パークスクエア綱島【１】

横浜市との５０年に及ぶ借地契約が来年３月で切れるそうです。
あっ、目の前の、大手電機メーカーさんの土地の話ね。

横浜市から借りてるんじゃなくて同じグループ系の中で土地を貸し借りしてるんじゃなかったっけ。

元々高すぎるうえに、売れてないことがますます問題を大きくしてますよね。
こんな感じじゃ管理費とか修繕費とかどうなるんでしょう。

例えば駐車場も全戸分ありますが、8割埋まってないと元々の管理計画どおりにならないとか。
ただでさえ駐車場が8割も埋まるなんてありえなさそうなのに、この入居率ではなおさら。
モノは悪くないのに売り方を失敗しちゃった典型的な例な気がします。

>>291
>こんな感じじゃ管理費とか修繕費とかどうなるんでしょう。

埋まらない場合は現在の所有者である売主負担では？
しかし尋常なない余剰戸数は、綱島改め軍艦島に変貌の予感？！

価格改定してからある程度売れるかと思ったけど、そうでもないのか。
最初から今の価格で売ってれば、もっと売れていただろうに。
当初の価格を見たときは、ホントに目を疑ったよ。

パナソニックが撤退して大規模マンションができたら資産価値は激減するだろうし、
マンション以外にも何ができるかわからないから、その辺も売れない要因なのかもね。

>>292
駐車場に関しては管理組合の負担、というか収入減ですね。
各部屋の管理費・修繕費は売主負担のようですが。

自分、購入希望者なので見学行きました。皆さんにナンダカンダ言われていても売れてますよ。自分が欲しいなと思った部屋はすでに予約済みや売却済みでした。電車から見えてた広告旗も撤去されましたよ。駐車場、上の階は駐車料金が高いので（車高のせいで地下に停められない車は上の階に停めてる）みなさん地下に近いほうを借りているので外から見えない模様。それを勝手に1台しか停まっていないなどといわれている。でもまあ、半分も埋まっていないのは事実のようだけど。庭に面しているエリアはほとんど売れてました（涙）

しかしその割にはホームページに出てる間取りもSUUMOに出てる間取りも、ほとんどが庭に面したエリアなんですね。
私が行ったときもそうでしたが、まだ売れてない部屋があるのに売り出してくれないんですね。
実態としてどうなんだか分からない物件です。

最近は南側（北が庭側の方）は夜、明かりが見えるようになってきてますよ。
5～10軒くらいは入ってると思います。徐々に売れてきてるのでは？

ここは割りと気に入ったんだけど、坪単価が高すぎますね。

あと修繕費以外に、修繕積立基金の費用が1年目に30万近く、10年後に60万近くと20年後には約100万近くかかることを考えると、泣く泣く別の案件を考えるしかないかなと思い始めています。

でも、建物自体はとても素敵でした。
流石、バリューネームが付くデペだけあるなと言う間取りの作り方でした。
標準で床暖房・ディスポーザーが付いているのも魅力でした。

価格があと150万位下がったら、即決したんだけどなぁ。

以前飛び込みで内部を見学させていただきましたが、
天井が低く、異様に梁が目立ち、とにかく狭い印象が・・・。
リビングやバルコニーは、人の目を気にしないで
リラックスしたい場所なのに、わざわざ中庭に向かって
みんなでお見合いしているし、、、。
あの外装の赤色も強烈でしたね（笑）

天井高は気にならなかったけど、気になる人は気になるんですねえ。
299さんはマンション住まいの方なんでしょうか？
部屋によっては他の部屋からリビングが丸見えになってしまうのは確かで、
そうでない部屋は高い。
　
実際問題、ここってどれぐらいの部屋が残ってるんでしょうか。
売れてるようにみせるためか出し惜しみしてくるから全然分からないですね。

間違えました。299さんでした。失礼

購入検討中です。
スーモで4,270万円～6,260万円となっているんですが、今はどれだけ値引入ってますか？　
あまり売れ行きよくなくて、かなり安売りしてきているって聞いたんですが。
情報あったら宜しくお願い致します。

公式では書けないだろうけど直接交渉すれば相当引くと思う。

住友は絶対値引きしない会社ですよ
住友が自社販売諦めて他に転売したらありえるかもしれませんが

>>305
>住友は絶対値引きしない会社ですよ

そう言いながら既に現実値下げしてるんだが・・・

今年の5月頃に飛び込みでしたが、実際の物件の内覧をした者です。
バルコニーが広く、天井が高く気に入りましたが、裏を通る
東横線の音が気になっていたのと、ペットの制限で諦めました。

綱島駅から徒歩でフラットだし、中庭の広々としたスペースが
素敵だと思いました。
床暖房、ディスポーザー付きっていうのもかなり良かった！

その段階では最終販売だったと思いますが、かなりの戸数が売れ残って
いるという印象を受けました。
結局、戸建に物件を変更したので、その後は忘れていましたが
この間フラリと見に行ったら、まだまだ売れ残っているようで
心配に・・・。（かなり値下がってました！500万位は･･･）

不況とはいえ、大手のマンションでこれだけ売れないのか･･･と。
でも、私が内覧したマンションの中ではかなり良い評価です。

綱島までフラットと言ってるけど、
綱島街道って東急前は上りですよね？

>>306

公になっている価格の「値下げ」と、交渉の中での個別の「値引」は違う

>>309
はぁ？！何を屁理屈こねてるの？
このスレを1から全部100回読み直せよ･･･

値引きと値下げって意味いっしょだぞ
アナタ大丈夫ですかぁ～

住友「ウチは値下げはしますが値引きはしません！！（キッパリ！）」

客「・・・？！」

･･･

客「500万値引きして下さい」

住友「無理」

客「じゃあ500万値下げして下さい」

住友「オッケー♪」

どういう笑い話だよｗｗｗ

たぶん値下げと値引きの違いを話しているのではなくて、
公と個別の違いを話しているのでは？

・公には値下げをしていない
・ただ個別交渉の場合には値引きに応じている（公には値下げをしていない）

意味分かりますか？

スミフは価格の改定(いわゆる値下げ)はしても、個別の商談では値引に応じないということでしょう?

>>313
価格の改定（値下げ）自体もかなり少ないですけどね。
ここは非常に特殊な例です。最初の値付けがむちゃくちゃでしたから。

検討中です。ここ一度売れなかったレッテル貼られてるし今後資産価値として今後相場が上がった場合　ここはついてこれる物件なんでしょうか？　1年半も売れないわけはいったい何？色　音　修繕費　おばけ？　業者でも個人でもいいからここのお勧め度どれくらいかご指南ください。

>>316
最初の値付けが綱島としては有り得ないほどの狂った金額だった＞売れなかった理由
その後、値下げされたがまだ綱島としてはかなり高い
失敗物件の烙印を押されたここを買うより、これから出る新築物件に期待した方がいい

現状はこんな感じか まあ1年ぐらい前からここをネタ物件でどれだけ売れないか
観察する対象にしか思ってない人が多そうだけど

>>316
>>317さんの言うとおりだと思いますが、駐車場100％完備だったりディスポーザーが付いていたりと、
設備が充実しているためにディベロッパーとしても高い値段をつけざるを得ないようです。

色については好み次第かと。
音はたまに指摘してる人がいますが、私は全然気になりませんでした。東横線側の部屋は窓の防音がしっかりしてますし、綱島街道側もそこまでは・・・。
一日中窓を開けて過ごしたい人にとってはうるさいかもしれませんが。
むしろ駅から歩いてくる途中の葬儀場の方が、気になる人は気になるんじゃないかと。

最近あまり設備の良い物件がないので、もし>>316さんがお金持ちで良いモノを買いたい人であれば十分オススメできると思います。

>>319
そもそもお金持ちは綱島を買わない
だから、ここが売れなくてちょっと離れた所に大規模マンションが複数建つわけで

>>322
あー。ごもっともです。東横線の中では一番安いとこですからね。
ただまあ、お金がそこそこあって、
静かで設備の良い小規模マンションを求めてる客層ってのもいるのかなと思ったわけで。

同じ綱島でも、ここは立地があまりよくありませんね。
なんせ、道路と線路に挟まれた場所ですから。
これがせめて綱島東小学校界隈や綱島西２・３丁目、もしくは綱島台に建っていたら、完売していたと思います。

綱島は新しいマンション少ないですから。グリサラくらいで。
需要は多いようですよ。
ヨーカドー界隈の築30年以上のマンションでも空けばすぐに売れるらしいですから。
東横線の駅としてのブランド力はないですけど、一度住んだら便利さで離れがたくなる人が多いと聞きます。
逆に、日吉に比べてなんとか手の届く価格帯ですしね。

そういった意味では綱島でマンションは意外に買いだと思います。
需要が常にあるという意味で。
グリサラの中古、いまだに出る物件ほぼすぐに売れていますよ。

>>324
パークハウスもあるし、樽町方向行けばどんどん建つ予定。
むしろ過剰（在庫）だと思うが。

外観の色使いが気持ち悪いですね。
センス悪すぎます。

ここと樽町エリアの購入層が違うでしょうね。
駅から徒歩１０分前後の物件だと、外地域からの購入が多いのではないでしょうか？
住友の当初価格設定の失敗がなによりで、競合物件のコストバリューが良すぎたのも
不運でしょう。
とはいえ、初めから現価格なら、そこそこ売れていたでしょうね。
物件の仕様はそこそこいいのに、悪循環を絵に描いたようなマンション販売ですね。

コストバリューが良すぎる競合物件なんてありますか？？

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相鉄かなんかが売ってた物件は、安かったですよ。
土地の売主が別で、仕入れでないため、低価格に設定されてた。
3300万くらいからだった気がする。
徒歩12、3分だけど道のりがよかったんだよね。
まだ、安かろう悪かろうだと思って踏み切れなかったけど。
パークハウスもいまいちだし、ちょっと後悔してます。

確かにこの物件は住友らしく、見えない中身というか仕様のレベルが高いんですよ。
その価値を魅力と感じられる購買層が残念ながら綱島は選ばないという事実ですよね。

樽町・駒岡のマンションは全く購買層が違いますよ。
あちらはむしろ鶴見方面から検討される人、地元の人がメインですよね。

パークハウス、パークスクエアは日吉、大倉山、菊名なんかからも検討しに来る人が多いと聞きます。
そうした場合、どちらも土地勘がない人に魅力的な物件とはうつらない立地ですよね。

相鉄のマンションは綱島東の立地を理解して、需要にぴったりのマンションだったとおもいます。

失礼ながら仕様はそれほどよくはありませんが、今のマンションの仕様はそれも悪いってことはないですから、普通はこれで充分なんですよ。

そういった意味では、パークハウスはうまいことやりましたよね。
パークスクエアの失敗を活かし、地所とはおもえないほど仕様を庶民物件レベルにおとしたこと。
けど、目立つ部分では地所らしさを残して、高級なテイストは残した事。

ここは、西で探していた人は必ず魅力を感じるでしょう。広さをのぞいては。

パークハウスに高級なテイスト？？

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>>331

ネーミングだけじゃないかな

>>331
内装は比較的良いものを取り入れていますよ。
扉の面材やフローリングなど。
物件の善し悪しはクローゼットや下駄箱の中などを確認するとよく分かりますよ。

けれど、トータルではパークスクエアの方が上です。

下駄箱の中を見て良し悪しがわかるなんてすごいですね。

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ここを買うためには、どんな値引き交渉が有効ですか？
全く値引き交渉は無理ですか？
売れてない相手に、なにか有効策があればご教授をお願いします！

騒音を今一度チェックしてから購入検討をお勧めする。モデルルールで体感してみてから納得してから買った方が良い。

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先日モデルルームに行ってきました。
ビックリするくらい・・・・・
残ってました・・・・・
半分以上は残っているんじゃない？

色はある程度許容範囲になるのでしょうが、
なにせ、あれだけ売れ残っているんでしょ？
もっと大きな価格改定をしないと、、、本当にヤバいでしょう。

私を含めて、購入検討者の方々、急がなくても平気だと感じました。

数年前から気になってた物件で、価格改定した昨年から検討してますしたが、
条件の良い部屋はどんどんなくなってます。
庭に面したフロントコートとガーデンコートはほぼ完売で、残っているのは日当たり悪い部屋、眺望の悪い部屋、
最上階の少々高目の部屋です。
欲しかった部屋は既に予約が入っていて、昨年決断しておけば良かったとちょっと後悔。
残ってるのは、今年から抽選販売するブライトコートだけなので、条件のいい部屋が欲しい人は早めに検討したほうがいいと思います。価格改定したので売れて当然なんでしょうね。