ロイヤルタワー横浜鶴見

最近、都内の物件価格が下がってきて手の届く価格帯になってきたのもあって
ここはちょっと厳しい感じになってきてますね。

諏訪坂の上ならともかく、鶴見川の沖積平野が埋立地よりたいして安全とも思えませんが・・・

>>449

少し前に、東海、東南海、南海地震での長周期地震動のシミュレーションが発表されたけど、関東平野は地下の構造で長周期地震動を伝えやすいってあったよ。NHKスペシャルでもそのことに触れていて、首都圏は狙い撃ちされるなんて表現してた。

長周期地震動を気にするならタワマンは駄目でしょ。

ちとクソみそ過ぎではないですか。神奈川大研究室の「揺れやすさ」地図があります。それによると鶴見駅の狭い範囲は濃い緑色でまずまず。埋立地は朱色でやはりダメ。意外なのは総持寺、見かけより地盤良くないようで。総持寺以前は何だったんだろう・・・
http://bousai-frontier.net/yuremap/z_tsurumi.html

>>454

いえっ。長周期地震動は深部地盤構造で増幅されるので、いわゆる地盤とは別ですよ。その深部地盤構造が関東は長周期地震動に弱い。

長周期地震動の影響度を示す日本地図

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20081209/528749/?...

それってこっちが元じゃ。。
http://www.bousai.go.jp/jishin/chubou/nankai/36/shiryou/shiryou4.pdf
結局、関東地方の細かい所はこれからみたい。。

六本木ヒルズだけが新潟県中越地震のとき長周期地震動でエレベータに影響を受けたという事実があるよ。

タワーはできたみたいだけど、駅前再開発は来年に延びたな
大丈夫か？（笑）

>>459
どこにそんな情報あるのでしょうか？

再開発は若干遅れが出ているとは聞いていたものの、
延期の話は知らなかったです。
探してみましたが、ソースは見つからず。
459さん、情報源のURLはりつけて下さい！

459は不確実な誤報でしょうか？

私は他のナイスのマンションに住んでいる。ただ鶴見のことが知らない人がいるので知らせた。住む人によって利点欠点は違います。私は空が大好きなのでバルコニーから空が見えないと嫌で建物がない所でこれたけは許せないので住んでいるマンションを選んだ。不便さは空には変えることが出来ない空大好きな私です。朝日浴びて朝食で夕日を見ながら趣味を勤しむことが私の理想で現実になった。空は私の生きがいです。ローンなし。

確かに４６６の日本語は意味不明。。。ちゃんと書きなよ！意味解んないからさぁ。

日本の方では無いのでは？
取引先の中国人の文章に似ている・・・

459はこれのこと言ってるのかな？

ttp://www.townnews.co.jp/020area_page/01_thu/21_tsur/2010_1/01_01/tsur_top2.html

466さん

こういう掲示板は心の貧しい日本人と見栄っ張りの日本人しか書き込みしないから

相手にしない！

↑この人も変な人・・・・・（汗）

まともな情報書き込もうよ

閑散ですなぁ～

地元の買える人にはみんな売り切ってしまって、残るは他地域と比較検討している購買層のみ。
厳しい消費者の目を持っている人たちに対し、いったいどうやって売りさばくんだろう。今のままの値段で。
ねえナイスさん・・・

>>473
他地区の人にもこの値段設定である程度売れると思って
ナイスが値付けしたんだと思うんだけど、まさかそこまで無策だとは思いたくない。
とりあえず現時点では川崎サンクタスタワーの値段が出てから、と思ってる人もいるだろうし。

ナイスは近隣住民の反対運動で販売を大こけした物件でも、竣工後３年もかけて地道に売り続けた。
間取り変更の対応とかのサービスはあったみたいだけど、表向き値引きはしてなかった。値引き期待
ならあきらめたほうが良いかも。

>>475
ナイスは中堅系デベではゴクレ並みに値引き厳しいからね
逆にここの値段を元に、他地区新築マンションの高値予想を出す人が目立つ感じだけど
ここの値段の妥当性ってどうなんだろう

ここの値段をなんだかんだ言ってる人いるけど、そんなに高いと思いますか？
私には疑問ですな！！

買えない人たちの・・・・・（苦笑）

477みたいのが将来のお隣さん候補というのも悩ましいね。

478さんお気を悪くしたならごめんなさい！
立地や条件を考えたらそんなに高いですか？もちろん、高い部屋もありますが・・・・

473-476はなんか、いろいろ第三者的に購入検討する気が無いのにただ評価してるだけに
感じてしまったんです。

本当に購入する気があるなら、もっと具体的に情報交換してる人もいますよね！ですから冷やかしなのかとも・・・・

別に私は変な意味で言ったわけではありません・・・・

473ですが、真剣に検討してますよ。というかしてましたよ、最初は。
でもあまりに分不相応な値段にあきれて、今はサンクタス待ちなのです。
あちらは平均＠２７０ぐらいの妥当な値段で出てきそうなので、たぶん買うと思います。
ここは、私の感覚では川崎駅前より坪＠２０万円は安くないと、街の利便性や仕様を比較して、どうしても不当な高値という感覚になってしまいます。逆に言えば、平均＠２５０万だったら(２２０～２８０ぐらいに収まれば)買うのにな・・・と思ってのため息なのです。
だって、鶴見ですよ。京浜東北の東京、横浜間では新子安に次いで安かったはずなのに、蒲田や川崎より高いっておかしいですよ。

坪単価を良く出す人がいるけど、基本的に業者だよね～
実際に、本当に住みたい人って、坪単価なんか気にしないでしょ～ｗ

私も妻が本当にココが良い！って言った物件は割高だったけど買ってるし。
欲しいと思った時にソコにあれば、それが相場ですから。

なんとか売りたいのはわかるが、どう考えても京急の各停しか止まらないことも考えてこの金額は高いよねｗ

ナイスが３～４年前の土地が最高値の時に購入している土地だから、価格は落とせないだろうね～

ただ、ナイスは表向きは値引広告を一切と言っていいほど掲載しないけど、実際にはモデルに来た人には平然と値引してますよ～

値引してても売れてない物件もありますが、アイランドは１０００万まで引くでしょ～しね。

この会社は建築資材の会社だから、余裕あるので、値引で捌くというよりは、欲しいけど足りない人には引きますよ～

参考までに。

業者じゃないでしょ～
少なくとも、こんな閑散な掲示板に書き込んでも効果ないし。
それとも、業者が「趣味」で書いてるって意味ですか？
というより、マンションマニアじゃないですかね、私も含めて。

>>481
というかあなたこそ業者っぽくない？

>>483
名前名前

というか、ナイスの人が本当にそうやって言ってここを売ったんだろうなと思えて生々しい

そうなのかな。ここってUR物件ってことを知らないみたいだけど。

>>481
要するに、「本当に住みたい人」は２００組しかいなかったっていうのが、このマンションの現実なわけですよ。
大半の人はピンポイントで決め込んだりしないから、周辺との比較に耐え得る妥当な坪単価にすることって、とっても大事だと思いますよ。

っていうか、ここを真剣に検討してる人と情報交換したいですね。
例えば、好敵手の物件があって、短所長所を比較してます！みたいな！

まじめにココ検討してる人は、他との比較してる意見が聞きたいわけですから！

業者とかマジ要らないし！坪単価考えるのはいいけど！ぶっちゃけ予算！立地！物件内容！で検討してますよね”？

みなさん？

検討したが、前向きに慣れなかった人の理由！購入に至った人の理由や考え方なんぞ聞きたいのですが・・・・

真剣に検討したい人もいるだろうけど
実は>>487が業者だった、というオチなんだろうなぁ・・

>>487
好敵手→見晴らしがよくて、駅近物件すべて

長所↓
１、駅ほぼ直結なので、傘無くても電車に乗れる
２、制震構造やスケルトンインフィル等構造設計が良い
３、都市ガスが使える(オール電化派の人は無視してください)
４、共用設備が少ない事

短所↓
１、高い
２、内装のグレードが…
３、収納が少ない(布団のしまい方を検討中)
　
個人的な意見なのであしからず…　

>>488
そうやってるあなたも業者では・・・・ってやってるそういう連鎖は辞めたらどうでしょうか？
きりが無いですよ。

ナイスって、値引きしない方針らしいですよ。
以前、とある物件で「値引きするとご近所の方といざこざになるので、値引きはできません」と断られました。
ただし、オプションは交渉できるような感じでしたよ。

ああ・・・
確かにそんな感じでした。

鶴見に実家があるので、「これかぁ！」と見ました。
マンションは駅近いしいいなぁと思いました。
でも、ロータリーのごみごみした感じは、数年前とぜんぜん変わってなかったです…。
京急とJRの間、全部、きれいにできればいいのですけどねぇ。

このマンション立地的に魅力を感じてます。ただ高いですね。売れ残ったりしないのかな。売れ残る場合いつ価格交渉ができるんだろう。ナイスさんって売れ残っても絶対下げないってホント？

＞＞493

ロータリも含めて再開発予定ですよ。
広くなるし、きれいになるみたいです。駅ビルも立替決まってるし、ガラっと変わると思いますよ。
ただ、残念なのは京急とJR接続デッキができなかったことですね。
そのまま行き来できたらいいのに！

>>494

価格は下げないと思います。
入居後にもめる可能性があるといわれましたが、以前、もめごとがあったのかもしれませんね。

>>495

知りませんでした。
鶴見は駅前のきたなさで、超悪いイメージがついていると思います。
京急下に浮浪者さんがいたりしますが、きれいになれば住みにくくなるので、
鶴見も発展してほしいです。
箱根駅伝の大通りより向こうは住宅地で、川崎より変な人はいません。
鶴見がきれいになってくれると、実家に行くときの楽しみが増えるので、うれしいです。
ちなみに、我が家は川崎近辺で探していますが、実家さへなければ鶴見も範囲に入れたかったです…。

JR線と、他に1つ以上他線が使えて、最低1つの駅には5分以内の物件を購入したいと思っております。世帯数は２００以上、タワーマンションにはこだわっていないけれど、中古になったときに価格が下がりにくい物件が希望です。理由は買い替えの可能性があるからです。
川崎駅近くの築3年目のラゾーナレジデンスは値上がりして現在70㎡で５５００万くらいらしいです。分譲当時は４０００万くらいだったそうです。「分譲前はラゾーナできていなかったし・・・」と言われてますが、1期の販売時期にすでに、フロアーごとに、スーパー三和、大型本屋さん、他に食料品、お菓子のテナント、飲食フロアー、衣料品フロアーとか、発表されてからの販売でした。
鶴見駅1分、京急もあるしと思い、ロイヤルタワー横浜鶴見に魅力を感じ、1月にモデルルームにいきました。高嶺の花ですね。
７０㎡弱、低層階で、５４００万くらいです。タワーマンションにつきものの、高層階のラウンジがありません。
管理費は3万円ほどでした。予想では２万円くらいかなって思っていたので・・・また、隣接する施設にもめぼしいテナントははいらなそうだし、というより、コージコーナー以外決まってませんと言われました。カミンが素敵に変身すればよいのですが。今もまったく候補からはずしたわけではありません。ですが鶴見駅8分くらいの同サイズの物件より1500万くらい高いわけですから、躊躇してしまいます。川崎みたいに快速止まらないし。
買った値段より、上がらなくてもさがってほしくないくらい高い価格だなと思います。サラリーマンですので。
通常注目されているマンションは分譲開始から２～３ヶ月で全体の３分の２は売れるそうです。後の３分の１に苦戦するらしいですが・・・ロイヤルタワーは３分の１しか売れてないみたいですね。営業マンはもっと売れているように言ってましたが・・・何年かかっても価格を下げないと言ってました。会社が管理費、修繕積立金を負担するってこと？

ナイスは値引きに寛容だから、竣工を待つといいよ。オリックスの川崎タワーとぶつけるとかなり値引いてくれる
と思うよ。

>>498
なんで、オリックスタワーと比べるの？資産評価なら武蔵小杉の方が良いのでは？

それよりも、ＪＲ鶴見駅の建て替え内容次第だったりして…(謎)
勝手な希望ですが、鶴見駅東口の二階で繋がったら最高です(願)

小杉は電車の路線も違うし同時期のタワーもない。
それなら比較は京浜東北線、京急で隣のサンクタスが競合でしょ。

私もサンクタス待ちです。

わたしはロイヤル派です

ロイヤルタワー派の方々、どのあたりに魅力を感じているのか、教えてください。
川崎より鶴見のほうが、いいじゃん　って思う点も教えていただけたらと思います。

499
コスギ？？
ロクな商業施設もないベッドタウンは不便だよ。

>>504
小杉ほどマンションが建てば、後からでも商業施設は来るのかと思い…(予)
むしろ、駅近物件という意味で考えました。
オリックスタワーは徒歩６分なので、広い川崎駅の事を考える(＋１～２分？)と鶴見が近しかと…
それに、徒歩６分かつ１０階まででいいのなら、鶴
見駅近辺の割安物件探すでしょうし…
☆川崎駅から東海道線での通勤は結構大変ですよ(真)

☆ロイヤル派です☆
①ほぼ駅直
②駅の立地上横浜、東京どちらにも行きやすい
③色々調べてみると鶴見は言われてるイメージほど環境悪くない!
④物件の稀少性あり
⑤街が以外と静かで適度に便利

*なぜ、川崎や小杉をはずしたかというと、環境整備してタワー乱立させてはたして資産価値はいつまで持つでしょうか?いまは一時的に人が集まりますが!かなりごちゃごちゃしてきてませんか?もう少し落ち着いた町並みが良いと思いました。

(やや鶴見よりな意見はご寛容くださいませ…)

>>506さん
おっしゃるとおりなのですが、結局それも値段しだいなんですよね・・・
今の売り出し価格では、数年内に１割程度値下がりすることは避けられないと思いますよ。

規模は小さいし価格も安そうな、ヨーカドー手前のイニシアってどうかな。デザイナー物件っぽい仕様らしい。ウォールタイプの家具で間取り変更できると。。TVのたくみの家っぽい感じか。

オリックスタワーは駅徒歩6分というのは、私有地であるラゾーナを通らずに遠回りした場合のこと。
ラゾーナの中（早朝から深夜まで空いている）を通ると-2分の徒歩4分くらいだよ。

>>507
数年→５年で一割ダウンなら、賃料と同等なんですが、そもそも、そんなに早く東口再開発って終わるの？
>>508
タワーマンションとイニシアを比較する人なんているの？
イニシアＶＳ中古リモデルで
はないでしょうか？
>>509
参考になります。６分→４分なんですね

　　　

>>506
自分だったらその条件だったら新川崎の方がいいけどな
鶴見は駅周辺が汚すぎ

>>510
数年→５年で一割ダウンなら、賃料と同等
→その間のローン支払いとかは無視？

>>512
ローンの支払は、現金で一括購入できない場合に使用するものであり、使用の有無でマンションの価値(資産として)は変わらないので、無視はしていないです(むしろ普通？)
ただし、固定資産税や緒経費は検討から省いています。
購入と賃貸どっちがお得？みたいな雑誌の特集を見たことないでしょうか？

デフレが未来永劫続くのなら賃貸が有利。
でも日本はいずれ財政難でインフレは必至。
デフレ終了とともに猛烈に金利も上がるからタンス預金は一番悲惨なことになるだろうね。
賃貸は家賃が急上昇だろう。
国は頼りにならないから家族と外貨資産や不動産が頼り。

すぐハイパーインフレになるって言う人は何なんだろう？
そんなに日本に自信が無いなら、海外に移住すればいいのに。
ハイパーインフレになったら不動産なんて持ってても安心じゃないですよ。

川崎西口のラゾーナの存在は生活面で大きいぞ。調味料とか、何か足りなくなったら隣のラゾーナに買いにいく、というパターン。

>>516
いやいやそれはラゾーナでなくても・・・一緒だとおもいます

ラゾーナがあると日常生活の多くがUnder One Roof　で済むから便利だ。
朝出勤時　：ラゾーナの中を横切って駅までショートカット（2分短縮）
夕刻帰宅時：三和で夕食の買い物。丸善で本を立ち読み。
月曜　　　：丸善隣のGabaで英会話レッスン。
火曜　　　：ＱＢハウスで10分1000円の身だしなみ
水曜　　　：5階のコナミスポーツでトレーニング
木曜　　　：Unidyでイヌのエサを買う。
金曜　　　：1階のGrand Foodでケーキを買う
土曜　　　：1階のフードコーナーで昼飯。ビッグカメラで家電ショッピング
日曜　　　：5階のミュージックサロンでピアノのレッスン。4階のレストラン街でディナー

>>513さん
ローンは使用しないのが普通？ご裕福なんですな。
ところでその間の運用益は？自宅購入に使っちゃったら機会損失が生じますが。

>>515さん
>>514みたいな輩は、よくいるんですが、たまたま運良く先だってのプチバブルで
所有していたマンションの資産価値が上がったりしたものだから、自分で物事を論
理付けて考える力が無いにもかかわらず、もう一旗を目論んで藤巻某のハイパーイ
ンフレ論なんかに飛びついちゃうんですよ。
国債の消化不能による金利上昇の話とハイパーインフレ発生のメカニズムの関係な
んて全くわかってません。
相手にしないのが一番。

>>518

そんなに川崎売り込んでも、ここは基本ロイヤルについてどうか？とか比較物件はどうか？とか情報交換してるので
あって、そんなにラゾーナ好きならオタク様は川崎物件のスレにいってください！

おたくはかなりラゾーナ（川崎）びいきな方なのでしょうか？あるいは住んでる方？・・・
それともあなたは・・・・・（苦笑）・・・・だとしたら、わかりやすいですね？どこのDのお方でしょう？

意見交換はいいけど正しく情報交換しましょうね☆☆☆

文脈をよく読めよ。
516「川崎西口のラゾーナの存在は生活面で大きいぞ」に対して517が「ラゾーナでなくても・・・一緒だと
おもいます」と言ったので、「ラゾーナのある生活が便利」なことを言ったまで。ちなみに私はラゾーナの
隣の中幸町（クレッセントがあるところ）住民です。

>>520
いや、十分に川崎の情報もいれこんどいたほうがいいんじゃないの？ここを検討する人の益にはなっても害になることないんだから..
あれもしかして、川崎の情報がもれちゃまずい感じの人ですか？

いやいや鶴見はラゾーナなしでは生きていけない

ご近所さんに質問です。

会社が都内ですが、京急と京浜東北線の朝晩のラッシュはどんな感じですか。

駅徒歩１分は、魅力的ですが、駅前は・・・な感じらしいですね。
でも、ＨＰみたら駅前再開発予定とありましたので、期待したいと思います。

このタワー　完成物件で検討したいのですが、その前に完売しちゃうかな？私的にはちょっと高いと思うのですが、鶴見ってこんなに物件価格高いのですか？駅1分ではありますが・・・

>>519
ローンを使用しても使用しなくても、マンションの価値は変わらないという意味です
>>525
お値段は、「鶴見」ブランドだけだと、高すぎるかと…
それ以外にも、いろいろ良い点あると思いますが、皆さんいかがでしょう？

鶴見で他に駅前立地タワーの比較対象がないのだからここが高いかどうかも何とも言えないでしょ。
売れなければ値は下がるはずだから高いと思う人はスルーすれば良いだけ。

どうしても鶴見駅前に住みたいという人が6割くらいココを買うと思う。その後は外部者だから
価格勝負となる。最後はナイス得意の値引きで竣工迄に売りきるとみた。

サンクタス川崎が分譲されたらどうしても比較されると思う。
川崎が鶴見より価値が低い、ということは無いからね。

>>529
需要の絶対数はたしかに川崎の方が多いだろうけど、
鶴見も古くからの街で地元人口は多いし、例え地元民がほとんどでも
地元でいいとこに住みたいと思う需要もそれなりにあるんだと思う。
このタワーの販売戸数分くらいの需要は十分あると思うよ。

それがないから、ぱったり１８０戸で止まってるわけで・・・

>>531
どこが売れてて、逆に売れ行きが悪いかご存じですか？



最近の販売価格の最低価格が上がったから、安い価格帯から売れているのでしょうか…

>>531

そんな情報どこで聞いたのでしょうか？

まさかモデルルームに行った時にそんなマイナスになる情報を客に言ったりはしないですよね・・・・

№528さん　「価格勝負となる。最後はナイス得意の値引きで竣工迄に売りきるとみた。」いつ、どういう言い方をすると、値引きしてくれるのか教えていただけませんか？また、めやすとしてどのくらいの値引きで完売となるのでしょうか。お分かりの方、教えてください。

>>534
竣工までの値引きはよっぽど何かがないと無理っぽいですよ(汗)
ロイヤルタワーの内装だとオプション無って訳にはいかないんだから、そこも含めて検討しては？
それでも駄目なら、中古物件をリモデルするとか…

>532
普通は安い価格帯から無くなっていくでしょうな。

>534
今は無理だ。値引きする理由がない。
将来的には、チャンスは2回だ。
9月下旬と来年3月下旬だろう。
ただし9月下旬はまだ入居開始時期なので、
せいぜい半期締めの販促で諸費用が安くなる程度だろう。
あまり多くを期待してはいけない。
しかも、部屋は選べない。

坪230〜260くらいでしょ。高くないよな。

何言ってるの？平均＠３００超えてるよ？

534
第一の値引きタイミングは竣工。この物件は今年の9月末くらいだからそのあたりがひとつのポイント。中間決算の時期でもあるしね。ナイスは野村とおなじで竣工時完売をひとつの戦略としているので、竣工まで売れ残っていれば
1-2割の値引きを提示してくる。
しかし売れ行きが芳しくなく竣工時でも2割以上売れ残っていると来年3月の本決算が第二のタイミング。2-3割の値引きは期待できる（ただし売れ残っていた場合）。

>>537
ここのどこが坪230-260なんだよ
1番低層か？1番高いとこは坪350するぞ

そんなするんですか⁉
20階東73ヘーベー5300くらいじゃないの？

>>741
コメントがかなり「てきとー」ですね
ＭＲ行って正しい情報聞いてくるか、黙ってまわりの人たちの意見を聞いていれば？

いやいや！坪230～300超までたくさんありますよ。
坪単価は部屋によりまちまちですよ。

値引きのタイミングを待ちたいものの、竣工時にはすでに高額間取りしか
残っていない気が・・・。
しかも、497さんは営業さんから「何年かかっても価格を下げしない」と聞かれたそうですし。
うちは、好きな間取りを選びたいんで、とりあえず早めに動いてみます。

坪230ってどの間取り？そんなのなかったと思いますが。

タワマンって、階や向きによって坪単価の幅が広いから部屋を特定しないと、高い安いの議論は無意味だと思う。

まあ、苦戦してるのは価格設定のミスでしょ。他に理由があるのかな。

だから平均単価（総販売価格÷総住戸面積）で言わなきゃ意味ないですって！
それが坪＠３００超であることはナイスの営業さんが教えてくれたんですから１００％間違いないです。
そのことを前提に議論してください。

自治厨うるさいな。
平均単価なんか本当に検討している人には真っ先に必要な情報ではない。
何階のどちら向きで広さがこれくらいだといくら。こういう情報こそ必要なもの。
おまえみたいに買いも出来ないものを茶化す輩はでていきなさい

売れ残りがでそうかどうかって、検討するときに考えることだよ。値引き販売期待で待つって選択肢もあ
るし、入居後空きが多いと支障が出ることもある。

それで価格が高すぎるって話の流れで平均坪単価がでてきてるんじゃないの。

ヤフーニュースに高額マンションが
飛ぶように売れてるってありましたね。
５０００万越えの物件を
３０代の公務員・サラリーマンが
約５割の割合で購入しているそうです。
持ってる人は持ってるんですね（親からの贈与もあるらしいですが）
羨ましい限りです。。。
うちも資金があるなら
ここの３ＬＤＫが欲しいです。