プレサンス　ロジェ横濱 TENNOCHO（クレッセント横浜富士見丘）

＞698さん
わざわざお写真ありがとうございました！

もうこんな高さなんですね。

外観も気に入っているので、楽しみです。

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住民板にスレ作りました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54835/
契約した方は情報交換等していきましょう。

ちなみにこちらの検討スレに書いても問題はありません。
https://www.e-mansion.co.jp/rule.html

2つの掲示板と主な用途
１．検討板
主に物件を検討中の方、契約前の方向け。
契約後の方が投稿されても構いません。

２．住民板
マンション契約後の方、入居済の方専用。
上記以外の方は、投稿できません。

>691さん
小梁と下がり天井は違うものだから、仕方ないといえば仕方ないですね。
下がり天も、どれくらい目立つかにもよりますが、図面を見る限りではそれほどきついようにも思えません。（通常レベルかと）
なんかあれこれデメリットはありますけども、価格を考えれば、スペックの高いマンションだと思いますけどね。

>698さん
写真はめちゃくちゃ助かります。
基礎工事が終わると、そこからの工事の進捗は意外と早いもんなんですよね。。

昨日現地に行ってきました。

我が家は残念ながら見送りです。

714さん

見送られたということですが、決め手はなんでしょうか？

この条件でこの値段はそうそう無いだろうと思っているのですが、
いまいち購入に踏み切ることもできていません。
かといって見送るほどの決め手が無く悩んでいます。

住民版によるとすでに半数の９０戸程度が契約済みとありますが。。。
発売開始から約１か月、早い方なのでは？

横浜地区で、マンションを検討しております。中心部から近く高台というふれこみで、現場を見に行きましたが、以前倒産したデベロッパーさんの引継ぎという事をお聞きしました。
規模も大きく興味を持って降りましたが、西横浜徒歩という環境、以前の書き込み同様、販売は順調のお話のご様子でしたが契約は非常に厳しそうなご様子で、これだけ大規模を販売までにどのくらいかかるのか？知り合いに２０パーセント程の入居率のマンションに居住されている方のお話で、夜はエントランスから玄関まで電気がなく怖いとおっしゃってた言葉が思い出せられました。価格的にも人気のある他のアウトレットマンションが選べるタイミングですので、周辺の駅近の同価格帯の物件に申し込みを致しました。

>718さん
購入目的で現地に行って、ＭＲには行かれなかったのですか？
ＭＲに行けば販売状況、客の入り具合がわかるとおもうのですが。

現場って、もしかして現地のことではなくてMRのことですか？
業界用語はわからないもので・・・

まぁ、180戸が1ヶ月で売れるわけないから、期を分けるのはしょうがないんじゃ？

この条件でこの価格なら検討者も多いだろうけど、掲示板に書き込む人はどこも一部の方々ですよ。

物件が出来上がれば、また書き込む方も増えるから盛り上がるんじゃないですか。

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売主がプレサンスであることは気にしないことにしました。

むしろマンションは管理を買えと言われるくらい管理会社は重要ですがグローバルコミュニティさんの評判について教えて下さい。

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>713

下がり天井になってるのはレンジフードのダクトとかだろうね。階高が確保されてれば天井裏に配置できるはずのもの。梁のない構造を謳ってる一方で、小梁のような下がり天井が多いってのはどうなんだろう。

二重天井内にダクトをおさめるためには、相当な天井高が必要。億ションでない限りありえません（笑）
内蔵梁でない物件は、大梁分とダクト分の高さの異なる二段の下がり天井が発生する。小梁があるとさらにダクト分をふかし、幅の広い下がり天井が必要となる。よって、大梁、小梁がひしめく通常のローコスト物件は、高天井部分が非常に狭く更に段違いとなっていて、天井が非常に賑やかなものとなる。
これだけ天井がすっきりしている物件はあまりないよ。もう少し勉強してね（笑）

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天井高⇒階高の間違いだった（笑）

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>>724

相当ってどれくらい。階高３ｍで下がり天井がない物件あったけど。

ここって、２４時間ゴミ出し可ですか？

それはダクトルートの問題＝プランニングの問題。
リビングを通さずにバルコニーのある外壁側にダクトルートを通せるプランの場合は、リビングにダクトの下がり天井はでない場合もある（洋室等に発生）
通常物件は大梁、小梁が残るが、この物件は上記プランの場合、下がり天井は出ないよ。
階高3Mで二重天井内にダクトをおさめている物件があったら教えてね（笑）
そもそもダクト1〜2本の為に天井全て下げることはしないけどぬ（笑）

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＞727
可だそうです。

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ディスポーザーなしで、２４時間ゴミ出し可なんて生ごみが臭うだろうね。

プランニングの問題といえば、大梁が部屋の中にあるすごいレイアウトもあるよね。

駅前タワーマンションでもよくあるよ(笑)
そのタイプが気に入らなければ他のタイプをいいだけ。
目くじら立てる方がおかしい(笑)

あれっ。梁は無いはずじゃなかったっけ。

>No.730

ディスポーザ有る方が部屋の中に臭い出るんだよ。
ゴミが流しきれないと臭気が上がってくるんだよ。

>>737

流しきれないって、細かく砕いて水で流すのがディスポーザー。

ディスポーザーがないから流しの三角コーナーの生ゴミも臭うだろうね。

ディスポーザーの臭いって使ったことのない人達の噂話に過ぎない住民板の情報か。使えば分かるよ

ディスポーザーは本当に快適です。
ここはディスポーザーがないのが自分的にはネック。
でも、生ゴミはベランダに出しておけばいいか・・・
部屋着で外に捨てに行くわけには行かないから・・・

ディスポーザーの掃除ってできるんですか？

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スイッチを切れば出来ますけれど、普段のお手入れは氷を入れて回すだけでいい、と言われました。
でももう何年も経ちますが、一度も掃除なんてしてません。氷すら入れていませんが、快調です。

>>742

生ゴミをベランダに出しておいたら、カラスの餌場になっちゃうんじゃない。

ところで鳥除けってどうなってるんだろう。

ディスポはメーカーにより臭気が上がる物もがあるんだよ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

住民板をROMってると、妙な人がいるかとか、契約後の売主の対応とかいろいろ分かるんだよ。

臭いってディスポーザーの使い方間違ってるだけじゃないの。古いタイプだと自動給水じゃないから、ちゃんと水を流さないでディスポーザー動かすと、かすが流れずに残る。今は自動給水が普通。

ここディスポーザーないんだから別にいいじゃない。
有る物件で討論しなよ。

ディスポーザーなしで２４時間ゴミだしってだと臭うだろうってのがここのマンションの話題だったんだけど、ディスポーザーも臭うかってことに話がそれただけ。

これだけの規模の物件でディスポーザーなしって十分な話題だよ。

ここは、ディスポーザーがないのが惜しいところですよね。
収納も多いし、床暖房つきだし、欲しい設備が揃っていて
結構いいセンいってるんだけど。
ディスポーザーはコストが高いので、販売価格をおさえたい
マンションの場合は導入しないらしいですね。
でも、それも小規模マンションに限る話だと思います。
ここは180戸のマンションなのだからあって当然ですよね…。
確かに安いけど、坂道のこともあるし、迷いに迷ってます。

＞No.753
もっと勉強しな。

ディスポーザーは全ての建物で付けれるとは限らないんだよ。
コストは関係無く、ここはディスポーザが付けたくても付けれない物件なんだよ。

横浜市って排水処理槽とか基準に従えば設置可でしょ。

http://www.city.yokohama.jp/me/kankyou/gesui/dispo/pdf/youkou.pdf

>>753

ディズポーザーは排水処理槽を設置しなければならないので、スケールメリットの無い小規模物件ではコスト的にペイしないので、ディズポーザーなしというのは考えられます（極端な例では戸建てでディスポーザーありって、まずないですよね）。ただ、２００戸近い物件だと、スケールメリットとしては十分あるはずです。ディズポーザー、スロップシンク等後付できない設備が無いってのは痛いですよ。

>>>753
ディスポーザだけで物件諦めるなら電気式のごみ処理機でも買えば？
２万くらいで買えて横浜市は今なら助成金出るみたいよ。
まぁでもマンション買うなら立地条件が1番じゃないでしょうーか？

こちらは客観的に見てどうでしょうか？

値段が周囲の物件よりも安いと思いますが
物やデザインは他に引けを取らないと思わせる感じでした。

過去の出来事だけで、安く売り出される物件は大丈夫なのでしょうか？
安くなった分は何処かしらで、不具合になるのでは・・・。と

考えすぎなのでしょうか？
不況でローン審査が通らない方が沢山いて、半分くらい残っているが
その方たちが購入されていれば完売しているというのは
ただの営業トークと思われますか？

元がモリモトで内部の仕様はそのままだから
他のコンクリ偽装とかの物件よりは全然良いんじゃない。
安いのは売主が変わりやすく提供してるだけでしょ。
今の売主は安く売っても順調に埋まれば儲かる訳で
実質何戸売れてるかは売主しか解らないね。

>>758

一度契約したら、販売済み、ローンキャンセル物件ってことだから、事実上の販売数の水増しかもね。

ローン事前審査が通らないと契約には到らないよ。
ローンに通らなかった人のは、事前審査段階の話で、本審査は入居6ヶ月以内から受付開始と聞いているよ。

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>No.758
過去の出来事だけで、安く売り出される物件は大丈夫なのでしょうか？
安くなった分は何処かしらで、不具合になるのでは・・・。と

↑
前のデベが民事手続きして売主変わっただけで
偽装とかとは違うからそんなに問題にならないのでは？

確かに現場は数か月、止まってたみたいだけど
確認審査機関が検査して工事再開をＯＫしてるから問題ないでしょう。

ローン審査が通らないで契約すると手付金の返納とか
色々問題になるから絶対に契約は結果が出るまでしないはず。
どのデベ、物件でも同じじゃない。

>ローン審査が通らないで契約すると手付金の返納とか
> 色々問題になるから絶対に契約は結果が出るまでしないはず。
>どのデベ、物件でも同じじゃない。

そんな事全然ないでしょ
特約あるから手付け金確実に戻って来るし

誰も手付金が返って来ないとは言ってないし特約くらい承知済み。
振り込み手数料は返って来ないと思うけど…
まぁ契約の数をそんなんで水増ししたってたかが知れてると思うけどね。

>>764

あなたが意見するべき所はそこでなくて
「契約は結果が出るまでしないはず」
に対する反論の部分だと思いますが。。（しかもどこでもそうだとか）

仮審査すら通る前に契約した人なんていくらでもいるし。
（その為の手付金だし、契約除外条項なんじゃないの？）
それともよっぽど社会的に信頼おけない人が多いのか？？

ただ、住民版に書いてある、
   「審査が厳しくなく落とされる方がいなければ１２０〜１３０戸は埋まったらしいですね。 」

これは疑問だよな。

ローン審査通らない場合、特約付なら契約解除。通常の販売だと、仮審査通ってからの契約だから、そのときと状況が変わらない限り多くの場合、本審査は通る。仮審査せずに契約してたら、ローンキャンセル続出は目に見えてる。

今話題になっている「事前審査」とは、あくまで昨年の年収（平成20年分の源泉徴収表の総支給額）での、
金融機関の審査の事。
仮に「事前審査」が通ったとしても、本承認には公的証明（住民税課税証明書）が不可欠ですが、
現在は平成21年度分（平成20年分）しか添付できません。
会社員（サラリーマン）の場合、来年1月、2月には勤務先から平成21年分の源泉徴収表が出るはずなので
このマンション場合、来年6月の入居の際は、今年（平成21年分の源泉徴収表）の提出が条件かつ
平成22年度（平成21年分）の課税証明書を添付させられるのは当たり前です。

特に金融機関からの物件担保評価が悪い物件や、不動産会社の評価が悪い会社では、
優遇金利（△1.5％など）などが受けられず、購入者の属性が良い人しかローンは通りません。

今年の年収が昨年の年収より上がったのであれば、問題は少ないかも知れませんが、
勤務先の決算内容も関係するので、一概にローンが通ったからと喜ぶのは早合点かもしれません。

こちらの営業マンさんによると、「銀行の優遇金利が▲1.0％受けれます！▲1.5%はどこの銀行
でも難しいでしょう！」と言われましたが、他の物件では、「優遇金利は▲1.5％です！」と言われ
そちらの物件での仮審査も通りました。▲0.5%の金利幅は大きいので、今後の総支払い額や支払い的に
悩んでいます。
▲1.5％はホントに厳しいのでしょうか？

>No.768　様


あれ？

プレサンスの営業さんから
｢▲1.5%の優遇金利です｣と言われましたけど？

で、事前ローン審査は、｢一番、融通が利く仲がいい銀行なんで｣と
R銀行のみ申請でしたよ。

>No.769
うちはＲ銀行とＭ銀行で▲1.5％で審査通ったよ。
No.767 さんが言うように契約する人で収入、会社の業績等の条件が違うから
皆が皆、同じではないでしょうね。

No.770さんに質問ですが、
営業さんから｢ローン金利はどこの都市銀行もかわらず▲1.5％ですから。
とりあえず１銀行出しとけばいいですよ。｣ってので
R銀行のみの申請だったんですけど、
最初から２銀行申請できたのですか？


営業さんの口ぶりだと
我が家の勤務先やら収入や勤続年数が・・・というよりも
プレサンスが、銀行から▲1.5％出せる不動産会社だから・・・という印象でしたが・・・。


人それぞれ、違うんですね～。
不勉強でした。

No.771さん
私の場合は▲1.5％は全ての銀行とは聞いてません。
営業担当者さんは最終的にＲとＭで２銀行が選べるので
一応、療法で審査をしておきましょうって感じでした。
地元のＹ銀行でやりたかったんですが▲1.5％は無理との事でしたよ。

通常、売主と銀行が提携して割引があるんだけど、それは提携している数行に限られる。それ以外に勤務先と銀行が提携してたりするんで、どれが一番お得なのかは人それぞれ（銀行はローン契約者だけでなく、物件も査定される）。まあ、引渡しまでには時間があるから、提携ローンで審査通しておいて、その後、提携ローン以外を調べても間に合うと思うけど。

No.772さん、ありがとうございます。

プレサンスさんの提携銀行は２銀行だけでしたか。

確かに、Y銀行なら、地元だけあって便利ですよね。
商店街にも支店があったし。


しかし、入居が年明けになる他の物件の不動産営業の方によっては
｢平成21年分の所得は、平成20年分に比べ下がりますか？｣と聞いてきましたが、
プレサンスさんは聞かなかったですね。


平成21年分はリーマンショックの影響で
給与所得が下がった人も多いでしょうから。
来年のローン本審査で、金利優遇幅が変わるということもありえますよね。

収入が大きく下がったら本審査が通らないってリスクを心配してるんでしょうね。ローン特約付の契約だと、契約解除になるから、売主としてはキャンセル物件として販売をやり直す必要がある。

契約戸数が何戸であれ、来年6月にちゃんと引渡しが出来なければ、
資金回収が出来無いことは、このデベもわかっているはず。

売れてます！感を出しているけど、所詮、プレサンスの社長さんは
夜中でもモウレツに電話で営業してくる大京（観光）出身。
”中身のない契約”をするのは、どうかと思うけど。。。
本当に、来年6月に引渡しを受けれるのは180戸いったい何戸に
なるのでしょうかw

大京系ですか。だから何でもありの営業なんだろうね。

なんだかまたネガティブ発言が・・・
以前、大京の物件を検討していて、いくつか大京のＭＤにも行きましたが、
どのセールスマンもきちんとしていて、しつこいＴＥＬを何度もかけて
くるような方は一人もいませんでした。

プレサンスのカタを持つわけではありませんが、プレサンスの社長が大京出身だからと言って
プレサンスや大京を批判するような発言はどうなんでしょうか？

>>777

しつこいTELをかけてくるって、大京系の特徴を知ってるみたいだね。

契約済みと言っておいて契約してないことは
よくあることですよ。

関連のある仕事をしていますので、分かります。

このマンションは拝見させていただきましたが、
４、５階は坂を登れる方は買うべきでは？
後は分かりません。

売れ残りそうな気がしますが、内装は好きな感じが
しました。

でもコンビにも坂下ですか？
聞く前に坂が危険でやめましたが、安価なので
上の方が買ってもいいと思います。

坂の下のコンビニとはセブンのこと？
私がググった結果、すぐ近くにポプラがあるらしく確認しました。
そこには個人商店？の酒屋がありました。
見たところコンビニらしき面影があったので
察するところチェーン系列から脱けたんですかね。。。
あるいは業績不振ではずされたのか。。。
そうだとしたらこの酒屋さんはここが完成したら売上げ回復でしょうね。
きっと元学園がなくなってからはこの辺の商店もガク下げだったんでしょ。

本当に小さい店なら物件の南西側（保土ヶ谷駅側）に
平井商店ってのがありますよ。
気さくなお爺さんが店主なんですが
外から物件見てたら話しかけて来たんですが
とてもいい感じの方でした。
プレサンスの営業の方も話好きで
面白い良い人ですよって言ってました。

コンビニならセブンかポプラでしょうけどね…

昨日の夜、夜の様子を調べたくてセブン側のゆるやかな坂道を歩いてみました。
街灯が普通の道より明るい気がしましたが、あれは富士見丘学園の生徒が登下校に利用してたころの名残でしょうか
一本はずれると真っ暗な道なので子どもや女性の一人歩きには少々恐い気がしますね・・・

電動自転車買えばなんてことない坂ですね
逆に今持ってるママチャリはもう使い道なしですが

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坂の事いったらここがOKならどこでも平気だろ普通。。
なにしろ公式ホームページで海抜の高さ（５０m)を自慢してるくらいだしねぇ。

海抜高い分、眺望が良い

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ならミナトミライのタワマンの上層のほうがよくね？

個人の好みでしょうね。
タワーマンションが苦手なので、地面に近い方がよいです。
その分、坂は許容かな。

787
価格帯が違いすぎる。
なぜ比較する…（呆）

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７８７さんと意見同様！！

みなとみらいは中古物件しか無いでしょ。地所が新築計画だしたけど、ぽしゃっちゃったよね。

建物完成してみないとわからないが、デザインランドスケープは秀逸。

立地に関しては個人差が出る。

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元モリモト物件。デザインも個人差がでる。

価格、設備、環境は良いのですが、坂と国道一号で断念しました。

保土ヶ谷からの坂も天王町からの階段も朝行く時はいいですが、仕事から疲れて帰ってきて最後に難関があると思うと厳しいなと感じました。

あとどの駅を使った場合も国道一号横を通ったり横断しないといけません。国道一号はかなり交通量が多く空気がかなり悪いです。やはり毎日あそこを通るのかと思うと気分が重くなります。

我が家は以上の理由で止めることとしました。デザイン、価格、生活環境は良いと思います。

見学して来ました。アウトレットマンションを見たのは初めてでしたが確かに安いと感じました。もう、上部の階はほとんど終わっていて、残っているのは1～2階の部屋で、選択の余地はあまりない状況にです。
東側にちょと広めの空き地がありましたが、将来何が建つのでしょうか。

周囲住民の方用に駐車場にするんだって。
営業さんが言ってたよ。
今は現場の方の駐車場らしいよ。

私は名前が気になります。
ロジェですもんね。なんか引っかかります。


まるで～～～～うみゆき～～～

７９６さんに補足して・・・

東側の現駐車場ですが、
駐車場のまま使用する他に、以下２点の可能性もあると営業さんが言ってました。


①ワンルームマンションを建てる
②土地を分譲して売る

ただし、①は、このあたりはシングルの需要がそんなにないので
まずありえないと思うとのことでした。

②は可能性はあるそうですが、
たっても３階建て住宅なので、４階以上は大丈夫とのことでした。

この近辺は、第二種中高層住居専用地域で第三種高度地区（高さ制限１５ｍ）だから、５階建てが建つこともあり得る。このマンションだけ特別な理由で５階建てが許されてるわけではないから、用途地域の確認くらいしようね。

第二種中高層住居専用地域であれば建蔽率60％で容積率200％なので、そこまでの心配はないでしょう。
5階建ての可能性は極めて低いと思いますよ。5階建てだとエレベータ設置が必要でしょうし。