などマンションの立地・物だけでは判断できませんし
だれも背中押してくれないです。責任とれないですし･･･。

252さんと、ほぼ同じ内容のことを書こうと思ってました^^
ほんとです。タワーと比較するようなものじゃない。
というか、マンションだとタワー派と低層派と二極化するくらい利点・条件が両極端なので
まずご自分の選ぶ基準を決めてからマンション選びをした方が宜しいのではないでしょうか。
結局は好みの問題ですが、どの部分を優先し、どの部分を妥協するかになると思います。
選ぶ視点は、個々のライフスタイルでどうぞ！

ゴミだしなんざ、
住民の大半が不便だと思えば、
管理規約変更になるよ。

以下は私見です。
主観ですが、駅から遠いというほどの距離ではないと思います。
環境としてはまずよい方かと思います。
ただし、割高（近隣、坪３２０～３３０万円に比べてこの物件は平均３６０万円）なので
リセールバリューはあきらめたほうがよいと思います。
また戸数、間取りなど詰め込みすぎの物件なので（多分土地の仕入れ上、やむをえない）、
日当たり、満足のいく間取りはある程度犠牲になることを割り切るしかないでしょう。

管理費の議論もありましたが、コンシェルジュなし、時間限定の管理人、
修繕積立金は普通で、この管理費は高すぎます。
この管理ぶりで、平方メートルあたり４００円以上する管理費はありえないと思います。
郊外だと平方メートルあたり１００円台もありえますが、それに比べてどうでしょうか。
まあ、気にしない人は気にしないのでしょうが。

高価なタイルの壁面、機械式地下駐車場、ディスポーザー、5階建て42戸、野村リビングサポート、まだあるかなー
いろんな要素で住民の負担はかなり右肩あがりになるでしょう。
大規模修繕時の追加出費もかなりありそう。

やっぱり南向きの狭さと変形間取りなのがネックです
外観デザインより部屋の使いやすさを優先して欲しかったです・・・

お金に余裕のある方が住むマンションなんでしょうね。修繕費用がどうだとかきっと気にしないんですよ。
お恥ずかしながら議論の的はずれなような気がします。

モデルルームには外車だらけでしたからねぇ。
駐車場足りるんですかねぇ？

ここって坪360万なんですか？勝手にもっと高いと思い込んでました。今からモデルルーム問い合わせてもまだ間に合いますよね？もう要望書出し始めてるのでしょうか？

２５９さん　そうなんです思ったよりずっと安いんです。でも、私はMRにいったりしていろいろ分かってくるとまあそんなものかなって思うようになりました。まあ総合的には、駅から遠いとの意見も多いですが、この地域（神楽坂駅の徒歩圏内、但し、神楽坂北斜面のぞく）に７５ｍ２以上の部屋のあるマンションはなかなか立たない＋中古もでないので希少価値はあるかと思います。

＞255　平方メートルあたり４００円以上する管理費

！！

75平米で30000円って本当ですか？それ以外に修繕積立金が必要だってことですよね？

決して高い値段ではないと思います。
たとえば、固定資産にしても、安い。
市ヶ谷駅からタクシーを使わず、バスも利用可能。
病院も近い、治安も良い。
＞260さんが言っていたように、７５ｍ２以上の部屋のあるマンションはなかなか立ちませんよ。
昨年度から地価も上がっていて、鉄鋼も値上がっているので、無理して買う物件ではありませんが、
もしかしたら、あの時買っていれば良かったと言える物件かもしれません。

このマンションのコンクリートは１００年コンクリートですか？
コンクリートの水の対比もご存知なら教えてください

55％か50％
大丈夫100年もちますよ。

ってお決まりのパンフレットデータでしょうね。
大事なのはもっと違う数値だけど、知ったところで
しょうがない訳です。

ビビルほどの問題はないでしょう。

私はこのマンション、モデルルームに来られた方達の印象がすごく良かったです。
小規模低層で、1Rや賃貸がなく、価格帯も比較的近い住居ばかりなので、
購入検討層も皆さん余裕がありそうでしたね。
将来の修繕計画、管理の感覚なんかも近そうで、安心感があります。
市ヶ谷田町はその辺が非常に残念な感じでした。

ところでもう少し市ヶ谷に近い場所に今度東急のマンションが出来るようですね。
東急か・・・とも思いますが、どんなタイプになるのか気になります。

市ヶ谷周辺でこれから出る新築物件ご存知なら教えてください

盛況らしいですね。
しかし、南側が宅地じゃなく道路に面していたら買いのマンションですが、幾つかの社宅も売りに出ていて、南側の道路に面しているマンションをお探しの方は二年待ってください。外壕を見渡せる土地が出てきます

こんな小規模マンションなら、これからいくらでも出てくるでしょうね。

東側にある戸建てと駐車場もいつかはマンションになるんじゃないかな。
プラウドと同じ北側間口だけどね。

阪急のジオコートはいつ頃から立ち上がるのでしょうか？？

阪急のジオコートってどの辺りに出来るのかご存じですか？

今後もこの辺りに物件自体は出てきそうですが、
1Rや1RDK中心とか、部屋のバラツキの大きい物件は避けたいので、
今決めてしまうべきかどうか悩みます。

ここの物件なら、東南の角以外には、価値がない
南東角１F　78㎡　7730万
　　　２F 8520万
　　　３F　　　　8820万
　　　４F　　　　9260万
　　　５F　87㎡　11990万

１Fと2Fは、大幅な価格UPだけど、２F・３Fは狙い目です！！

272さん、南西角はどうですか？南西の角も価格知りたいです！お願いします！

私もこの辺りで小規模なマンション探しております。
他にも出てきますかね？
南側道路沿いが出てくると嬉しいのですが、そうなると人気も出るでしょうし価格も高くなりそうですね。

１階 ７１８０
２階 ８２８０
３階 ８５８０
４階 ８９８０
５階 ９２８０
７７平米

将来投資に良いですね。私学の小中学校もありますので、お受験の家庭には環境も良いですから人気がでるでしょうね。

価格ありがとうございます！1階の価格は魅力的ですが、日当たりも何も、ないですもんね…2階も窓からの景色は前の建物で、空の色も見えないのでしょうか？

南東の二階なら日は入りますが、やっぱりこの値段を出すんですから朝日が入る部屋が良いですよ。
西日も西側にマンションがありますからね。東南角は、目の前道路ですから、見通しは良いはずです

静かな環境ですが、ちょっと駅から遠いのと（でも神楽坂までは１０分ほどで生活は楽しそう）、９０から１００平米くらいの広さのプランがあればよかったです。。。

何人かの方がおっしゃっているように、南側の土地の方が砂土原という町名は魅力的ですね

砂土原ってイメージの良い土地なのでしょうか？
市ヶ谷の町名の中にも、イメージの良い所とそうでもない所があるのでしょうか。
詳しい方に教えて頂けると嬉しいです。

詳しくないのですが一言！

私自身以前は市谷砂土原町を知らなかったのですが、学校の父兄が
”あの方は砂土原に住んでいるから、、”と言っているのを聞き、初めて高級住宅街だというのを知りました。
中でも三丁目ということらしいのですが、お屋敷が多いのと駅近が関係しているのでしょうか？

ホームページで仕様や設備の説明が欲しいです。外観の匠の説明より中に住む住民重視でお願いします

281さんありがとうございます

なるほど～、砂土原はそういうニュアンスの土地なんですね
知人が砂土原のマンションを見た時、業者の方に「ここはステータスが高いですよ！」
としつこく言われて辟易したと聞きましたが、市ヶ谷の中でも特別な場所なんですね
でも今は近くにスーパーがなくなってしまい、ちょっと不便そうですね

牛込神楽坂を使うことになるんですがスーパーは駅にあるからいいですけど、銀行って皆さんどう過ごすのでしょうか？
ATMすらないですよね？
市ヶ谷にでるのでしょうか？コンビニですか？

頂いた資料によると

・ゆうちょ銀行／牛込店：徒歩7分（大久保通りを牛込柳町方面へ行った所）
・MUFJ銀行／神楽坂支店：徒歩8分
・みずほ銀行／神楽坂第一出張所：徒歩8分
・三井住友銀行／飯田橋支店：徒歩13分

とあるので、市ヶ谷よりは神楽坂、飯田橋寄りで用事をすませることが増えそうですね

便利さを追求するなら、最初から飯田橋～神楽坂界隈で探した方が良さそうです

抽選会って、営業サイドである程度操作出来るものでしょうか？

しようと思えば出来るんじゃないですかね？

ここがするかどうかは知りませんが。

>>286
確率を上げてあげることは出来るんじゃない？
もしかしたら100%の手法もあるかもしれないけど。

よくあるのは２組しか申し込みないけど１０倍ですって言って、票を１対９にしておくパターン。
９の客はそこ以外買わないって言ってる富裕層重要顧客。１は背伸びして狙ったけど本来は
もう少し安い住戸が妥当で、かつ安い住戸にも誘導出来そうな顧客。

こういう状況で富裕層を手放す馬鹿な会社は無い。
２組の顧客両方GET♪

ここ欲しいです。
本当にどうしたら良いでしょうね

HPの外観に一目ぼれしました。
ディンクスで年収はそこそこありますが、広さは６０㎡あれば十分なんですよね。
ここは広い部屋しかなくて残念。
場所もいいし環境もよさそう。
でもみなさんおっしゃるように間取りが・・・
単に広さだけでなく、バルコニー狭いわ、細長いわ、ポーチに面した窓しかない部屋あるわ・・・
残念です。

ほどよい場所、そこそこの値段
しかし
もーちょっとなんとかならなかったのかね、、、、

南向きは倍率高そうですね

確かに市ヶ谷で70㎡以上、このサイズでディスポーザー付きはいいですよね

外観で惹かれる方ってやっぱりいらっしゃるんですね

私はそのせいで変形間取りになる位なら、
外観が普通（テラスが凸型）であっても使いやすい間取りの方が良いと思うけど

この物件南側三階以上は四倍の抽選です。
営業が価格調整中です。ローン審査で、ある程度富裕層のみを振り分けています。
残念ですが年収1200万以下は、自発的に辞退してください。

No.294 by 物件比較中さん
営業が価格調整中です。　

ほんとうですか？
ちょっと前にMRで最終価格表をもらいましたが
これからまだ価格が変わるってことですか？

そんなことあるのでしょうか？？
　

価格調整は分からないけど、庶民が買えるマンションではマンション価値も下がりますからね。

あなた購入検討者ですか？
そのような発言の方がこのマンションの価値を下げるので、お止め下さい。

値段はそこそこだけど、↑投資目的では購入しないでください。

真の山の手夫人になるには、この程度のマンション購入するのはお辞めなさい。

ここはハイクラスの方は手を出しません。

庶民が頑張って買う物件ですよ。