田園都市線に暮らそう Part 4

>>597
どういう答えを期待しているのかしれないけど、
あえてマジメに答えればできるわけがない。
古今東西、森羅万象、世の全てにおいて必ず栄枯盛衰はあるから。

平成20年度の各駅乗降人員をみてごらん。
http://www.tokyu.co.jp/railway/railway/west/gaiyou/joukou.html

乗降客数が伸びているのは都内区間のみで、神奈川県内は1％を割る非常に鈍い伸び。
というか、横浜市内のエリアはほとんど全滅で利用客がマイナスなんだよ。
これは都心に通える範囲はせいぜい川崎区間まで、と市場に答えをつきつけられたようなもの。
実はこれは田園都市線だけの現象で、小田急から京王、西武、東武に至るまで
たとえ郊外の駅でも乗降客数が増えている駅は多いんだよね。
田園都市線全体では1.4％のマイナスだった。

これを偶然とか、たまたまとか考えるかどうかは個人の自由だけど。
副都心線の開通や都心超高層マンションの活況など、選択肢の増加が田園都市線の市場を
削り取っていると個人的には見ているけどね。もっと長期的には坂の多い地形に
ゆったりとした邸宅中心の街の構成をこれからも支えられるのか？　という点に懸念が
あると思うけどね。沿線人口が伸びているうちはよかったけど、邸宅街に空き地や廃屋が
増えたり、バス便を維持できなくなったりしたら根底から街の土台が崩れるよ。
郊外で一番将来を憂うのは実は田園都市線だったりする。

>>602
あざみ野から地下鉄で横浜に出るのでしょう？
まあ、田園都市線の神奈川部分は世田谷に住めなかった人たちが多いので、
横浜なんて行かずに渋谷に出るんでしょうけどね。

>601
栄枯盛衰たしかにあるのでしょうね。。

神奈川エリアの乗降客数にマイナスが並んでいますね。。
ラッシュが改善されたというのも理解できます。
しかし、大規模開発のあった、たまプラーザの伸びが無いのは衝撃的です。
開発が無ければ大きなマイナスだったのかも。。
鷺沼からすずかけ台まで大きなマイナスが目立ちます。
特に開発の早かったエリアは団塊世代のリタイアと重なっているのでしょうかね。

しかし、高齢化の進んでいるイメージの多摩ニュータウンでも乗降数は増えているのに
開発が活発で人気がある田園都市線の乗降人員が伸びないのは不思議。


京王
http://www.keio.co.jp/group/traffic/railroading/passengers/index.html
西武
http://www.seibu-group.co.jp/railways/kouhou/joukou/img/ike2004-2008.p...

京急、東武は推移表が見つからなかったです、

たまプラーザで言えば、大規模開発による人口増のピークは、２００７年なんだと思うよ。

601さん　スルドい！

団塊世代の郊外の庭付き一戸建ての生活から
都心に近いマンションへライフスタイルが変わってきているのかな？
マンションでは都心の近さが強みだから湾岸エリアや副都心線に人気が移ってきているのかもね。
逆に東急沿線から湾岸に通勤する人も多いみたいで、大井町駅の乗降客は多いよ。

駅遠丘陵地帯は高齢者にはキビしい環境だから、601さんの言うように空き地、廃屋バス便廃止という可能性もあるかも。

京王、西武、東武は複々線化投資を行っているのに、東急は複線維持というのが不思議だった。
乗降人員が減るのを見越していたのかもしれないですね。

>>602は田園都市線住民じゃないね。地図上の地下鉄を見落としている。
地図上の地下区間は、ＪＲのように実線表示されないからねｗ
仕方ないねｗ

青葉台以遠や通勤地次第でハマ線を使うこともあるよ。

つくし野やつきみ野の乗降客数が少ないね。
10年前位の上司が結構住んでいたけど、もう定年になったんだろうな。

>>601
＞平成20年度の各駅乗降人員をみてごらん。
05年～07年にかけて一部を除いてコンスタントに上昇し続けた乗降人員が08年は上げ止ったと見るのが正解だろうね。
京王線にしても郊外の主要駅は微増もしくは微減だから08年の傾向は同じ。
西武線では主要駅が増加で健闘しているようですが過去数年のトレンドで見れば田園都市線のほうが高いことがわかる。
こういったことを単年度の動向だけで決め付けては判断を誤る。

>>604
開発はあっても、子世代の独立など同じエリアからの住み替えが中心なんですかね？
東急もそれを把握しているのか「アライエ」といった沿線に新しい息吹を取り込む
事業を何年か前に立ち上げましたが、実態としてはどうなんでしょう？
なんだか当初のコンセプトが薄れ、単なる沿線のリフォーム会社、不動産仲介業に
堕しているようにも見受けられます。

田園都市線は実際オシャレだし、特別感があるので見誤りがちですが
典型的なニュータウンとしての構造的問題を抱えている点では特別でも何でもない。
むしろ、駅まで坂道を歩いて十数分なんて条件の非常に悪い立地に、ヘタに一戸あたりの
区画が大きい住宅を大量に抱え込んでいる分、他の沿線の郊外よりもタチが悪い。
なら駅近マンションなら良いのか？　といえば、丘の上の邸宅街が空洞化すれば
駅前やたまプラのような中核駅の商業も衰退するわけだから人ごとではないと思う。

横浜区間の単年度の下落は無視できないほど大きいと思うが。。。

半面、近年川崎区間でメガバンクが出店したり、601の発言を裏打ちしていると思う。

>>609
田園都市線の沿線人口の拡大に、ついにブレーキがかかったという点は否定できないかと。
東急沿線は今後も沿線人口が増え続けると試算されていましたが、これも雲行きが怪しく
なってきた。将来に渡り資産価値が維持されるという問いにYESとは答えにくい。

実際、田園都市線が選ばれなくなった合理的な理由をあげることは難しくなく、
朝の急行廃止は鷺沼以遠の物件購入を躊躇するのに十分なインパクトがある。

都心（勤務地）への通勤時間、快適さは、郊外不動産にとって重要なファクター。
今後東急は、朝の田園都市線の急行復活、特急の新設等による路線の速達性向上と共に、
さらなる混雑緩和のために、田都の複々線化は難しいとしても大井町線を都心に延伸直結
させ、利用客の分散に取り組んでいかなければならないと思う。

現状では、東京・川崎の各区間が概ね増加傾向であるのに比べ、都心から遠方の横浜区間の
減少が顕著であるのも当然だと思います。

>610
たまプラは美しの森の大規模開発の若年世代の流入が団塊リタイアのマイナスを打ち消したのかも。
鷺沼～市が尾区間の▲３．６～▲５．７％の数字は衝撃的、２、３０年かけて開発分譲した入居者がリタイアしたと仮定すれば納得できる数値、１０年で３～６割の乗降人員減少の駅もありうるのかも。

京王、小田急、西武が複々線化や駅舎の建て替えなど投資をやっているのに対し東急は正直良く分からない。東横などはいまだに８両編成、東横乗り入れに備えメトロ、東武、西武は１０両から東横仕様の８両に一部が変更になったくらい。これは東急が１０両編成に対応するのが筋と思える。


団塊世代で田都に一戸建てを購入できる層はリッチと思われるので、リタイア後の消費が一時的に活発化すると思います。問題は高齢化する１０数年後以降、数が多いだけに影響は大きいと思います。

>>612
＞田園都市線の沿線人口の拡大に、ついにブレーキがかかったという点は否定できないかと。
田園都市線沿線の不動産価格が高くなりすぎ、
さらにこの不況下で一時的にブレーキがかかっているのかも知れません。
ここにきて沿線の地価がかなり下がってきているので、また上昇する可能性も否定できません。
私も５年ほど前に移り住んできましたが、
昨年前半には購入時の１．５倍くらいで土地が売買されていましたから、
時期を逸していたらとても買えませんでした。

小田急
http://www.odakyu.jp/company/about/jyokou.html

微増が多い、多摩線は増加。
マイナス３～６％が続く田園都市線の横浜区間みたいな数値は無いね。

東急の駅前開発ってチグハグな感じがするのは自分だけ？
交通要所駅に投資した方が、より高い効果を得られると思うのだが・・

どなたか、沿線住民の年齢別人口構成、人口流出入のデータを持っていませんか？

銀座線あるいは日比谷線を溝の口方面まで延伸して、さらにセンター北・南方面まで
延伸してくれないかねぇ。
実現すれば、田都沿線周辺の街も活気づくし、混雑も大幅に減少されると思う。

高くなりすぎた、という見方は論を待たないかと。
ただし、買いやすい価格の物件が供給できるようになれば再び人口流入となるかは意見の分かれるところ。

みなさんご存じのように、田都沿線をこれまで選んできた住人は上昇志向が高く、資産価値等の
意識が高いのは事実。ブランド沿線の名に違わず、高いことが評価につながっていた面もある。
また、不動産価格が下がったとして、そこに新たに流入してくる住民が田園都市らしさを
維持できるかどうかも疑問。

>>614

鷺沼や市が尾などの宅地分譲は４０年前に東急がやってました。
安かったですよ。坪単価５万位で親が買いました。抽選でしたけど、リッチとは無縁でした。
２０年前のバブル期に坪単価は５００万に跳ね上がり、サッサとうちは転売してリッチに成りました。

渋谷から必ず（笑　座って帰れない駅の構造が足を引っ張る。
そのかわり全便大手町直通という大きなメリットもある。
複々線化の難しい構造といい、つまりもともと遠距離通勤者向けの設備ではなかったんだよね。

大井町、目黒経由の経路、定期は田園都市線に住む魅力を損なっていると思います。
やはり副都心経由は捨てがたいですよ。文化会館跡地にまた劇場をつくるそうですね。
買い物、飲食、交流諸々、渋谷を毎日通ることは文化的生活、利便性の面で捨てがたいものがあります。

>618
高齢化がこれから始まるという感じでしょうか。。

青葉区、緑区
人口構成は
・60代以降はほぼ垂直（マンション族の３，４０台がやや多い）
・後期高齢者が少ない（開発時期から当たり前か）
人口増加
・増加率の低下
・少子化（親世代に比べ子供が少ない）

横浜市のサイト。
http://www.city.yokohama.jp/me/stat/#jinko

>620
上昇志向の強い人、競争指向の方が多いのは理解できます。

高齢化や乗降人員減少のマイナスの影響も大きく受ける可能性がありますね。

開発されつくした感もあり、マンションなどは線路、幹線道路、高速道路、高圧線など
嫌悪施設が避けにくくなり、魅力ある物件が少なく感じる。
610さんが言われたアライエのような事業で戸建エリアへの若年層の流入が出来るか。
結局郊外としては高い価格に縛られているということでしょうか。。

>>620
＞また、不動産価格が下がったとして、そこに新たに流入してくる住民が田園都市らしさを
＞維持できるかどうかも疑問。
徒歩圏で１種住専（40/80)に４０坪程度の戸建てを建てるには最低５０坪の土地が必要。
そうすると不動産価格が下落しているといっても土地建物で１億程度要します。
そういった購入層と現在の住民とにそれほど違いはないような。

>618
川崎の高津・宮前区は高齢化はまだまだ先という感じ。乗降数もかろうじてプラスですね。
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/nenbetu/nb2010/tokeihyo.ht...
http://www.tokyu.co.jp/railway/railway/west/gaiyou/joukou.html
田園都市線の中で利便性で湾岸・副都心線エリアに対抗できそうなゾーン。
半面、南武線色が強く田園都市とは違うエリアですね（鷺沼～宮崎台は別ですが）

最近の若い方は車に興味が無かったり、見栄を張らず自然体。
いわゆる田園都市線のイメージの「上昇志向」とは対極。

データは冷酷ですね。自分も古い人間だと感じました。

うちの若いのに南武線沿線で賃貸暮らしをしていたのがいたのだが、最近マンションを買った。青葉台やたまプラも考えたらしいが、結局南武線沿線（小杉～登戸間）の比較的駅に近いマンションを買った。聞けば「価格的に安く一部屋多いところに住めるならいいや、と思って。田園都市も東横も使えるし、小田急や京王も選択できる。川崎から東海道や京浜東北にも乗れるから」とあっさりしたもの。
対都心の行動範囲が渋谷や半蔵門線エリアだけに限らないのなら「南武線の選択肢もアリなのかな」とも思わせられてしまった。

>>625
そこまで出せるなら、東京アドレスの遙かに便利なところでいくらでも選択肢がありますよ。
冷静に考えれば若者の嗜好の変化を持ち出すまでもなく、億払って貨物列車と揶揄されるような
通勤電車に自ら乗りだしていくことのほうが異常だった。
坂の上の高台からの眺望よりもタワーのフラットな住戸からの眺望の方が合理的。
おいしいイタリアン、カフェ、輸入食材、公園…　そんなものは今どきどこにだってある。
なんか田都沿線を貶めるみたいになっちゃったけど、これ間違ってないんだよね…

>>628
＞東京アドレスの遙かに便利なところでいくらでも選択肢がありますよ。
1億程度で東京アドレスで遥かに便利で住環境のいい所って紹介してもらえますか？
徒歩圏で１種住専（40/80)で坪150万円以下で買えるなら興味があります。

>>629
マンションコミュニティを覗いているぐらいなら、土地も含め、いくらでも
自分の条件内で探せると思いますが。言いたいことはわかっていますよ。
どうせ、「そこは住環境が」とか「そのアドレスはちょっと」とか「自分の行動範囲内
じゃない」とか。

本当に興味がおありならお手持ちの資産価値が落ちないうちに売り抜けた方がよろしいかと。

>>630
＞マンションコミュニティを覗いているぐらいなら、土地も含め、いくらでも
＞自分の条件内で探せると思いますが。
自分は知らないから勝手に探せということでよろしいですね。

スレ違いになりつつあるのでこれにて失礼します。

>>623,>>626さん興味深いデータ有難うございます。
高津区、宮前区は、３０代４０代の働き盛りが多く、また、０～４才児の増加が
大きいのが特徴ですね。
特に高津区は、２０代前半が多く、一人暮らしの人が多いようにみえ、高齢化は他都市に
比べるとさほど進んでいないようですね。
全体的には、社会増加、自然増加も大きく、まだまだ街自体が若く活気がある印象を受けます。

青葉区は、働き盛りが多く、社会増加、自然増加とも上昇しているものの、高齢化の方もそれなり
に進んでいるようです。
全体的には、青葉区は、活気を残しつつ、今後高齢者も多い落ち着いた街になっていく印象
を受けます。

人口が急激に増えていく地域、ある程度成熟し安定した地域、それぞれの地域特性がわかります。
今回の駅乗降人員のデータ、それから東急のアライエ計画（家・街のリファービッシュ）は、
まさにデータを見ると納得できるものと思います。

なお一つ加えておきたいのは、今回の駅乗降人員のデータは、単年度のみで見た事からそのまま
沿線人口が減少していく印象も受けますが、現在将来の人口データ的には、今後とも横浜区間を
含めた沿線人口が全体的に増えていくのは間違いないと思います。

>>627
川崎自体のイメージが数十年前のイメージと変わってきた事もあると思います。
現在の若い人には、公害、浮浪者、大型トラックといったイメージは、もはやないですね。
川崎は生活と通勤のバランスに優れた街だと思いますよ。

>>629
私もあなたに同意。
東京アドレスなんて興味ありませんが、40/80の土地建物で1億円など絶対無理。
例えば、いま、目黒区緑が丘2丁目の土地が売りに出てるけど、１種60/150の30坪で1億2千万円です。
ここに家を建てたら余裕で1億5千万円を超えますね。

>632
横浜区間の沿線人口増って言いきるのは違和感ある。
単年度でも横浜区間の殆どの駅で乗降客数が約４～６％の大幅マイナスは他の私鉄ではない数値。
大規模新興住宅地ならではの数値だと思う。
横浜区間は高齢化・少子化による人口減が進行すると思われる。

http://www.tokyu.co.jp/railway/railway/west/gaiyou/joukou.html

開発初期住民ががリタイアしていくのは間違いないわけだし、
複々線化する訳でもないので沿線人口減少はむしろ環境面でプラスだと思う。
駅周辺のマンション住民ならば、通勤ラッシュが緩和するメリットがある。

川崎区間でも南武線よりは単身者が住むにも快適であろうし、都心にも近い。
田園都市線も都心回帰の流れには逆らえないのかもしれない。
しかし子供が巣立った戸建住人が駅前マンションに移り、
マンション住人が戸建へ移るという流れになるのが理想。
しかし現在の２３区顔負けの相場が下落しないと中古物件の流動性を
高めるのは難しいのかもしれません。

＊私鉄乗降人員数
http://www.odakyu.jp/company/about/jyokou.html
http://www.keio.co.jp/group/traffic/railroading/passengers/index.html
http://www.seibu-group.co.jp/railways/kouhou/joukou/img/ike2004-2008.p...

＊人口統計
http://www.city.yokohama.jp/me/stat/jinko/dotai/new/index-j.html
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/nenbetu/nb2010/tokeihyo.ht...

>>634
ブランド沿線、戸建てにこだわり続ければそうなりますね。

川崎市は、今後も上京した人や、東京周辺県の親から独立した人の、まだお金に余裕のない人達の受け皿になって若い人の割合は比較的高く維持すると思う。
そういう人達も年齢を重ねて家族を持つようになってくると価値観に変化が生じるので、分散していきます。もちろん、川崎市に愛着ができ、市内に残る人も多数いるでしょう。
分散の受け入れ先は、街に特色がある地域でしょう。東京都心ど真ん中マンション、お洒落な街、目黒世田谷あたりの雰囲気のいい住宅街、人情味豊かな下町、鎌倉や吉祥寺といった落ち着いた街、湘南の海沿いの住宅、港を臨んだ海風の吹く街、あるいは山林が多く残る緑豊かな地域、などなど。
いずれにしても他にはない独自色を持った町が注目されると思います。
中年、高年になってくると通勤の優先度は下がり、その街自体に満足できることに目が向くようになります。
20代のときのビジネス出張は、寝れれば便利な安ホテルでも良かったが、中年になってくると寝る時間しかなくてもストレスフリーなホテルに泊まりたくなる、感じかな。。ちょっと違うか。
とにかく価値観はひとそれぞれに変化していきます。
さぁ、あなたはどのようになっていきそうですか？

>>635さん

>>632さんは、田園都市沿線に居住する住民数を言っているのであって、
田園都市線の利用者数を言っているのではないと思いますよ。

ところで聞いた話ですが、青葉区は長寿日本一らしいですね。

>>636
東京アドレスって、単なるブランドでしょ！？
ブランド価値のない地域に住むのなら、別に東京に住まなくともいいんじゃないか！？
東京アドレスに関係なく、自分の気に入ったところに住めばね。
違う？？？
本質は、自分の気に入った場所が東京アドレスだった、でしょ！？
東京アドレスならどこでもいい、って 考え方はおかしいだろ！

俺は、東京アドレスってだけで喜んでるやつらの思考が理解できない。

ところで人口密度が日本で一番高いところはどこだと思いますか？

それは中野区なんです。

なんと約２万人/km²

でも杉並、練馬と接しているあたりは区画が整然とした静かな住宅地。
中央線もあるし美味しいレストランやお店も連ねています。
私立国立の名門校へのアクセスも良いです。
でも土地は駅徒歩圏でも坪１５０万円位でもけっこう出ています。
世田谷や杉並や吉祥寺でも同価格で売り物が目につきます。

東急電鉄のトチカラサロン
http://tochikara.com/top.html

建築条件無しというのは良い条件。東急としても良く決断したと思う。
４０坪程度の土地で３千万円台中心。
二子多摩川駅が徒歩圏の土地　４千万円前後（坪９０万円～）

でも登録受付中より先着順受付中の物件が多い
http://tochikara.com/sales.html

>>639
>ブランド価値のない地域に住むのなら、別に東京に住まなくともいいんじゃないか！？

言いたいことはすごいよくわかるんですけど、通勤しなくてはいけない身分の者にとっては
同じ金を出すなら、ブランドがなくても、庭付き一戸建てでなくても、都心へのアクセスに
基本的に優れる東京23区がよい、という選択もあります。都民ですし。
通勤のみならず、銀座、神楽坂、六本木、原宿、秋葉原、上野、お台場などなど
個性的でそれぞれの文化力をもった街へ気軽にアクセスできるという魅力もあります。

もちろん横浜市内の田園都市線沿線には東京23区内にはない良さがあることを承知の上での
話だと思います。

ただ、やはり東京都心には遠いし、時代の変化もあり、同じお金を出すのなら
「東急」「横浜」といったブランドはなくても、もっと都心に近いところに
居を選択する人が増えてきつつあるのではないか？　という話の流れだと思います。

>>642さん
＞同じ金を出すなら、ブランドがなくても、庭付き一戸建てでなくても、都心へのアクセスに
＞基本的に優れる東京23区がよい、という選択もあります。
田都がブランドかというのには疑問がありますが、その話は置いておいて、
アクセス優先か住環境優先かという選択肢には正解はないですよね。
私も数年前までは都内に住んでいたんですが、こちらに引っ越したのは住環境を優先させたからです。
そういう意味では>>637さんの
＞中年になってくると寝る時間しかなくてもストレスフリーなホテルに泊まりたくなる、感じかな。
という想いがよくわかります。
自分はそれが正解だったと思っていますけれど、万人に通ずるものではないことはもちろんわかっています。

>>639
>ブランド価値のない地域に住むのなら、別に東京に住まなくともいいんじゃないか！？

ブランドって何でしょうか？
大昔に流行ったワンポイントのポロシャツの様に誰もが分かりやすく憧れたものでしょうか？
車だってマークⅡやBMWの３が流行った時期にはブランドですね。
たまプラの街にもワンポイントやマークⅡがあふれかえった時代もあったでしょう。
丁度、分譲開始の時代とも重なりますね。

郊外の庭付き一戸建てや横浜へのアクセスを含め田都の価値は今でも十分あると思いますが
誰もが憧れるかというと違うと思います。

でも今の時代は特にブランドや価値って分かりにくいものだと思います。
趣味や嗜好が人それぞれですからね。

都心通勤者が横浜区間でマンションを選択するのは、どこに価値を見出されているのでしょうか？

横浜へのアクセスを理由に田都を選ぶ人って結構いるんですかね？
田都はやはり田都で横浜中心部を抜きにしたイメージだなあ。
あざみ野を選ぶ人は、横浜をけっこう意識しているかもしれませんが。

東京の繁華街を差し置いて、なにがなんでも横浜が好きという人は別とすれば
湘南新宿ラインや副都心線沿線（東横線、みなとみらい線直通予定）も乗り換え無しで
横浜に速くアクセスできます。もっともこれもわりと最近の話ですが。

>>643
>私も数年前までは都内に住んでいたんですが、こちらに引っ越したのは住環境を優先させたからです。
本当はコストの問題があり、出せる範囲で選んだら田園都市線の神奈川部だったという事では
ありませんか？

駅周辺の新興住宅地は環境がいいですが、そこから出てしまうと田園地帯で住民の格差が
激しいし、坂道や山林など障害となるものが多い。
世田谷や目黒だと駅から離れても邸宅外が続き、坂もほとんどない。
環境優先ならこちらの方が優れていると思いますが。

>>647
＞本当はコストの問題があり、出せる範囲で選んだら田園都市線の神奈川部だったという事では
＞ありませんか？
コストは当然ですね。
予算が無尽蔵にあるわけではありません。
売却益で土地を買って、建物を作るのですから。
何１０億もの金額で売れたのなら、目黒の青葉台にでも引っ越したんですが。

>647
格差なら23区内の方が大きいんじゃない。

23区北西部のある町でも
スーパーも同じ駅前で高級スーパー（ガーデン、クイーンズ）
普通のスーパー（西友、東急ストア）激安スーパー（OK、アコレ、つるかめ、丸正）

OKでも一番多く停まっている車がBMW5シリーズだったりする。
マンションの駐車場でもAMGがズラリ並んでいる横にフィットがずらりとか。。
一貫50円の寿司屋の近くで、寂れた店構えだけど大間のマグロしか出さない店とか。。

まぁ、格差というか雑多な人と街や店を楽しめるのが東京だと思うよ。
田園都市線の横浜区間は均質さ故のクリーンさが魅力だと思う。
でも647が言うように開発区を外れると田舎の風景があったり、
246沿いのファミレスで金髪に染めた一家が食事していたりするのも田園都市生活。