パークスクエア綱島【１】

横浜市との５０年に及ぶ借地契約が来年３月で切れるそうです。
あっ、目の前の、大手電機メーカーさんの土地の話ね。

横浜市から借りてるんじゃなくて同じグループ系の中で土地を貸し借りしてるんじゃなかったっけ。

元々高すぎるうえに、売れてないことがますます問題を大きくしてますよね。
こんな感じじゃ管理費とか修繕費とかどうなるんでしょう。

例えば駐車場も全戸分ありますが、8割埋まってないと元々の管理計画どおりにならないとか。
ただでさえ駐車場が8割も埋まるなんてありえなさそうなのに、この入居率ではなおさら。
モノは悪くないのに売り方を失敗しちゃった典型的な例な気がします。

>>291
>こんな感じじゃ管理費とか修繕費とかどうなるんでしょう。

埋まらない場合は現在の所有者である売主負担では？
しかし尋常なない余剰戸数は、綱島改め軍艦島に変貌の予感？！

価格改定してからある程度売れるかと思ったけど、そうでもないのか。
最初から今の価格で売ってれば、もっと売れていただろうに。
当初の価格を見たときは、ホントに目を疑ったよ。

パナソニックが撤退して大規模マンションができたら資産価値は激減するだろうし、
マンション以外にも何ができるかわからないから、その辺も売れない要因なのかもね。

>>292
駐車場に関しては管理組合の負担、というか収入減ですね。
各部屋の管理費・修繕費は売主負担のようですが。

自分、購入希望者なので見学行きました。皆さんにナンダカンダ言われていても売れてますよ。自分が欲しいなと思った部屋はすでに予約済みや売却済みでした。電車から見えてた広告旗も撤去されましたよ。駐車場、上の階は駐車料金が高いので（車高のせいで地下に停められない車は上の階に停めてる）みなさん地下に近いほうを借りているので外から見えない模様。それを勝手に1台しか停まっていないなどといわれている。でもまあ、半分も埋まっていないのは事実のようだけど。庭に面しているエリアはほとんど売れてました（涙）

しかしその割にはホームページに出てる間取りもSUUMOに出てる間取りも、ほとんどが庭に面したエリアなんですね。
私が行ったときもそうでしたが、まだ売れてない部屋があるのに売り出してくれないんですね。
実態としてどうなんだか分からない物件です。

最近は南側（北が庭側の方）は夜、明かりが見えるようになってきてますよ。
5～10軒くらいは入ってると思います。徐々に売れてきてるのでは？

ここは割りと気に入ったんだけど、坪単価が高すぎますね。

あと修繕費以外に、修繕積立基金の費用が1年目に30万近く、10年後に60万近くと20年後には約100万近くかかることを考えると、泣く泣く別の案件を考えるしかないかなと思い始めています。

でも、建物自体はとても素敵でした。
流石、バリューネームが付くデペだけあるなと言う間取りの作り方でした。
標準で床暖房・ディスポーザーが付いているのも魅力でした。

価格があと150万位下がったら、即決したんだけどなぁ。

以前飛び込みで内部を見学させていただきましたが、
天井が低く、異様に梁が目立ち、とにかく狭い印象が・・・。
リビングやバルコニーは、人の目を気にしないで
リラックスしたい場所なのに、わざわざ中庭に向かって
みんなでお見合いしているし、、、。
あの外装の赤色も強烈でしたね（笑）

天井高は気にならなかったけど、気になる人は気になるんですねえ。
299さんはマンション住まいの方なんでしょうか？
部屋によっては他の部屋からリビングが丸見えになってしまうのは確かで、
そうでない部屋は高い。
　
実際問題、ここってどれぐらいの部屋が残ってるんでしょうか。
売れてるようにみせるためか出し惜しみしてくるから全然分からないですね。

間違えました。299さんでした。失礼

購入検討中です。
スーモで4,270万円～6,260万円となっているんですが、今はどれだけ値引入ってますか？　
あまり売れ行きよくなくて、かなり安売りしてきているって聞いたんですが。
情報あったら宜しくお願い致します。

公式では書けないだろうけど直接交渉すれば相当引くと思う。

住友は絶対値引きしない会社ですよ
住友が自社販売諦めて他に転売したらありえるかもしれませんが

>>305
>住友は絶対値引きしない会社ですよ

そう言いながら既に現実値下げしてるんだが・・・

今年の5月頃に飛び込みでしたが、実際の物件の内覧をした者です。
バルコニーが広く、天井が高く気に入りましたが、裏を通る
東横線の音が気になっていたのと、ペットの制限で諦めました。

綱島駅から徒歩でフラットだし、中庭の広々としたスペースが
素敵だと思いました。
床暖房、ディスポーザー付きっていうのもかなり良かった！

その段階では最終販売だったと思いますが、かなりの戸数が売れ残って
いるという印象を受けました。
結局、戸建に物件を変更したので、その後は忘れていましたが
この間フラリと見に行ったら、まだまだ売れ残っているようで
心配に・・・。（かなり値下がってました！500万位は･･･）

不況とはいえ、大手のマンションでこれだけ売れないのか･･･と。
でも、私が内覧したマンションの中ではかなり良い評価です。

綱島までフラットと言ってるけど、
綱島街道って東急前は上りですよね？

>>306

公になっている価格の「値下げ」と、交渉の中での個別の「値引」は違う

>>309
はぁ？！何を屁理屈こねてるの？
このスレを1から全部100回読み直せよ･･･

値引きと値下げって意味いっしょだぞ
アナタ大丈夫ですかぁ～

住友「ウチは値下げはしますが値引きはしません！！（キッパリ！）」

客「・・・？！」

･･･

客「500万値引きして下さい」

住友「無理」

客「じゃあ500万値下げして下さい」

住友「オッケー♪」

どういう笑い話だよｗｗｗ

たぶん値下げと値引きの違いを話しているのではなくて、
公と個別の違いを話しているのでは？

・公には値下げをしていない
・ただ個別交渉の場合には値引きに応じている（公には値下げをしていない）

意味分かりますか？

スミフは価格の改定(いわゆる値下げ)はしても、個別の商談では値引に応じないということでしょう?

>>313
価格の改定（値下げ）自体もかなり少ないですけどね。
ここは非常に特殊な例です。最初の値付けがむちゃくちゃでしたから。

検討中です。ここ一度売れなかったレッテル貼られてるし今後資産価値として今後相場が上がった場合　ここはついてこれる物件なんでしょうか？　1年半も売れないわけはいったい何？色　音　修繕費　おばけ？　業者でも個人でもいいからここのお勧め度どれくらいかご指南ください。

>>316
最初の値付けが綱島としては有り得ないほどの狂った金額だった＞売れなかった理由
その後、値下げされたがまだ綱島としてはかなり高い
失敗物件の烙印を押されたここを買うより、これから出る新築物件に期待した方がいい

現状はこんな感じか まあ1年ぐらい前からここをネタ物件でどれだけ売れないか
観察する対象にしか思ってない人が多そうだけど

>>316
>>317さんの言うとおりだと思いますが、駐車場100％完備だったりディスポーザーが付いていたりと、
設備が充実しているためにディベロッパーとしても高い値段をつけざるを得ないようです。

色については好み次第かと。
音はたまに指摘してる人がいますが、私は全然気になりませんでした。東横線側の部屋は窓の防音がしっかりしてますし、綱島街道側もそこまでは・・・。
一日中窓を開けて過ごしたい人にとってはうるさいかもしれませんが。
むしろ駅から歩いてくる途中の葬儀場の方が、気になる人は気になるんじゃないかと。

最近あまり設備の良い物件がないので、もし>>316さんがお金持ちで良いモノを買いたい人であれば十分オススメできると思います。

>>319
そもそもお金持ちは綱島を買わない
だから、ここが売れなくてちょっと離れた所に大規模マンションが複数建つわけで

>>322
あー。ごもっともです。東横線の中では一番安いとこですからね。
ただまあ、お金がそこそこあって、
静かで設備の良い小規模マンションを求めてる客層ってのもいるのかなと思ったわけで。

同じ綱島でも、ここは立地があまりよくありませんね。
なんせ、道路と線路に挟まれた場所ですから。
これがせめて綱島東小学校界隈や綱島西２・３丁目、もしくは綱島台に建っていたら、完売していたと思います。

綱島は新しいマンション少ないですから。グリサラくらいで。
需要は多いようですよ。
ヨーカドー界隈の築30年以上のマンションでも空けばすぐに売れるらしいですから。
東横線の駅としてのブランド力はないですけど、一度住んだら便利さで離れがたくなる人が多いと聞きます。
逆に、日吉に比べてなんとか手の届く価格帯ですしね。

そういった意味では綱島でマンションは意外に買いだと思います。
需要が常にあるという意味で。
グリサラの中古、いまだに出る物件ほぼすぐに売れていますよ。

>>324
パークハウスもあるし、樽町方向行けばどんどん建つ予定。
むしろ過剰（在庫）だと思うが。

外観の色使いが気持ち悪いですね。
センス悪すぎます。

ここと樽町エリアの購入層が違うでしょうね。
駅から徒歩１０分前後の物件だと、外地域からの購入が多いのではないでしょうか？
住友の当初価格設定の失敗がなによりで、競合物件のコストバリューが良すぎたのも
不運でしょう。
とはいえ、初めから現価格なら、そこそこ売れていたでしょうね。
物件の仕様はそこそこいいのに、悪循環を絵に描いたようなマンション販売ですね。

コストバリューが良すぎる競合物件なんてありますか？？

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相鉄かなんかが売ってた物件は、安かったですよ。
土地の売主が別で、仕入れでないため、低価格に設定されてた。
3300万くらいからだった気がする。
徒歩12、3分だけど道のりがよかったんだよね。
まだ、安かろう悪かろうだと思って踏み切れなかったけど。
パークハウスもいまいちだし、ちょっと後悔してます。

確かにこの物件は住友らしく、見えない中身というか仕様のレベルが高いんですよ。
その価値を魅力と感じられる購買層が残念ながら綱島は選ばないという事実ですよね。

樽町・駒岡のマンションは全く購買層が違いますよ。
あちらはむしろ鶴見方面から検討される人、地元の人がメインですよね。

パークハウス、パークスクエアは日吉、大倉山、菊名なんかからも検討しに来る人が多いと聞きます。
そうした場合、どちらも土地勘がない人に魅力的な物件とはうつらない立地ですよね。

相鉄のマンションは綱島東の立地を理解して、需要にぴったりのマンションだったとおもいます。

失礼ながら仕様はそれほどよくはありませんが、今のマンションの仕様はそれも悪いってことはないですから、普通はこれで充分なんですよ。

そういった意味では、パークハウスはうまいことやりましたよね。
パークスクエアの失敗を活かし、地所とはおもえないほど仕様を庶民物件レベルにおとしたこと。
けど、目立つ部分では地所らしさを残して、高級なテイストは残した事。

ここは、西で探していた人は必ず魅力を感じるでしょう。広さをのぞいては。

パークハウスに高級なテイスト？？

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>>331

ネーミングだけじゃないかな

>>331
内装は比較的良いものを取り入れていますよ。
扉の面材やフローリングなど。
物件の善し悪しはクローゼットや下駄箱の中などを確認するとよく分かりますよ。

けれど、トータルではパークスクエアの方が上です。

下駄箱の中を見て良し悪しがわかるなんてすごいですね。

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ここを買うためには、どんな値引き交渉が有効ですか？
全く値引き交渉は無理ですか？
売れてない相手に、なにか有効策があればご教授をお願いします！

騒音を今一度チェックしてから購入検討をお勧めする。モデルルールで体感してみてから納得してから買った方が良い。

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先日モデルルームに行ってきました。
ビックリするくらい・・・・・
残ってました・・・・・
半分以上は残っているんじゃない？

色はある程度許容範囲になるのでしょうが、
なにせ、あれだけ売れ残っているんでしょ？
もっと大きな価格改定をしないと、、、本当にヤバいでしょう。

私を含めて、購入検討者の方々、急がなくても平気だと感じました。

数年前から気になってた物件で、価格改定した昨年から検討してますしたが、
条件の良い部屋はどんどんなくなってます。
庭に面したフロントコートとガーデンコートはほぼ完売で、残っているのは日当たり悪い部屋、眺望の悪い部屋、
最上階の少々高目の部屋です。
欲しかった部屋は既に予約が入っていて、昨年決断しておけば良かったとちょっと後悔。
残ってるのは、今年から抽選販売するブライトコートだけなので、条件のいい部屋が欲しい人は早めに検討したほうがいいと思います。価格改定したので売れて当然なんでしょうね。

実際に綱島街道側から見ましたが、私には外観の赤レンガ色？がどうもしっくりきませんでしたね

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事実は一つ。急ぐ必要はないでしょうね。
全く、売れてませんから。じっくり、ネチネチ攻めましょう。向こうも、その気です。

338は営業さんでしょう。
もうすぐ2年近くになります。
あれだけ残っているのは何故なのか？
営業さん申し訳ないが、消費者への歩み寄りは必要です。
こちらとしては、まだまだ見が得策と感じます。

338です。営業ではありません。実際に見学にいった者です。
見学に行けば価格表見せてくれますので、今年から募集の棟以外で残ってる部屋は少し高価か日当たり条件が少し悪い部屋しか残ってないのがわかります。
要は、本気で検討してる人は売れてるか売れてないかは全く関係なく、欲しいか欲しくないか、買える値段か否かだと思いますよ。
同じ綱島のパークハウスも見学に行きましたが34戸中11戸、3割以上が空いてますが欲しい部屋は完売でした。
そういう意味で、本気で購入を考えてる人は早めに検討した方がよろしいかとの意見です。
支払いが家賃より安くなり、かつ広くなるなら購入しますからね。

ここが買える人でも、ここ買う人はいないでしょう。
ちょっと値段が下がったとはいっても元値が異常だから、まだまだ割高だし。
おまけに周辺で新築マンションどんどん計画されてますしね。

毎日通りますが、夜に灯もない、ベランダに何も置いてない。
そんな部屋が大多数。間違っても半分なんて売れてないですから･･･
募集してる部屋が何部屋あるか知りませんが、
「募集してない＝売れた」じゃないから（笑）

そうそう。
案内時、売れていると言われる棟の前を通っても、
生活感が無い（名札すらない）が多くあり、
また駐車場もガラガラでした。
特に外に向いている部屋（西側）は、2年近く経ってようやく申込み受付を開始する有様。
仕様設備は申し分ないのであれば、やはり価格なのでしょうか。

>>345
ここは最初の値段が、明確に売る気が無いと思わせる値付けだったから
その時点で検討対象から外した人が多いと思う。

昨年契約しました。
昨年契約しても引越しは３月なので空いてるように見えますが外側の棟以外は８割程度は契約済みです。
高いから様子見した方がいいとの意見もありますが、値下げして５千万前後になってますので、
買えない人が高いとか空きすぎてるとか言ってるだけのようです。
購入者のための情報交換hpなので、購入できない人の嫉妬や僻みは見苦しい限りで残念でなりません。
この程度の価格で買えなくて悔しい方は安い物件を検討すればいいのではありませんかね。

最初からこの物件情報を横目で見ていまして、綱島でこの価格はまだ相応しくないと思っていますが、まあモノが悪いわけではなさそうなので、相場とか他人の意見とか周りの物件との比較なんてどーでもよく買えるという方はそれ良いのでは。
でも私にそんな金があれば武蔵小杉に買いたいです・・・

東横沿線徒歩圏内70㎡+αで探してます。
70㎡超だと武蔵小杉は6千万台以上、ここより1千万以上高くて手が出せません。
ここと同じ値段で武蔵小杉が買えるならぜひ欲しいですが、
武蔵小杉は諦めて、綱島、菊名…とどんどん下り方面に移動してます。
小杉検討組から見たらここの物件はお手頃なので抽選に申し込もうか迷ってます。
批判が多い外壁の色ですが、他には絶対に真似の出来ない素敵な色だと私は思いました。
こればっかりは好き好き何でしょう。
内装はシックな感じで好印象、ベランダの広さも抜群です。
難点は収納が少ない点です。トランクルームがあれば申し分なかったのに残念です。

外壁の赤色は最初はぎょっとしたけど、今は見慣れたせいか逆に個性的で綺麗だと思う。
ベランダが透明なのは、綱島街道を車で走っていても中が丸見えで、住んでいる人は落ち着かないんじゃ？
まあ散々語りつくされた題材だろうけど。

>>349
抽選に申し込むも何も無抽選で買えますよ。
ここ、竣工時に数世帯しか住んでなかったんですから。

ここはデザインの好み分かれますが、なかなかの仕様ですよ。
中庭が小さいながらあるのも、住宅の価値としては良いと思います。

私が検討から外したのは、主に立地でした。
綱島に住んでいるものにとっては、あそこはあまり良い立地とはいえません。

利便性はまあまあ良いのですが、線路と綱島街道にはさまれた立地。
あまり環境が良いとは思えません。

綱島の売りは、買い物などの利便性だとは思いますが。東にしても西にしても、もっと住み易い場所がたくさんありますから。
そういう意味では、西のパークハウスの方がかなり上だと思います。

ただ、それはこの辺りに土地勘がないと判断しづらいと思います。

私も仕様はいいと思いました！！
エントランスと中庭の感じも綺麗だと思います。
帰り途中で東急に寄れるし。
外壁の色は作っちゃったものは仕方がないですよね・・・

ちなみにこの程度の価格なので、私は買えます。念のため。
お金があっても、適正と判断しなければ買いませんよ。

そうそう、ここよく通るけどエントランスは最高。中庭も素晴らしい。
一度はこんな素敵なマンションに住んでみたいと思わせる作り。
出入りしている人を良く見かけるけど、みんなスマートで落ち着いた感じの人が多く、満足げでうらやましい。
買える人は幸せですわな。桜の季節が楽しみですわ。

なんでそんなマンションがずっとゴーストマンションだったのか
今更、営業が擁護しても遅いと思うけど

それは高いからでしょ。安けりゃとっくに売れてます。

今までずっとレスが無かったのに、突然賛美のレスが山ほど出てきたのは
やはり年度末だからなのかな

休日もお仕事って大変ですね

手頃な価格になったからじゃない。
検討してる人は増えたと思うよ。
最初の価格は消費者をなめてたな。
あの時いまの値段なら決めた人は多いよ。
ほとんど他物件に流れたから住友は後悔してんじゃないかな。
魅力的だけどいまさら値段下げてもな･･･
もっと早く下げてくれよ。

なんで最近になって価格非公開になっちゃったの　教えて

この非公開の意味、他の物件でも良く使われますよね。
どういう戦略なのか知っている方、教えてください。

個別に値下げしているからだと思います。

>>360
住友だからだよ
昔、売り渋りしてた時もこんな感じで値上げしてた

売り渋りって・・・。どういう笑い話を展開してくれるの？

もしかして値引きと値下げは違うと豪語してた人？ｗ

すみません、話題を変えてしまって・・・。

ご存知の方、教えて下さい。
先日モデルルームを見た際、確か、バルコニーにはシンク（？！）が無かったように思うのですが、
ありましたでしょうか？（他物件と記憶がごちゃごちゃで・・・。）
間取り図を見ても無いと思うのですが・・・。
バルコニーが広めのマンションが希望なので検討中なのですが、
シンク（水道）がないと、不便かなぁっと思っておりまして・・・。

よろしくお願いします。

>>363

362じゃないけど、売り渋りしてたこと知らないのか？

値引きと値下げで思い出したけど、そうとう悔しかったんだな。
頼むから見当はずれな書き込みしないでくれ。

364さんへ

バルコニーには、シンクは無かったですが、水栓はあるのでホースをつないで水を撒くことができるそうですよ。
私もバルコニー広めでスロップシンク付を探していますので、見学時に聞きました。

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で、今はいくらで売り出してるの？

366さんへ

364です。
ご丁寧に有難うございました！

367さん

今月頂いた資料ですと、4380万（1階）～です。
ちなみに4階で4800万でした。

まだ公開してない物件が20～30戸くらいありましたよ。
ブライトコートの角部屋は全て出してなかったです。

369です。連投失礼します。

手持ちの資料は3LDKのものでした。
ブライトコートの角部屋は全て4LDKのようです。
ですのでどれくらい成約された方がいるのかは、わかりません。
誤った情報を載せてしまい、すみませんでした。

それでも3Lの次期販売物件として未公開なものが20戸ほどあります。

売れないのに売り渋りしてるMSがあると聞いてきたのですが
どういうロジックなのでしょうか？>>362=>>365さんに
聞けばわかりますか？

築1年過ぎても先着順にならないのは売り渋りにも思えますが・・・。
設備仕様はいい方だし、自由に選べればもう少し埋まっているのかなとも思います。

つうかあの色が普通なだけでもダイブ埋まったりして。。

色、やっぱ気になりますよね！
確かに、シンプルに白タイルとかならもうちょっとお上品なのに。

そうですか？
白だとその辺のありきたりのマンションと変わらないので、
あの赤色、私は結構好きです。

三田・田町にある住友不動産ビルってご存知ですか？
あの赤と一緒のような気がします････
てか、設計会社が同じだったりして。。。

やっぱり住友って大手財閥系のくせにやることが行儀悪いよな。デベ的に理想は三井三菱だけど、その他から選べと言われたら住友じゃなくて野村か東建にいくわな。

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今朝、久しぶりに広告が入っていた。
第４期。竣工して５月で早２年。いつになったら最終期になるんだろう。。。

最終期（なんてのがあったとして）を迎えるころには
一回目の大規模修繕くらいが始まってそうだ・・・

たしかに田町の住友不動産ビルと似た色だね（ちょっと濃い目か？）
でもあっちはわりといい感じだな。
デザインが黒基調でガラス面も多くごちゃごちゃしてないのと、まわりとのバランスじゃね？
（ちなみに4月くらいのこのビルの芝桜はなかなかきれいです）

http://www.blue-style.com/img/15/1065f7e4ed.jpg

第何期までいくの？
なかなか売れなかった物件！
資産価値はあるの？？

赤色…老人ホームみたいですよね。
しかも表玄関前の道路に、ダンプカーがたくさん停まって運ちゃんがお昼寝するマンション。

毎日通勤で、綱島街道を通っています。
最初は見慣れない色でしたが、時間が経つと、赤が落ち着いてきましたね。
天井の高い、角部屋がいいな。

たまに通りがかると、いまだに電気がポツポツ・・・。
入居者のみなさん、心細いでしょうね。

どうしてこの物件には、１年前から大きな立体駐車場に、同じシルバーのパジェロ１台しか止まっていないのか？疑問です。


そして、東横線から見える部屋が、同じカーテンなのが疑問です。


だれか教えてください。

カーテンが同じなのは、室内の日焼け防止にデペがつけたんですよ。売れてない部屋はみんなお揃い

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同じカーテンなのは、そのまま付けてくれるからではないですか？