川崎駅西口最後のタワーマンションbyオリックス不動産他

299さん
ブランドや行政区で不動産の価値が決まる時代はもう終焉を迎えつつあります。
『実利』が消費者の最優先課題です。
『実利』とは大きくいうと、①交通利便性と②商業利便性　です。
具体的には、日常生活の目的地（通勤先・通学先・買い物先）へのアクセス、新幹線駅・空港などへの
アクセス、最寄駅近辺の商業施設充実度　などです。
「アドレスが『東京都』だから高くても買う」なんていう不動産業者にとってのカモはもうあまりいません。
逆に交通利便性と商業利便性に優れているにもかかわらず、安価であった場所の価格は上昇しています。
蒲田駅徒歩5分が500なら、川崎駅徒歩5分は700でしょう。

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それはない。
新築の大崎ウエストシティタワーズが坪340～400万で出ていることを考えると、
一番高い部屋でも300越えるかどうかでしょう。
400万だったらさすがに都内に行きますよ。
鶴見みたいに地域唯一の一番物件だと限られた地元需要だけで捌けるかもしれませんが
川崎西口は4つ目の大型物件なのでそれも期待薄。
やはりクレッセント、ブリリア、ラゾーナの中古相場を大きく上回る
値付けにはならないと思いますよ。
それでもクレッセントより高くなるとは思いますが。。。

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過去を振り返ると、200万台前半は正しいが、
今の相場は、武蔵小杉の少し上、坪300万までが適正と思う。
鶴見は坪300万で売れた実績があるわけでもないし、
坪350万をこえると、五反田・大崎・港区湾岸も選べる。
売りたいデベにつきあう必要はない。
築浅中古を適正値段で買うのも選択の一つ。

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スレ主さんによると「2009年春より着工され、2011年秋に竣工」
着工が遅れたので竣工は2012年以降
そのころの市況をどう読むか・・・
う～ん、坪単価の予想は難しいな。

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新しい計画看板によると竣工は2011年3月28日となってました。
全工期間が１８～１９ヵ月のタワーマンションというのは
あまり耳にしたことないのですが大丈夫なんでしょうか？
工期からするとここは免震でも制震でもなく耐震？
ラゾーナレジデンスのような低価マンション路線になりそうですね。

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川崎と比較される街って、横浜・武蔵小杉・品川辺りなのかな。

少なくとも昔の川崎とは比べようが無いぐらい発展したと
思うけど、坪400とかはまだまだ厳しいのかも。
ただ、タワーは鶴見の例を見ればわかる通り、
街並みよりも利便性の方が重視されるような気もするが＞坪単価

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ようやくイメージでたんですね。
川崎BIOタワーですか。。。

http://www.style-complex.com/work/work_029.html

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>>305

タワーで耐震って。
考えただけでも怖いです。
いったいどれだけの揺れが。。。

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見た目はなかなかいいでは無いですか。(ただ自分は買いませんが・・・)
>305さん
私は、耐震の方がむしろ安心ですね。(今の技術では)
最近のタワーは、経費節減の為に、躯体を弱く(細く)して節約し、その代わりに免振等を使って、揺れを抑えて
建物を守ろうとするやり方が殆んどです。換言すれば、免振や制振が無ければある意味弱すぎる。
他掲示板で一時話題になってた長周期振動などでは、免振などの効果が無く(むしろ共振する)、強度に不安が
残ると言うものです。

確かに、思いっきり揺らせて耐え忍ぶ耐震だけの建物は、内装がぐちゃぐちゃになるので大変ですが、しかし、
建物そのものがしっかり残れば私は良いと考えています。
ただ、個人それぞれの好みですので、ご自身で判断されるのが良いかと思いますが、タワーの免振・制振は過信
すべからずが私見です。

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失礼、305さんではなく、308さんでした。訂正。

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>思いっきり揺らせて耐え忍ぶ耐震だけの建物

しっかり残った建物の中でぐちゃぐちゃになった内装などに押し潰されるの？
まあ、確かに個人それぞれの好みなんだが。。。

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どうも誤解してる人が多いようですね。高層の耐震構造は、低層のようにガッシリ作ってる訳ではありません。「柳のようにしなやかに」とよく例えられるように、わざと緩く作ってあります。だから上階は激しく搖れますよ(9/1のNHKスペシャル見た人多いはず。あのシミュレーションは、高層に置ける一般的な耐震構造物件をモデルにしています)
もちろん(長周期も含めて)構造の他に地盤の良し悪しも影響して来ます。京都大学の研究室のシミュレーションでは、名古屋地区が一番軟弱となっていました。続いて大阪。関東は場所によりけりですが、思ったより良い感じでした。。

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>だから上階は激しく搖れますよ

やっぱ、内装がぐちゃぐちゃ、中にいる人はペタンコなんだ。

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NHKの報道を誤解したり、芯から理解している方は少ないでしょう。

耐震は、しっかり揺らして躯体を守り、内装は多少犠牲にし我慢。
免震は、揺らさない様にし、内装も守るが、長周期などでは効果が少なく、躯体そのものにも
被害が出る可能性が残される。制振は時と場合により、いずれかに。
で、以下は選択ですが、普段の地震でも、長周期でも躯体守りを優先し内装を犠牲にするか、
普段の直下型では被害が少なく、(まだまだ先とされる)長周期地震では内装だけでなく躯体も
被害が想定される免振構造を選ぶかですね。

ご指摘の様に、ただ、これは、建物だけの事情で、地盤を考慮すると相乗・相殺効果もあるので、
一概に言えませんが、後は、自分でベストな選択をすることですね。

理想的には、耐震並みの躯体構造で、その建物に、さらに免振と制振を付けるというのが理想
ですが、残念ながら、まだタワーを十分支える免振や制振が無く、躯体をやわにせざるを得ない
のが現状ですね。それに、可能になったとしても、そうするとコストが相当跳ね上がってしまい、
価格が大変に。

追伸、ただ、30階程度の建物なら、しかもRCやSRC構造ならいずれにしても心配は少ないと思いますけどね。
(問題は、80年代かそれ以前に立った新宿などの150mを超える鉄骨製のビルが最も心配)

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追伸のところを先に言えつうの。
余計な心配させやがって。

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>>307
アップ有難うございます。
当初計画ではガラスウォールが多い印象でしたが、
どちらかというとクレッセントよりはラゾーナレジデンスに近い外観ですね。

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あ＾＾

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ラゾーナに車で行った帰りに通りすぎましたが、工事が始まったようですね。
詳細わかる方いましたら、情報お願いします。

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ヨコハマ オールパークスが大人気だそうな。
あの立地で人気があるのなら、同じく川崎駅の西でも駅近のここは坪単価高いべな～

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　地震時の建築物は、地震波の卓越周期と建築物の固有周期が近接する場合に共振現象により激しく揺れます。従ってこの２つの周期が十分離れていることが重要です。ここで周期とは波が行って戻ってくる揺れの一往復にかかる時間です。地震波の卓越周期とはその地震波に混ざっている長短様々な周期の波のうち、最も強い成分の波の周期をいいます。また、建築物の固有周期とは建築物が揺れるときの揺れの一往復にかかる時間です。30数階、高さ100m超程度の鉄筋コンクリート構造耐震マンションの固有周期は２秒程度です。
　さて、川崎地区で気をつけるべき地震は（１）東海地震（２）首都直下地震の２つです。それぞれの30年間に起こる可能性は87％と70％といわれています。東海地震は関東においては長周期時震動を起こす地震で、その卓越周期は京浜地区で７秒程度と言われています。従ってこの地震は本マンションにおいてはクリティカルではなく大きな心配は不要です。一方、首都圏直下地震は当該マンションの周期近傍の成分が強く含まれていると思われます。しかしその地震動の強さレベルは、設計で想定しているレベルであると推測します。
　上記の理由は、首都圏直下地震といっても、川崎直下では起きないと推定されているからです。（川崎直下は1923年関東地震を引き起こした断層が存在するが、この断層は今後100年程度は活動しない。いわゆる首都圏直下地震は関東地震を引き起こす断層周辺で起きるといわれています。この地震はおよそ100年後の次期関東地震の前兆地震とされ、具体的には東京湾直下地震、東京多摩直下地震などが想定されています。）またその規模はマグニチュード７程度でそれほど大きくなく、震源からの距離と地震規模を考えると川崎での地震動レベルは本マンションの構造設計の想定内に入っている可能性が高いと推定します。購入検討の方は営業を通じ構造設計者に確認すれば教えてくれると思います。
　しかしここで、是非知っていただきたいのは、構造設計者が「安全性」を確保していると言うとき、それは建物の倒壊を防ぎ人命を守るということを言っているにすぎないということです。多くのユーザーが強く望んでいる、地震後も小規模な補修をすれば、住み続けられるられる「再使用可能性」、「修復性」、「財産保全性」であると思われますが、それを保証してはいません。その理由は建築基準法令で要求されていないからです。（ご自分が検討されているマンションの設計内容は、日本建築センターのホームページ性能評価シートに概要が記されています。大地震時の柱の傾きが1/100程度と基準ギリギリであれば「安全性」の確保に留まっている設計といえます。ただし、最近日本建築センター以外の機関で技術評価を受けている場合があります。）
　現状「再使用可能性」、「修復性」、「財産保全性」を可能にするもっとも有力な耐震技術は免震構造であるとされてきたのですが、この免震構造に対しても近年研究が進みその実態が明らかになりつつある「長周期地震動による被害」が立ちはだかってきています。この場合上記の（２）東海地震が要注意となります。30数階程度の超高層鉄筋コンクリート造免震マンションの固有周期は５〜６秒程度で、京浜地区の長周期地震動の卓越周期７秒に近く、設計時の想定をはずれていないか、マンションの構造設計者に十分確認すべきでしょう。（長周期地震動の強さマップなどの資料は、地震調査研究推進本部のホームページにありますので関心のあるかたはごらんください。）
　阪神大震災で亡くなられたかたの中に、室内の家具の転倒により圧死された方が多くおられたことが判っています。超高層マンションの高層階部は、早い速度で揺れますので家具の転倒が懸念されます。家具は寝室には置かないなどの配置の配慮や家具の固定が重要です。これは免震、制振、耐震のどの構造でも必要でしょう。（超高層建築物の室内の揺れを再現した実験映像が、e-defenceのホームページにありますのでごらんください。）
　最後に、被災直後は、電気、水道、ガスが止まりますのでその備えも欠かせません。高層階住戸の場合は階段での上下階移動になりますから備蓄は多めにする必要があります。
　

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>30数階程度の超高層鉄筋コンクリート造免震マンションの固有周期は５〜６秒程度
>京浜地区の長周期地震動の卓越周期７秒

となりのＣＫＴやばいんじゃ（汗）

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問題はそれだけではありませんよ。。ラゾーナやブリリアのタワーも問題か。。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20090903/178705/
この中の層間変形角にどの程度余裕があるかが、かなり重要なようです。。

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今日、三井のリハウスに行ったら、坪３００とか言ってました。
本当かなぁ？

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>>324
坪300ならかなり安い方でしょうね
坪400という噂もあったほどですし

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　No323さんが指摘されているように、建築基準法が要求する最低の耐震性能に対し、購入検討されているマンションの強度の余裕がどのくらいあるかは重要です。最近を含め過去の超高層マンションの設計を調べるとほとんどの建物がギリギリの設計をしているのが実状です。これは制振構造の超高層マンションであっても同様です。制振構造の特性を使って柱や梁といった構造体を細くし経済設計を行っているためです。尚、超高層マンションで強度に余裕を確保し耐震性能を高めた建物の例に衆議院の議員宿舎がありますが非常にまれな例です。
　建築基準法による建物の強度余裕度が低くても、その敷地で実際に起こる地震動が建築基準法が規定する地震動より弱いならば相対的に建物の耐震余裕度は高いということになります。ほとんどの超高層マンションは、その敷地で実際に起こる地震動を予測作成していないのでこのようなことが起こり得ます。超高層マンションを設計する大手ゼネコンや設計事務所は、特定の断層で生ずる想定地震波を作成する技術・能力を持っていますので、購入折衝時に営業担当を通じて想定地震波で建物を構造計算してもらうよう依頼するのが良いのではないでしょうか。
　その際、建物がどういう状態になるかを必ずご確認ください。（１）「安全性」確保にとどまるのか、（２）「再使用可能性」「修復性」「財産保全性」が確保されているのか、大事なポイントです。建築構造設計界では姉歯問題以来、非常にコンプライアンスに敏感なので、大手業者であれば誤った回答はしないはずです。
　尚、一戸建て住宅や10数階建てまでの中高層マンションでは、多くの物件が耐震余裕度を持たせる設計例が増えてきています。鉄筋コンクリート造では建築基準法が要求する強度の２５％程度までの強度割増しが限界といわれています。しかし、２５％の割増しは実被害を相当程度低減すると思われ「再使用可能性」「修復性」「財産保全性」の確保の可能性が高まると思われます。
　免震超高層マンションについては、長周期地震動（川崎であれば東海地震による）がクリティカルになりますが、（１）固有周期の５〜６秒における速度応答スペクトル（地震動の強さの指標の一種）を設計でどのくらいのレベルで想定しているか、（２）東海地震時の５〜６秒の速度応答スペクトルがどのくらいのレベルか、（１）と（２）の大小関係で、設計で想定しているより大きく揺れるか否かがわかります。超高層免震構造マンションに想定を大きく超える強い長周期地震動が作用した場合、免震層の変形限界でヨウ壁という地下構造物に建物が衝突し強い衝撃力が発生します。この時点で免震構造が耐震構造になります。従って地震終了後に「再使用可能性」「修復性」「財産保全性」が確保されているか確認することが重要です。超高層免震マンションの購入を検討されているならばその点を営業担当を通じて構造設計者に確認されることをお奨めします。
　長周期地震動に関しては、現在法規制がなく地震被害があったとしても、売主、構造設計者の責任は問えないと思われます。近い将来建築基準法関連告示が改正され長周期地震動に関する安全性の検証が義務づけられるといわれています。法改正以降の物件を購入されるのが無難と思われます。
　尚、長周期地震が起きている間、超高層免震マンションは数分にわたって揺れ続けます。地震時の数分間の揺れは非常に長い時間と感じられます。ちなみに神戸の地震が５〜１０秒程度の時間ですから、上層階ではかなりの恐怖を感じると思われます。しかし長時間揺れるという、予備知識があれば恐怖感も多少緩和されると思われます。
　
　

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このマンションは、住居だけですか？
一階や二階に、おいしい食べ物屋が入るとうれしいなー

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シングル ＤＩＮＫＳ向け間取りは発売されるかご存知の方いますか？

広めの間取りがメインかな～

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ペントハウスなどの億ションは減らしてくるんじゃないかな。。
この手のタワーはファミリー物件と違うから、かなりの数の1LDK、2LDKがあるはず。その方が見かけ上、値段下がるし。。

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ここ早くできてほしいですね。
かなり、いい値段ででるそうですね。
待ちどしいです。
川崎駅西口ナンバーワンの物件になるのは間違いないようです。
工事もドンドン進んでますね。
私は絶対買いたいと思います。

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>川崎駅西口ナンバーワンの物件

ほかにもオレのとここそって言ってる奴がいるんだけど？
相談してひとつにして下さいね。

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西口ナンバーワン？？？
価格はそうなるかな？

外観は無難すぎてイマイチですね。
どうしてガラスウォールのデザインやめちゃったんだろ。

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現地はどんどん工事が進んでますね。
モデルルームはまだですかね。

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川崎に住んでいるものですが、知り合いの不動産屋さんに聞いたところ、来春には販売するみたいですよ。
価格が安ければすぐに売れそうな感じですね。。。

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ここの土地って、ミニバブル最盛期に最高値で地上げしたんじゃ。。。オリックス別動隊の地上げ屋も潰れたし。。。

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坪200万円前半みたいですね。

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えええ！どこ情報ですか？？

そんなに安いなら絶対俺でも買いたい！

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>>338
土地の値段じゃないの？

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私もそこそこ手ごろな値段ででるという話を聞きました。
これから、まだ不景気は続くかもしれないですし、一気に勝負というところらしいです。

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坪200万円前半!
これで川崎駅前物件は一気に値崩れだ。
ご愁傷さまです。

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坪330という確かな情報を仕入れますた。
つまりクレッセントを買った人が勝ち組ということですね。

高値掴み乙

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土地坪単価@200万、建物坪単価@80万円、利益坪当り@50万、合計坪単価@330万・・・
ついでに他のタワー坪単価、ラゾーナ@190万、ブリリア@240万、クレッセント@255万・・・

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坪330!

たっ、たけえ！
そんなんじゃ、いらねー。

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やはりラゾーナすばらしい・・・
本当の勝ち組はラゾーナの住人ではないでしょうか。
先見の明があった人達なんだな〜きっと。

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ちゃんちゃらおかしいわ。
坪単価@330万をものともせずに高値掴み
これこそ本当の勝ち組だ！！

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坪330なら安いのでは？元々坪400という評判だったし

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川崎駅前タワーの価格水準はいずれ横浜駅近タワーの水準くらいに
なってもおかしくないと思いますけどね。
そもそも県下2位の大規模ターミナル駅近なのに今までの相場が不当に
安かったと思います。
再開発で莫大な開発投資資金が既に地域に投入されているのだから、
少なくともその分は地域の資産価値がかさ上げされているのは当然でしょう。
商業施設や拠点性は横浜には劣るけれど位置的にもより都心にも近いわけだし。

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