ロイヤルタワー横浜鶴見

40さん
現在の市場環境と近隣相場を見極めるべきでしょう。
当該物件は300万円/坪程度と言われていますが、明らかに価格設定に無理があり（市場に
到底受け入れられない）、値下げor値引きは必至だからです。
川崎駅西口徒歩3分のラゾーナレジデンスが180万円/坪、川崎駅西口・ラゾーナ前のクレが
260万円/坪だったことを考えると、いくら駅徒歩1分とはいえ鶴見駅東口の物件では250万円
以下が妥当な価格でしょう。
ナイスは値引きに寛容ですから、『売れ残りを叩いて（200万円/坪程度）買う』のがベスト
でしょう。

平均坪単価は３００万円弱、先行販売では、７０～８０程度がさばけた模様（キャンセルが無ければ）。
しかし、地元の、どうしても欲しかった人はこれで終わり、これからは他物件と比較して決める人たちが相手。
どう考えても最低１２～３％は値引きしないと売れるはずが無い。

ナイス、頭大丈夫か？

70～80先行予約で捌けたの？
公募始まる前から1/4近くだったら、大成功じゃん
これから第一期二期とやって竣工後も気長に売る戦略かな
価格改定の期待も薄くなってきたな

>>44
鶴見坪300弱で、先行が70-80って予想の上限を超えてる気がする。
世の中そんなに景気回復してるのか・・。

鶴見駅西口バス便豪邸カネ持ちが、鶴見駅周辺では珍しい駅近でゴージャスなこの物件を
申し込んだのでは。

川崎西口に建つオリックスタワーと同じ坪単価だったら
どっちが良いですかね？
利便性は川崎だけど希少性だと鶴見ですかね。

>>48
どっちも見送りかな オリックスが坪３００だったらクレッセントが割安になってしまう

オリはクレよりも徒歩1-2分ほど駅から遠いので、240-250万円/坪程度でしょう。
それにしても、クレ・オリ・オールパークス（川崎駅から自転車圏）・キャノン新社屋と、
川崎駅西口を利用する人口は益々増えるのですね。

オリ糞が250万で売り出すわけがない
比較対象のクレなんて倒産物件にも関わらず、キャンセル物件も値引き無しで坪270でほぼ完売してるし
土地買収に一部失敗してるものの(ﾋﾞﾘﾔｰﾄﾞ場)高値掴みはナイスと同等
土地買収から施工までの期間も長いから金利を含めた相対的な費用も相当掛ってる

オリ糞の傾向だと見栄えや共用施設だけ豪華に作り
周辺相場無視のブッチギリの高値で売り出してくるのが必至

オリ糞はふっかけてくるだろうよ。
亀レジやレコの例を見るまでもなく、最初はボッタクリ価格で売れるところまで売って、竣工すれば
1000万円以上の値引きで完売にもってゆくのがオリ糞の販売戦略。
鶴見のタワーが300万円なら、川崎西口のプライドをもって350万円くらいで出して欲しいものだ。

にしても、名前からしてロイヤルだからね、意図は分かりやすい。。□ □ パレスや □ □ キャッスルよりはさまになってるか。。
そういえば大和ハウスが昔、ロイヤル □ □ シリーズ展開してたけど、、今となってはちとハズイ。。

ロイヤルって割りに、外廊下だし設備仕様もありきたり
殆どの部屋が70m2くらいの細かい部屋ばかり

鶴見の御大尽様をターゲットにするなら、ファミリー層を除外し
80m2で1LDKとか100m2超で2LDKとかゆとりを持った間取りで
風呂や壁紙、キッチン等でも差別化を図って、その上であり得ない高額で
売り出せば（今もだけどｗ）プレミアム感を前面に出しても良かったかもしんないのにね

まぁ、なんにしても全てが中途半端でやたら高いだけの物権ですな


で、関係ないけどさ・・なんで最近のマンデベって「住まう」だの「建ち誇る」だのって
五段活用無視やふざけた日本語を堂々と使うんだ？？
この言葉を聞くとムカっとくるの私だけですか？
（元々野村のプラウドだかなんだかが使い始めたｷｬｯﾁｺﾋﾟｰだったと思うのだが）

マンション名やキャッチコピーには、？？？？？ってのがたくさんありますね。
ものは言いよう、こういう言いまわしがあるんだぁって、結構おもしろかったりするんですが。

ここのマンション名は、シンプルです。

駅近ですが、立地はいかがなものでしょう？
線路に取り囲まれてますよね。
タワーだとあまり気にならないのでしょうか？

駅近と騒音はある意味バーターだから仕方ないね。
立地はいいと思うよ。
JR、京急両駅近いし、川崎ほどの騒々しさもいかがわしさもないしね。
駅ビルあたりもいずれ話がでてくるのでは？
京浜東北沿線は品川、大井町、大森がアトレ。蒲田は最近グランディオになったけど
川崎BEも秋から運営会社がアトレに合併されるから、
次は鶴見にアトレ来るかもと期待してます。

川崎の物件と比較してもしょうがないんだよね。
川崎を検討対象にしている人はそもそもこの物件は買わない。
鶴見って立地が気に入って買う人たちのマンションだから。
鶴見は金持ちもそうでない人も幅広く住んでる懐の深い街だからね。
愛着のある人も多いでしょう。

>鶴見って立地が気に入って買う人たちのマンション
にしては戸数が多すぎる 鶴見が好きで買う人はそこまでいない

＞鶴見は金持ちもそうでない人も幅広く住んでる懐の深い街だからね。
「鶴見駅西口は金持ちの街、鶴見駅西口は経済的に豊かでない人や日本国籍を持たない人
の街」というのが正確な表現でしょう。
○村のプラ○ドをそれぞれ東口（鶴見市場）と西口（鶴見二見台）を見学したが、鶴見市場
に行った時は「西口は坂が多くバス便中心で利便性に劣る。見栄だけで住んでいる人が多い。」、
二見台に行った時は「東口はア○ア人がやたらと多く、治安が悪く、低所得層が多い。西口に
住んでいる人は東口に住んでいる人をバ○にしている。」と言われました。どっちもどっちだ
と思うけどね。

二見台はスケルトンインフィル構造(タワーでは普通だが低層ではほとんど採用されない。ついでに言えば、川崎のクレとブリは階高節約タワーで採用されてないよ)で、プラウドでも中の上クラス。市場は長谷工仕様でエコノミークラスプラウド。
で、なんだかんだ言ってもロイヤルタワーは、ナイスとしては上位クラス。。。

＞60さん
階高はいくつあれば節約タワーではないのですか？？

ＪＲ，京急ともに、徒歩１分の立地なら、騒音問題をともなうのは、ある意味しかたのないことですよね。
東口は駅前再開発を官・民一体で行うようですが、これは、このマンションにとって、プラスですか？
ただの、騒がしい駅前にはならないでしょうか？
メリットの方が多いから、宣伝にも使っているんでしょうけど。

＞メリットの方が多いから、宣伝にも使っているんでしょうけど
デメリットは区保有施設＋商業施設分の管理費も負担しなければならず
（居住区と商業施設で一括の管理費）
管理費がバカ高い

加えて、公民館が隣にあっても不特定多数の人間が常に家の周りに大挙している
商業施設もスーパーが入るわけでなし、地権者の居酒屋やサラ金がそのまま入居みたい

一般的な70m2クラスの管理費がこみこみ5万円弱でしたっけ？
投資目的ではないですが、万が一の時に賃貸に出すのはコスパが
悪すぎて無理ですね


現金一括で買ったとしても駐車場代と併せたら鶴見で賃貸借りれそうな
出費を毎月支払うのですね

管理はなぜか三井系ですね。ナイスでは手に余るという事ですか。。
クレッセント川崎タワーも、モリモト系でなく東急か三井系だったな。やはりタワーは、中小デベには難しい問題がある？

1番高い部屋は坪464万もしますね・・はたして勝算があるのかどうか。

もうＭＲオープンしているのですか？
HPには「モデルルーム近日OPEN予定」とありますが。

>>67
重複スレによるともうオープンしてるみたいですよ。

鶴見というだけでええっ～、という感じなのに、ナイスで、その上タワーときましたか。
あはははは、というところでしょうか（笑）。
まあ、何というか、まだしも西口でしょうね、鶴見は。
寺尾あたりまでいけば、の話ですが。

ナイスは既に別のロイヤルタワーを売り出してますよ。ここは二番手。
http://www.royal95.jp/

18階建、宇都宮駅18分、坪180万ですが地元の人々には、高級タワーマンションとして認識されているようです。
ひょっとして内装設備は、使い回しか(ナイスの本業は建築資材商社)。。

あははははははは、宇都宮の高級タワーマンションですか。さすがはナイスですね(爆)。
餃子が盛んな街ですよ。ぜひご賞味ください。

デベの売り出し価格は、「（現状では）ものすごく高い」物件です。
ミニバブルの最中に入札で、地元ナイスが鶴見発祥の地のプライドをかけて非常に高い価格
で入札しました。高値入札で有名な○村不動産の仕入担当者もあきれていました。
だから売り出し価格は超高値にせざるを得ないのです。
川崎駅前タワマンの成功（クレは260万円/坪、ブリ・ラゾは中古が出ても水面下で売れて
しまう）で、利便性の高い京浜東北線駅近マンションの相場が上昇するという期待感も
あるでしょう。
今月着工した川崎駅西口のオリックスタワーも強気（300万円/坪以上）の価格設定が予想
されますので、ひょっとしたら川崎・鶴見の駅近物件の相場は一気にハネ上がるかもしれ
ません。もともと不便なくせに高い東急沿線に比べて、そのポテンシャル（都心までの所要時間、
駅周辺の商業充実度）からみて東海道・京浜東北・京急沿線は不当に安い相場だっただけに、
一気にこの沿線の相場が上昇するかもしれません。

高値掴みしたデベがやむなく高値でマンションを売り出したらそれまで見向きもされなかったエリアの相場がハネ上がるのですか。
すばらしいロジックですね。

東急東横線と京浜東北線の利便性の差は行きたい場所（通勤先）によって違いますよね？
鶴見は便利だけど、住宅地としてのブランド力は東急東横線の勝ち。と思う。

>>67
7月より関連会社、お得意様先行予約会と銘打ってMRはOPENし
既に先行予約販売も行っています。

№４４をよく読むよろし

鶴見は外国人参政権ができちゃったらバリューが下がりそう。
川崎よりはダメージは少ないかも知らんけど。

>>63さん,64さん
うちにもチラシ入りましたが、確かにものすごい管理費！
ボンビーなつる民が、住宅ローンの返済に加えてこの管理費を？
こりゃ、ナイッスよ！($・・)/~~~

お話聞いてきました。

管理費が高い理由は、窓ふきのせいだとのことです。
公共部分の管理費は入っていないそうですよ。

なんとなく、地元以外の人は買わないと
思ってるみたいな対応でした。

あ、あと、ゴミを各戸で回収してくれるそうです。
＞管理費高い理由

ゴミ回収って　各戸玄関前廊下にゴミ置いておくと回収ってシステムでしょ
外廊下でも夏場はもの凄い悪臭だろうし
ゴミ出し時間を守らないモラル無い住民が同じフロアなら、一日中廊下にゴミ放置になる懸念
兎に角最低なシステムだと思う

今時のタワーマンションは普通各階にダストシュートか集積部屋用意してるし
集積部屋を各階用意している所と比較しても、それだけで管理負担が特段増えるわけでなく
それを管理費高い理由するには無理がある


ちなみに以前MRで管理費について聞いたところ
商業施設、公共区も含めて一括での防災管理の為、商業施設含めた全延べ床面積を
区分所有で割っているためと聞いたが・・

>>商業施設、公共区も含めて一括での防災管理の為、商業施設含めた全延べ床面積を
>>区分所有で割っているためと聞いたが・・

この理屈で納得できる方は、購入されればよろしいかと。
物件価格もさることながら、ランニングコストの資金計画にも相当余裕がないと厳しいですが、
鶴見No.1のマンションであることは間違いないですからね。

私は、この理屈では納得しないし、資金計画にも余裕がないので買えませんが。

鶴見で高いマンションを買う意味ってあるんでしょうか。

意味？
んなモン、ブランド品や宝石と一緒でしょ
本人の価値観次第

どうしても鶴見ではなくちゃ嫌！って人や通勤通学、家族親戚との距離で
鶴見駅前が最高！って人も居るだろう
敢えて鶴見ローカル限定でセレブ気取りたい人間だって中には居るだろ
人それぞれ事情が違うから、意味なんか考えても仕方ないでしょ

供給サイドはそういう金を惜しまない人間が少なくとも300世帯は
居ると見込んでの価格付けでしょ
後はこの価格で需要がどの程度出てくるのか..とても興味深い物件です

私も坪単価というより総予算で手が届いていたら、是非欲しい立地だったんですが

モデルルームはやっぱりトポス跡地？(〜トポス跡地もナイスのマンションになるんだろうだけど。。。)

この物件はニッチを狙った物件なんだよ

我々みたいなマンション掲示板で「あ～でもない、こ～でもない・・」という者は相手にしてない
敢えて、鶴見で超高級（高額）という部分に価値を見出せる人だけに向けたマンション

鶴見区内のだけのローカルな話だと、現状まで高級物件っていうと寺尾や岸谷、三ッ池公園近辺と
交通の便が悪く生活するにも坂があり・・という場所が主だったが、鶴見区の一番都会（駅）に
金持ちの虚栄心を満たす生活拠点を作ってやろうという発想の物件

完成すれば区内NO.1　鶴見のランドマークとなるのは明らか
区内他に競合物件も無く、駅前超高級（高額）物件は初の試み
鶴見区民25万人 13万世帯の中で0.2%の物好きが購入し260戸　
残り40戸は他地域の物好きが購入で完売って算段じゃないかな
地元のナイスだからこその強気のマーケティングだと思います。

実際MR行けば解ると思うが、デベの態度は早期売り切りなんて全く思ってなく
時間を掛けて金持ちに着実にハメ込んでいこうというスタンス

行けばすぐわかると思いますが、まったく高級物件ではありません。

外廊下、タンクトイレ、トイレ手洗いカウンターもほとんどの住戸では付いていない、ごみ集積所が各階にない、エアコンが壁掛け型、ドアに重みがない(ペラペラ感)、団地レベルの壁紙(プレミアムタイプでようやく中の上の仕様に追いつきます。)

この値段で買う人は勇気あると思う。

まず本当に高級物件か実際見に行けば解るんじゃないの？
買う気があるならモデルルームに行くべきです。