川崎駅西口最後のタワーマンションbyオリックス不動産他

着工が来春４月から２か月程遅れることが決まったそうです。

着工延期って、土地は高値での仕入れの可能性が高いけど、
資材、人件費は安くあげるのかな？

安値販売に期待します

進展はなし？
密かに注目している方多そうなきもするんですが。

No.805 by 匿名さん　2008/11/16(日) 09:48

川崎のようになられても困る。比較の対象としてなんかずれてるよね。
No.806 by 匿名さん　2008/11/16(日) 10:09

川崎駅周辺は街はキレイになったが
臭いは昔のまま。
小便臭い。


武蔵小杉の掲示板で上記のような投稿があるが、いかがなものか。

２０５さんへ
行動半径として
渋谷新宿地区を基準にするか、品川東京地区を基準にするかの違いに思われます。

前にも書き込んだと思いますが再度書き込みます。

ここの土地購入にかなり高い費用がかかったなる憶測記述がよく散見されますが
それは噂にすぎません。逆にかなり低価で買収したとのことです。
ソースは言えませんが、だから価格が絶対高くなるというのは間違いです。
もちろん天下のオリックスですから儲け第一の作戦で企画してくる訳ですが。

仕入れ値が幾らだろうと、販売価格は利益を最大化するように
決められるだけじゃないの？
高値で仕入れたら利益を少ししかのせられなくなるし、
安値で仕入れたら利益を多くのせられる、というように。

地元不動産屋がソース無しで語ってもな。

クレッセントと違って、ここは地権者多数を立ち退かせてるから、
低価で仕入れたはまずないでしょ。
最悪の場合、市況が回復するまで駐車場のままじゃないかね。
オリックスも安売りしてまでタワーは建てんと思うよ。

ここは、戸建の密集地でしたが、オリックスの離れ技で用地買収に成功した模様です。確かにあまりお金をかけて買収してはいないようですよ。ただ、当然地権者の方々も住まわれるのでしょう。

２１０さん
低価で仕入れたのは事実です。

２１１さん
おっしゃる通りです。
ただ、元の地権者は全て解決済みで住む予定はありません。

低価で仕入れようが儲けるのが企業。
低価で仕入れたから低価で販売するわけない。
市況の回復を待って販売するでしょ。

213
212は仕入価格を誤解してる大衆に情報を伝えてくれてるだけ。
販売価格とはほぼ関連なし。
俗に販売会社が「土地が安く仕入れられたんで安く販売できます」
というのは嘘の宣伝文句。
常に販売価格というのは相場に沿ったものです。

安く分譲して欲しい気持ちはわかるけど、オリックス的には安く売るくらいなら、
タワーなんか建てずに寝かしとくって。残念ながらしばらく駐車場でしょ。
自分の周りでもラゾーナ、ブリリア、クレッセントあたりが安くならないかなって
手ぐすね引いて待ってる人が実際何人もいる。
ブリリアには、元々西口周辺に戸建てを持ってて、そこを売却して引っ越した人が
うちの近所でも何人かいるよ。
何気に地元じゃ注目度高い物件なんだよね。実は。

大阪のザ・千里タワー
11/14 18Fの柱が座屈したらしい。

結構、大変なニュースだと思うけど、
東京にいると、大阪のこういうニュースなんて、
まったく耳に入らないものですね。
マスコミ対策、しているんでしょうけど。
http://syutokentowermansion.seesaa.net/article/110050591.html

西口にもうタワーマンションはいらないよ。
日当たり悪くなるし。建てるなら東口にでも建ててくれ。

>>216
これですね！？
http://mytown.asahi.com/osaka/news.php?k_id=28000000811270003

ここも共同事業者の一社、レアルシエルトが倒産したよ。
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20081127AT1D270BJ27112008.html
オリックスのことだから粛々と計画を進めると思うが。

結局勝ち組はラゾーナとブリリアか。

ほとんど、財閥系しか生き残れないのでは〜と言ってた不動産アナリストがいたが、やはりそうなったか。。。

クレッセントもここもどうなるかわからないし。
川崎西口も結局ラゾーナとブリリアの2本で打ち止めですかね。
需要そのものはそれなりにある地域なんですけどね。。。

ラゾーナ向かいの道路に面した雀荘の取り壊しがはじまりましたね。
発注者が「オリックス不動産」と表示されていました。
いよいよ着工が近いみたいです。

もともとの着工予定が今年の1月末だったから、雀荘は当初の契約通りに撤去されたんでしょう。
ただ、ここの着工は4月に延期という発表が先日あったので着工自体はそれ以降でしょう。
下手すると再度延期される可能性もかなりあると思います。

川崎駅西口徒歩5-6分という立地の希少性や近隣物件の好調な販売状況を勘案すると、
4月から着工する可能性が高いのでは。
武蔵小杉みたいに供給過剰なエリアや郊外で交通利便性の悪いエリアとは訳が違う。

オリックスも楽ではなさそうな状況ですからね。

オリックス不動産から「中幸町3丁目計画新築工事一部変更のお知らせ」が我が家にポスティング
されていました。
概要は、計画戸数：295⇒300
　　　　駐車台数：295⇒151
など。付近の駐車場利用率を勘案して駐車場を減らしたと説明がありました。
建物の外観や高さなどはあまり変わりません。
もうすぐ着工するみたいです。

市況が回復傾向と読んで販売開始するのかな？
亀戸レジデンスみたく、大京の販売ノウハウを活かすのかな？

建設予定地に立ってる看板には6月初旬着工になってますね。
とりあえず、まずは今あるパーキングが撤去されないと。
それにしても西口に今あるパーキングはことごとく、建物が立つ予定地だから、
そのうち駅周辺の駐車場が飽和状態になる日が来ると思います。
ラゾーナの駐車場は今でも土日は大変なことになってますし。

今日物件の前を通ると、建築概要表示板がありました。それによると5/14に行政の認可が
おりたらしく、6月上旬に着工すると記載されていました。
いよいよ起動ですね。

坪２３０以下だったら買うぞ！

周辺のタワマン相場からして、その価格で買える新築があるなら
今建ってるナイスの西口物件が買えるかどうかでは。

北向き２階なら買えるんじゃね
モリモトが２４０からなので、２５０以上はするかなあ

ロケーション的にクレッセントより安いのでは？
またクレッセントが洗濯物で庶民的な外観になってしまったから、
オリックスの買い手も、「ときめいて金を出す」ようなことは無いと思われる。

でもクレッセントの場合、まだここがあったけど。
ここの場合、もうあとに続くのがないよ。
当分、新築駅近タワーが出てこないとなると
やっぱりそこそこ売れると思うが。

クレッセントの完成（済）、kawasakiBEリニューアル（済）、川崎駅東口改装（今年着工）、
川崎駅北自由通路（計画）、ラゾーナ業務棟着工（計画）・・・川崎駅周辺の付加価値は
ドンドン高まっています。強気のプライシングでもそこそこ売れると思う。

ただ、それ以上に中古相場を見れば分かる通りに市況が冷え込んでますし、ジョイントの件も含めてデベ自体に課題がありますからねぇ・・・。
中々難しいですな。

もうそろそろ売り出してもよさそうなのですが、まだなのでしょうか？

>>240さま
ご予算は？

デベロッパが次々潰れていったが、分譲か流動化事業（要するに転売目的）中心だったところばかりだ。財閥系のように、ここは手堅い賃貸物件（オフィス含む）にした方が儲かるんじゃ・・・
いまやオリックスも不動産会社だし（TV局なんかも不動産会社になりつつある。もち賃貸）・・・

パーキングが普通に稼動してるんで、着工はまだまだ先ですね。
看板には6月着工予定となってますが。。。

多分まだまだ先になるんでしょうね。
凍結もありうるんですかね？

２４０です。
５０００万位で２ＬＤＫを考えています。
凍結ですか・・・ショックです。

245さん
戸建てはどうですか。
本物件建設予定地の北西側は戸建てエリアになっていて、5000万円程度出すと敷地面積70㎡、
床面積120㎡程度の3階建て車庫付戸建てが買えますよ。もちろん管理費・修繕積立金・駐車場代
はタダ。

そんなミニミニ戸建どこがいいの？とくに建て混んだ中だと火災が不安。中幸町はごちゃごちゃ、極せま私道だらけ。ぼろアパートは怪しい人間だらけ。放火犯もいっぱいだし。。

>中幸町はごちゃごちゃ

悔しいけど事実です。

５０００万位じゃ無理だ

ミニ戸住むの恥ずかしい
１２０平米でも使いにくい
３階建て恥ずかしい。
夏暑くて冬寒いのイヤ

>251
川っぺりのブルーシートハウスにでも行け！

パーキングは今月中旬で営業が終わるようですね。
いよいよマンション建設が始まるのでしょうか？？

公園にでもなってくれんかのう。

はい、私どももそう願ってます。

ほんとに西口最後のタワーだったら、価格次第では人気物件になるんですかねー。

現在、パーキングのアスファルトを除去する作業をしています。
いよいよ着工ですね。

某大手マンデベの友人に聞いた話なので嘘か本当かは知らないけど・・

ここは超高級物件で計画してるらしい
（川崎超高級も何もあったもんじゃないと思うがｗ）

土地収容にかなりの費用掛けたのと、計画が長期化したことも要因のひとつらしいけど
川崎駅前の３大物件の中古が全然でないのと、お隣のクレの売れ行き見て強気でいくとの話

　↑ラゾ、ブリは中古のOffer出ると市中に公開される前に物件限定予約者に高値で流れてる
　又、その売買価格もクレ価格基準で決まってる。大手仲介業者が価格を下支え。
　又お隣の駅鶴見ロイヤルタワーも坪300超える高値で売り出し、デベ側が周辺相場の刷り込み
　実績作りを行っている最中。で、ここの物件は鶴見と価格「競争」をするのではなく
　デベの暗黙の了解で鶴見以上の価格設定をして価格「形成」をし、NICEと共に高値抜けする
　という腹積もりだと　
　
　マンデベから見るとまだまだ京浜東北線沿線の都会田舎の品川～新子安間は宝の山という
　このご時勢なのにも関わらず局地的プチバブル形成中との話です。
　
　で、デベはみんなラゾで大成功した三井が羨まく、三井様に感謝しているんだそうです

長々とツマンナイ話すみません

実際ここは土地買収にかなり金がかかってるから
クレよりは高くなると思いますよ。
売れるかどうかは別として。

オリックス不動産は金が無くて、新規仕入れが出来ていないという記事が出ていたので
ここで一発勝負のつもりですかね。盛大にこけそうな気もしますが。

川崎西口は小杉みたいに供給過多でもないから。
高くても何だかんだでそこそこ売れるとは思う。
最後の駅前タワーってのがキーワードですかね。

品川リニア、羽田拡張国際化を見据えれば、京浜東北線沿線の利便性向上・資産価値アップは間違いない。クレ以上の強気の価格設定を予想する。

鶴見が300弱なのだからここは坪400でも全然おかしくないでしょう。

さすがに坪400万はない。
それだったら都心で買えるよ。
でも鶴見より高いのはあり得る。

じゃあ、坪350万でどお？

310-330万ってところでしょう。
80m2で7500-8000万ってところが落としどころじゃない？

坪３１０－３３０で高めだと坪３５０ぐらいかな？坪３５０は普通にありそうな気が。

今回の不況でも横浜、川崎駅近あたりのタワー中古はほとんど売りがでてこない。
同じタワマン多数組のＭＭや小杉あたりではコンスタントに売りが出るとこみると。
不況でも大規模ターミナル駅近は値崩れしにくく、相対的に強いってこと。
マンションは立地だってことがはっきりしたと思う。

>マンションは立地だってことがはっきりしたと思う。

そんなことはとっくにはっきりしとる。
問題は坪坪400万か、坪350万か、坪330-310万かだ。
ええい、はっきりしろい！

東京駅まで16分、新幹線（品川駅）まで9分、リニア新駅（品川）まで9分、羽田空港まで15分、
横浜まで7分、木更津まで20分（東京湾アクアライン）という陸・海・空の交通利便性に加え
ラゾーナをはじめとした駅周辺の商業施設利便性を勘案すれば、今まで川崎駅周辺の評価が
不当に低いものであったといえる。2-3年後に景気が回復し、羽田から欧米便がバシバシ発着
するようになり、品川が新都心としての機能を充実させるようになるのであれば、350万/坪
でも決して高くはないと思う。

品川のターミナル機能拡大は今後も期待できそうです。
リニアについては構想レベルなので何ともですが、
2013年の東北縦貫線開通を機に品川北側の車両基地を尾久に移転して
広大な跡地は新駅建設や大規模再開発が予定されており、
川崎もですが、品川－横浜間の京浜東北・東海道、京急沿線が
全体的にかさ上げされるように思います。
これまで東急沿線あたりと比べて利便性やインフラ集積の高さの割りに
住宅地としては低く評価されてきたラインなので化ける要素はあると思います。

川崎駅周辺の底上げの鍵はやはり東口にあると思うのですが、
東口の方は良くなりそうなんでしょうか？

悪の＊＊・堀の内の風俗が壊滅状態になってきて、
不法滞在してきた外国人が締め出されているそうで、
それは良いことだと思うのですが、
街として何だか今ひとつぱっとしないと言いますか…。

最初は坪400万ぐらいで予定価格を出して、そこから様子を見ていく感じですかね
川崎駅周辺の需要は非常に大きいですから安売りする必要は無いですし

建築現場にプレハブの小屋が建ち、敷地周辺はフェンスで覆われています。
いよいよ着工ですね。

12年の春入居くらいですか！？

現場にはクレーンが設置されましたね。
敷地周辺は完全にフェンスで覆われ、いよいよ本格的な工事が始まりそうです。
そういえば、川崎駅東口駅前広場の再開発工事もスタートしましたね。
価格が気になるところです。

隣接するマンションのラウンジ35Ｆからオリックスの建設用地を見下ろすと
車が10台入っていました。西寄りに工事事務所と思われるプレハブを作って
いるようでした。マンションの概要を早く知りたいですね。

本当にぶぁかばっかりだね。今までの川崎の歴史を見れば、わかるはずだろうに…。坪200前半が妥当！

坪200前半なら即日完売だろう。
私だってそのぐらいのキャッシュならあるよ。

川崎は微妙
ラゾーナや駅から離れたら本当に何もない
また西口は綺麗だが東口は猥雑な雰囲気

BE前の駅前公衆トイレにはホームレスがダンボールハウスをガッチリ作って住んでる
目の前の交番の警察は何も指導しない

朝っぱらから半裸の汚い格好で酒を煽る

東口バスターミナルは断線され、陸の孤島になっていて
いちいちアゼリア地下にいく必要がある

南町や堀之内は未だ違法フウゾクが残っている

また地元のヤのつく方々の立派な事務所が立ち並ぶ

悲しいが東口が西口並みに綺麗になるのが想像出来ない

まず住民は街を綺麗に使って欲しい
未だに昼間からヨドバシに立ち小便をする酷いやつがいた

銀龍商店街もゴミが散らかっている

スプレーでラクガキが目立つ

情けない

>>278
鶴見が300前半なのだから、ここは坪400でも妥当か
むしろ安いぐらいだと思うけど。

東口はパチ屋が壊滅しないと良くならない

パチ、風俗、競馬、競輪、893事務所の５つセットでしょう。
競輪は縮小方向、競馬はどうなんでしょうかね。
あとの３つは不良コリアンが関わっているから、
最近までは締め出しが厳しかったけど、これからは緩くなるかな。

278です。
》280
↑激しく同意！！！
坪単価200前半はいいすぎたけど…。

おまけに
オリッＸ不動産の物件ときたら、さらにすごそう！
てぬきでゆーめい

さすがに鶴見より安いってことは無いんじゃないか
鶴見より安かったら、みんなこっちを買うに決まってるだろうし

>BE前の駅前公衆トイレにはホームレスがダンボールハウスをガッチリ作って住んでる
>目の前の交番の警察は何も指導しない

無法地帯ではないですか！
これではいくら線路の向こう側の話とはいえオリックスの坪400は妥当とはいえないでしょう。

坪400とか有り得ないって。それならみんな都内を買うよ。
川崎のタワーは坪300以下でそこそこを買えるから人気なんであって
値ごろ感からハズれたら買わないよ。

事実、モリモトもリーマン事件以降は相当苦戦していた

>>288
三鷹が坪400なんだから川崎が坪400でもおかしくないと思うが。

鶴見が坪300前半なら、川崎の坪400は現実味を帯びてくる。
東京からの距離を考えると、今までが安すぎた。

川崎の駅、商業施設至近といえど、坪４００なら都心マンションを購入します。
高いって！！
ありえないって！！

東京駅まで31分の三鷹駅周辺が400万円/坪なら、東京駅まで16分の川崎駅周辺はもっと
高くてもいいのでは。リニア品川「新」駅や羽田「新」国際空港など、川崎周辺交通の
インフラも格段に増強されることだしね。品川新都心まで1駅8分というのは強いよ。

坪400なんていかないよ。上層階以外は部屋も小さいらしい。。永住はできんな

川崎駅のそばってそんなに価値あがりますかね？

自分は東口ですが徒歩3分の中古を20坪2600万で買ってリノベーションしました。↓
http://ameblo.jp/renokawasaki/

新築は高すぎる感じです

293さん
築何年の物件ですか？

悪いけど、内装の趣味が微妙・・。

>>294さん
二十年くらいですよ

>>296さん
ガーン！ま、まあ自分の好きにやるのが良いって事でひとつ

スレ違い失礼。
ただ、なんか川崎って新築と中古の価格差が極端に激しいように感じます。
どのへんに落ち着くんでしょうね。

新築は管理費安いし何年住むかによるが損ではない

三鷹と川崎を比べてる意味が分からん。
都心からの距離以前の話だと思うけど。
三鷹の人が読んでたらきっと失笑してますよ。
『川崎なんかと一緒にするなと』
川崎は猥雑な場所で優雅さなんて欠片もなく、三鷹のように閑静な街とは全く異なる。当然そこに集まる人間の層にも差があり、教育レベルも全く違う。

川崎が坪400なんてあほくさすぎて笑いも出ないよ。
そもそも東京や品川駅までの時間を坪単価が決まると思ってるの？
川崎が坪400なら23区の蒲田は坪500だね。

400は無いなモリモトが坪270くらい
それでも高い

299さん
ブランドや行政区で不動産の価値が決まる時代はもう終焉を迎えつつあります。
『実利』が消費者の最優先課題です。
『実利』とは大きくいうと、①交通利便性と②商業利便性　です。
具体的には、日常生活の目的地（通勤先・通学先・買い物先）へのアクセス、新幹線駅・空港などへの
アクセス、最寄駅近辺の商業施設充実度　などです。
「アドレスが『東京都』だから高くても買う」なんていう不動産業者にとってのカモはもうあまりいません。
逆に交通利便性と商業利便性に優れているにもかかわらず、安価であった場所の価格は上昇しています。
蒲田駅徒歩5分が500なら、川崎駅徒歩5分は700でしょう。

それはない。
新築の大崎ウエストシティタワーズが坪340～400万で出ていることを考えると、
一番高い部屋でも300越えるかどうかでしょう。
400万だったらさすがに都内に行きますよ。
鶴見みたいに地域唯一の一番物件だと限られた地元需要だけで捌けるかもしれませんが
川崎西口は4つ目の大型物件なのでそれも期待薄。
やはりクレッセント、ブリリア、ラゾーナの中古相場を大きく上回る
値付けにはならないと思いますよ。
それでもクレッセントより高くなるとは思いますが。。。

過去を振り返ると、200万台前半は正しいが、
今の相場は、武蔵小杉の少し上、坪300万までが適正と思う。
鶴見は坪300万で売れた実績があるわけでもないし、
坪350万をこえると、五反田・大崎・港区湾岸も選べる。
売りたいデベにつきあう必要はない。
築浅中古を適正値段で買うのも選択の一つ。

スレ主さんによると「2009年春より着工され、2011年秋に竣工」
着工が遅れたので竣工は2012年以降
そのころの市況をどう読むか・・・
う～ん、坪単価の予想は難しいな。

新しい計画看板によると竣工は2011年3月28日となってました。
全工期間が１８～１９ヵ月のタワーマンションというのは
あまり耳にしたことないのですが大丈夫なんでしょうか？
工期からするとここは免震でも制震でもなく耐震？
ラゾーナレジデンスのような低価マンション路線になりそうですね。

川崎と比較される街って、横浜・武蔵小杉・品川辺りなのかな。

少なくとも昔の川崎とは比べようが無いぐらい発展したと
思うけど、坪400とかはまだまだ厳しいのかも。
ただ、タワーは鶴見の例を見ればわかる通り、
街並みよりも利便性の方が重視されるような気もするが＞坪単価

ようやくイメージでたんですね。
川崎BIOタワーですか。。。

http://www.style-complex.com/work/work_029.html

>>305

タワーで耐震って。
考えただけでも怖いです。
いったいどれだけの揺れが。。。

見た目はなかなかいいでは無いですか。(ただ自分は買いませんが・・・)
>305さん
私は、耐震の方がむしろ安心ですね。(今の技術では)
最近のタワーは、経費節減の為に、躯体を弱く(細く)して節約し、その代わりに免振等を使って、揺れを抑えて
建物を守ろうとするやり方が殆んどです。換言すれば、免振や制振が無ければある意味弱すぎる。
他掲示板で一時話題になってた長周期振動などでは、免振などの効果が無く(むしろ共振する)、強度に不安が
残ると言うものです。

確かに、思いっきり揺らせて耐え忍ぶ耐震だけの建物は、内装がぐちゃぐちゃになるので大変ですが、しかし、
建物そのものがしっかり残れば私は良いと考えています。
ただ、個人それぞれの好みですので、ご自身で判断されるのが良いかと思いますが、タワーの免振・制振は過信
すべからずが私見です。

失礼、305さんではなく、308さんでした。訂正。

>思いっきり揺らせて耐え忍ぶ耐震だけの建物

しっかり残った建物の中でぐちゃぐちゃになった内装などに押し潰されるの？
まあ、確かに個人それぞれの好みなんだが。。。

どうも誤解してる人が多いようですね。高層の耐震構造は、低層のようにガッシリ作ってる訳ではありません。「柳のようにしなやかに」とよく例えられるように、わざと緩く作ってあります。だから上階は激しく搖れますよ(9/1のNHKスペシャル見た人多いはず。あのシミュレーションは、高層に置ける一般的な耐震構造物件をモデルにしています)
もちろん(長周期も含めて)構造の他に地盤の良し悪しも影響して来ます。京都大学の研究室のシミュレーションでは、名古屋地区が一番軟弱となっていました。続いて大阪。関東は場所によりけりですが、思ったより良い感じでした。。

>だから上階は激しく搖れますよ

やっぱ、内装がぐちゃぐちゃ、中にいる人はペタンコなんだ。

NHKの報道を誤解したり、芯から理解している方は少ないでしょう。

耐震は、しっかり揺らして躯体を守り、内装は多少犠牲にし我慢。
免震は、揺らさない様にし、内装も守るが、長周期などでは効果が少なく、躯体そのものにも
被害が出る可能性が残される。制振は時と場合により、いずれかに。
で、以下は選択ですが、普段の地震でも、長周期でも躯体守りを優先し内装を犠牲にするか、
普段の直下型では被害が少なく、(まだまだ先とされる)長周期地震では内装だけでなく躯体も
被害が想定される免振構造を選ぶかですね。

ご指摘の様に、ただ、これは、建物だけの事情で、地盤を考慮すると相乗・相殺効果もあるので、
一概に言えませんが、後は、自分でベストな選択をすることですね。

理想的には、耐震並みの躯体構造で、その建物に、さらに免振と制振を付けるというのが理想
ですが、残念ながら、まだタワーを十分支える免振や制振が無く、躯体をやわにせざるを得ない
のが現状ですね。それに、可能になったとしても、そうするとコストが相当跳ね上がってしまい、
価格が大変に。

追伸、ただ、30階程度の建物なら、しかもRCやSRC構造ならいずれにしても心配は少ないと思いますけどね。
(問題は、80年代かそれ以前に立った新宿などの150mを超える鉄骨製のビルが最も心配)

追伸のところを先に言えつうの。
余計な心配させやがって。

>>307
アップ有難うございます。
当初計画ではガラスウォールが多い印象でしたが、
どちらかというとクレッセントよりはラゾーナレジデンスに近い外観ですね。

あ＾＾

ラゾーナに車で行った帰りに通りすぎましたが、工事が始まったようですね。
詳細わかる方いましたら、情報お願いします。

ヨコハマ オールパークスが大人気だそうな。
あの立地で人気があるのなら、同じく川崎駅の西でも駅近のここは坪単価高いべな～

　地震時の建築物は、地震波の卓越周期と建築物の固有周期が近接する場合に共振現象により激しく揺れます。従ってこの２つの周期が十分離れていることが重要です。ここで周期とは波が行って戻ってくる揺れの一往復にかかる時間です。地震波の卓越周期とはその地震波に混ざっている長短様々な周期の波のうち、最も強い成分の波の周期をいいます。また、建築物の固有周期とは建築物が揺れるときの揺れの一往復にかかる時間です。30数階、高さ100m超程度の鉄筋コンクリート構造耐震マンションの固有周期は２秒程度です。
　さて、川崎地区で気をつけるべき地震は（１）東海地震（２）首都直下地震の２つです。それぞれの30年間に起こる可能性は87％と70％といわれています。東海地震は関東においては長周期時震動を起こす地震で、その卓越周期は京浜地区で７秒程度と言われています。従ってこの地震は本マンションにおいてはクリティカルではなく大きな心配は不要です。一方、首都圏直下地震は当該マンションの周期近傍の成分が強く含まれていると思われます。しかしその地震動の強さレベルは、設計で想定しているレベルであると推測します。
　上記の理由は、首都圏直下地震といっても、川崎直下では起きないと推定されているからです。（川崎直下は1923年関東地震を引き起こした断層が存在するが、この断層は今後100年程度は活動しない。いわゆる首都圏直下地震は関東地震を引き起こす断層周辺で起きるといわれています。この地震はおよそ100年後の次期関東地震の前兆地震とされ、具体的には東京湾直下地震、東京多摩直下地震などが想定されています。）またその規模はマグニチュード７程度でそれほど大きくなく、震源からの距離と地震規模を考えると川崎での地震動レベルは本マンションの構造設計の想定内に入っている可能性が高いと推定します。購入検討の方は営業を通じ構造設計者に確認すれば教えてくれると思います。
　しかしここで、是非知っていただきたいのは、構造設計者が「安全性」を確保していると言うとき、それは建物の倒壊を防ぎ人命を守るということを言っているにすぎないということです。多くのユーザーが強く望んでいる、地震後も小規模な補修をすれば、住み続けられるられる「再使用可能性」、「修復性」、「財産保全性」であると思われますが、それを保証してはいません。その理由は建築基準法令で要求されていないからです。（ご自分が検討されているマンションの設計内容は、日本建築センターのホームページ性能評価シートに概要が記されています。大地震時の柱の傾きが1/100程度と基準ギリギリであれば「安全性」の確保に留まっている設計といえます。ただし、最近日本建築センター以外の機関で技術評価を受けている場合があります。）
　現状「再使用可能性」、「修復性」、「財産保全性」を可能にするもっとも有力な耐震技術は免震構造であるとされてきたのですが、この免震構造に対しても近年研究が進みその実態が明らかになりつつある「長周期地震動による被害」が立ちはだかってきています。この場合上記の（２）東海地震が要注意となります。30数階程度の超高層鉄筋コンクリート造免震マンションの固有周期は５〜６秒程度で、京浜地区の長周期地震動の卓越周期７秒に近く、設計時の想定をはずれていないか、マンションの構造設計者に十分確認すべきでしょう。（長周期地震動の強さマップなどの資料は、地震調査研究推進本部のホームページにありますので関心のあるかたはごらんください。）
　阪神大震災で亡くなられたかたの中に、室内の家具の転倒により圧死された方が多くおられたことが判っています。超高層マンションの高層階部は、早い速度で揺れますので家具の転倒が懸念されます。家具は寝室には置かないなどの配置の配慮や家具の固定が重要です。これは免震、制振、耐震のどの構造でも必要でしょう。（超高層建築物の室内の揺れを再現した実験映像が、e-defenceのホームページにありますのでごらんください。）
　最後に、被災直後は、電気、水道、ガスが止まりますのでその備えも欠かせません。高層階住戸の場合は階段での上下階移動になりますから備蓄は多めにする必要があります。
　

>30数階程度の超高層鉄筋コンクリート造免震マンションの固有周期は５〜６秒程度
>京浜地区の長周期地震動の卓越周期７秒

となりのＣＫＴやばいんじゃ（汗）

問題はそれだけではありませんよ。。ラゾーナやブリリアのタワーも問題か。。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20090903/178705/
この中の層間変形角にどの程度余裕があるかが、かなり重要なようです。。

今日、三井のリハウスに行ったら、坪３００とか言ってました。
本当かなぁ？

>>324
坪300ならかなり安い方でしょうね
坪400という噂もあったほどですし

　No323さんが指摘されているように、建築基準法が要求する最低の耐震性能に対し、購入検討されているマンションの強度の余裕がどのくらいあるかは重要です。最近を含め過去の超高層マンションの設計を調べるとほとんどの建物がギリギリの設計をしているのが実状です。これは制振構造の超高層マンションであっても同様です。制振構造の特性を使って柱や梁といった構造体を細くし経済設計を行っているためです。尚、超高層マンションで強度に余裕を確保し耐震性能を高めた建物の例に衆議院の議員宿舎がありますが非常にまれな例です。
　建築基準法による建物の強度余裕度が低くても、その敷地で実際に起こる地震動が建築基準法が規定する地震動より弱いならば相対的に建物の耐震余裕度は高いということになります。ほとんどの超高層マンションは、その敷地で実際に起こる地震動を予測作成していないのでこのようなことが起こり得ます。超高層マンションを設計する大手ゼネコンや設計事務所は、特定の断層で生ずる想定地震波を作成する技術・能力を持っていますので、購入折衝時に営業担当を通じて想定地震波で建物を構造計算してもらうよう依頼するのが良いのではないでしょうか。
　その際、建物がどういう状態になるかを必ずご確認ください。（１）「安全性」確保にとどまるのか、（２）「再使用可能性」「修復性」「財産保全性」が確保されているのか、大事なポイントです。建築構造設計界では姉歯問題以来、非常にコンプライアンスに敏感なので、大手業者であれば誤った回答はしないはずです。
　尚、一戸建て住宅や10数階建てまでの中高層マンションでは、多くの物件が耐震余裕度を持たせる設計例が増えてきています。鉄筋コンクリート造では建築基準法が要求する強度の２５％程度までの強度割増しが限界といわれています。しかし、２５％の割増しは実被害を相当程度低減すると思われ「再使用可能性」「修復性」「財産保全性」の確保の可能性が高まると思われます。
　免震超高層マンションについては、長周期地震動（川崎であれば東海地震による）がクリティカルになりますが、（１）固有周期の５〜６秒における速度応答スペクトル（地震動の強さの指標の一種）を設計でどのくらいのレベルで想定しているか、（２）東海地震時の５〜６秒の速度応答スペクトルがどのくらいのレベルか、（１）と（２）の大小関係で、設計で想定しているより大きく揺れるか否かがわかります。超高層免震構造マンションに想定を大きく超える強い長周期地震動が作用した場合、免震層の変形限界でヨウ壁という地下構造物に建物が衝突し強い衝撃力が発生します。この時点で免震構造が耐震構造になります。従って地震終了後に「再使用可能性」「修復性」「財産保全性」が確保されているか確認することが重要です。超高層免震マンションの購入を検討されているならばその点を営業担当を通じて構造設計者に確認されることをお奨めします。
　長周期地震動に関しては、現在法規制がなく地震被害があったとしても、売主、構造設計者の責任は問えないと思われます。近い将来建築基準法関連告示が改正され長周期地震動に関する安全性の検証が義務づけられるといわれています。法改正以降の物件を購入されるのが無難と思われます。
　尚、長周期地震が起きている間、超高層免震マンションは数分にわたって揺れ続けます。地震時の数分間の揺れは非常に長い時間と感じられます。ちなみに神戸の地震が５〜１０秒程度の時間ですから、上層階ではかなりの恐怖を感じると思われます。しかし長時間揺れるという、予備知識があれば恐怖感も多少緩和されると思われます。
　
　

このマンションは、住居だけですか？
一階や二階に、おいしい食べ物屋が入るとうれしいなー

シングル ＤＩＮＫＳ向け間取りは発売されるかご存知の方いますか？

広めの間取りがメインかな～

ペントハウスなどの億ションは減らしてくるんじゃないかな。。
この手のタワーはファミリー物件と違うから、かなりの数の1LDK、2LDKがあるはず。その方が見かけ上、値段下がるし。。

ここ早くできてほしいですね。
かなり、いい値段ででるそうですね。
待ちどしいです。
川崎駅西口ナンバーワンの物件になるのは間違いないようです。
工事もドンドン進んでますね。
私は絶対買いたいと思います。

>川崎駅西口ナンバーワンの物件

ほかにもオレのとここそって言ってる奴がいるんだけど？
相談してひとつにして下さいね。

西口ナンバーワン？？？
価格はそうなるかな？

外観は無難すぎてイマイチですね。
どうしてガラスウォールのデザインやめちゃったんだろ。

現地はどんどん工事が進んでますね。
モデルルームはまだですかね。

川崎に住んでいるものですが、知り合いの不動産屋さんに聞いたところ、来春には販売するみたいですよ。
価格が安ければすぐに売れそうな感じですね。。。

ここの土地って、ミニバブル最盛期に最高値で地上げしたんじゃ。。。オリックス別動隊の地上げ屋も潰れたし。。。

坪200万円前半みたいですね。

えええ！どこ情報ですか？？

そんなに安いなら絶対俺でも買いたい！

>>338
土地の値段じゃないの？

私もそこそこ手ごろな値段ででるという話を聞きました。
これから、まだ不景気は続くかもしれないですし、一気に勝負というところらしいです。

坪200万円前半!
これで川崎駅前物件は一気に値崩れだ。
ご愁傷さまです。

坪330という確かな情報を仕入れますた。
つまりクレッセントを買った人が勝ち組ということですね。

高値掴み乙

土地坪単価@200万、建物坪単価@80万円、利益坪当り@50万、合計坪単価@330万・・・
ついでに他のタワー坪単価、ラゾーナ@190万、ブリリア@240万、クレッセント@255万・・・

坪330!

たっ、たけえ！
そんなんじゃ、いらねー。

やはりラゾーナすばらしい・・・
本当の勝ち組はラゾーナの住人ではないでしょうか。
先見の明があった人達なんだな〜きっと。

ちゃんちゃらおかしいわ。
坪単価@330万をものともせずに高値掴み
これこそ本当の勝ち組だ！！

坪330なら安いのでは？元々坪400という評判だったし

川崎駅前タワーの価格水準はいずれ横浜駅近タワーの水準くらいに
なってもおかしくないと思いますけどね。
そもそも県下2位の大規模ターミナル駅近なのに今までの相場が不当に
安かったと思います。
再開発で莫大な開発投資資金が既に地域に投入されているのだから、
少なくともその分は地域の資産価値がかさ上げされているのは当然でしょう。
商業施設や拠点性は横浜には劣るけれど位置的にもより都心にも近いわけだし。

>348さん

うむ！たしかに！

どこまで行っても川崎だよ。
３００万以上は有り得ん。

川崎も武蔵小杉も最終的には坪350ぐらいまでは行くんじゃないかな
もちろん、駅近タワマンの場合だけど

駅近タワマンに加えて、
財閥系＋高層階＋南方向の4つが揃えば、
値下げ無しの初期価格で届くかどうかじゃないかなあ。

まあ、300万行くか行かないかの水準だとしても、
数年前まで川崎市にはそんな価格の物件が無かったことを考えると、
川崎市も随分変わったものですね。
昔は「マンションは」安めだったしんゆりの低層物件も、
今は結構高いですし。

何だか、坪300万円以上とか書いている人がいますが、何度も言う様に、
ここは、そこそこ手ごろな値段ででるという話を聞きました。２００～２５０万円位と
これから、まだ不景気は続くかもしれないですし、一気に勝負というところらしいです。
そうでないと、中々今の時代売り残りのリスクがありすぎますよ。

そうだとすると、平均単価（230万円超）・徒歩9分超で8割捌けた、
ナイスシティアリーナはうまいことやった、ということですか？

>>355
仮に安くても、ラゾーナ、クレッセント、ブリリアの中古価格と比べて
安い値付けにはならないでしょ。
川崎駅周辺じゃ当面ここが最後の100m超タワーになりそうだし、
多少高めでも十分売れそうなものをわざわざ安く売るとは思えないんですが。
鶴見のタワーだってそんなに安くないですよね。

で、いつからショールームってできるんでしょうかね？
どなたかご存じですか？

少し離れていますがこういうのもあるんですね。

ブリリア物件
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ010FJ100/?ar=030&bs=010&nc=...

ナイス物件
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ010FJ100/?ar=030&bs=010&nc=...
「川崎駅まで自転車4分」という表現が新しいというか思わず笑って
しまいました。

自転車で４分と徒歩で１２分では、たいした違いはないのでは。

てか、駅前で無料の駐輪場所をまごまご探してたら、ほとんど違わないような。

No.358さん＞今の時期に工事初めているって事は、不動産商戦であるＧＷにはモデルルームが出来るのでは？？

坪平均357万！
けっこう強気に来ましたねー

>>363
それでも安いと思いますよ。
今後、川崎駅付近にタワーが建つとしたら坪400超えが当然だと思いますし。
この値段で買える最後のチャンスかと。

横浜駅近かせめてＭＭと同水準にはなっても良いでしょ。
駅前の利便性は互角かそれ以上だし、都心にも近いのだから。

363さん

どこからの情報ですか？気になるので教えて下さい！

363さん

私も知りたいです。ビラでも入ってましたか？

私は２５０万と聞きましたが。

３５０万なんて高すぎですよ。

その筋の方に聞いたので確かな情報です。川崎も高くなりましたね。いやー参りました。

357は有り得ない。260から280でしょうか

ただこのご時世、売れ残るでしょう。今は暴落を待つのがよろしいかと。

>>371
350でも即完売だよ。鶴見が300超でバカバカ売れてるのに。

鶴見は、当初は３００超と設定していたみたいですが、
結局、２５０位で販売してますね。
オリックスについては、当方も２６０～２８０を目指していたようですが、
即完売させたいということで、２５０という話も聞いています。
いずれにしましても、極端に高くはならないようです。
この値段で、当分の間最後の西口タワーですので、かなり人気がでるでしょう！！

>その筋の方に聞いた

えっ（冷汗）！

北東角地の焼き肉屋と民家と、マンションとのバランスが気になります。

いつ頃値段が公表されますか？

さっき敷地前を通ったら、看板の工事してましたね。ＨＰがオープンしたみたいです。
www.sakicolle.jp

正式名称“サンクタス川崎タワー”だそうです。

モリモトに騙されたと騒いでたクレッセント北側連中は、どうしてるんだろう。垂れ幕は下がってないよな。。

川崎BIOタワーじゃなくなったんだね。
ここは300戸のうち50戸くらいが地権者用だったと思うから、
販売戸数は250戸くらい？
100mタワーにしては少なめだよね。
希望的観測でホントに坪250万だったら即完売になると思う。
まぁ、用地買収にかなり費用と日数かけてるから
注目度とあわせてもそんな安いとは思えないけど。

HPを見る限り、すごい話題になりそうな物件ですねー。
他のなんちゃって川崎物件とは、HPも情報が小出しだし、堂々感が違いますね・・・。

250万だったら私も欲しいですが、オリと三井だからなー。

381さん＞物件概要には地権者住戸と注釈が無いから、たぶん３００戸販売だと思いますよ。

300万もしたら困ります

サンタクロースかと思った

いいですね！ここ

仮に価格が同程度なら鶴見のタワーよりやはりこちらの方が良いと思われますか？
駅や利用可能な路線、周辺の商業施設、デベロッパーでは明らかにこっちが上だけど、
鶴見の駅徒歩1分立地も魅力。地域での競合マンションも無いため希少価値もありそう。
ただ普通に考えてこっちの方が高くなると思うんですが。

生活利便性や発展の糊代の大きさを考えたら、
鶴見よりも圧倒的にこちらではないでしょうか。
返す返すも足元の焼肉屋とナイス？が邪魔して残念ですが、
100平米級の高層階なら坪300万円は超えるでしょうね。
70平米の低層階で6000万円切るくらい、
高層階で6500万円くらいなら考えるなあ。

ここどんな高くても買います。（でも、このスレにあるように即完売を目指すため、３００とかには
ならないようです）（三井さん筋より）
場所は、今でも良し、今後も発展性が見込まれる川崎駅ですし、損は絶対にないですね。
この先は、当分ないでしょうし。
武蔵小杉は乱立し過ぎ気候も変わったとか、新川崎は開発がストップの上に駅が廃駅までの話もありますし、
新百合ヶ丘は内陸過ぎ、
やっぱり川崎ですね！！！！！
まさか、オリックスのバックに、三井不動産が付くとは。。　三井も川崎西口は渡したくないという意気込み
ですね。

三井が作っていったって、売主じゃなくて、販売代理じゃないの。
売るときだけの営業マンだよ。
相方がいっちゃって、オリが単独で頑張っているってだけ。

本筋は>>389さんの言う通りですが、
川崎西口については>>388さんの指摘も当てはまるように感じます。
地主の東芝不動産を野村不動産にもっていかれちゃったので。
ウェブを見ますとラゾーナを前面に打ち出していますし、
三井もオリックスも共存共栄できると踏んだのではないでしょうか。

困ります。資金がありません。こんな私でも購入できますか？ベンツを手放さねばなりませんか？

2、3年前はブリリア、クレッセント、アクアリーナ辺りの大量供給で
川崎西口は物件がだぶついて中古が暴落なんて言ってた人が大勢いましたが、
蓋を開けてみるとラゾーナ、ブリリア、クレッセントあたりの中古は
あまり出ないし、出ても分譲価格以下の物件を見たことがないです。
ちなみに一昔前のイクスやヴィルクレールですらあまり見ないです。
ナイスシティアリーナが坪220万～で順調に捌けてるのを見ると
ここも坪250万は低層階がせいぜいではないでしょうか。

川崎駅周辺はラゾーナ効果がだいぶ浸透してきたせいか
ここ2、3年で一般のイメージがかなり改善したと思います。
都内に住んでいる友人もラゾーナだけは結構知ってたりします。
最近だと小杉と認知度が逆転しているんじゃないでしょうか。
駅周辺の再開発がまだまだ続くのも強みですね。

川崎駅西口でビラ配り始めましたね。

>393

一ヶ月以上前にオリックス会員に登録しましたがこの物件については
メールもＤＭもきてません。来週ぐらい来るでしょうか、待ち遠しいです。

私、DM来ましたよ。今度担当者に会ってきます！

私にもそのDM下さいませ。

ラゾーナ側の道路（大宮中幸町線）に「ミューザ通り」という名前がつきましたね。

私も今日、ラゾーナに行く途中、綺麗なお姉さんにビラというか、カードみたいなものをもらいました。
「サキコレ」って検索、って書いてあったから、パソコンで調べたらこの物件でした。
広告見る限りだと、楽しみな物件ですね。検討はしたいけど買えるか心配です。早く価格発表すればいいのに。

ラゾーナブリリアクレッセントと比べて、立地条件は最下位ですね。
その点を価格でフォローできるのか、勘違い価格でくるのか、価格発表が楽しみですね。