シティタワー大阪天満 　パート8

＞これら何の根拠もなく不安を煽るネガ

具体的に根拠がないネガな書き込みを挙げてみてください。
私が読む限り、なるほどなと納得できる書き込みが多いと思います。

＞いまやアンチの最大の頼みの綱は、入居率。

それが一番確実でわかりやすい指標じゃないですか？マンションの価値を計るのなんて。
いくら一部の人間がこのマンションの良さをアピールしたって市場が反応しなければ意味ないしね。

ポジの人の方がよっぽど根拠ないですよね。誰もが納得できるこのマンションのメリットあげてみろっての。
立地をはじめメリットは微妙なのばっかりに引き換えデメリットは致命的なものばかり。売れ行き悪くて当然
じゃない？

入居率は最大の一番重要な物件評価だと思います。

ポジの人はこのことに関しては、全く反論出来ていない。

なぜ、そんなに素晴らしいと自慢できる物件なのに、契約する人が少ないのか？について明確に答えている人います？？？？

まさかこの板が理由。とか、そんな低レベルな答えではないですよね？

本当にこのままだと、近い将来、議決権を一番持っているスミフに勝手に管理費を値上げされそうで怖いです。管理会社は間違いなく随意契約で、変更の可能性すらありませんし。

私も売れなくて当然んのマンションだとおもいますよ。
立地の割に高すぎるし周辺環境がひどい。

まあまあ。
建物は立派だと思うし、それがすきな人にはいいんじゃないの？
立地はタワマンでなくて一般的マンションと比べても普通未満で管理費だけ高いけど、建物すきなひともいるんでしょ？
あとは見た目だけの住みにくいあの間取りを眺望だけで満足が持続できるタイプの人か否かでしょう。
購入される方は見た目に惑わされず本当に永く満足できそうかご自身の価値観に照らして吟味下さい。
超長期新築在庫の関係で、すぐの売却は困難なマンションですからね

結局、バランスの問題だと思います。確かに建物自体は悪くない物件だと思いますが、この立地条件を加味した価格設定になっていない。立地、建物、価格のバランスが悪いから売れ行きが悪いんだと思いますね。
しかし、立地、建物はどうにもできませんから、適正バランスにする為には価格を下げざるを得ないでしょうね。
それをしない住友不動産はやはり財閥系デベの悪い所がでてしまってますね。最近のＣＴシリーズで完売したところってないんじゃないですか？普通のデベならとっくに倒産してるでしょうね。
それからあまり触れられることがないですが、間取りが使いにくそうな部屋が多いです。それにバスルームがかなり
広い部屋でも1418サイズの設定でこれも最近のマンションでは？な感じです。

1418あれば十分でしょ。
1620は準億ションクラスだね。

近くの不動産屋さんに、最上階が中古マンションとして売りに出てました。

８０平米の３LDK、南西角で９０００万弱。

もう中古扱いになるんですか？元値からどのくらい安くなってるんでしょう？

入居率ったって６００戸もあるマンションが完成までに売れる景気じゃないのは分かるでしょう？

近くのローレルタワーなんかあれだけ強烈な値引きをしたところで半分の１００戸くらいしか売れてないのでしょう？ここは値引き無し３００近く売れてるんじゃなかったっけ？よく売れてるほうだと思うけどなあ。

どうして入居率にこだわってるの？福島区の方がどう考えてもひどい。マクロで考えたら
近々で供給が１５００に達しそうな勢いなのにひどい有様じゃない？

まだここのエリアの方がずいぶん売れてると判断できる。所詮不動産はマンション単体ではなくエリア単位だからね。入居率入居率って一昔前の竣工前に売り切れてた時代と一緒にするのはちょっと違うと思いますよ。

お得感ゼロ！
ステイタス感ゼロ！

>まだここのエリアの方がずいぶん売れてると判断できる。所詮不動産はマンション単体ではなくエリア単位だからね。

あ～あ。とうとう物件での話でなくなっちゃいましたね。W

これだけ売れ残っていると、中古で売りに出してもかなり安くしないと売れな難しいかな。
よほど希少間取り、階数でない限り中古ではなく新築扱いの部屋を選ぶでしょうからね。

売れ残り→将来的なたたき売り→資産価値の大幅下落　と予想した場合、
まだ高値で売っている期間に、多少の損を出しても中古で売るという選択も賢いかも。
それでも売れないか。ほんと残念物件。

＞入居率ったって６００戸もあるマンションが完成までに売れる景気じゃないのは分かるでしょう？

このマンションの擁護派の人って、「赤信号みんなで渡れば怖くない」みたいにな刹那的な考え方の人が
多い気がする。理詰めにされるとすぐ

＞快適に楽しく暮らしたもん勝ちでしょう。外野がどう騒ごうと。

みたいに開き直るし。結局本気でこのマンションを検討してる人たちの不安材料の何の解答にもなってない。
家を買うことって一生に何度も無いから真剣に考えてるのに、こんな能天気な人たちしか擁護しないマンションって
やっぱりダメマンションだと思う。

まあ、売り切れる心配が皆無のマンションなので、ここ数年で竣工予定のマンションの動向を見てから
検討しても十分でしょうね。その頃には中古扱いになってるでしょうけども。

ここは中途半端に安いんだよねぇ。お得感も損失感もない。

株をみせかけの高値で買っちゃった状態です。
高値で買った株って、処分するのが難しいですよね。

多くの人の指摘どおり、価格設定が問題。
適正価格で販売すればマンションは売れるけど、自分の資産価値が目減りする。
売れてほしいけど、自分は損したくない。というジレンマ。

＞629
元値+2000万

>>634

同意！です。
もう少し擁護側でちゃんとした人たちに出てきて欲しいです。

ネガのみなさん凄いねｗ

感心するよｗ

ラブホテルそばなのに離れてるなどコメントがあるがどうみたら離れてるんだよ。

ネガというか前向きに考えた末の結論が展開されてる気がしますけど。
住みたくなるマンションだけど…と付けて読んだほうがよい話ばかりだな。

＞No.640

反論することもできない能無しはコメントするな！

まあまあ。擁護する材料が何一つないから厭味の一つもいいたくなるんだって。許してあげて。

淀川の花火も30階以上、北、西しか見えない。

ネガの方は、ネガシティでもご検討ください。ここは良い物件です。立地に問題ありと書いておりますが、
住み心地よいから、買う人がいるわけで、私も住み心地を確認のために、何回か現地訪問する予定です。
予算は問題ないから、楽しみです。

いろいろな要素を納得されて購入されるんでしょうから、だれも止めません。
素敵ななマンションライフを満喫してください。

>646
まだ立地も見てないのによい物件と言い切る気が知れん。

↑648さん　646さんはスペックや資料の上で良い物件と思われているのではないでしょうか？その上で現地を数度みで判断されるのでしょう。そのようなこともご理解できないのでしょうか？
残念な思考回路です。
がっかりされるか、そうでないかは本人が判断されることです。

その上で現地を数度みで⇒その上で現地を数度見て　　訂正します。

淀川花火大会終わりましたね。
ちょうどこのマンションの西面を背中に花火を見ていましたが、
ふと振り返るとほとんどの部屋が真っ暗でびっくりしました。
最上階付近の数件と、下層階のちらほら(10階以下は見えませんでしたが）
しか電気ついてませんでした。中層階はほぼ全滅。
窓から花火が見える日に留守にする人もあまりいないでしょうから、
ほんとに入居者が少ないんだなあと薄ら寒くなりました。

みんな電気消して花火見てたんだろ。

そうかもしれませんね。でも普通そんなに真っ暗にして花火って見ますかね。
間接照明とかスタンドくらいは点けるでしょ？ほんとに真っ暗でしたよ。

電気消して花火？(笑)
映画館ですか？

灯りネタは写真やたくさんのレスがあるからいまさらですがガチです。
見に行けばわかる。

でも花火大会の日にあれじゃあ、ちょっとショックですね。

特に西側は高層階の角しか売れていないので余計に目立つんだと思います。中部屋はあまり売れていないと思います。
中層は売りにも出していないので真っ暗で当然でしょう。
ちなみに私は高層の西側中部屋ですが本日は留守でした。

夜は15～40階くらいまでほぼ真っ暗。

隣のウォータータワーもそんなに付いてません。これ事実。

灯りでどうのこうの言ってかなりキモイ。
気になるんなら住友行って聞けば良いだけでしょ？
まあ良いようにあしらわれるのが分かってるのか！


社会でうまく生きていけてないのバレバレ（笑）

このマンションに興味もないのに
わざわざ花火やってるのに窓の明かりチェックして何が楽しいのでしょう？花火見たら？

ここが気になってるのバレバレ。そしてその意図は高くて買えないから
ちょっとでも貶めて安くしたいのもバレバレ。

それ以外に何か理由ありますか？検討しないのなら掲示板もマンションの明かりも見ないのが普通の
思考回路でしょう？ダサすぎるよ、その生き方。

>ちょっとでも貶めて安くしたいのもバレバレ。
それはないと思う。
貶す人は純粋なスミフアンチ。またはｃｔ天満アンチ。
だと思います。

部屋が灯りがついてなかった？
みんなスカイラウンジで花火見てたからでしょうね。
すごい人だかりでした。70～80人以上はいたかな。

花火もめちゃくちゃ奇麗で、大歓声上がってました。
あんなに大きく見えるとは！本当にすごかったです！
あらためてこのマンション最高って思いましたよ。

部屋の灯りで入居率がどうこう言うのって、疑問ですね。
既に完売してるタワマンでも、あんまり灯りってついてないですよね？
北浜、TTO、CT大阪等々、、全然灯りついてません。何を言いたいんでしょう？
逆に灯りが満開についてるマンションあったら、教えてください。

＞このマンションに興味もないのに
わざわざ花火やってるのに窓の明かりチェックして何が楽しいのでしょう

そんな事一言も書いてないんじゃないですか？検討者だからこその書き込みだと思いますけど。そういうあなたは営業の方？だったらもっとダイレクトに現在これぐらい売れてますってはっきり書けば？実際に売れてるんなら書き込んでも何の問題もないでしょ？
それとも既に購入してしまった人？だったらあなたこそ今更検討板なんて覗いてないでマンションライフを楽しんだら？買ったはいいけどあまりにも評判悪いし、空き部屋が埋まらなくて不安に思って覗きにきてるのかもしれませんが、そっちのほうが後ろ向きでダサすぎる生き方と思いますよ～。

>>663
なぜ教えて欲しいのですか？
何か嫌な事でも企んでいるのでしょうか？

マンションを購入するにあたって、そのマンションの売れ行きを気にするのは当然じゃないですかね。
そのマンションの資産価値にも影響するし管理問題にも影響します。
それにしてもこのマンションを擁護している人たち（営業の人か居住者か知りませんが）はほんとにダメな
人たちですね。アンチの人たちがこのマンションのダメだと思われる部分をキチンと理由を述べて書いている
のに比べ、やれキモイだの生き方がどうのって人格攻撃。あげくの果てには何か企んでいるのかときたもんだ。
このマンションを擁護しているようで逆に足を引っ張ってますね。このマンションの良いところをキチンと
理由をつけて説明してみたらどうですかね？まあ、擁護派の人たちがどうというよりこのマンションが擁護しようの
ないダメマンションということなのでしょうか？

私は、5期で契約しようとしているものですので、
擁護派の立場になると思いますが、売れてる売れてないの判断基準ってなんですか？
全体の割合で判断するんでしょうか？実際どんなに低く見積もっても280戸以上は売れてるんですよ？
完売してないから、売れてないというのもどうなんでしょう。ではここが、全体戸数300戸なら大成功
マンションになるんですよね？300戸の規模でもそれなりにすごいと思いますが、、新築でも、ここまで
売れてる物件は私の知る限り少ないですよ。

確かにデメリットな点もいくつかあると思いますが、それを上回るメリットがあって、購入に至っています。
戸数が多いことを言っているなら、メリットもあるんじゃないでしょうか？実際に共用施設が充実している
割に管理費等は抑えられますし、コミュニティも作りやすいでしょう。戸数が少なすぎても将来の管理費を
保てるのか不安を感じましたので、私は大規模マンションを選択しました。

実際にネガを書かれる方の本当に的を得た指摘って少ないと思っています。
住民や営業さんを煽るような発言が、ほとんどで、声を荒げたくなる気持ちもわかります。

一部、発言の悪い方もいると思いますが、どっちもどっちです。排気ガスの話だって、ホント根拠がないですし、
大阪市内ならどこでもそうだと思います。ラブホは気になる人は気になるんでしょうが、私は思ったよりは
気にならなかったので、特に問題なかったです。子供の教育上の影響なんて、語れないでしょうし、親がしっかり
していれば大丈夫かと思います。しれに実際の話、ファミリー層も結構いるそうです。騒音も住民さんの話では、
基本的に問題ないと言っていますし、実際に部屋で確認しましたが、ホント静かでした。

駅も十分徒歩圏内ですし、信号も１本だけ渡ればあとはスイスイいけます。しかも梅田まで1駅と2駅です。
すごく便利だと思いました。近辺は確かに整備されていない部分もありますが、ほとんど導線として
使うことのない道ばかりです。さらに商業施設も多く、利便性は十分だと思います。反論あればどうぞ。

666さんが言う、管理の問題ってなんですか？具体的に記述されないと分りません。少なくとも、
未販売の部屋は、売れるまで永久にスミフさんが費用を含めた管理を負担することで合意されてます。
また資産価値にどう影響するんでしょうか？上記の売れ行きの件も含めちゃんとお答えいただけますか？
この辺は、私はプロではないので、理解が十分でないことは承知です。

また住友不動産の管理会社がどんなで、信頼がおけるのか程度はしっかり調べて、安心できるなと思いました。
修繕計画に関しては、ホントキッチリしている会社です。実績も多いです。結構、修繕計画が甘い会社も
あるので、この辺はしっかり見た方がいいです。

私は真剣に検討して、ここの意見も十分参考にしています。悪意のある書き込みは見る人が見ればわかります。
検討者もバカでは、ありません。頭ごなしにダメマンションと決めつけてる方の発言は、むしろ浅いと思います。
長文になりましたが、666さんの発言が腑に落ちなかったので、反論させていただきました。

↑
長文失礼しました

＞667さん
＞売れてる売れてないの判断基準ってなんですか？ 全体の割合で判断するんでしょうか？

当然全体の割合で判断するものだと思います。なぜなら、マンションの管理計画は、戸数全体で割り出しているはずだからです。あなたは戸数が多ければ管理費が抑えられるのがメリットと書いてらっしゃいますが、戸数が多くても入居者が少なければ逆に大規模建物を管理するための巨大な管理費、修繕費を少ない入居者で按分しなければならないのですよ。ごく単純な理屈です。
それから資産価値についてですが、マンションの資産価値とはすなわち市場価格です。その市場価格はどのようにして決まるかというと、ざっくり言えばそのマンションに人気があるかどうかです。人気のあるマンションなら、売り手の言い値で売れますが、不人気マンションなら、価格決定の主導権は買い手が持つ事となります。築何年もたったマンションで、総戸数の半分近くが未入居のマンションに高値をつける人がいるでしょうか？これも単純な理屈です。こんなことはその筋のプロでなくても常識でわかることです。

立地についてですが、まずこのマンションの最寄り駅であるJR天満駅ですが、はっきり言って歩いて駅まで行くにはかなり時間を要すると思います。また、もう一つの最寄り駅である地下鉄天六駅ですが、まず最寄の入り口まででもそこそこ歩くのに、さらに入り口からホームまでかなり歩かなければなりませんでした。少なくとも私の感覚では駅近とはお世辞にもいえないと思いましたが、こればっかりは個人の感覚ですのでなんとも言えません。

他にもいろいろ書かれているようですが、あまり長文になるのもあれですので主だった所を回答させていただきました。

>規模建物を管理するための巨大な管理費、修繕費を少ない入居者で按分しなければならないのですよ。
横やりで申し訳ないけど、未入居分の管理費、修繕費はスミフの負担ですよ？入居者が決定するまでずっと。
ある意味、支払いが滞る住民も少なからず出ることを想定すれば、逆に安心かもね。

>築何年もたったマンションで、総戸数の半分近くが未入居のマンションに高値をつける人がいるでしょうか？
まだ竣工後1年未満の販売中の段階で、販売数を決めつけるのはおかしいのでは？

駅の話もこの感覚で遠いって言ってたら、相当絞り込まれますよね？本当に駅まで遠いですか？？
もう少し一般論でお願いしたいもんです。