メガシティタワーズ　パート3

だろーー。　　だから、買うほうも、あせって買う必要ないんだよ。

ゆっくり、じっくり、考えてから買うのが普通だよね。

ご利用は、計画的に。　　　　だよね。

>>39
竣工時完売を目指してない？
世の中の会社なめすぎだよ。そんな無頓着な計画、社内の役員会で蹴られてしまうわ。

まー、なんちゅーうか・・・。

１期で、もったいぶって要望書まで出させて、抽選まで仕込んで、よく売ったもんだ。

と、いうような気持ちの人もいるだろうな・・・。

>>42
何でもかんでも竣工時に完売すりゃいいってもんじゃない。
値段さえ下げれば竣工時完売なんて何の苦労も無くできる。
でもそれではデベは十分な利益確保ができません。
利益確保が最終目的であって、早期完売が最終目的ではないんですよ。
もちろん値段を下げずに竣工前に完売すれば利益も最大限に確保できるから最良なのは間違いない。

ちなみに八尾のマーケットは年間300戸程度。
そんな中で、100戸のマンションなら値段を下げずとも竣工時に完売できるかもしれない。
では1500戸のマンションではどうだろう？
相当値段を下げないと竣工時完売が不可能なのは明らか。
でもそれではデベの利益が圧縮されてしまうから、時間をかけてでも値段を下げずに売った方がよい。
ただし、値段を全く下げなくて年間300戸のマーケットをすべてメガが吸収したとしても5年以上かかる。
いくら値段を下げなくても完売まで5年以上もかかっては、今度は売れるまでに負担する管理費などの費用が大きくなってしまい結局トータルの利益は少なくなってしまうので、他のマンションと比べて全く値段を下げないわけにもいかない。
要するにデベは利益が最も確保できそうな販売ペースと値段のバランスを考え、計画を立てるのです。
決してバカの一つ覚えみたいに竣工時完売を目指しているわけではありません。

というのは1000戸を超えるような郊外大規模マンションにおいては常識です。
これがこの1500戸マンションの計画が社内の役員会で蹴られなかった理由です。
もしこの地域にこの規模のマンションで竣工時完売を目指すような値付けをする計画なら、きっと役員会で蹴られていたことでしょう。

匿名さん　情報ありがとうございます。

マーケットの中でペースとバランスですか。

バカの一つ覚えじゃないですよね。

常識ですか。　勉強になりました。

今後ともよろしくね。

オソルベシ、住友不動産。
そうじゃな、サスガジャナ。住友不動産。

どんな理屈か、よくわからんが、役員会で売るなと指示があるらしい。

さすがじゃ。

１期で要望書（誓約書かな？？）ご提出さしたてまつって買った人は、
無理にどうしても買いたいと要望して、買ったんだからね。

本当か？？。
１期は、買わせてくださいと要望したのか？？

お願いして買ったのか？？

↑なにこの自分で自分の書きこみに質問してる人は

スミフの回し者。

４４と４５の自演を見て買う気なくなった。

うん、４４～４７の自演をみてやめる人も多いでしょう。

＞というのは1000戸を超えるような郊外大規模マンションにおいては常識です。
↑キミの脳内常識だけにしてね。

みなさーーん。

早く買わないと消費税上がっちゃうよ。
あがっちゃうと数百万円の損だよ。
景気もよくなってきてるし、マンションの買い時だよ。
ここのマンションは値段が安いんだから、早いもの勝ちだよ。

早く買わないと、値段もどんどん上げてあがっちゃうぞーー。

値段、上げちゃうよーーーー。

消費税上がっちゃうよ－－－。

大人気なんだよーーーーーー。

最近あからさまなポジレスって全部一人？

市内や千里にマンションが余ってるのに苦戦必至でしょ。

何なんですか？？

善意でいってるだけで、文句言われなければならないの？？

あなたがそう思うなら、思っていればいいでしょ。

批判すればいいってもんじゃないでしょ！！

過去のCTシリーズの惨敗状況を調べな。

竣工してもめっちゃ空き住戸あるの目に見えてるのに
定価で買うの・・？

わかんないよ。　橋本知事が、関空だけじゃなく
八尾空港にもリニヤ引いてくれるかもしれないよ。

大阪市内と関空を結ぶなら、堺、岸和田、貝塚はあっても八尾は絶対無いでしょう。

八尾ははじかれし街。住んで後悔、転売して後悔。

八尾にCT？？？

やっぱ違和感あるわ～～～

一覧に出てる会社ってタワマン請け負っている会社が多いね

この不景気になってからはCTシリーズに限らず殆どのマンションが苦戦してます。
その中でここは売れ行き好調ですばらしいと思います。

全く好調には見えないけど。

東京は、完売物件はある。東京にはいまだにヒト、モノ、カネが集まる。
大阪にも確かに完売物件はある。
たまに、第○期完売とデカデカとした見出しのチラシが入り、よく見ると販売されていたのが５戸とかだったりする。
そういうチラシを見ると、既に終わったな･･･という印象しか持てない。

>>66

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/22th/times/news162.htm
>関西圏で集客のすごさが話題になっている住友不動産・関電不動産の大規模タワーマンション「MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）」

http://sakane.blog.smatch.jp/blog/2010/06/post-e779.html
>関西圏であれば「MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）」が、売れ行きが良い代表的な物件として知られている。

あてにならんよ。
片や業界の親睦会みたいなのを運営してるとこだし、
提灯記事の可能性もある。
もうひとつは小規模物件が売れている趣旨の記事の枕詞的に使われてるだけだし。

業界の中で数あるマンションの中から「集客がすごい」と取り上げられるほどの物件であることに変わりはないし、
「売れ行きが良い代表的な物件」の関西圏の代表として枕詞的に使われるぐらいなら大した物件だと思うけど？
既出の、週刊誌の特集で格付けランキング２位になった記事もあります。

１つの記事だけなら信頼性が薄くても、そんな記事が３つもあれば信頼性も上がってくる。
少なくとも「全く好調には見えない」ことに対する反論材料にはなるかと。

↑阿保の極み 必死こいての褒め殺し






↑阿保の極み 必死こいての褒め殺し

客観的に見て、これだけスレが頻繁に動くという事は良くも悪くも皆さんの関心が高いという事だと思うのは私だけではないハズ!
あちこちの記事になるって事も同様で、誰もが興味を持たない物件であればそれほど記事にもしないでしょう。

ダメ出しされる方がもう少し建設的な意見を出してあげれば検討されている方も良い参考になると思いますよ。

大人なんだから!（ってそうじゃない方が居たりするのかも知れませんが…）

>68
2400組のうち2200組以上が敬遠したと読んだ方がいいでしょうね。

>70
遊園地じゃないんだから集客力を謳ってもな（笑）

集客力の話なら最初だけすごかった入園は無料のフェスティバルゲートを思い出したよ。
金のかからない見るだけって行為、関西人好きだからね。
金を払うかは別問題ということですな。

要は、ここは金払ってまで住むところでないと？








その判断正しいかも。

すでに280戸程売れたそうですよ。700戸超を考えるとまだ半分にも達してませんが…。第一四半期のペースがいつまで持続するかがポイントですね。

どこからのソース？
見に行ったけど、教えてくれなかったけど。
CT名物妄想ポジですか？

妄想なんかじゃないですよ。きっちり教えてもらいました。モデルルーム訪問者も今のところ途絶えてはいないそうです。

途絶えなくて普通。

７００超える？？　いやいや１５００でしょう。


計画から数年かけて広告撃ちつづけて、駅前に大々的にモデルルームしつらえてる。
かつ、値段が上がっていく、東棟のほうが高くなるなどのあおり営業。
たてまえとは別に、手付金なくてもどうやら、契約ぐらいはさせるらしい。
あげくに消費税の妄想話でさきの需要までかきあつめて、やっと２８０か。



そりゃたいそう、売れてるわ。売れてるねーーー。

うん、うん、売れてる。売れてるよなーーー。

↑残念やね。スミフにお客とられて

そうかな？？　　天満だったりして。

水曜日か…
レスが減るのはわかりやすい。

どうやらここの会社では、どこのマンションでも、掲示板に張り付いて、

一生懸命にご努力されているのを、みなさんご存知のようで・・・。

あんたもね ﾌﾟﾌﾟｯ

そうだよなー。

天満も大変そうだけど、ここはもっと戸数多いもんなーーー。

大変だけど、売れてるんだもの、大丈夫だよねーーー。

>>74
モデルルーム来場者数が増えると契約者数もそれに比例して増えるのは普通。

>>75
最初に人気があるから最後まで人気があるとは限らないけど、最初から人気がないよりは期待できる。
オープン当初からさびれている遊園地が、その後に賑わっていくとは思えないからね。

>>82
手付金を払わなくても契約できるというのはどこからの情報？
基本的には物件価格の一割を払わないといけないと言われたけど。
持ち金が一割もなくてフルローンを組むなどの人は例外かもしれんが。

来場数のうち、一割も契約に結び付いてない。
つまり、八尾、河内方面在住者のみ。

>来場数のうち、一割も契約に結び付いてない。
いえいえ。約1割です。
〔契約者数/モデルルーム来場者数＝1割〕というのはごく一般的。
他のマンションの事例を調べてみても特に悪い数字ではないよ。

>つまり、八尾、河内方面在住者のみ。
いえいえ。八尾、河内方面在住者は約半数程度でしょう。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1004_0005/MGCTT.pdf
第一期一次販売状況
八尾市：43%、大阪市内：23%、大阪府下：21%、奈良県：10%、その他：3%

売れなくて困るのは、スミフと、投資目的の一部の契約者のみ。
何十年も住むつもりで買った契約者にとっては、売れても売れなくても
あまり関係ない。
次に住み替える頃の資産価値など最初から期待してないから。
なのに、メガの掲示板に限らず他の物件でも、契約者にはあまり関係の無い、
売れ残りなどに関する話題が多すぎる。

そう考えると、売れ行きの否定ばかりする人はスミフに対抗意識を持つ
業者の投稿かと思わざるを得ない。
また売れ残り物件の例としていつもCT天満（スミフ物件）を登場させる
ところが、それを裏付けている。

それじゃ、ほめあげる、売れてる、とはやすのは営業目的しかないじゃん。

営業目的かどうか知らんが、自社の物件をほめるより他社の物件をけなす方が悪質じゃないか？

↑同意
ただアンチ派にはモラルが…

スカスカのマンションに住みたくない。

だまして金儲けするのと、

金を無駄遣いさせない、だまされたと後悔させないのと、

どちらが悪質なのか？



その意味では、こちらの方も無駄遣いさせないように
よそでもがんばってらっしゃるようで。

悪質って、誰に対してなんだろうか？？？？？？？？？？？？？？？？

悪質って、誰にとってなんだろうか？？？？？？？？？？？？？？？？

完全に業者目線。少なくても購入検討者じゃないよね。

私は、ネガ情報も知った上で検討したい。あとからだまされたと思いたくないもん。

＞スカスカのマンションに住みたくない。

柱と梁が少ないのか？そりゃ安いわ。

１５００戸で５００戸埋まってもスカスカ

>金を無駄遣いさせない、だまされたと後悔させない
ネガレスにきちんとした根拠があればそうだろうね。
たが、残念ながらここのネガレスは往々にして根拠が無いんだよ。
ネガでもポジでも、私は正しい情報をつかみたいから。

>>100
今の状況からはそこまでの数が売れ残るとは考えられない。
また、売れ残りがあってもそれは住人にとっては空き戸数が多くて共用廊下を
歩く時に寂しいとかその程度のことであり、大した問題ではない。
万が一、竣工時にだいぶ売れ残っても、１年２年と時間が経つにつれそれも
どんどん埋まってゆくだろうし。

残るとは考えられない、と断言できる根拠は、何だろうか？？
たいした問題ではないというのは、誰にとってだろうか？？？
埋まっていくだろうし、という仮説は何が根拠なのだろう？？


業界での経験かな？？

一般的に、売りたい！！とか、歩合稼ぎたい！！という欲は、
多くの場合に判断が甘くさせるし、大げさな表現になるし、口もゆがむし、
時として、うそを産むことになる。

営業なら営業とはっきり名乗ったほうが、潔い良いし、受け取るほうも
それなりに判断基準ができる。

根拠がないというのは面白い。　

はいはい、時間が答えを導き出しますから、お互い必死にならずに休んでください。

はいはい、やったーーーー。

時間が答えを出してくれるんだ。

根拠はないけど・・・。

うれしいな。

必死じゃないけど、大きな買い物だから、充分吟味してから
本当にいいマンション買うことにしよう。

売れない物件は、必死でがんばっても売れないだろうな。

↑馬鹿じゃないか？時間が答えを出すに決まってるだろ。何が根拠がないだ？
売れてるか、売れてないかは今はわからなくても先々わかるに決まってるだろ。

今はわからない、先々わかるに決まってるから、

わかってから、買うか買わないか決めよう。

大金を口車に乗せられて使うはずないだろ。

106の行く末

検討しているマンションが
①あまり売れなかった場合　→　買わない
②よく売れた場合　→　売り切れで買えない

結局買えず、他のマンションを検討。そのマンションが
①あまり売れなかった場合　→　買わない
②よく売れた場合　→　売り切れで買えない

結局買えず、他のマンションを検討。



・・・・・以降、無限ループ

マンションみたいな大きな買い物する時って、決断力が重要だと思う。
106みたいな、石橋をたたいて渡るような考え方だといつまでたっても買えないだろうね。
売れ行きが良くたって後でどんな問題が発覚するか分からないし。
むしろこういう人はマンションなど買わずに一生賃貸がいいと思う。
それが一番リスクが少ないから。

マンションが売れないことを、購入検討者のせいにする。

その理屈が、どこに必然があるのかもよくわからない。

まーー、こういう仕事の人は、煙にまく、いやな話からそらす、

ごまかす、言い訳するという話術にたけてますから。

よくわかる。必死はやめようね。

106みたいな人が板を荒らす原因だな。
ポジティブな書き込みに反論、ネガティブな書き込みにはいや自分はもっとこう思ってると、自分が正解で他人は不正解なものの考え方しか出来ない奴はハッキリ言ってマンションも戸建も購入しないほうがいい。
まぁ、買う気ないのに自分の意見を主張したくて書き込みしてるんやろけど、こんな奴ほど普段は何も言えないヘタレ野郎。

>マンションが売れないことを、購入検討者のせいにする。
そもそも106のような性格の人には、どんないいマンションでも売れないと思う。
「怖いので売れ行きを見てから・・・」と言われればそれまでだから。

逆にこういう人は、人気のあるマンションは買えても人気のない住戸をつかむだろうね。
最後まで売れ残ってるのは人気のない住戸ばかりなので。

正解♪
で、こんな物件売りやがってと人のせいにする。

必死の売りたいだけの、根拠のない、妄想ポジレスが、

購入検討中の投稿者に対する、被害妄想の、必死の妄想ネガレスキャンペーンに

早変わりか。

話をそらさず、良いマンションなら、良いとこ書き込めばいいだろ。

売れるんなら、売れる理由を書き込めばいいだろ。

正解♪

>必死の売りたいだけの、根拠のない、妄想ポジレスが、
これこそ最強の妄想ネガレスではないか！

>話をそらさず、
話そらしてるのはどっちだよｗ
マンション購入の前によく吟味するのは当たり前のことだ。
ただし、吟味にいくらでも時間をかけてよいわけではない。
売れ行きを見てからだと先に良い住戸が売れていくから、
余った人気のない住戸から選ばざるを得なくなる。
それでいい買い物ができるのか？と聞いている。

これは、在庫が切れたら再生産される車や家電の買い物じゃない。
戸数が限られているマンションの買い物なんだから。
だからこそチャンスを逃さないことが大事なんじゃないのか？

>良いマンションなら、良いとこ書き込めばいいだろ。
良いところ？今までさんざん書き込んでるよ。
書いたら書いたで即座にネガレス君が出てきて否定するけど。

いい買い物できるね。

他人が言うことではない。

チャンスは逃さない。

良いところを書き込んでるのか、

売りたい欲望を綴っているのか？

受け取る側の感じ方まで、書き手は強制できない。

心配しなくても選び放題。
よい場所が････なんて５００戸以下のマンションの話でしょう。

メガマック、メガ牛丼

>>120
選び放題というからには、少なくとも全戸数の半分以上は売れ残ることを想定してるんだよね？
半分以上も売れ残るようなマンションならそもそも買わないんじゃなかったっけ？
>>106の話では、もっと売れてることを確認してから買うんでしょ？（例えば1500戸中1400戸以上とか）
そうなってくると人気の住戸は軒並み売り切れ、残るのは人気の無い住戸ばかり。
それでも選び放題？
>>107の無限ループに陥るのがオチだと思うけど。

事業主別のマンション供給ランキング　

販売実績じゃないところがミソやねーー。

読み間違えて、売れなくなったところで急激に供給増やして
どれだけ在庫抱えているやら。

いずれ、アウトレットに流す他ないよなーーー。


　＜2009年＞　　
順　位 事業主名 供給数（戸）
１ 　大　京 ４，０９１
２ 　住友不動産 ３，９５９
３ 　藤和不動産 ３，５８７
４ 　三井不動産レジデンシャル ３，００２
５ 　穴吹工務店 ２，６７８
６ 　野村不動産 ２，６０４
７ 　コスモスイニシア　 ２，４０７
８ 　三菱地所 ２，１８８
９ 　大和ハウス工業 ２，０７６
１０ 　穴吹興産　 １，５２３

　＜2008年＞
順　位 事業主名 供給数（戸）
１ 　大　京 ４，１６１
２ 　三井不動産レジデンシャル ３，９７３
３ 　穴吹工務店 ３，８４３
４ 　藤和不動産 ３，３５３
５ 　大和ハウス工業 ２，８６４
６ 　野村不動産 ２，７７８
７ 　住友不動産 ２，５６８
８ 　コスモスイニシア ２，０８０
９ 　東急不動産 １，８６５
１０ 　東京建物 １，７２０

アウトレット化を期待する人の行く末

①値下げを期待し、とりあえず竣工まで待ってみる。
→スミフ物件が竣工前に値下がりするわけがなく、むしろ景気回復とともに値上がり。

②今買っては損と、賃貸に住みながら竣工後売れ残り住戸の値下げを待ってみる。
→竣工後１年で、値下げの代わりに50万円相当の家電プレゼントキャンペーン開始。
　払い続けた賃貸の家賃を考えると元が取れないことに気付く。

③仕方なく東棟が安く販売されることに期待する。
→さらなる景気回復により西棟より高い値付けに愕然とする。

④再度の望みを託し、東棟の竣工後売れ残り住戸の値下げを値下げを待つ。
→竣工後１年で、値下げの代わりに50万円相当の家電プレゼントキャンペーン開始。
　今まで払い続けた賃貸の家賃を考えると大損であるが、これ以上待っても損が膨らむだけのため購入を決断。

⑤売れ残りの余り物の中からしか選べず、さらに消費税ＵＰ、金利上昇、ローン減税終了など不利な条件が重なる。
→最初に買っておけばよかったと大後悔。

詳細かつ緻密な、妄想的ポジティブなシナリオありがとう。

本当かどうかは、今はわからなくても先々わかるに決まってるだろうから、

ゆっくり検討してほしい物件探すことにしよう。

本当なら、ラクダどころかゾウさんでも、針の穴を通り抜けられるような気がする。

少なくても、在庫が膨れ上がってるのは、本当らしい

営業最前線の一兵卒だから、こんな風に息巻くほかないんだろうね。
こう言われれば、こう答えろ、というマニュアルもあるんだろうし。

企業として、この先どう考えてるなんて、一兵卒には計り知れないだろうし、
販売別会社の人かもしれない。役員の上には、ゲインを待ってる株主もいる。

ここはどうやら外人の株主も多いみたいだし、来年は、遊びがてら株主総会でも覗こうかな。

マンションが値上がりすることは殆んどない
車やパソコンと一緒で減価していく

値上がりを期待するなら土地付き小楯を買うのがいい

値上げしそうな判断材料
【スミフ】住友不動産は値下げは渋り、値上げはポンポンしてくるデベで有名。当物件も少し値上げしたとの情報も
【景気】現在の値付けをした時期が100年に一度の大不況まっただ中で、当然安い→景気回復すれば値上げ
【金利】現在、超低金利（現在がゼロ金利に近いので、今後は上がるのみ）→支払い額増加、つまり実質的な値上げ
【ローン減税】住宅ローン減税、もともと経済活性化のための施策のため、景気回復と共に終了
【消費税】昨今のニュースなどから、消費税は今後上がる方向へ→当然、販売価格も上昇

値下げしそうな判断材料
【戸数】戸数の多さゆえ、売れ残り懸念→値下げして売られる？

マンションの仕様・性能などは主観が入るため無視して考慮しました。
これだけでも値上げ街道まっしぐら？

>>128
この人はなんなんだろう？
ポジレスしてるのがスミフの関係者だと本気で思ってるのかな？
もはや妄想の域を超えて信じ込んでしまってるレベルなのか？

一時期倒産しかけたのに、なんでこんな妄想が。

３年まえに５、０００円こえてた株価が、去年は８００円台まで急落したね。

だけど、ちょっとだけ持ち直してるよ。

あと５年ではうりきれないだらーな
５年経過の中古相場はいくらかな？
中古相場よりは無論高いだろうが、いくらの減価で住むかな？
住んでほんの近所の築５年のマンションが安く売り出しても気にならないもんだが、同じマンションだと気になる。
なんか不思議だなー

株価の推移

住友不動産
３年前：5000円オーバー
昨年：800円台まで急落
現在：1500円

大京
３年前：750円オーバー
昨年：50円付近まで急落
現在：135円

三井不動産
３年前：4000円オーバー
昨年：900円台まで急落
現在：1250円

野村不動産
３年前：4500円オーバー
昨年：1000円付近まで急落
現在：1050円

以上、どこも変わりませんでした・・・と。

どこも変わらず、下で張り付いてるところがミソやね。

>住んでほんの近所の築５年のマンションが安く売り出しても気にならないもんだが、同じマンションだと気になる。
気になるか？
例えば30戸のマンションなら気になるかもしれないけど、1500戸もあれば基本的にどこかの住戸は常時売りに出てるのが普通じゃないの？
1500戸もあれば、もはや一つの街みたいなものなんだから。

>あと５年ではうりきれないだらーな
その予想もあながち間違いではないかもしれない。
但し「今の不景気が今後５年間も続く」という前提条件の上での話ならばね。

景気が良くなる。って、いうのがどうしても理解できません。

国の借金がかさみ過ぎて、無駄な事業や特殊法人がバッサリ切られ、
今まで借金してまで流していたお金が、止まってしまう。
務員の人件費も今まで通りというわけにいかないだろうから、
これも景気後退の要素でしかない。

ローン減税やエコポイントなど終わるようなら多少の駆け込みは別として、
さらに消費を冷え込ませる。いつになるかわからないが、消費税はもっとそうだ。

借金返済のめどがたってからならともかく、少なくても５年、１０年ぐらいでは、
良くならないと思うんですが、どんなものなんでしょうか？？

ＩＴバブルとか中国特需みたいな局所的に良い所がマンション需要を引っ張ってきたこともあったが、それもこれからの財政再建の冬の時代に持ちこたえられてたかどうか？

ましてや、今の在庫一掃なんて・・・。

後学のため、ご教授いただける方いらっしゃいませんか？？

>>139
難しいしくみは分かりません。ただ、実感として回復基調だと感じています。
各企業の業績を見ても分かる通り、昨年の前半はとにかくどん底でした。
昨年後半になってわずかにマシになってきました。
そして今年に入って、昨年よりはまたさらにマシになってきています。
まだ一昨年の前半には適いませんが…。