二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 26

リボンStとやらが出来るまでは
完全に川向こう（武蔵小杉）に軍配が上がるな。
悔しいけど現実。

俺も武蔵小杉ＮＥＣ行ってるけど、新駅できてから確かに開発地域雰囲気が変わったもんなー。
駅の威力ってやっぱすごいと思ったよ。

地元に住んでるからイヤでも目に入るが、夜の灯はプラウドの半分くらい。灯が点いていないお宅がセントラルやウエストにいつでも多い。イーストの上層に今日初めて一戸。

＞473　いや、どう見てももっとたくさん付いてるんだけど。

ちなみに、みんなの大好きな小杉パークも大して変わらんです。はい。

私も近所ですが、ウエストとセントラルは下手すりゃプラウドより多いと思うぞ？
イーストやレジデンスはこれからでしょう。
案外売れてたって印象だけどね。

小杉 小杉 と言ってるのは
販売開始してから ３年半経った のにまだ売れ残ってるパーク
の事なの？

売れ残りのパークシティ武蔵小杉。何故かこのスレで売り込みに必死なんだよ。ニコタマに勝ったんなら、いつまでもこんなとこにへばり付かないで麻布十番とか大崎、五反田あたりに行きゃいいのに。でも絶対行かないんだよなW豊洲くらいなら勝てるかもよ？

>>466さん
ありがとうございます。
幅がありますか、総会で不満言う層が
いそうな感じですね。

幅があるため議決権は重み付けもあるようです。

また今日もテレビで多摩川河川敷の騒ぎを話題にしてたけど、
もうここでは関心無くなったか・・

爆音泥酔焼肉どもはそのうちホームレスだから。
放っておけばよろしい。

あそこの橋の下でBBQなんて恥ずかしくて言えない。
普通、もっと上流に行くでしょ。

住まいサーフィンで、専門家にダメダシされているのは、ここのことでしょうか？
ご終章さまです？

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=50&o...

専門家の　のコメントですね。
下記の通りですが、どこのことでしょうね？
いずれ８月５日の朝日新聞に出たら分かります。

記
先日,不動産関係の「 新聞折込チラシ 」を見てびっくり致しました。

その,びっくりした理由は大型物件で５月と７月に購入者に引渡しを終了したマンションが,もう既に不動産屋２社の「 チラシ 」に３住戸が未入居で売りに出ていたのです。

その不動産屋２社の「 チラシ 」に載っていた住戸は,５月と７月に購入者に引渡しが終了したマンションの住戸価格が５０００万円強１戸,８０００万円弱１戸と２億円強１戸でした。

この価格は販売時の価格とほぼ同じか,約５％位下げた価格でした。

このマンションは総戸数１０００戸強の大型物件で,未だに完売しておらず,関係者の話に依りますとかなりの数の住戸が売れ残っているそうです。

それを裏付けるが如く,夜そのマンションの前に行きますと,５月に購入者に引き渡した棟の住戸の灯りがほとんど見えません。

このマンションは再開発物件で約１９７５年頃より着手していた物件だそうです。
再開発事業が全て完成するととても便利でステータスの有る立地のマンションです。

再開発組合の地権者の半数以上の方は入居されたそうです。

それにしても,未だに○期○次販売で売っている物件が,もう地元の不動産屋２社が「 新聞折込チラシ 」に載せて未入居住戸を仲介しているのには驚いてしまいました。

今回,転売の仲介を依頼された未入居住戸の既購入者の方々に申し上げたいのはマンションは一世一代の高価な買い物ですので,購入前にもっと良く検討をし,プロの人に相談してから契約すればこの様な事は起きなかったのではないかと思います。

この物件,かなり前にモデルルームがオープンした時に直ぐ,友人の建築家と販売事務所に行き,模型やモデルルームを見学致しました。

その時に建築的な分析をした私の見解は,模型を見た時より完成後,実際に住戸に入りますと,隣棟間隔がとても狭く同じ物件の他の棟の住戸からこちらの棟の住戸がまる見えだと危惧しておりました。

見学後,友人の建築家が『 配棟計画が「 イマイチ 」で隣棟間隔が狭く,価格も割高だから販売するのは大変苦労するな。』と私が感じていた事と同じ事を言っていたのを未だに忘れられません。

もう,既に「 新聞折込チラシ 」に転売物件として出ていますと,事業主は売れ残っている住戸の今後の売り方や価格を見直さなければ販売はかなり苦戦を強いられると懸念致します。

最近,多くのデベが販売事務所へ顧客に来てもらう為に,色々高価なお土産を用意して「 客寄せ 」をしていますが,この物件ではそれと同じ様な事をしてもあまり効果は無いと思われます。

過去にあるデベに聞きましたが「 高額マンション 」克つ「 高級マンション 」混在物件はそれなりの売り方が有るそうです。

この物件を購入されようとしている方,もう完成していますので,契約をする前に購入予定住戸に入って全ての部屋の窓からの眺望を確認する事をお奨め致します。

PS：「朝日新聞」８月５日(木)朝刊に私が書いたマンションに関する記事が掲載されますので,御覧戴ければ幸いです。





このコラムに関するご意見・ご感想はこちらの［ 問い合わせフォーム ］をご利用下さい。

◆櫻井幸雄が見た狙い目物件　『ライオンズ茅ヶ崎ザ・アイランズ』

>483

え、まじ？

と思って探してみたけど2件しか見つからなかった。

http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CV6107018/

http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CV6107019/

セントラルの15階も出てたと思うのだけれど、
売れちゃったのかな？

他に知ってる方いましたら、教えてください。

ライズのことじゃないと思います。

>>484
こんなこと書いて･･･
業界で生きていく気はないんだね

ライズのことはさすがに書けないでしょ。
書いた時点で干されるよ。

櫻井氏はライズの宣伝担当の方だったのでは？
セミナーや専門家としてインタビューを受ける対談記事などがありませんでした？

それに５月入居した棟は目一杯明かりついていてライズとは一致しない記載があり微妙。
あの櫻井氏がライズについて書いたならら訴えられて勝ち目ないですよ。

櫻井じゃないだろ

川向こうのパクさんが動き出したようですね。

売出し物件は地権者の持ち物でしょ。
複数戸を割り当てられた地権者も多そうだしね。

ライズのことじゃないですよ、川向こうのネガの作り話ですよ。

結局、川向こうのヒガミ・・・

本当は住みたかった、世田谷に。

って、所かな。

ずいぶん川崎を意識してるやつがたくさんいるんだな。

>494

よかったじゃん、憧れの世田谷に住めて。おめでとう！

ここの換気システム、全熱交換機だと期待していたのですが、ただの24時間換気だったので悲しすぎ。さてはコストをケチったな？

>497
三菱電機のロスナイ（全熱交換式）が付いていますよ。

東京機械製作所地区に５７階のタワマン・・・まさにタワマン銀座・・・いいのかな、こんな乱立して・・・

最近引渡しで2棟以上あって2億超の高額な部屋があるって、ここしかないんだが。

再開発事業に１９７５年頃着手したのはここだけ

ここじゃなくって武蔵小杉のことだと思いますよ。

ネガが必死にいろいろなこと騒いでる、ついに記事まででっち上げ。

>>502
武蔵小杉に2億超の物件は無い上に、5月・7月が初引渡しの大規模タワーも無い。

9000万円台ねえ、、、

http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CV6107019/

なるほど、一見すると間取り図が長谷工物件に見えますね〜(典型的な田の字型)
でもそこはニコタマの高級マンションです。分かる人には分かるラグジュアリー・・・さすがのプレミアム価格・・・

二子玉川の再開発は1975年には基本構想すらなかったはずだが。
検討着手が1982年からです。

1982年じゃ
日本がバブル時代に向かってまっしぐらの頃ですね。

先月連休明けから再開発組合に電話確認してるのが、よく聞こえちゃったんだけど、すべての地権者持ち分に瑕疵担保がないのがバレて問題になってる。だから、それが売りにでるはずないんだけど。契約書の保険番号確認したほうがいい。

なんだかここはもはや終わってますね、悲惨という烙印が押されてしまったみたい。
最近は「あーライズね、ちょっとね」って反応。

ライズ買えないで負け惜しみばかりですね。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=50&o...
これが本当にライズの記事なら、ひどいですね。

>511
もう、買えない…
とかの次元じゃないなここは。
こんなに叩かれ続けたら購入意欲も失せるよ。

折込チラシに載る中古価格は、実際には更に値引きした価格で売れるのが普通です。
販売時の５％引きで売りに出た中古は、更に値引きした上に仲介手数料を引かれるなら、
手付金１割放棄で解約したほうがマシだったのでは…

４年後、シネコンなどⅡ街区が整備され、既存の駅前商業施設とともに、エリアの生活環境や利便性に対する評価がどう変わるのか…ただ、手狭な2ＬＤＫが多いだけに、中古物件として訴求力に乏しい感じがする

買う人いないな。

私がネット上で見かけたライズ売り物件は、

セントラル15階南65.49㎡　6980万円
ウエスト11階西70.74㎡　7980万円
ウエスト17階北43.62㎡　3980万円
フォレスト6階81.30㎡　9290万円

でしたが上ふたつは既に成約済なのか情報が消えています。

ウエスト北以外は非分譲住戸だから価格がわかりませんが、
分譲価格と同等か、もしくは割高な気がするのですが。

75年頃にもう構想はありました。今のⅡ街区がマンションでⅢ街区が公園でしたよ。

75年といえば、まだ新玉川線の開通前ですね。
まだ二子玉川園は営業していました。
当時、そんな話は聞かなかったなぁ。

昭和58年3月となってます。1983年ですね。
http://www.nikotama-kun.jp/0s2.htm

予想外に電気も煌々と点いてますし。
近所に住んでるものとしては明るすぎ。

どうしてもライズの人気を落としたい人がいるようだね。

ホントに。
イーストも入居が進めば単なるやっかみだったとわかりますよ。

>>521
そもそもここのマンションって落とす人気があるの？
評判は地に落ちてると思うが。

あれから掲示板で頑張るネガさんがいるんですよ。

83年は基本構想の策定発表があった年。件の表現は「着手」とあるから明らかにもっと前から始まっていた70年代。

夜の明かりが事実なんじゃない？
ここのネガをまじめに受ける人なんてきっといないんですよ。
暇つぶしにもならないワンパなのが多いんだもの。悪いけど。

残念ですが、基本構想の検討体制は82年に出来ました。
一年かけて検討し、基本構想を発表したので着手は70年代ではありません。

一億八千万の中古の売りもなければ、５月引き渡し分の明かりが少ないという記述も当てはまりません。

>523

想定内のネガじゃ芸がないな。

「約１９７５年頃より着手していた・・・」

「約」がついているので、記憶が不確かなのでしょう。

下記のページ「街作りの経緯」によると、
http://www.futakotamagawa-rise.com/present01.html

昭和５７年、「二子玉川東地区で「再開発を考える会」発足」とありますので、
昭和５７年と１９７５年を勘違いしたのではないでしょうか。

どうみてもライズが売れるのを妨害したい業者などではなく、個人の鬱憤ばらし。
他デベなら竣工したら新築マンション競争の興味はなくなって潮が引くように鎮静化する。

細々だが執着しているのはただの通りすがりのネガではないってことだ。
もしかしたらライズを契約していたのにやめてしまい、悔しくてしょうがないのかも。
ついでに川添いの地所物件も買えずに終わったんでしょう。
再開発が進むごとに悔しい思いをすると思いますが、二子玉川に縁が無かったんですよ。

オススメは武蔵小杉です。
まだまだ大規模物件が出てきますから。

信頼できる評論家が記事を出すのにうっかり和歴で数字を逆に読んだ？約75年は82年だ？

そりゃ苦し過ぎるな。

そんな不確かな情報垂れ流すようなら評論家として尚更信用も出来ないだろうが。

碓井の本もいくつか読んだがタワーマンション自体批判的だからどこだとしてもあまり評価していないよ。
ただ再開発は誰でも安心出来る好材料に上げているな。

>>530
武蔵小杉オススメは同意だけど、ここは同業者からもこんな記事を書かれる時点で終わってると思うが。

>530 二子玉川に緑がなかったんじゃなく、
二子玉川には緑ﾐﾄﾞﾘが無くなった
が正解。

>>528
ここまだ売ってるの（笑）

以前からずっと玉川に住んでいます。今月ライズに引越し予定です。>527>529>は当時を知らずに年表を見て書いているとしか思えません。唐突に82-83年に基本構想がでてきたわけではないです。新玉川線以前から話があったから、それが基本構想になったんです。街造りの構想が短期間で出てくるものではないです。70年くらいからそういう意向は東急からありましたから75年頃というのはあながち誤ってません。２街区集合住宅３街区公園という話もあった。

小杉だって、平成20年竣工なのにまだ売ってるじゃん(笑)

小杉と似た者同士だね（笑）

川を挟んでいがみ合うってのは、大昔から全国で見られる現象だからね

>533
つまらんぞ。

古い住民ですが、そこまでこの計画は遡らないはずですよ。
碓井氏が住民すら知らない当時を知って書いているということでしょうか？
考えづらいですね。

ライズ住民さんのようですが、反対活動をされていた地権者さんですかね。

5月7月に引渡しがあって、1000戸以上の大規模再開発で、各棟の間が思いのほか接近している所なんて、一ヶ所しか無いんじゃないの？

ということは、再開発が全て完成するととても便利でステータスのある立地のマンションとプロが太鼓判を押してるんだ。

新築未入居の中古情報は地権者が未入居で売ってるんだからプロに相談する必要はないな。
多少下げても儲かる金額で取得しているはずだから売り主には心配無用だろうね。
既に掲載が無くなっているのは条件が良い部屋ってことか。
安く交渉出来るかも？

さっき夕方のテレビニュースで多摩川のバーベキュー問題を取り上げていたけど、惨状だ。ゴミの量は尋常じゃない。エスカレートする一方…二子玉川の対岸とはいえ、住環境・景観のイメージダウンは免れないなあＷ

今日の朝日新聞に碓井民朗さんのマンションに関する情報一面に載ってますね、この人の顔写まで乗ってます。
それがライズと誰が見ても想像させる記事を堂々と書き、酷評してるとはいい度胸してます。

不動産の一流専門家がこれだけ酷評してる物件はもう売れないでしょうね。

ようするにそれだけ確信を持って、有名評論家から酷評される物件だということでしょ。
もうこのマンションはおしまいだね。契約者からの評判も散々だし。

いやー、これだけ一流専門家から酷評される物件もまずないでしょうね。
完全に悲惨マンション代名詞になりましたね。

自演？　ダラダラ、書き込んでますね

>549

分かってるくせに･･･
あなたも人が悪いなぁ。

物件そのものは一流不動産鑑定士の碓井さんから酷評されるし、内部では住民と地権者が罵り合ってるはこの物件は最悪だなー。

入居が進んでるんだから、そろそろ物言いはいいんじゃないの？
まだ、飽き足りないのかね
ワンパターンの書き込み。。。同じ引きこもりさんかい？

そうそう、入居進んでるんだから、いつまでもだらだら売らず、さっさと売り切れ！

（笑）

ホント、ドンキがオープンしてたんだ

碓井さんバンザーイ

入居しても売れ残りばかりのスカスカのマンションじゃいずれ幽霊屋敷みたいになるよ。
多摩ニュータウンみたいな空き家状態になるのかなー。
リボンも２区が遅れてあと十年ぐらいだな。

早くも未入居中古を売りに出してるところは懸命だな。
いずれこの物件大幅値下げがされるからその前に多少の損切りで売り抜けようということだろうな。
それでも買値の１５％ぐらいは損するだろうな。
この物件の本当の実力はたぶん今の価格の３割引ぐらいじゃないかなー。

悲惨なマンションと騒ぐ悲惨な人がいる

正確には未だ売り出してない住居も入れると２７３戸ほど残ってるそうです。

薄井さんの記事の中にある物件は、実はかなり売れ残りが有り、このままの値段では売り切れないと書かれていますね。終わった。悲惨だ。

碓井って一流なの？　そもそも誰？
そんなやつ、ぜんぜん知らなんぞ。

世間一般の関心は、ウスイです

>555
碓井教の信者は、ぜひとも碓井にお礼メールやファンメールを。
尻尾振って喜ぶだろうからね。

最近,多くのデベが販売事務所へ顧客に来てもらう為に,色々高価なお土産を用意して「 客寄せ 」をしていますが,この物件ではそれと同じ様な事をしてもあまり効果は無いと思われます。

◆櫻井幸雄が見た狙い目物件　『ライオンズ茅ヶ崎ザ・アイランズ』

茅ヶ崎アイランズは商品券20万円付けてますね。

ライズも購入者に坪当たり１００万の商品券つけたらなんとか売れるんだが。

碓井って８月５日の朝日新聞に顔写真も載ってるよ。
この業界の有名な人だから、この人の評価は物件の値段左右します。

８月５日の朝日のセンター見開きを見たが、あれは東京本社版の広告企画。なので碓井氏の記事も編集記事ではなく、広告原稿。朝日の広告局が企画したのか、広告代理店からの持込企画かわからないが、一ついえるのは、碓井氏の広告記事の下の、マンションデベの広告枠に「東急」がいたのも事実。

東急はきっと、碓井氏のＷＥＢ記事のいきさつから、朝日なり広告代理店なりにクレームをいれるのであろうが、他の大手デベが碓井氏の起用を善しとしていたら、東急の立場だと、二度と企画広告に参加しないか、ガマンするかのどちらかだと思う。

この人、東急設計コンサルタントにもいたらしいけど、東急時代に何かあったか、東急のやりかたに何かを感じたかのどちらかだね。

いずれにしても、日経ビジネスのサイトにも記事を書いているし（しかも売主の品格も購入の判断にしろって言っている・・・）、ダイヤモンド社からもマンション購入の本を出している。

どこの馬の骨的なコメントもあるが、客観的に見たら「識者」の部類に入ると思う。

http://business.nikkeibp.co.jp/as/mansion2007/dignity_1.html

http://book.diamond.co.jp/cgi-bin/d3olp114cg?isbn=978-4-478-68030-8


疑うとしたら、碓井氏の裏に大手デベがいて東急潰しに加担をしているかも知れないが・・・・。


いずれにしても、日経ビジネスのサイトの記事も、明らかにライズが高級マンションに当てはまらない記事だよね。

碓井氏は東急系の設計部長してた人ですよ。職人気質から後輩に愛の鞭で厳しくなんじゃ。。

あれだけ酷評されたら、東急も黙ってないだろう。
碓井氏もこの業界で生きていく以上相当な覚悟があるのだろう。
今後が見ものだな。

まあ、徳大寺さんが「間違いだらけの車選び」でトヨタに噛み付くこともある。

マンションで、三井、三菱を敵に回したくないが、東急程度なら問題ないんじゃないか？
所詮三流デベだし。