川崎駅西口最後のタワーマンションbyオリックス不動産他

川崎市発表の概要です。
http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansin/home/index1/232-3.pdf

建通新聞社の記事です。
http://www.kentsu.co.jp/kanagawa/news/p03658.html

役所で分かる情報は以下の通り

・建物は東西25m×南北50mの広さ、各階8〜11戸。
・建設位置は敷地のほぼ南端、ナイス物件から北に約10ｍの位置
・駐車場100%（295台）。建物南東角の地下〜10Fまでがタワーパーキングで292台収容。
　残り3台は地下平置き。バイクも地下に14台収容。
・駐輪場は200%（580台)。建物内154台、建物外の西、南、東に426台。
・敷地北西角側に広い公開空地とって、地域の人も憩えるよう敷地全体に渡って緑化にかなり
　力入れる様子。北西角には最近流行り？の水盤あり。敷地を北西⇔南東へ誰でも自由に通り
　抜けできる。
・建物入口は北側。車も北側の地下出入り口から北側の道路へ抜けると思われる。
・共有施設は１階に多目的室２室、防災センター１室（ということは24時間有人監視？）

ラゾーナ、ＢＫＴ、ＣＫＴのライバルになれるかは、価格、内装グレード、耐震性次第？
駐車場を始め、なんだか設計にいろんな無理がありそうに感じますが、北東角の土地を取得
できなかったのが主因のような気がします。

クレッセントよりいいマンションになるとすれば
名実ともに川崎ナンバーワンのマンションになり
ますね、ここが。

もの的には、クレッセント以上にはならならいでしょ。高さも規模も１サイズ小さいですし。
ただ、価格はクレッセント並みか以上になるのでは、
何しろ多数の地権者を立ち退かせてますから、土地取得コストが格段に違うはずです。

販売開始が早くても来春であることを考えると、
景気予想なども出来たものではないでしょうね。
あらゆる場合を想定すれば少なくとも建築価格を
抑えておくことが得策かと思われますよね。

景気良ければ仕様がそこそこでも高めに売れるー。
景気悪ければ仕様落としといたお陰で安く売れるー。

みたいな感じで対応できるでしょうからね。
クレッセントとは比較しにくいと思われます。
ラゾーナレジデンスと比較しやすいのではないでしょうか？

確実に言えるのは、ラゾーナ、クレッセント、ブリリアのように比較的安価で、まとまった土地を
企業、市から一挙に入手できた物件と比べて、土地取得コストが格段に高いと思われること。
建築資材もラゾーナ建設時とでは断然高騰しているし、多少景気が悪くなろうと、
ラゾーナのように安売りされることはまずあり得ないでしょう。
とても庶民価格のマンションになるとは思えないです。

１０さん
スレ立ての文章をよく理解していただければ幸いですが。
ここオリックスマンションはラゾーナレジデンスの良き
ライバルになるようがんばって参りたいと思います。
正直、クレッセントはコンセプト＋品質＋立地＋価格にて
とてもじゃないけど比較しずらい面が多いので、あまり話題
にしたくないのが本音であります。

確かにクレッセントは売主デベの点以外は文句がでにくいわな。。

私的予想ですと、
ラゾーナ川崎レジデンス　対　オリックスタワーマンション
★コンセプト　　　　○　対　△
★品質　　　　　　　△　対　○
★立地　　　　　　　△　対　△
★価格　　　　　　　◎　対　△
★デベロッパー　　　◎　対　△
★構造　　　　　　　△　対　◎（免震）
かなり良い勝負になると思われます！

オリックス不動産ってあんまり聞かないけどどうなの。
マンション南東はナイスのマンションに超近くて、南はクレッセントがそびえたち眺望は
いまいちな感じが。西と北が売りになるのかな。
公開空地はとてもよいですね。できあがりが楽しみです。

ちなみに、ラゾーナがNo1って・・・
掲示板見るとクレームや仕様不備のコメントばっかりですよ。
住んでる人が気持ちよく暮らせるところが良いマンションだと思いますけどー。

正直、今の段階でオリックスタワー予想しても、情報ないし、意味ないけど
俺はこんな感じか。

ラゾ　オリ クレ 寸評
★コンセプト ◎ ？ ○ ラゾのプラザ&レジ一体開発がコンセプトとして図抜けてる
★品質 ○ ？ ◎ オリも悪いものにはならんでしょ
★立地 ◎ ○ ○ 立地はどこも良い。京急に近い分ラゾーナがリード
★価格(割安) ◎ △ △ ラゾの格安分譲価格は今後何年も見れないでしょ
★デベロッパー ◎ △ △ 三井が圧倒的
★構造 ○ ？ ◎ クレの免震は良い。オリはクレ以上のペンシルが構造的に微妙
★規模 ◎ ○ ◎ オリは100m超タワーなのに300戸いかないのが痛い

１５さんの寸評に一つ異議があります。

立地とは幹線道路やバス通りや線路沿いであるかが
評価の分かれ目になると思います。ゆえに、

ラゾーナは線路沿いなので△
オリックスは北側がバス通りだけど○
クレッセントは西口で一番の条件で◎

あのー、ブリリアは仲間に入れてもらえないんでしょうかー？

立地ってトータルだよね。情報誌などだと立地は駅徒歩○分しか書かれていないし。

確かに

＊ラゾは線路沿いだけど川崎駅北口が実現したら駅徒歩１分が可能になる。

＊クレはプラザを抜けて通りを渡ればつく。（徒歩３分も可能か？）

オリはプラザから駅へ抜けるのに少し面倒かも。（でも徒歩５分かしら）

と考えれば徒歩７分（だっけ？）だけどデッキ直結のブリもどう？

駅からの距離と住環境によるでしょう。そしてそれは個々によるのではないでしょうか？

ブリリアははっきり言って普通です。
川崎西口物件で一番ではないし、ビリでもない。

ブリとラゾはデベの信用度が高い。
ラゾよりブリとクレは仕様が上。
クレ免震は地震の種類により効果なしで地震後は高価なメンテ代。
ブリ制震はそれなりに揺れるが直下にも強い。
ラゾ耐震の高層は怖すぎ。
ブリは線路脇なのですが、信号なしで屋根つきデッキありで徒歩6分
ラゾは線路脇で信号ありで徒歩3分
クレも信号ありで徒歩5分


総合で
1位　ラゾ
2位　クレ　ブリ
3位　オリ(未定）
かな？

らぞーな＊＊＊＊♪

「タワーマンション受難の時代へ突入か」
07年、市川のタワーマンションでの鉄筋不足事件は記憶に新しいところです。
タワーマンションは特にこれからより厳しい眼でみられるでしょう。
少ない面積に、より戸数を設定できるという特性から、
供給が増加し、高層であるが故のみのステータスは無くなっている。
これからは、タワーマンションのデメリットが注目されてくる。
低層階と高層階での違いもある。リスクや特性をきちんと調べて容認した上で購入する必要があります。

・構造的に保障されているのか？長期に渡る維持管理が不明である。
　修繕費が突然高騰しだすことは無いのだろうか？

・軽量化のため、高層階に行くほど柱や梁が細くなり壁も薄くなることが多い。
　隣の声や上下階の生活騒音も結構聞こえる可能性がある。

・同じマンションでも、低層の維持管理費は高層と変わらないことが多い。
　（どちらかというと広さ）

・同じマンションでも、高層の階高は低層よりも低いことがある。
　（逆に最上層ではまた高くなったりもする）

・景観は一時は良くても、飽きが来たらどう感じるだろうか？
　不安感は出てこないか？


・視界の広さ、隣のタワーマンションから十分な距離があるか？
　覗かれるようなことも当然あり得る。

・風は大丈夫か？強風でベランダを楽しみたい人は向かないかもしれない。
　また風を叩く音も気になる点である。

・上層階に住んでいると曇りか雨か天気がよくわからない。

・揺れ、長周期地震動は覚悟しているか？家具は固定できるか？

・天災の際は部屋にじっとしているか、外に出たら階段で登るのは大変なので
　当分戻れないこともある。また消防車両のはしごは届かない。

・エレベータの数が１００戸に１機などの物件も存在する。
　通勤時など待ち時間は大丈夫であろうか？（エレベータの速度は早い）

・気圧の変化が身体に負担をかけるという話もある。自覚する例としては耳の違和感など。
　長期的な健康への影響は未知数。（標高ではなく高さの変化という点）

・高層階は携帯電話は使用できるか？補助の基地局、アンテナ等の設備は十分であろうか？

ラゾーナはいろいろ問題も多かったですし
ここオリックスには期待したいですね。
ぶりりあもぜひ仲間に入れてほしいですし。

白とブラウンを組み合わせたカラーリングは面白いと思っていますが、
川崎駅周辺を歩く人の目に触れるという点では、ブリリアはちょっと寂しい。

川崎を歩く人の動線で見ると、
今現在、駅から見て目立つのはラゾーナ（住）。
近い将来、ミューザの通路、ラゾーナ（商）の広場から
目立つであろうのはクレッセント。

いずれにせよ良いデザインの物件になることを期待したいところです。

たしかに。
クレッセントは川崎駅周辺で、１番高い建物になるし、場所的にも目立つ位置だよね。
ミューザができた時ほどのインパクトはないかもしれないけど、クレッセントと
オリックスが完成したら駅前の景色が結構変わりそうな気がする。

クレッセントみたいな外観（ガラスウォール）に高級感を感じる人もいるし、ラゾーナみたいな外観（タイル張り）に高級感を感じる人もいるし、ブリリアみたいな外観（カラーコーディネート）に高級感を感じる人もいる。

自分の好みを押し付けるのは非常に浅はかで子供染みた考え方で見苦しいですよ。

28は、アラシとか釣りといわれるものです。

わざと人が反論したくなることを書き込んで、版が荒れるのを楽しむ人です。

対策としては、一切かまわず無視することです。

オリックスの近隣住民向け説明会はどうだったんですかね？

「モリモトよりオリックスが良い」的な発言をすると、不思議と削除依頼が出される。
近所の物件と比較検討して何が悪いのか意味不明。

しかも管理人に削除依頼が受理されない。
モリモトの営業マンが粘着してるっぽい？

>>33さん
>「モリモトよりオリックスが良い」的な発言をすると、不思議と削除依頼が出される。近所の物件と比較検討して何が悪いのか意味不明。

とありますが、

>クレッセントは見た目が好きにはなれない。

くらいならともかく、

>なんかイメージ的には金持ち社長とかが愛人を連れ込（rｙモリモトのイメージも悪し。
>クレッセントみたいに軽薄なデザインでなく

上記のような悪意に満ちた表現を見て本気で“何が悪いのか意味不明”
とのたまわるようなら、あなたはかなり病んでますね。

私はモリモトの社員でも何でもなく、ただ以前から川崎駅西口の物件を
中古も含めて物色中の者なのですが、
28や31や33のような悪意ある書き込みについつい反応してしまいました。

>>33さん
すみません。今回だけはお赦しを。

↑
>>33さん　×
>>30さん　○

でもクレッセントは、完売だし・・・
需要があるんですよ

それにしてもオリックスの物件気になるぅ〜

モリモトがそこまで嫌われているのなら一般販売開始後たったの３ヶ月で（竣工まで１年８か月も残して）瞬間蒸発的に完売する訳がない。

つまりその意見はマイノリティーなものに過ぎない。

クレ川タワーのスレが見えなくなって、モリモト派ＶＳ．反モリモト派のバトルがなくなったと思ったら、こんなとこでやっとったんかｗ

16日の近隣説明会、どーでしたか？

カタカナの新興デベはどこも二流。
らしいですよ。三井とか三菱からみれば。
実際、一流といわれるところ以外でも最新は良い物件も多いですけどね。

そんな新興だからこそ、クレッセントは「今までにないもの」に
チャレンジし、そういうコンセプトに飢えていた人たちに受けたのでしょう。

オリックスもそういう路線なんでしょうかね。

オリックスは亀レジ、レコで価格設定を失敗して大量に売れ残っている。
この物件は、さすがに学習効果からリーゾナブルな価格設定を期待したい。
川崎西口駅前の需要は、ラゾ、ブリ、クレで一巡しているだろうし、駅遠物件もアクア、ファインとかなりの戸数が供給されたから、強気の価格設定は難しいだろう。
200万円/坪程度の「適正価格」になればよいと思う。

土地代はタイミング的に一番お金かかってそうですね。
オリックスとしては、安くはしたくないが、購入者は高価格だともうついてこれないだろうし。

建物にはお金をかけずに、リーズナブルなプライスにするのが一番無難なのかな。
何にせよ、北東の角の土地が買えなっかたのが痛いですね。

本当に西口最後のタワーなのかなー

ゼネコン「現場破壊」
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2008/0119/index.html

48>>
当面はもう建てられるスペースはないのでは？
スペースがあっても、コストに見合う需要があるとは考え難いんですが。

最近分譲されている物件並みのグレードと金額での売り出しを希望したいな。
安い物件は中古やバス物件で探せばいっぱいある訳だし。

オリックスがクレッセント並みのグレードと金額で売り出したら見ものだね。
果たして、どれくらいの期間で完売するか。

>>45
クレッセントは周辺の物件よりグレードをちょっと上げただけであって、
西口駅前の変貌ぶりからしても全然「バブル」じゃないでしょう。
それがウケたからこその早期完売だったのでは？

オリックスさんには、いい感じになってきた川崎駅西口の
更なるイメージアップにつながるような物件をぜひお願いしたいです。
間違っても「安かろう悪かろう」だけは勘弁してね。

川崎西口の新価格（クレやブリの＠260万円超／坪）はかつてのバブル時代だったら保土ヶ谷や戸塚レベルです。それに比べればまだまだバブルでは無いでしょ。

5年前に比べたらバブル。そして東証REIT指数は5年前の水準に戻ろうとしている。
200万円/坪くらいが川崎駅西口徒歩5分圏の適正価格。

バブル＝その資産のもたらす本来の収益ではとうてい説明の付かない
　　　　価格がついてしまうこと。

ただ上がることをバブルとは言わない。

>56さん
>200万円/坪くらいが川崎駅西口徒歩5分圏の適正価格

その根拠は？

5年前の異常な状況が正常だと思い込みたい方がいらっしゃるようで。
大師線沿線にも新築物件があるので、
そちらをご検討された方が良いのではないでしょうか。

56ではないですが、5分で坪200万円くらいというのは、川崎駅西口の賃料水準から計算すると、一般論として肯けます。物件特性により上下はあるだろうし、ラゾ・ブリ・クレは高く設定することができそうですが。

問題は、例えば川崎駅西口の新築・70平米のマンションを賃料20万円超で借りても良いという人達が世の中にどれだけいるかですな。

ブリリアのMRが2/11でとうとう閉館になりますね。
なんだかんだで、ここも高額物件になると思いますよ。
イクスやヴィルクレールの中古が今でも坪200万近い価格で売りにでてること考えると
ここが坪200万はまずないでしょう。

でも、欲しい、坪２００万になってもらいたい。
夜空のお星様にでもお願いしてみようかなー。

>>60
そういう中古は、もはや売れてませんがな。宣伝出してるだけ。
去年ちょこっと売れてしまった時期があったらしいが、やはりおかしいと買う側も気づいてるよ。

去年のクレッセントの価格は明らかにバブルだったね。
外観をちょっと飾っただけの中身の乏しいマンションがあの価格とは。
買っちゃった人は泣くに泣けないだろうね。

転売して儲けようなんて考えで、特に借金してまで買った人は大変だろうが、自分で住む人は価格が下がってもどうってことはないでしょ。
マンションなんて所詮、耐久消費財。

住まいの資産運用としては、キャピタルゲイン狙いで値上がりしたらすぐ転売は、愚の骨頂。
買って値上がりしているうちは、本来、家賃にかかるコストがマイナスなんだから住み続けるのが吉。
値下がりに転じた時点で、資産価値の下落率とキャッシュ化した時の利益（運用益−家賃等のコスト）を比較して、有利な方を選択すべき。

オリックスの板なのにクレッセントに個人的恨みを持ったストーカーの粘着板になっちゃってますね(-。-)y-゜゜゜

>>62
それが、不動産屋に聞くとそうでもないみたい。
川崎西口はもともと築浅物件がほとんどないし、売り出し物件もかなり少ないから、
強気の値付けでも、何だかんだで買い手がついてしまうとのこと。

なんだか希望観測的な価格予想が続いてますが、ここは
普通に最低でも坪２５０万以上の設定です。
土地原価、建築費の上昇から考えて、当たり前でしょ。
この価格で買えない人は、あまり期待せず、バス便か京急
の支線、もしくはもっと都心から離れたほうがいいですよ。

景気が良くない数年前、坪２００万程度で販売したラゾーナ
がかなりの高倍率がついて完売。抽選で涙を呑んだ方も多数
でした。当時はまだ、ラゾーナもなく、川崎のイメージがそ
れほど良くない状態でした。

その後、ブリやクレは２５０万〜２６０万程度の設定で、ブリ
はやや苦戦してますが、クレッセントは瞬間蒸発でした。

いま川崎西口はイメージはだいぶ変わっています。東口も駅の
整備等が予定され、ますます便利で快適になるのは明白です。

サブプライムで景気が減速しているものの、ラゾーナ販売時
以前の不良債権であえぐ状態までは戻るはずもないでしょう。

このような経緯で、だれが坪２００万という安すぎる価格設定
をするのでしょうか？
ましてや売主は金融グループ・オリックスですよ。

>>62
築8年とか9年でも「築浅」なんて不動産屋に言われ、売主設定のの強気価格で買っちゃって、
3ヶ月待てば、同じマンションのもっと上階が５百万安く出てきたなんてのがザラにありそうな
2008年だね

釣り師にマジレスしてはだめですよ〜。

　オリックスも素敵なマンションになれば、川崎のマンション全部がイメージがよくなります。

　にっこり。

同じ高値掴みでも、中古より新築の方が、まだ買い手としては納得行くんじゃないの？
欲しい人は買いましょう。でもほんとに最後のタワマンかは・・・・？

売れるかどうかは別として、坪250万以上はほぼ確実ですね。
何しろかなりの地権者をどかして無理やり建てますから。
昨今の原材料の値上がりなんかも考えると、原価は西口マンションでは№１になると思います。
オリックスは原価割れの投売りするほど、財務は苦しくないですから
仮に売れなくてもしばらくは高値で放置するでしょう。その辺はブリリアと同じですね。
そもそも今まで川崎規模のターミナル駅近が他のローカル駅とさほど変わらない価格で
買えてたのが異常だったのかと。
ここをバブルというなら、みなとみらいなんかはまさに超超バブルだと思いますがね。

>>72
自分も川崎西口の坪250万は全然バブルとは思いません。
たしかに、みなとみらいの坪300万はバブルの可能性ありですね。
自分は生活利便性を最重視なんで、観光地のみなとみらいよりは、
生活しやすい川崎西口駅近に住みたいですね。

>>73
クレッセントが買値の半値ですか、、、
坪140万とかなら是非買いたいですo(^-^)o

>>73

クレッセントが半値の坪140万円なら周辺は坪100万円ですね。
となるとターミナル駅徒歩5分、70㎡の物件が2,100万円ですか？ワンルーム並ですね。
ギャグにしてはそこそこ面白い。

オリックスが安くて良いマンション！？
無い無い！オリックスみたいなしっかりした会社は社内のハードルレートをしっかり持っているからそれなりの利益率は確保しますよ。

>クレッセントが半値の坪140万円

予想ではなく、願望
おそらく自分の収入の範囲で論を立てているんだろう（笑）

不動産にお買い得品は無い。
あったとしても、われわれ庶民には絶対回ってこない。

不動産に掘り出し物はない。しかし、割高物件があまりにも多い。

小杉のナイス物件は坪300万でバブル価格と言われてましたが、ついに完売になりました。
川崎西口も負けずに価値向上して欲しい。

>>73
>新築だと入居と同時に２〜３割価格が下がるのが相場。

ほんと、この人はギャグそのもの。そんな相場はこの世にない。
立地、販売時期を無視かよｗ

ちなみに、俺のマンションは入居と同時に２，３割上がった。

クレッセントの価値が下がらないって書き込みに対して過剰に反応している人がいるが、
おそらく去年金が無くて買えなかった人なんだろうな。
自分の買えなかったマンションが少しでも下がればいいと思いたいのはわかるが、
最近のモリモトの評判の良さといい、あまり期待はしないほうがいい。
何しろ駅近最後のチャンスで買い逃したのは事実なんですから。

と翻訳すればどっちもどっち。お互い感情論で書き込みしない方が良いですよ。まぁ一方は釣りでしょうが。。。
客観的に見て再開発地区、駅徒歩５分圏内、地震対策済物件であれば適正価格だと思いますよ。豊洲、武蔵小杉、みなとみらいの相場を見たら逆に安いくらいでは。。。

クレッセントの購入者です。可哀そうと同情されてるんですね。確かに２，３年前に比べれば、高いのは事実ですし、購入するときも悩みました。けど過去に戻って買うわけにはいかないし、安くなるのを期待して待つのも不安だったので購入しました。
　今になって、もう少し待った方がよかったのかなと、思うこともありますが、クレッセント自体はあっさり値下げすることもなく完売しているので、まだよかったと思います。

ちなみにクレッセントのスレのときも、異常なほどモリモトを毛嫌いしている人がいましたが、同じ人なんでしょうか。完売したのにまだけなしてるいるなんて、よっぽど嫌いなんでしょうね。
いったい何があったのか、知りたいです。

>>87
それは、買えない人のやっかみ半分のあらしがほとんどと思われます。
パターン的には川崎駅周辺だとホームレス、風俗、ギャンブル等のネタ。
クレッセントだとデベロッパー。
ラゾーナだと仕様が高級仕様でない等々。
攻撃しやすいとこを探しては執拗に煽って楽しんでるだけですよ。
幸い私が契約したブりリアは攻撃できるネタが少ないらしく、あまりあらされませんが、、、
一種の有名税みたいなものです。
客観的に見てクレッセントが川崎駅周辺で１、２を争うマンションになるのは間違いないので、
全く気にする必要はないでしょう。
実際、クレッセントの建物高さは川崎駅周辺で１番になりますし、
外観がある程度できてくれば、その壮観さにケチもつけれなくなるのではないでしょうか。
幸区民としてラゾーナ、クレッセント、ブリリア、オリックスと良い物件が周辺に
続々と出来てホントに良いことだと思ってます。

８５の造りが雑というのはどこ見てわかるのでしょうか？
もしかしてすでに建築工事が終わってるとか？？？
だとしたら週末にでも川崎に出掛けて見に行ってきたいと思います！！！

あのぉ・・・
モリモト物件を買えなかった人の話はもういいんでそろそろオリックスの話しませんか・・・

ちがうよ。クレッセントは１３０メートルです
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/kawasaki/birukawasaki.htm